築15年のマンションでも高値売却は可能?値下がりに負けない早期売却の方法7つも公開

築15年のマンションというと新築とは呼べないものの、間取りや設備はそれほど古く感じることはありません。

その一方で管理の状態がマンションごとに異なってきており、しっかり管理されているマンションとそうでないマンションの価格差が出始める時期です。

今回は、価格差が現れ始める築15年のマンション売却について考えていきます。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

イエウールで無料一括査定(地方の人向け)⇒

すまいValueで無料一括査定(都心部の人向け)⇒

築15年でも値段が下がりにくいマンション6つの特徴

新築時点では人気のあったマンションでも、築15年も経過すると、その人気にも差が出てくるものです。

新築時点で人気のあった設備でも今ではあまり使われていないものもあります。

そんな中で築15年でも値段が下がりにくいマンションの特徴を考えてみました。

それは以下の6つです。

  1. 計画的な大規模修繕
  2. 共用設備の充実
  3. 割安な管理費や修繕積立金
  4. 機械式駐車場が少ないこと
  5. 人気のエリアに立地
  6. 最上階や角部屋

それぞれみていきましょう。

1.計画的な大規模修繕

マンションは築15年程度で大規模修繕が行なわれることが一般的です。

ただ、マンションの中には大規模修繕費が不足して修繕が満足にできないマンションもあります。

多くのマンションには大規模修繕計画が策定されているもの。

一度、自分のマンションの修繕の履歴を確認してみましょう。

築15年で外壁や屋上の再塗装が行なわれている、もしくは数年後に行われる予定であれば問題ありません。

2.共用設備の充実

マンションの共用設備は大規模なマンションであればあるほど、充実していきます。

会議室や宅配ボックスは小規模なマンションでも設置されているもの。

大規模なマンションではスポーツジムなどを設置しているところもあります。

共用設備があるとその分共益費などは高くなってしまうものの、これらの設備が充実していればそのマンション売却にとってセールスポイントなのです。

3.割安な管理費や修繕積立金

どのマンションも管理費や修繕費、修繕積立金などの徴収があります。

これらの費用は安いのに越したことはありません。

ただ、将来的に修繕の費用が不足したり、大規模修繕ができなかったりしたら本末転倒です。

適正な金額の中で割安な費用であれば、マンション売却の際の強みとなります。

4.機械式駐車場が少ないこと

駐車場の台数を確保するために機械式駐車場がもてはやされた時期がありました。

ただ、機械式駐車場は平置きの駐車場に比べて維持管理費がかかります。

築15年程度のマンションだと顕在化するのがこうした問題です。

新築時には必要があったとしても、築15年も経過すると機械式駐車場は少ないに越したことはありません。

5.人気のエリアに立地

利便性の高い地域はマンションの人気が高い地域です。

これらの地域は高値での売却が期待できます。

ただし、人気の地域は移ろいが激しいもの。

首都圏では少し前まで湾岸エリアや武蔵小杉のマンションが人気でした。

ただ、最近はその人気は下火になっています。

売却しようとするときに、そのマンションが人気のエリアに所在していればチャンスです。

6.最上階や角部屋

同じマンションでも人気が高いのが最上階の住戸と角部屋です。

これらの住戸は新築でも最初に成約する住戸となります。

また、リセールバリュー、つまり売却に出した場合でも高めの価格がつくのです。

こうした位置にある住戸は売りやすくなっています。

築15年でも早期売却すべきマンション6つの特徴

築15年のマンションともなると、そのマンションの個性が出てきます。

それがプラス方向に出ればよいのですが、マイナス面に現れることも。

ここではその個性がマイナスになるような、早期売却すべきマンションの特徴をまとめます。

その特徴とは、以下の6つです。

  1. 駐車場が足りない
  2. 設備が個性的すぎる
  3. 日当たりがよくない
  4. 適正な管理が行われていない
  5. 管理費や修繕積立金が高い
  6. 人口減少が予測されるエリア

さっそくみていきましょう。

1.駐車場が足りない

これは主に郊外や地方の話となります。

こうしたエリアでは自動車が欠かせません。

このため、マンションでは住戸数よりも多い駐車台数を確保しているところもあります。

反対に住戸数よりも少ない駐車台数しかないマンションは人気が落ちてしまうのです。

また、足りない駐車場を機械式駐車場で確保しようとすると、先ほどお話ししたように維持管理費がかかってしまいます。

2.設備が個性的すぎる

革新的な設備を取り付けた結果、それが重荷になってしまうこともあります。

例えば標準的なグレードなのにプールを設置したマンションがありました。

新築当時は話題がありましたが、ほどなく閉鎖されています。

前衛的な設備や施設は話題となる一方で、しばらくするとお荷物になるような設備もあるのです。

3.日当たりがよくない

郊外や地方のように敷地に余裕があるマンションでは、住戸を全戸南向きにすることも可能です。

反対に都心部のマンションでは、日当たりがよくない住戸ができる場合もあります。

同じマンション内であっても、このように条件に差があると価格や売れ行きにも影響が出るものです。

日当たりのよくないマンションはマンション売却までに時間もかかり、価格も期待できなくなります。

4.適正な管理が行われていない

築15年くらいになると、管理の良否がそこかしこに現れてきます。

外壁や屋上の状態から共用部分の手入れの状態まで、確認できる箇所は盛りだくさんです。

きちんと管理されているマンションと適正な管理が行われていないマンションでは、価格にも影響がでてきます。

管理費の安さを追求して管理会社を変えると、かえって管理がおろそかになることがあるのです。

5.管理費や修繕積立金が高い

あまり利用しないような共用設備があると、その維持管理費に管理費や修繕費が使われてしまいます。

その結果、こうしたマンションでは管理費などが割高です。

先ほどお話ししたように、粗悪な管理会社もあるものの、きちんとコストダウンを実現している管理会社もあります。

高い管理費や修繕積立金は、マンションの価格とともに買主にとって関心のある事項です。

6.人口減少が予測されるエリア

市町村のホームページには「立地適正化計画」が掲載されているところもあります。

これは将来的に市街地整備を優先するエリアを規定しているもので、将来的に人口減少が予測されるエリアでは、この計画の範囲外となっていることも。

一般にマンションが建築されるようなエリアで計画の範囲外となっていることは多くありません。

ただ、今後人口減少が予測される場合には、影響を受ける場合もあります。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

イエウールで無料一括査定(地方の人向け)⇒

すまいValueで無料一括査定(都心部の人向け)⇒

築15年のマンションをなるべく高く売却する7つの方法

高額のマンションであっても、築15年もするとお値打ち価格まで下がることもあります。

ただ売る側としては、なるべく高く売りたいもの。

ここでは、築15年のマンションをなるべく高く売却する方法を考えてみます。

よかれと思ってやったことでも、結果的に売却価格への影響が少ないものもあるのです。

なるべく高く売却を目指す方法は以下の7つとなります。

  1. 築15年のマンションは早めの売却がおすすめ
  2. 複数の不動産業者から査定を取ろう
  3. マンションに強い不動産業者に売却依頼しよう
  4. クリーニングや清掃は積極的に
  5. リノベーションは慎重に
  6. 内覧も積極的に受け入れよう
  7. 購入時の売買契約書は探しておこう

ひとつずつ解説していきます。

1.築15年のマンションは早めの売却がおすすめ

築15年という時期は、実は売りに出すにはよい時期なのです。

マンションは例外をのぞいて新築時が最も高いもの。

その後は価格が下がっていきます。

この下落が緩やかになるのがおよそ築10年から15年の時期です。

この時期を過ぎて築20年以上を経過すると、築古マンションとしてさらなる価格下落が始まります。

このため、築15年のマンションで売却を考えているなら、早めに売却するほうがよいのです。

2.複数の不動産業者から査定を取ろう

マンション売却の第一歩は査定といえます。

この査定、一社だけの査定ではその査定が高いのか安いのかわかりません。

査定は複数の業者から取るのが基本なのです。

そうして初めて、査定書同士の比較ができます。

今は不動産一括査定サイトも盛んです。

こうしたサイトを活用しながら、複数の不動産業者から査定をとるようにしましょう。

3.マンションに強い不動産業者に売却依頼しよう

どんな業者でも得意な不動産とそうでない不動産があるもの。

大手不動産業者はこうした得手不得手は少ないですが、小規模な不動産業者では顕著になります。

売却依頼をするなら、マンションの売却が得意な業者にしましょう。

例えばそのマンションを建設した業者が代表的な業者です。

マンションの建設業者は自身やグループ会社に仲介部門を持っています。

そこには自社マンションの情報が集まってくるのです。

こうした会社に依頼すれば、素早い売却ができる可能性があります。

4.クリーニングや清掃は積極的に

次は室内の話です。

内覧があったとして、イメージがよいのはきれいな部屋の方になります。

汚れている部屋や片付いていない部屋はイメージが悪いものです。

そこでハウスクリーニングや清掃業者を活用して部屋をきれいに保っておきましょう。

居住中であっても、整理がしてあるとイメージは悪くなりません。

5.リノベーションは慎重に

リフォームやリノベーションをすれば、きれいになって売れやすいのでは、と考える人もいます。

これは確かにそのとおりです。

ですが、素人が手を出すのは慎重にしましょう。

リフォーム済みのマンションの多くは、不動産業者が買い取り、その後リフォームやリノベーション工事をした物件です。

彼らは格安で工事をする業者やノウハウを知っています。

これを一般の人が真似をするのは容易ではありません。

費用がかかってしまい、持ち出しが増える結果にもなります。

リフォームやリノベーションは慎重にしましょう。

6.内覧も積極的に受け入れよう

買主としては内覧をしたいものです。

居住中だと生活を見られるのを敬遠して内覧を断ることもあります。

ですが、ここは積極的に受け入れましょう。内覧をしてくれるということはそのマンションに興味がある証拠です。

いわば「見込み客」になります。

もちろん、ハウスクリーニングのところでお話ししたように、少しでもきれいにしたほうが好印象です。

部屋を片付けて、内覧を迎え入れましょう。

7.購入時の売買契約書は探しておこう

購入時の売買契約書は取引の際にも役に立ちます。

それ以外にも確定申告にも欠かせないのです。

購入時の売買契約書には売買金額が記載されています。

それを取得原価として、売却金額との差を計算して売却を算出するのです。

契約書がないと、非常に安い取得原価にされてしまいます。

税金を払いすぎないためにも早めに購入時の売買契約書は探しておきましょう。

もし紛失していれば、購入時の相手方にも確認すべきです。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

イエウールで無料一括査定(地方の人向け)⇒

すまいValueで無料一括査定(都心部の人向け)⇒

まとめ

値段も手ごろになり、売り出し数も多くなるのが築15年程度のマンションです。

ただし、それはライバルが多いことも意味します。

ライバルよりも買主に選んでもらえるようなマンションにする必要があるのです。

ここにあげた特徴や高く売るコツを理解し、なるべく高く、そして素早くマンションを売却しましょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です