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築40年のマンションが売却できるかどうか不安になる方も多いです。
「古すぎて買い手が現れないのでは？」と心配になる人もいますよね。
しかし、築40年のマンションでも売却することはできます。
本記事では築40年のマンションを売却する際の注意点や早期売却するための方法について説明していきます。
売却できずに空き家のまま放置するのではなく、ポイントを抑えて早く売却を成功させましょう。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
築40年のマンションは売却できる？
築40年のマンションも売却することはできます。
新築や築浅マンションに対する需要に比べると少ないですが、購入する人がいるからです。
例えば、築浅のマンションに予算上手が届かない人や、自分好みに全てリノベーションしたいという人は年々増えています。
ただし、築40年のマンションを売却する際には事前に注意するべき点を把握しておく必要があります。
知っておくべき築40年のマンションを売却する際の5つの注意点！
築40年のマンションを売却する際の注意点がこちらです。
- 売却価格は低くなる
- 売却が長期化する可能性がある
- 不動産会社に断られる場合がある
- 大規模修繕前に売却する
- 築古マンションに強い不動産会社を選ぶ
売却価格は低くなる
築40年のマンションを売却する場合、売却価格が低くなることを理解しておきましょう。
新築時にいくら高い値段をつけたマンションでも、40年経過することでその資産価値は大きく目減りしています。
例えば、新築時に5,000万円で購入したマンションだとしても、築40年経過することで当初の3分の1近くの価格になっているケースがほとんどです。
中古マンションは新築購入時の瞬間から1割近く価格が下がり、それ以降毎年1%～2%ほど値下がりしていくのが一般的です。
購入当初の価格ではなく、あくまで現在の市場価格にあわせた販売価格となります。
売却が長期化する可能性がある
築古のマンションは売却することができますが、新築や築浅のマンションと比べて買い手の絶対数は少ないです。
そのため売却に時間がかかる可能性があります。
空き家だとしてもマンションは管理費や修繕積立金を支払う必要があるため、ランニングコストがかかってしまいます。
築古の場合は長期間での売却も視野にいれて、売却に臨むようにしましょう。
不動産会社に断られる場合がある
不動産会社によっては築年数が古いマンションを断られる場合があります。
不動産会社にとってあまり利益にならないことや、売却に時間がかかるケースが多いからです。
不動産会社は直接断ることはしませんが、査定金額で明らかに低い金額をつけて間接的に断ってくることが多いです。
そのため、不動産会社を探すときは複数の不動産会社に相談して査定を依頼するようにしましょう。
大規模修繕前に売却する
築40年のマンションは大規模修繕に大きな金額がかかることが予想され、修繕前に一時金の徴収や修繕積立金の値上げがある可能性があるからです。
大規模修繕が近いマンションは買い手から嫌煙される可能性があります。
修繕が近づく前に売却活動を開始して、なるべく早く売却するのがいいでしょう。
築古マンションに強い不動産会社を選ぶ
築40年のマンションの売却には、築古マンションに強い不動産会社を選びましょう。
築古マンションは物件や設備の細かい状況確認や、宣伝・販売の戦略、売り方の工夫などが必要となるため、不動産会社の知識や経験が重要となるからです。
築古マンションの取り扱いに疎い不動産会社だと、リフォームを勧めてくることや販売価格の値下げばかり交渉してくるケースがあります。
築年数が経過したマンションの販売実績が豊富にある不動産会社を選び、売り方を間違えないようにしましょう。
築40年のマンションを高く売る3つのコツ
築40年のマンションを高く売るコツはこちらです。
- 一括査定を利用する
- インスペクションを実施する
- リフォームしないで売却する
一括査定を利用する
一括査定を利用することで、物件を高く評価してくれる不動産会社と契約することができます。
1社だけに査定を依頼すると、足元を見られてしまい販売価格を不当に下げられてしまうからです。
例えば、1社だけに査定を依頼すると不動産会社に低い査定価格を提示されても、相場と比べて低いのか高いのか判断することができません。
しかし一括査定であれば複数の不動産会社の査定を並べて比較することができるため、相場にあわせた金額で販売価格を設定することができます。
インスペクションを実施する
インスペクションを実施することで、買い手側に安心して買ってもらうことができます。
インスペクションとは、建築士などの専門家がマンションの設備や室内状況を細かく検査してくれるサービスです。
築40年のマンションは劣化が進んでいるため、買い手側は設備などに故障や欠陥がないかどうか不安になります。
しかしインスペクションを実施していれば、買い手側にとって安心材料となり、物件の価値も高まるのです。
インスペクションは5万円～10万円ほどかかりますが、築古の物件では利用する人が増えています。
リフォームしないで売却する
築40年の物件をリフォームしてから売却すると、リフォーム費用が大きくかかることや、リフォームによって買い手が離れてしまうリスクがあります。
築40年のマンションを内覧しに来る人は、安く物件を購入して自分でリフォームすることを考えています。
そのため、売り主が良かれと思って行ったリフォームがかえってマイナスポイントとなり、買い手が離れてしまうケースがあるのです。
また、表面上だけリフォームして見栄えを良くしても、内部の設備などの劣化が進んでいるため、売却後に設備の不具合がみつかり買主からクレームが来たというケースもあります。
リフォームは基本的にはせずに売却し、最低限の設備の修復などについては不動産会社とよく相談して決めるようにしましょう。
築40年のマンションは賃貸と売却どちらがお得？
築40年のマンションは賃貸ではなく売却したほうがお得です。
なぜなら賃貸では入居者が見つからないケースが多く、原状回復費用などを含めると赤字になる可能性が高いからです。
また、売却を先延ばしにして築50年となると、買い手が見つからない可能性が高くなります。
賃貸ではなく早期売却するのがおすすめです。
築40年のマンションを売却する際の費用
築40年のマンションを売却する際の費用について説明します。
売却にかかる費用
| 仲介手数料 | 物件価格400万円超：売却価格の3%+6万円に消費税 物件価格200万円超～400万円以下：売却価格の4%+2万円に消費税 物件価格200万円以下：売却価格の5%に消費税 |
|---|---|
| 印紙代 | 1万円～3万円 |
| 登記費用(抵当権抹消・住所氏名変更) | 2万円～3万円 |
| 引っ越し代金 | 30万円～50万円 |
| 税金 | 長期譲渡所得：課税所得×39.63% 短期譲渡所得：課税所得×20.315% |
仲介手数料は物件価格によって変わります。
3,000万円の物件を売却する際には3,000万円×3%+6万円に消費税をかけて105万6千円が仲介手数料となります。
売却時に税金はかかる？
売却時に利益が生じた場合は税金がかかりますが、築40年のマンションの場合は税金がかかるケースは少ないです。
例えば、3,000万円で購入したマンションが3,500万円で売却できた場合、諸費用に300万円程かかったとすると3,500万円-3,000万円-300万円=200万円に対して税金がかかります。
しかしマイホームの売却であれば3,000万円特別控除という軽減措置を受けられるため、3,000万円までの金額には税金がかかりません。
参照：国税庁「タックスアンサー」内「マイホームを売ったときの特例」
築40年のマンションはいつまで住める？
築40年のマンションはいつまで住めるのか気になる人も多いですよね。
こちらでマンションの寿命や寿命後にどうなるか説明します。
築40年のマンションの寿命は？
築40年のマンションの寿命は残り10年～30年程が目安です。
マンションの管理や修繕状態によって大きく左右されますが、一般的には築50年～80年です。
つまり築40年のマンションはそのまま放置すると10年ほどで寿命を迎えてしまう可能性があります。
寿命が来る前に売却して手放しておくほうが得策といえるでしょう。
寿命後のマンションはどうなる？
寿命後のマンションが辿る道のりはこちらです。
- 取り壊して売却
- 新しいマンションに建て替え
- デベロッパーに売却
- 継続して利用
新しいマンションに建て替え
寿命後のマンションは、住民から費用を集めて建て替えするケースがあります。
住民の多くが居住を継続したいという結果になれば、建て替えになるでしょう。
ただし、建て替えには居住者負担で数千万円近く費用がかかる場合も多く、所有者のうち5分の4以上の賛成が必要となります。
しかし、長年住んで高齢の方などは建て替え費用のためのローンを組むことが難しいため、現実的にはなかなか建て替えは実現していません。
取り壊して売却
寿命後のマンションは取り壊して売却するケースがあります。
建て替えにかかる住人の費用負担が大きく、建て替えずに解体してしまうケースが多いです。
解体して更地にした後に土地として売却して、利益を住人に分配する方法です。
しかし解体費用が大きくほとんど利益もでないため、現実的にはあまり行われていません。
デベロッパーに売却
寿命後のマンションを解体せずに、そのままデベロッパーに売却する方法もあります。
購入したデベロッパーが解体や建て替えを行うため、住人にかかる負担が少なくて済みます。
ただし、実際には解体費用を差し引いた売却価格で取引されるため、ほとんど住民には利益がでません。
継続して利用
解体や建て替え、売却などどの方法もあまり有効的ではないため、そのまま寿命後も利用を続けるマンションが多くあります。
住人も高齢の方や長年住んできた人ばかりなので、事を荒立てるよりも修繕などをして利用し続けるマンションが多いのです。
しかし修繕などが不十分なマンションは耐震性などが不安視されており、今後政府などがこういった寿命後も利用し続けるマンションに対して何かしらの対策を講じるものと思われます。
築40年のマンションを早期売却する方法
築40年のマンションを早期売却する方法として買取があります。
買取であれば一般顧客ではなく不動産業者に直接販売できるため、売却までの時間が短いのが特徴です。
買取は買取を専門にしている不動産業者に売却する方法なので、インターネットやチラシで広告する必要がなく、業者に問い合わせて金額交渉だけをするという方法です。
そのため販売開始から契約までの時間が短く、早期売却することができます。
築古マンションは買取がおすすめな理由5つ
築古マンションに買取がおすすめな理由が5つあります。
- 早期売却できる
- 築古でも売却できる
- 現金化が早い
- 売却後の不安が少ない
- 残置物の撤去をせずにすむ
早期売却できる
買取であれば広告・宣伝期間が不要となるため、売却開始から契約までかかる日数が少なく早期売却できます。
急な転勤や家庭の事情などで早く売却したい人におすすめです。
築古でも売却できる
築古の物件は一般顧客の買い手を探すのに時間がかかりますが、買取であれば金額交渉のみで売却することができます。
不動産業者は金額さえあえば築年数が古くても購入するからです。
どんなにいい立地の物件でも、築年数が古いと一般の買い手はなかなか見つからないことが多いです。
しかし不動産買取業者は築年数が古くても購入してくれるため、売却できる可能性が非常に高くなります。
現金化が早い
買取の場合は買い手が不動産のプロであるため、手続きが早く、現金化を早くすることができます。
一般顧客が買い手の場合は、契約後に買い手側の住宅ローン審査や手続きが終わるのを待たなければいけません。
そのため、売買契約後に1カ月～1か月半ほど待ってから決済となります。
しかし、買取であれば買い手は不動産会社なので、現金で購入することや、なじみの銀行融資などを利用するため手続きがとにかく早いです。
急に現金が必要となっても、買取であれば販売開始から2週間～3週間ほどで現金化できるケースがあります。
売却後の不安が少ない
買い手側が一般顧客だと売却後に細かいことなどでクレームがくる場合があります。
しかし、買取の場合は買い手が不動産会社であるため、売却後にクレームを入れてくるケースはほとんどありません。
また、買取の場合は売却後に瑕疵や欠陥があった際の責任『瑕疵担保責任』を免責できる場合も多いため、売却後に自宅の欠陥や不具合を心配する必要がありません。
残置物の撤去をせずにすむ
相続などで取得した場合、部屋に残置物が大量にあるケースが多いです。
通常の売買では残置物を全て撤去してから売却する運びとなるのですが、買取であれば交渉次第で買取業者に残置物撤去をお願いすることができます。
残置物撤去を回収業者に依頼すると20万円～30万円近くかかることが多く、自分でクリーンセンターなどに運ぶとしても労力と時間がかかります。
しかし、買取であれば残置物撤去の労力をなくすことができるでしょう。
マンション買取に悩んだ時の判断基準3つ
マンション買取に悩んだ時の判断基準がこちらです。
- いつまでに売却したいのか
- 売却資金はどのくらい必要か
- 売れる物件かどうか
いつまでに売却したいのか
マンションの売却期日が決まっており、時間がない場合は買取がおすすめです。
なぜなら販売開始から契約、決済までかかる期間が短いからです。
反対に売却期間に余裕があるのであれば、仲介会社に依頼して通常の売却をした方がいいでしょう。
買取での売却価格は仲介で販売する価格の6割～7割ほどになるため、時間に余裕がある人は買取よりも仲介で売却したほうが高く売ることができます。
売却資金はどのくらい必要か
売却価格をできるだけ高くしたいのであれば、仲介での売却がおすすめです。
買取は不動産業者の利益やリフォーム費用が差し引かれた金額となるため、仲介の売却価格よりも安くなるからです。
売却資金がなるべく多く欲しいのであれば仲介、売却資金が少し安くてもとにかく早く売却したいなら買取がおすすめとなります。
売れる物件かどうか
マンション内で事故や事件があると、どんなに条件がいい物件でも売却が長期化して、売却できないケースが多いです。
しかし買取であれば買い手は不動産業者であるため、事故物件だとしても買取してくれる業者はあります。
特に事故物件はどんなに安く、長く販売しても買い手がつかないことが多いので、買取で売却したほうがいいでしょう。
まとめ
築40年のマンションを売却する際には、なるべく早く売却を始めて売り時を逃さないことが大切です。
売り時を逃してしまうと販売が長期化して、なかなか売れなくなってしまいます。
また、築古マンションの売却実績がある不動産会社を選ぶことで販売方法の策定や相場にあわせた価格設定など、早く売れるサポートをしてくれます。
まずは一括査定で複数の不動産会社に査定依頼をして相場を知るとともに、対応などがいい不動産会社に相談するところから始めてみましょう。
