30坪の建て替え費用の相場は?戸建ての予算を抑える3つのポイントも解説

30坪の家を建て替える場合、どれくらい費用がかかるのでしょうか?間取りを変更したり、建家の耐久性に不安が出てきたりした場合、建て替えをしたいものの、コストは抑えたい方が多いはずです。

そこでこの記事では、30坪の家の場合、建て替え費用がどれくらいかかるのか、内訳も含めて解説します。詳細まで把握することで、いざ見積もりをもらったときに、納得しやすくなるでしょう。

予算を抑えるためのコツや、建て替える前に確認すべき点も紹介するので、ぜひ取り入れてみてください。

さらに、費用を抑えるためにリフォームと悩んでいる方に向け、それぞれの特徴も解説します。建て替えの費用面の負担はこの記事でしっかり解決していくので、ぜひご覧ください。

30坪一軒家の建て替え費用相場は3,000万円程度

30坪の一軒家を建て替えるのにかかる費用の相場は、3,000万円程度です。

このうち、7割程度が新しい家を建てるのにかかる費用です。残りの3割が、解体工事や税金などにかかります。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」によれば、ローンを借りる場合、返済負担率を15〜20%に設定する方が多いようです。ただし、すでにローンを払っている場合、その分も踏まえて予算を組む必要があります。

費用を抑えたい場合は、建て替える家にかける予算を減らしましょう。ローコスト住宅ならば、1,000万円台で抑えられることもあるので、支払いプランに合わせて考えてみてください。

老朽化した戸建ての建て替えにかかる費用の内訳

ここからは、もう少し詳しく建て替えにかかる費用の内訳を見ていきましょう。建て替えにかかる費用を分解すると、以下のようになります。

  1. 解体費
  2. 仮住まいの費用
  3. 測量・地盤調査費用
  4. 建築費
  5. 設計料
  6. 各種税金
  7. 火災保険料

それぞれどのような費用か、またどれくらいの価格が相場なのか解説していきます。

建て替えの見積もりをもらったときに、内訳ごとに妥当な金額かを確認するのにお役立てください。

1. 解体費

30坪の戸建てを解体する費用の相場は、150〜200万円です。

主に費用に影響するのは、建物の構造。木造であれば、坪単価約4〜5万円、軽量鉄骨造であれば坪単価6〜7万円程度が目安になります。

その他、敷地までの道路の幅員が狭かったり、敷地が狭かったりする場合は、解体費用が上がります。

なお、自治体によっては解体工事の補助金・助成金制度があります。お住まいの自治体により、補助の条件や金額は異なるので、一度居住地域の公式サイトを確認すると良いでしょう。

2. 仮住まいの費用

建て替えをする場合、一時的な住まいを用意しなければいけません。仮住まいの家賃と引越し費用を予算に組み込んでおきましょう。

建て替え工事にかかる期間はおおよそ4〜5ヶ月。半年程度を目安に、一時的な住まいを用意する計画が安心です。

1ヶ月の家賃が10万円ならば、6ヶ月分で60万円。ここに礼金や仲介手数料を含むと100万円程度になります。都心の場合はもう少し多めに見積もってください。

さらに仮住まいに移動するときと、建て替えた家に戻るときの引っ越し代もかかります。物量にもよりますが、2回で20万円程度用意しておきましょう。

この費用を抑えるには、引越し前に不要物をなるだけ処分するのがおすすめ。建て替え後に買い換える予定があるものは持っていかないようにすると物量が減り、仮住まいの家賃も引越し費用も下げられます。

3. 測量・地盤調査費用

新しい家を建てるに当たり、測量と地盤調査が必要になります。費用の相場は以下のとおりです。

  • 測量費:20〜40万円程度
  • 地盤調査費:10万円程度

今の建物とを建てたときの測量図が残っている場合、新たな測量が必要なくなるため、この分の費用が抑えられます。

一方で、一度調査をしていた場合でも、地盤調査は必要です。なお、調査の結果、地盤が弱いことがわかった場合は、改良工事の費用が追加でかかります。

地盤の状態によって価格は異なりますが、改良工事はおおよそ30〜180万円が目安です。建て替えの見積もり時点では地盤改良工事の費用は入っていないので、注意してください。

4. 建築費

建て替えの予算の大半を占めるのが建築費建築の工法によって大きく値段が変わるところです。主な工法と、費用の目安は以下のようになります。

  • 木造:1,500〜2,000万円程度
  • 2×4:900〜1,800万円程度
  • 鉄筋コンクリート造:3,000〜3,600万円程度

住宅のグレードや内装でも料金は大きく変動するため、予算を決めつつどのような家にするか検討しましょう。

5. 設計料

新たに家を建てる場合、設計料がかかります。ここには、着工後の監理や引き渡しまでの費用も含まれることがほとんどです。

設計料の相場は、建築費の10%程度。もし1,500万円の家を建てるならば、150万円ほどです。

ハウスメーカーに依頼する場合、設計料は建築費の3%程度で済むこともあります。これは、ハウスメーカーがある程度規格を決めており、設計の手間を省く工夫をしているためです。

逆に言えば、ハウスメーカーに依頼しても規格から外れた設計にしてオリジナリティの高い家を作った場合は、設計料が上がります。

6. 各種税金

家の建て替えの場合、建物を新たに取得したことになるので、以下のような税金がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 都市計画税

建て替えのタイミングでかかる税金の合計は、おおむね20万円程度になります。固定資産税と都市計画税は取得時だけでなく、毎年支払いが必要です。

固定資産税は土地や建物にかかる税金のこと。今の資産価値をもとに1.4%の税金がかかります。(※減税になる場合あり)

都市計画税は、「市街地化区域」と決められた場所にある土地や家屋に対してかかる税金です。各市町村が用意している都市計画マップを確認すると、持っている土地が市街地化区域か確認できます。

7. 火災保険料

家を建て替える場合、火災保険は契約変更をするか、解約して加入し直さなければいけません。火災保険料の対象はあくまで建物であるため、建て替えれば別のものという扱いになるからです。

なお、建替え中は施工会社側に所有権があります。そのため、保険の加入は施工会社がすれば問題ありません。費用を抑えたいならば契約変更をするのではなく、解体のタイミングで一度解約して、再加入するほうがお得です。

8. 住宅ローン関係手数料

建て替えに住宅ローンを利用する場合、手数料がかかります。手数料は借り入れする機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

事務手数料は、定額型と定率型の場合があります。

<定額型>
借入金額に関わらず、手数料が一定。相場は2.2万円〜11万円(税込)

<定率型>
借入金額に応じて手数料が変化。相場は、借入金額×2.2%(税込)

どちらかを自分で選べる場合もあれば、最初から決められているケースもあります。

家の建て替えをするときの3つのチェックポイント

建て替えを検討しているときは、以下の点を必ず事前に確認しましょう。

  1. 再建築不可物件ではないか
  2. 土地の名義は誰か
  3. 住宅ローンは組めるか

これらを確認しないと、そもそも家が建てられなかったり、費用が捻出できなかったりするリスクがあります。ぜひ、具体的なプランを建てる前に確認しておいてください。

1. 再建築不可物件ではないか

最初に確認すべきなのが、「再建築不可物件」ではないかということ。

再建築不可物件とは、今の建物を解体して更地にしたら、新たに建物を建てられない土地を指します。具体的には以下のような土地が対象となります。

  • 建物の敷地が建築基準法上の道路と接していない
  • 建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているが、接している幅が2m未満

なお、総務省の調査結果によれば、再建築不可物件は全体の約6.7%と意外に多くあります。おおよそ15件に1件は建て替えができないので、必ず確認しましょう。

2. 土地の名義は誰か

解体工事を始める前に、土地の名義を確認しておきましょう。もし、別の方の名義になっているならば、工事前に名義変更をすることをおすすめします。

自分以外の名義の建物を解体するには、相続人全員および、登記簿上の所有者の許可が必要です。これらの手続きをするのは煩雑なので、先に名義を変えてしまったほうが良いでしょう。

3. 住宅ローンは組めるか

ローンを組んで建て替え費用を賄おうと思っている方は、本当にローンを使えるのか確認しておきましょう。

建て替えローンという、既存と新しい住宅のローンを一本化するものもありますが、通常より審査は厳しくなります。審査に通ったとしても、返済は本当にできるのか、事前によく検討しましょう。

また、住宅ローンは2重で使うことができません。つまり、まだ返済中であれば、新規に住宅ローンは借りられないので、ほかのローンを探す必要があります。

住宅ローンの返済が終わっている場合は、新規で組み直しができます。このとき、抵当権が抹消されているか必ず確認してください。

抵当権とは、住宅ローンを組むときに不動産を担保に取られている状態のこと。ローンを完済しても、自動で抵当権が抹消されることはありません。

法務局もしくはインターネット上で、ローンを借りた方が手続きする必要があるので、忘れずに済ませておきましょう。

建て替えとリフォームはどちらを選ぶべき?ケース別に解説

家の建て替えを検討している方のなかには、リフォームと迷っている方もいるのではないでしょうか?

一般に、リフォームをする場合は建て替えよりも20〜30%ほど費用が抑えられると言われています。一方で、ランニングコストまで考えると、建て替えのほうが安く済む場合もあります。

家屋の状況によっても判断は変わるので、費用だけで決めるのもおすすめしません。

ここでは、建て替えとリフォームどちらが適しているのか、具体的にケース分けして見ていきましょう。

建て替えが適しているケース

一般に、以下のケースでは建て替えのほうが適しています。

  • 築40年以上経っている
  • 基礎に劣化が見られる
  • 間取りを大きく変えたい

1981年以前に建てられた住宅は、建築基準法の耐震基準が今より低く設定されています。旧耐震基準では、震度5強の揺れで建物が倒壊しない強度があれば問題ありませんでした。

しかし、2022年だけを見ても、石川県と福島県で震度6弱以上の地震が起きており、強度が不十分だと考えられます。1981年以降の建築基準法では、震度6〜7の揺れでも倒壊を免れる程度の強度が求められており、建て替えたほうが安全です。

築年数が浅くても、柱や基礎に劣化が見られる場合は、建て替えたほうが良いでしょう。

また、リフォームでは柱の位置や全体の構造は変えられないため、実現できる間取りに制限があります。大きく間取りを変更したいならば、建て替えがおすすめです。

リフォームが適しているケース

リフォームが適しているのは以下のケースです。

  • 費用を抑えたい
  • 住み続ける期間が長くない
  • 引っ越しをしたくない
  • 間取り変更がない

大きな改修がない場合、リフォームのほうが安くすみます。解体費用がかからないのに加え、税金や登記費用なども少なくなるからです。

特に今後住み続ける期間が長くない場合は、リフォームも検討すると良いでしょう。木造住宅の場合、期待耐用年数は50年からとされており、長期優良住宅認定を受けていれば100年以上持ちます。

大幅な間取り変更がない前提にはなりますが、住宅を相続する予定がなく、あと10年、20年程度しか住まないのであれば、リフォームで十分だと考えられます。

リフォームの場合、工事の範囲によっては仮住まいを用意しなくていい点もメリット。家賃や引越し費用がまるまる抑えられます。費用面のほか、今の家から離れたくない事情がある場合は、リフォームの方が良いでしょう。

建て替えの予算を抑える3つのポイント

建て替えの費用を少しでも抑えたいと考える方は多いはず。ここでは予算を抑えるためのポイントを3つ解説します。

  1. 贈与税の非課税特例を使う
  2. 閑散期を選ぶ
  3. 複数の業者に見積もりを依頼する

ぜひ、すべて取り入れて少しでもお得に建て替えを進めましょう。

1. 贈与税の非課税特例を使う

建て替えで両親と同居することを検討している場合、親族から住宅費用の贈与を受けることもあるでしょう。

通常、資金を負担してもらった場合は、贈与税がかかります。ただし、2023年12月31日までは、一定の条件を満たせば、規定の金額まで贈与税が非課税になります。

もし1,000万円の贈与を受ける場合、控除はあるものの税率は40%。大きな金額になるため、ぜひ非課税特例を活用ください。

30坪の住宅を建て替える場合に当てはまる概要は、以下のとおりです。

<非課税限度額>

  • 省エネ等住宅:1,000万円まで
  • それ以外の住宅:500万円まで

<対象者の条件>

  • 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上
  • 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下
  • 平成21年以降に非課税特例を使っていないこと

<その他の条件>

  • 直系親族からの贈与であること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与を受けた金額の全額を充てて建て替えすること

そのほか、細かい条件は国税庁のサイトにて説明してあるので、事前に確認しておきましょう。不安な場合は、税理士などの専門家に相談するようにしてください。

2. 閑散期を選ぶ

建て替え費用は、依頼する時期によっても異なります。もし時期を調整できるならば、閑散期を選ぶのがおすすめです。

冬場が閑散期に当たるので、11〜2月を狙うと良いでしょう。この時期は引越しにかかる金額も比較的安いため、全体の費用を見ても安く抑えられる可能性が高いです。

3. 複数の業者に見積もりを依頼する

家の建て替え費用は、業者によって大きく変わります。そのため、必ず複数の業者に見積もりを依頼し、比較して決めましょう。

見積もりを比較するときのポイントは、総額だけでなく、内訳を1項目ずつ見ていくこと。割高な部分があれば、理由をしっかり確認するのがおすすめです。

また、似たような間取りの住宅で見積もりを依頼すれば、相場が理解できる上により魅力的な提案をしてくれる企業を選べます。対応の良さも合わせて確認できるのもメリットです。

まとめ

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30坪の戸建てを建て替える場合、費用の相場は3,000万円内訳として最も大きいのは建築費であり、工法や内装によって価格は大きく変動します。

費用を抑えるには、建物の設計を見直すほか、複数業者に見積もりを依頼したり、閑散期を選んだりするのも有効です。基礎に問題がなければ、建て替えをやめてリフォームを選ぶのも1つの手段です。

ぜひ建て替えの計画をしっかり立てて、予算内で満足のいく住宅を仕上げましょう。

建て替えについてさらに情報収集するなら、ハウスメーカーや工務店から資料を取り寄せすることをおすすめします。建物の老朽化や家族の身体の都合で建て替えを急いでいても、複数社の資料を一括請求することで手間を減らせますよ。

Webの入力フォームで地域などの条件を送るだけで請求できるので、ぜひ活用してみてください。

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