フラット35とは?金利の条件や種類ごとの違いをわかりやすく教えます

住宅ローンを選ぶ際に多くの人が利用するのがフラット35です。

フラット35は「固定金利で長期ローンが組めるので、無理のない返済計画が立てられて安心」というのが多くの人から選ばれる理由のひとつです。

しかし人によっては必ずしも最適とは言えないケースもあるので、選ぶ際には注意が必要です。

本記事ではフラット35のメリットばかりでなくデメリットにもスポットをあてて、民間金融機関の住宅ローンとの違いなども詳しく解説したいと思います。

もくじ

フラット35とは?

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンで、2003年に誕生しました。

主な商品概要や申し込み要件などは住宅金融支援機構が全国共通で定めています。

一方ローンを提供するのは民間金融機関なので、金利は金融機関によって異なりますが、比較的低金利である点では各社共通しています。

そして最大の特徴は、民間金融機関にとってはリスクが高い固定金利型の住宅ローンを実現している点です。

固定金利なので最長35年間の全期間を通して毎月の返済額が確定しており、万が一返済途中で金利が上昇しても月々の返済額は変わりません。

このために返済計画が立てやすく安心というイメージを持つ人も多いでしょう。

フラット35の借入期間と年齢

フラット35は、日本国籍の満70歳未満が申込可能で、民間の住宅ローンと比べると審査は緩いため比較的利用しやすい住宅ローンです。

完済時の年齢が80歳になるまで借り入れが可能で、借入期間は15年以上。

提携している様々な金融機関がフラット35を取り扱っています。

フラット35の種類

フラット35には、一般的によく知られている最長35年借り入れできる「フラット35」以外にも色々な商品があります。

主なものに以下のような商品があります。

  • フラット20:借入期間15年以上20年以下のプラン
  • フラット50:長期優良住宅を対象とした最長50年のプラン
  • フラット35リノベ:中古住宅を購入して性能向上のリノベーションを実施した場合のプラン
  • フラット35S:省エネ、耐震性などが高い住宅(長期優良住宅)の場合に利用できる特約。一定期間金利が引き下げられる。
  • フラット35子育て支援型・フラット35地域活性化型:子育て支援や地域活性化に積極的な地方公共団体と連携し、金利を一定期間引き下げる特約。

フラット35の借り換え

フラット35は新規の借入だけでなく、借り換えを行うことも可能です。

金融機関の住宅ローンからの借り換えはもちろん、フラット35からフラット35への別プランへの借り換えもできます。

但し、今借りている住宅ローンでの返済期間が1年未満の場合は借り換えができないため注意が必要です。

フラット35の5つのデメリット

フラット35は将来的な生活設計の見通しが立てやすいことが最大のメリットです。

しかしデメリットもあるので、人によっては不向きになる場合があります。

まずはフラット35のデメリットから見ていきましょう。

  1. 当初固定金利型や変動金利型に比べると金利が高め
  2. 団体信用生命保険(団信)に加入した場合は金利が高くなる
  3. 物件を中心とした審査基準になる
  4. 繰り上げ返済時の最低金額が高めに設定されている
  5. 借り換えの場合はフラット35Sを利用できない

一つずつ順に見ていきましょう。

1.当初固定金利型や変動金利型に比べると金利が高め

フラット35の最大のデメリットは、当初金利固定型や変動金利型の住宅ローンと比較して金利が高くなることでしょう。

また返済途中に金利が下がっても、月々の返済額が少なくなることはありません。

毎月の返済が安定する分、返済額が高めになってしまうのがデメリットです。

金利の高さは毎月の返済額に影響する

変動金利と比較して固定金利のフラット35は金利が高く、毎月の返済額に影響します。

たとえば3,000万円で住宅ローンを組んだ場合、フラット35の固定金利(1.28%)と変動金利(0.525%)とでは、フラット35の固定金利の場合は毎月の返済額が約101,000円になるのに対し、変動金利では約91,000円となります。(30年返済の場合)

したがって毎月の返済額に約1万円の差が生じます。

固定金利では、金利が上昇することによって毎月の返済額に影響を受けることはありません。

一方で返済期間中に金利が上昇しなかった場合には、変動金利での総支払額との間に大きな差が生じてしまいます。

今、住宅ローンは超低金利時代となり過去最低水準となっています。

さらに昨今のコロナショックの影響で景気低迷が続くことが予想され、しばらく低金利は続く見込みです。

しかし長期的に見れば今後金利が上昇するリスクは当然含んでおり、こうした情勢をよく見極めリスクを考慮したうえで選択することが大切です。

自己資金の割合でも金利が大きく異なる

フラット35では、融資率によって金利が変わります。

融資率とは、借入額を住宅の建設費または住宅の購入価額で割ったものをいいます。

融資率9割超・9割以下

※図の金利は2020年3月時点

最新の借入金利(2020年7月)では、融資率9割以下の場合の金利の範囲が年1.300%~2.060%(最も多い金利 年1.300%)であるのに対し、融資率9割超では年1.560%~2.320%(最も多い金利 年1.560%)になっています。

したがって、住宅の建設費または購入価額の1割以上を自己資金で調達できる場合とそうでない場合とでは、金利が0.3%程度異なります。

借り換えメリットが得づらい

フラット35は金利が高いため、借り換えの場合には金利差による借り換えのメリットが得づらくなります。

借り換え時には手数料がかかるので、既に住宅ローンを借り入れしていて借り換えで返済負担を少なくしたいと考えている場合には、借り換えることによりどの程度のメリットがあるのかを良く確認する必要があります。

2.団体信用生命保険(団信)に加入した場合は金利が高くなる

フラット35では、団体信用生命保険への加入は任意となっています。

したがって団体信用生命保険に加入しなくても借り入れが可能ですが、加入する場合には金利が0.2%程度高くなります。

(上乗せ金利は取扱金融機関により異なります)

民間銀行との違いとは?

民間金融機関のほとんどの住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が融資の条件になっていて、団信特約料は金融機関の負担になります。

一方フラット35では、団体信用生命保険に加入する際には先に述べた様に金利の上乗せが必要になる点が大きな違いです。

団体信用生命保険に加入した方が良い理由とは?

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済期間中に債務者が死亡、または高度障害に陥った場合に、本人に代わって住宅ローンの残高を支払ってくれるというものです。

返済中にこのような事態になって借金が残った場合には、家族がローンの返済を引き継がなければならなくなり、大きな負担がかかることになります。

こうしたリスクを回避するために、団体信用生命保険へ加入しておいた方が安心といえます。

3.物件を中心とした審査基準になる

フラット35の審査基準は民間金融機関の住宅ローンと比較して、審査基準が緩いといわれています。

しかしフラット35では、対象となる住宅の審査基準が厳しくなる傾向があります。

建物には土台や基礎の安全性や耐久性など、住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアすることが求められます。

したがってフラット35の場合には、物件を中心とした審査になります。

高収入でも物件によっては審査に落ちるケースがある

フラット35では、対象となる建物が技術基準をクリアできない場合には、たとえ高収入であっても審査に落ちるケースがあります。

また住宅ローン以外にも車のローンや教育ローン、クレジットカードローンなど多くのローンを抱えている場合には、高収入であっても審査で不利になり、不通過になることがあります。

審査に際して手続きや手数料が発生する

フラット35では、対象物件が一定の条件をクリアしていることを証明するための「適合証明書」を取得する必要があります。

「適合証明書」を取得するためには、新築物件の場合には設計や現場の検査を行う必要があり、中古物件の場合には書類による確認や現地での調査が必要になります。

これらの手続きには、必要書類の作成などの費用が発生します。

4.繰り上げ返済時の最低金額が高めに設定されている

繰り上げ返済とは毎月の返済とは別に、借入額の一部または全額を返済することをいいます。

臨時収入があった時などに繰り上げ返済を行うことで、ローンの返済期間を短縮することができ、利息として支払う額を減額することが可能になります。

フラット35では繰り上げ返済時の手数料は不要ですが、繰り上げ返済時の最低金額が高めに設定されていることがデメリットになります。

民間銀行との返済額の違いとは?

民間の住宅ローンではネットバンキングを利用すれば最低1万円から、窓口でも50万円から繰り上げ返済が可能なケースが多いのに対して、フラット35ではインターネットを利用して返済する場合には最低10万円から、銀行の窓口で行う場合は100万円からになっています。

したがってフラット35では、最低でも10万円以上でなければ繰り上げ返済を行うことができません。

少しでも早く返済を終わらせて利息の支払いを抑えたいと考えている場合には不利な条件になります。

ただし、民間の住宅ローンでは繰り上げ返済時に手数料がかかるのに対して、フラット35では手数料がかからないのがメリットです。

5.借り換えの場合はフラット35Sを利用できない

フラット35Sは、フラット35の金利から最初の数年間の金利が引き下げられた住宅ローンです。

しかし特定の要件を満たした物件を購入することが条件になるため、借り換えの場合にはフラット35Sを利用することはできません。

フラット35Sとは?

フラット35Sとはフラット35を申し込む人が、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性など質の高い住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間さらに0.25%引き下げる制度です。

金利の引き下げ期間は、住宅性能等級などの技術基準のレベルに応じて当初10年間になる場合と当初5年間になる場合があります。

フラット35 デメリット

デメリットが分かったところで、次はメリットにも目を向けてみましょう。

フラット35にはメリットもたくさんある

ここまでフラット35のデメリットを中心にご紹介してきましたが、数多くの方から選ばれているフラット35にはもちろんたくさんのメリットがあります。

この章ではフラット35のメリットを4つご紹介します。

  1. 金融機関によっては融資事務手数料が安く済む
  2. 個人事業主や契約社員などでも申し込みしやすい
  3. 固定金利なので返済計画が立てやすい
  4. 勤続年数が短い人でも利用することができる

順に見ていきます。

1.金融機関によっては融資事務手数料が安く済む

民間金融機関の住宅ローンと比較して、フラット35の融資手数料は安く設定されている傾向があります。

また金融機関によっては、インターネットで申し込むことで手数料が大幅に安くなるケースや、特典が付くケースもあります。

住宅ローンを選ぶ上では金利のみを比較するのではなく、融資手数料などの諸費用を含めて比較検討することが大切です。

2.個人事業主や契約社員などでも申し込みしやすい

民間金融機関の住宅ローンでは、個人事業主や契約社員などの収入が安定していない人に対して審査基準が厳しくなるのが一般的です。

一方、フラット35は、年収の基準さえ満たせば個人事業主や契約社員、派遣社員など雇用形態に関わらず申し込みしやすいのがメリットです。

3.固定金利なので返済計画が立てやすい

フラット35は全期間金利固定型の住宅ローンなので、返済期間中、毎月の返済額が変わることがありません。

完済までの総支払額が確定しているので、計画的な返済が可能になることが最大のメリットといえます。

4.勤続年数が短い人でも利用することができる

フラット35を利用するにあたっては、勤続年数についての制限はありません。

転職して間もないため民間金融機関の住宅ローンの審査に通らない人でも利用可能です。

フラット35が向いているのはどんな人?

フラット35は固定金利なので、将来金利が上昇する可能性があることに対して不安があって毎月の返済額を確定したい人にとって、最適な住宅ローンといえます。

また、金利上昇リスクに不安を抱えたまま生活したくない人や、安定した資金計画を立てたい人にも向いています。

さらに、民間ローンは収入の安定度が審査の対象になるのに対し、フラット35では年収の基準や総返済負担率(住宅ローンを含むすべての借り入れを対象に年間合計返済額が年収に占める割合)をクリアしていればローン審査に通ります。

したがって収入はあっても会社員ではない人や、転職・独立して間もない人などでも融資を受けやすいのが特徴です。

さらに団体信用生命保険への加入が任意のため、健康状態に不安がある人や持病があって団体信用生命保険に加入できない人にとっても借入しやすいのが特徴です。

このような人たちには、フラット35が向いているといえるでしょう。

フラット35を利用する際の2つの注意点とは?

フラット35を利用する際にはどんな点に注意すればよいのでしょうか。

ここでは住宅ローンの選択で損をしないための注意点を2つご紹介します。

➀事前に返済総額をシュミレーションしてみる

フラット35は、金利固定型の住宅ローンであるにも関わらず比較的金利が低く設定されているのが特徴ですが、勤務先の提携ローンなどと比較すると、民間ローンの方が最終的な金利が低くなるケースもあります。

借入前にはインターネットの住宅ローンシュミレーションなどを利用して、返済総額を比較検討してみることをオススメします。

住宅ローンシュミレーションでは、借入希望額や返済期間、適用金利などの必要項目を入力すれば、簡単に総返済額や月々の返済額などがわかるので非常に便利です。

➁融資手数料などの諸費用もチェックしておく

上記とは反対に民間ローンの方が低い金利でも、融資手数料や保証料などの必要な諸費用を加えると、トータル金額ではフラット35の方が安くなる場合もあります。

住宅ローンを選ぶ際には表面の金利だけで判断するのではなく、諸費用も含めた返済総額をチェックすることが大切です。

またフラット35を取り扱っている金融機関にも様々あって、金融機関ごとに金利や融資手数料が異なります。

各金融機関による手数料の違いもしっかりと確認しておきましょう。

フラット35が利用できるおすすめの金融機関5選

フラット35を扱っている金融機関は都市銀行、信用金庫、地方銀行、その他の銀行などの銀行のほか、信用組合や労働金庫、保険会社、モーゲージバンクなど様々です。

この章ではフラット35が利用できる金融機関を5つご紹介します。

ARUHI

ARUHIが独自に扱っているフラット35商品「ARUHIスーパーフラット」では、従来のフラット35よりもさらに低い金利で借りることができるのがメリットで、自己資金を用意することでさらに金利が優遇されます。

2020年7月の適用金利は1.150%(自己資金30%以上)で、業界最低水準の金利といえます。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行では、住宅金融支援機構の指定金利のうち最低金利を毎月採用しています。

さらに独自のローン商品「フラット35(保証型)」では、がん・心筋梗塞などの重度慢性疾患に対応した全疾病保障を利用することができます。

SBIマネープラザ

銀行代理業者のSBIマネープラザでもフラット35を取り扱っています。

フラット35を利用する方が物件価格の1割を「フラット35ミスターパッケージローン(住宅融資保険活用型)」で借り入れることで、フラット35の借入額を9割以内に抑え、低金利で融資を受けることが可能になります。

また、病気やケガで働けなくなった場合の住宅ローン返済を保障する全疾病保障も利用することができます。

楽天銀行

楽天グループのネット銀行「楽天銀行」が提供する住宅ローンで、融資手数料がフラット35の最低水準に設定されています。

通常でも融資手数料が割安になる上に、楽天銀行をフラット35の返済口座に指定すると、更に融資手数料が優遇されます。

他のフラット35と比較して、総返済額の面で優位性があるといえます。

イオン銀行

イオン銀行のフラット35の最大の特徴は、利用者はイオングループ店舗での買い物が毎日5%引きになることでしょう。

イオンで購入するものは食料品や消耗品などの生活必需品が多いので、家計の面から考えると、毎日利息のキャッシュバックを受けるのと同様の効果があるといえます。

まとめ

住宅を新築したり購入したりする際には、住宅会社の営業マンにすすめられるままに住宅ローンを選んでいる方が多いのではないでしょうか。

フラット35は全期間固定金利で長期ローンが組めるので、住宅会社の営業マンからすすめられることが多いと思います。

しかし固定金利型の住宅ローンはその時の金利によってデメリットになるケースもあります。

また同じフラット35でも、金融機関によって金利や融資手数料などが異なります。

どの様な住宅ローンが向いているのかは人によって様々です。

したがって住宅ローンを選ぶ際には、それぞれのメリットとデメリットを良く理解した上で、自分のライフプランや返済計画に合ったものを選ぶことが重要になります。

本記事が、あなたが最適な住宅ローンを選ぶための手助けになれば幸いです。

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