35年ローンって本当に組んで大丈夫?住宅ローンのリスクと失敗しない資金計画の立て方

実は住宅ローンを組む時に、安易に35年ローンを選ぶのにはリスクがあります。

「住宅ローンは長いほうが返済金額も低くなるし、いいって聞いた。」

「35年で組めば借入が大きくても、返済できそうな気がする。」

このように安易に35年で組んでしまうと、後々返済に苦しくなり、結果として所持金のほとんどをローン返済に費やすことになってしまう可能性すらあります。

ではなぜ35年ローンにリスクがあるのか、そして安易に選ぶとどうなってしまうのかをこちらで解説していきます。

もくじ

「35年ローン」は組んでも大丈夫?無謀?

35年ローンと聞いてどのような印象を持つでしょうか?

フラット35に代表されるように、一般的に住宅ローンというと35年ローンを思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。

「みんなが組んでるから安心でしょ?」

「35年もローン払い続けるなんて想像しただけでやばい…。」

ここでは35年ローンに対する漠然とした不安やイメージを解説していきましょう。

35年ローンでマイホームを買うのは安心?ありえない?

35年ローンは安心か無謀か、それは一概には言えません。

住宅ローンとは、返済する「人」「資金」「期間」この3つの要因が組み合わさっているためケースバイケースだからです。

ある人にとってはメリットのあるものであり、ある人にとっては無謀なものになり得ます。

ここではまず、35年ローンには一般的にどんな特徴があるのか概要を見ていきましょう。

35年ローンで家を購入することにはメリット・デメリット両側面があります。

【35年ローンのメリット】

  • 毎月の返済額が小さくなる
  • 借入可能額が大きくなる

35年ローンのデメリット

  • 総返済額が大きくなる
  • 金利変動の影響を受けやすい
  • 退職後もローン返済を続けなければいけない可能性がある

35年という長期にわたって住宅ローンを組む場合、それだけ月々の返済額は減ることが最大のメリットでしょう。

また毎月の返済額が減ることで返済負担率が小さくなるため、結果的に借入可能額が増える可能性があります。

一方、デメリットとしては総返済額が大きくなってしまうことが一番に挙げられます。

返済期間が長ければ利息も大きくなりますから、それだけで数百万円変わってくることもあります。

さらに変動金利の場合、35年という年月の間に金利が変動する可能性も否定できません。

短期のローンと比較すると、長期になればなるほど金利の変動に影響を受けやすくなります。

また借入時の年齢によっては定年退職後にもローンを完済できない可能性もあるのです。

35年ローンのリスクとは

では、デメリットにもつながる「35年ローンのリスク要因」とは具体的に何でしょうか?

ここではリスク3つを説明していきます。

  1. 老後の収入が減る
  2. 年齢とともに子供にお金がかかる
  3. 金利・利息負担が増える

リスク1.老後の収入は減る

35年の返済期間中、特に返済が最後に近づくにつれて返済の負担は重くなります。

  • 老後、夫婦の平均収入は約24万円であり、税金等差し引き後は約21万円
  • 高齢夫婦の平均支出は月約24万円
  • 差額3万円と住宅ローン返済の資金不足

35歳で35年の住宅ローンを組むと70歳まで返済期間が続き、65歳の定年退職後にも住宅ローン返済が残ることになります。

65歳以上の夫婦の平均収入は年金による約24万円、税引き後だと21万円であるため収支がマイナスです。

さらに住宅ローンの返済も加わると、完全に資金不足に陥ることになってしまいます。

参考:2019年(令和元年)家計調査報告(家計収支編)|統計局ホームページ/家計調査報告 ―月・四半期・年―

リスク2.年齢とともに子供にお金がかかる

年齢を重ねるにつれて変わるのは、子供にかかる教育費です。

子供が二人いる場合にかかる教育費用をこちらで見ていきましょう。

  • 二人とも公立の幼稚園に入園した場合、約130万円
  • 二人とも公立の小学校に入学した場合、約385万円
  • 二人とも公立の中学校に入学した場合、約292万円
  • 一人が公立高校、一人が私立高校に入学した場合、約426万円
  • 一人が私立文系、一人が私立理系の大学に入学した場合、約1,540万円
  • 大学で二人とも一人暮らしをする場合の仕送り等、月7万円仕送りすると4年間で672万円

子供一人あたりにかかる教育費は1,000万円~2,000万円が相場となっており、基本的には年齢が上がるにつれてかかる教育費用も高くなります。

たとえ住宅ローンの返済金額が変わらなくても、かかる出費は右肩上がりで増えていき、収入にあまり変化がない場合は返済負担が年々重たくなっていくことは明らかです。

参考:結果の概要-平成30年度子供の学習費調査:文部科学省

令和元年度「教育費負担の実態調査結果」|刊行物・調査結果|日本政策金融公庫

リスク3.金利・利息負担が増える

住宅ローンで支払う利息は、➀金利➁金額➂期間の3つよって決まります。

  • 期間が長ければ長いほど、かかる利息負担が増える
  • 総返済額で比べると、短い期間のほうが少なくすむ

住宅ローンの支払い利息金額は、ローン残高に金利を掛けることによって決まります。

つまりローン残高が多ければ多いほど、かかる利息が大きくなるのです。

住宅ローン期間が長ければ長いほど当然月々の返済金額も少なくなるため、住宅ローン残高はなかなか減らない仕組みです。

そのため短い住宅ローンよりも、返済期間の長い住宅ローンの方が支払う利息が高くなります。

知らないと恐ろしい~組む前に知っておく住宅ローンの賢い選び方~

住宅ローンでよくある間違いとして、借入可能額を最大限まで利用して借入をしようとする人がいます。

「銀行が借入可能と判断しているから、限度額までは安全でしょう。」

「せっかく借りられるなら目いっぱい借りないと損。」

このように住宅ローンを借入可能額目いっぱい利用してしまうと、後々返済が苦しくなり、子供の教育費用の工面や車のローン返済等まで手が回らなくなってしまいます。

住宅ローンは正しい知識を持って組まないと後々の人生に大きな影響を及ぼしてしまうため、後悔しないためにもこちらで賢い選び方を学んでおきましょう。

「借入可能額」と「実際に返済できる額」は違う

住宅ローン審査で「借入可能額」の承認がおりたとしても、それは実際に返済が可能な金額とは別物です。

  • 金融機関の審査はあくまで現時点から考えて、可能な金額を算出している
  • 個々のライフプランやライフイベント等は考慮されていない

金融機関の審査はあくまで現時点を中心に算出されています。

そのため今後子供が3人に増えることや、高級車を買う予定、子供を全員私立に通わせたいといった各家庭のライフイベントは全く考慮されていません。

そのため安易に借入可能額上限で借入してしまうと将来的に資金不足になり、毎月返済に追われる苦しい節約生活を強いられてしまいます。

あくまで借入可能額は目安としてとらえ、将来的なライフプランをもとに返済可能な金額で組むようにしましょう。

35年ローンは何歳まで組めるのか?

住宅ローンには組める限度の年齢があり、それは各金融機関によって違います。

  • 完済時の年齢が80歳未満
  • 借入時年齢が65歳未満、もしくは70歳未満

各金融機関によって差がありますが、一般的には完済時年齢が80歳未満と定められているところが多いです。

また、借入時年齢についても65歳未満か70歳未満を条件としている金融機関が多くなっています。

しかし高年齢で住宅ローンを組む場合には注意点があります。

  • 健康診断で引っかかり、団信加入ができず住宅ローンが組めないリスク

高年齢になるにつれて次第と健康状態にも問題が出てきやすくなります。

そうなると住宅ローン審査で重要なポイントである、団信への加入ができなくなるリスクが高くなるのです。

フラット35以外は原則団信への加入が必須であるため、健康状態が原因でそもそも住宅ローンの審査がおりなくなる可能性があります。

「住宅ローンは迷ったら長めに組め」は本当?30年ローンと35年ローンで迷った時のポイント

住宅ローンは長いほうがいいのかと言われると、実際は一概にいいとも言えないところです。

長く組むことにより月々の返済金額を少なくすることができますが、代わりに支払い利息の増加や、老後の返済リスクがあるからです。

こちらでは30年ローンと35年ローンで迷った時にどちらを選べばいいのか、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

【30年ローンのメリット】

  • 完済時年齢が低くなる、総額で支払う利息が安くなる
  • 返済期間が短いため、総額で支払う利息が安くなる

完済までの期間が短くなるため、完済時年齢が低くなります。

そのため老後の収入が少ない期間に、住宅ローン返済をするリスクが減ります。

また住宅ローンの残高の減りが早いため、総額で支払う利息が少なくて済むのもメリットです。

【30年ローンのデメリット】

  • 月々の返済金額が高くなる

期間を短縮している分、月々の返済金額が相対的に高くなるのがデメリットです。

【35年ローンのメリット】

  • 返済期間が長くなるため、月々の返済金額が低く抑えられる
  • 返済比率が少なくなるため、住宅ローン審査に通りやすくなる

返済期間が長くなれば、当然月々の返済金額も低くなります。

そして月々の負担が減ることで、借入時の審査で用いられる返済比率の基準を通過しやすくなることがメリットです。

【35年ローンのデメリット】

  • 完済時の年齢が高齢になることがあり、老後の返済期間が長くなる
  • 総額で支払う利息が増える

完済時年齢が後ろ倒しになることで、収入の少ない老後の返済期間が長くなってしまいます。

また、返済期間が長くローン残高の減りが遅いため、結果的に支払う利息金額も高くなります。

30年・35年ローンのメリット・デメリット

どちらもメリットとデメリットがありますが、完済時と老後の収入を基準として決めるほうが間違いないでしょう。

35年ローンの金利を知る

住宅ローンを組む際に返済額に大きな影響を与える金利。

35年ローンを組む場合の金利の選び方とポイントをしっかりと押さえましょう。

35年ローンを組むなら固定金利?変動金利?

金利には、期間中ずっと金利が固定された「固定金利」と、一定の基準に沿って利率が変動する「変動金利」があります。

35年ローンを組む時には固定金利と変動金利、どちらを選ぶのがいいのでしょうか。

【固定金利のメリット・デメリット】

  • 金利が変わらないため、将来に渡って安定した返済計画を立てることができる
  • 将来さらに金利が下がった場合に損をしてしまう
  • 変動金利に比べて金利が高い

金利が固定されているため、将来月々の返済金額が変わらず、安定した返済をすることができます。

一方で将来金利が下がった時も、その恩恵がなく逆に損をしてしまうこと、変動金利よりも金利が高いことがデメリットです。

【変動金利のメリット・デメリット】

  • 今は固定金利に比べて金利が安い
  • 将来金利が高くなった場合、返済金額や支払う利息が増える

固定金利に比べて金利が安く、現在では1%をきる金利がほとんどとなっています。

しかし将来金利が上昇した場合、返済金額や支払い利息が増加するリスクがあります。

現在は過去のデータ上からみても非常に低金利であり、どちらかというと今後上昇局面に入る可能性の方が高いです。

固定金利・変動金利のメリットデメリット

固定金利と変動金利、それぞれの特徴とリスクを押さえたうえで選択することが必要です。

特に変動金利の場合は将来の支払い総額が正確に予測できないため、金利上昇のリスクへの備えは必須です。

金融機関によっては、固定金利と変動金利を合わせて両者のリスクを軽減させる「ミックス金利」を出しているところもあるので、よく比較検討しましょう。

35年ローンの金利の計算方法

住宅ローン返済額を計算する方法は実は非常に複雑ですので、ここでは計算概要の考え方について説明していきます。

ローン計算を複雑にしているものに「利息額」があります。

利息額は常に一定ではなく、毎月変化していきます。

なぜなら利息額は借入残高に対して掛かるものなので、毎月借入残高が減っていくと、そこにかかる利息も減っていくのです。

【毎月の利息の計算方法】

  • 借入残高×実質年利(%)÷365(日)×30(日)=毎月の利息額

例えば3,000万円借入れて金利1.0%、月の返済額が10万円の場合、初回月の利息は借入額である3,000万円すべてに対して掛かるので24,658円。

しかし1年経過すると、すでに10万円×12カ月で120万円払っているため、残高2,880万円に対して利息がかかり13カ月目には23,671万円の利息となります。

こうした利息額を含めた毎月の返済額を導き出すことで、最終的に35年という年月の返済額を求めることになります。

自分で計算するには時間と手間がかかるため、住宅ローンシミュレーションサイトを利用するのが効率的でおすすめです。

各金融機関でもシミュレーションできますし、以下のフラット35のサイトでもシミュレーションできます。

参考:借入希望金額から返済額を計算:【フラット35】

今後の金利はどう推移する?

今現在、住宅ローン金利は超低水準で推移しています。

出典:民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等):長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

過去からの推移を見ても、住宅を買うのに今は「買い時」であることが分かります。

さらにコロナウイルスによる景気低迷が長期化すれば、金融緩和政策がとられ今後も低金利で推移する可能性があります。

この低金利の傾向はしばらく続くというのが大方の予想ですが、35年という長い年月の中で金利上昇の局面が訪れる可能性は否定できません。

目先の低金利のみにとらわれた返済計画だと、将来返済が苦しくなるリスクもはらんでいるということを念頭に置かなければなりません。

35年ローンを組んでから後悔しない資金計画の立て方4ヶ条

35年ローンを組むときには適切な、中長期的な資金計画を立てることが非常に大切です。

「実際に何を考えて資金計画を立てればいいの?」

「どのようなところに注意すればいいのだろう。」

35年ローンを組んで、後々後悔は絶対したくないですよね。

後悔しないためにも、こちらで35年ローンを組むときに必要な資金計画の立て方4ヶ条を解説していきます。

1.退職後まで見据えた収支予測をたてる

資金計画を立てる時の基準を「今」にすることはやめましょう。

  • 資金計画は退職後の収入が少ない時期を想定して立てる
  • 今の給与や収支を中心に考えてはいけない

資金計画を立てる際には、収入が一番少ない時期つまり退職後の時期を考慮しなければなりません。

今の給与や収支で計画してしまうと、収入が減少して出費が増えた老後の返済に耐えきれなくなってしまいます。

あくまで退職後の年金生活を意識して、返済可能な金額を検討していくようにしましょう。

2.初めから繰り上げ返済を計画に入れない

繰り上げ返済は、返済期間の短縮や返済金額を減らすことが可能なので、有効に利用すれば大きく返済負担を減らすことができます。

ただし繰り上げ返済をすることを前提にして、住宅ローンを最長まで伸ばしてしまうのには要注意です。

  • 繰り上げ返済にはまとまった資金が必要
  • 予想外の出費や、貯蓄が進まずに繰り上げ返済ができない場合もある

繰り上げ返済にはまとまった資金が必要であり、その資金が予定通り貯まらない可能性も十分あります。

そうすると、長期で住宅ローンを組んでしまったため老後の返済期間が長く、老後返済に耐えきれなくなってしまう場合があるからです。

あくまで繰り上げ返済は余裕資金があればするよう計画しておき、あらかじめ繰り上げ返済ありきで計画を立てることはやめましょう。

3.返済期間は完済年齢を基準に考える

住宅ローンの返済期間は、完済時の年齢がいくつなのかを基準に考えましょう。

  • 完済時が高齢すぎると、老後の返済に耐えきれない
  • 一番生活が苦しくなる時期を想定して考える

住宅ローンの年数を考えるときは、老後もっとも収入が少なくなる時期を想定して組むことが大切です。

若いうちは新しい仕事に転職したり、仕事の出来で賞与が増えたりと収入を増やすことが可能ですが、老後はそうはいきません。

65歳が完済時年齢であれば、退職前に住宅ローン支払いを終えることができるので一番いい設定の仕方といえるでしょう。

4.頭金をいくらにするかでローン返済額は変わる

住宅ローンの負担を減らすため、頭金を多く入れたいと考えている方も多いですよね。

では実際に頭金はいくら用意すればいいのでしょうか。

  • 全国的な平均相場は物件価格の1割~2割程
  • 頭金を用意するために年数がかかるのなら、かかる費用をよく計算する必要がある

全国的な平均としては物件価格の1割~2割程度、3,000万円の物件であれば300万円~600万円程が頭金の相場となっています。

中には頭金を貯めるために5年間準備期間を設けてコツコツと貯金する人がいますが、そういった場合はトータルでかかる費用をよく考えておく必要があります。

例えば現在家賃10万円の物件に住んでいる人であれば、5年間でかかる家賃は600万円です。

5年間で300万円の頭金が貯まったとしても、その分で削減できた住宅ローン利息と、貯めるまでに要した時間と費用どちらがメリットか計算する必要があります。

参考:2018年度フラット35利用者調査|フラット35利用者調査:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

長期ローンは負担も増える?25年ローン・35年ローンの返済額を計算!

住宅ローンの返済額は、借入年数によってどれくらいの差があるのでしょうか。

「ローン期間を短くすると、どのくらい負担が増えるのだろうか。」

「35年ローンを組むと、実際返済はいくらなのか。」

実際のところどのくらいの返済になるのか、あらかじめ知っておきたいですよね。

こちらでは仮に3,000万円の借入を同金利で借入した場合、返済期間によってどのような違いがでるのかシミュレーションしてみましょう。

35年ローンを組んだ場合の月々の返済額シミュレーション

固定金利1.5%で3,000万円を35年ローンで借入した場合

借入金額 月々返済金額 総返済金額
3,000万円 9.2万円 3,858万円

25年ローンを組んだ場合の月々の返済額シミュレーション

固定金利1.5%で3,000万円を25年ローンで借入した場合

借入金額 月々返済金額 総返済金額
3,000万円 12万円 3,600万円

35年ローンで組むほうが月々の返済額は約3万円近く安くなりますが、総支払額では約260万円高くなります。

例え35年ローンで月々返済額が低いとしても、完済時年齢が75歳の場合は65歳の定年時より10年間約9万円の支払いを続けることになります。

借入時の年齢が大きなポイントになりますので、借入時年齢と借入期間、そして完済時の年齢をよく考慮したうえで住宅ローン期間を決めていきましょう。

毎月の返済額別に見る35年ローンの支払いシミュレーション

資金計画を立てるうえでも月々の返済額を中心に考えることは、とても大事です。

完済時年齢が65歳だとしても、月々の返済金額負担が大きいのでは結局返済に追われる生活になってしまいますね。

こちらでは実際に月々の返済額から、35年ローンを組む場合どのくらいの金額を借入できるのかシュミレーションしていきます。

月々5万円返済で35年ローンを組む場合

月々返済金額 借入金額 期間 金利 借入可能金額
5万円 3,000万円 35年 1.5% 1,633万円

月々6万円返済で35年ローンを組む場合

月々返済金額 借入金額 期間 金利 借入可能金額
6万円 3,000万円 35年 1.5% 1,959万円

月々7万円返済で35年ローンを組む場合

月々返済金額 借入金額 期間 金利 借入可能金額
7万円 3,000万円 35年 1.5% 2,286万円

月々8万円返済で35年ローンを組む場合

月々返済金額 借入金額 期間 金利 借入可能金額
8万円 3,000万円 35年 1.5% 2,612万円

月々10万円返済で35年ローンを組む場合

月々返済金額 借入金額 期間 金利 借入可能金額
10万円 3,000万円 35年 1.5% 3,266万円

2,000万円台の物件を検討しているのであれば、月々6万円から7万円の返済額が目安となります。

3,000万円台の物件であれば、月々10万円というのが一つの目安となってくるでしょう。

35年ローンでも安心な人・おすすめな人とは?

35年ローンを組むといいのは、どんな人なのでしょうか。

「自分は35年で組んだほうがいいのかな?」

「35年ローンはどういう人に向いているの?」

このように35年ローンはどのような人におすすめなのか、気になると思います。

こちらで35年ローンがおすすめな人、条件等をお伝えしていきます。

将来的に安定した収入が見込める人・高所得者にはおすすめ

35年ローンを組む場合、長期間に渡って住宅ローン返済が続くことになります。

つまりこの長期間において返済が可能な方におすすめとなります。

  • 将来的に安定な収入、給与増等が見込める人
  • 高所得者であり継続的な収入が見込める人

現在の会社で安定的な収入があり、今後昇格や昇給等が見込める方にはおすすめです。

35年という長期間において、今後子供の教育費等費用が増えていく中、それに耐えられる収入が見込めることが必要な条件となってきます。

給与の変動が大きい方や昇給が見込めない人だと、長期に渡っての返済が厳しくなる可能性があります。

フラット35におすすめな人とは

35年ローンといえばフラット35が有名ですが、このフラット35におすすめな人はどんな人なのでしょうか。

  • 金利上昇リスクを避けたい人
  • 自営業の人や転職したばかりの人
  • 団体生命保険に加入できない人

フラット35の最大の魅力は35年間の固定金利です。

変動金利であれば、今後金利が上昇局面に入ると返済金額や支払い利息が高くなります。

しかし固定金利がずっと続くフラット35であれば、そういったリスクを避けることができます。

フラット35は人に対する審査よりも物件に対する審査が厳しくなっているので、民間金融機関で審査通過が難しいとされる自営業の方にもおすすめです。

ただし、その分物件がフラット35の基準に適合しているか通常より厳しい審査になりますので、物件選びの際から慎重に選ぶ必要があります。

民間金融機関の住宅ローン審査で、団体信用生命保険に加入できず審査落ちしてしまった方にもおすすめです。

なぜならフラット35の場合は団体信用生命保険への加入が任意だからです。

フラット35を利用する際には、フラット35の基準に適合する物件を見極めることが重要になるので、金融知識も豊富な不動産担当者を味方につけるとスムーズに進めることができます。

住宅ローンを組む際の注意点

住宅ローンを組む際には金利にばかり目がいってしまいますが、本当に大切なのは将来に渡って安心して返済ができるかという部分です。

特に住宅選びの際はついついほしい物件に執着してしまい、借入可能金額目いっぱいで住宅ローンを組んでしまう人が多くいます。

そして子供の教育費や予想外の出費、返済額の負担により苦しい生活を強いられてしまうケースが多いです。

そうならないためにも中長期的に将来を考え、完済まで安心して返済ができるプランを組むことが一番大事です。

まとめ

35年ローンを組むことには返済金額を低くすることや、住宅ローン審査が通りやすくなるなどメリットがあります。

一方で完済時や老後のことまで考えておかないと、後々収入が少なくなり、最悪の場合返済が滞ってしまう可能性もあります。

そうならないためにも住宅ローンは老後や完済時を踏まえたうえでの資金計画を立てることがとても重要です。

正しい無理のない資金計画を立てるためにも、金融知識・不動産知識を兼ね備えた担当者を探して、相談することが失敗しない方法でしょう。

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