年収400万円で組める住宅ローンの限度額はいくら？適正な返済の割合もシミュレーション！

年収によって借入できる金額は大きく変わります。

また、借入をすべき適正な金額も年収によって判断することができます。

借入金額を決めるときは返済負担率について考えましょう。

難しい言葉に聞こえますが理解してしまえば簡単です。

返済負担率とは、年収に占めるローン返済の割合のことを指します。

簡単に言うと、年収の何％分を住宅ローンとして支払うのかということです。

例えば、年収400万円の人が月々6万円ローンの支払いをしていた場合、返済負担率は18％になります。計算式は以下の通りです。

月々の支払額÷（年収÷12ヵ月）×100＝返済負担率

6万円÷（400万円÷12ヵ月）×100＝約18％

18％という数値は多いのでしょうか、それとも妥当な数値なのでしょうか。

今回は返済負担額も考慮に入れた上で、年収400万円の人の借入限度額と適正な借入額をお伝えしていきます。

本文に入る前に、住宅を購入する際に最も大切なポイントについて、お話しておきます。

建売住宅を『購入する』上で一番大切ことは、無駄な費用をできるだけ削ること。

注文住宅を『建てる』上で大切なことは、ハウスメーカーの情報収集をしっかり行うことです。

建売住宅の場合は、すでに完成形の建物を実際に見た上で購入できるので、あとはどれだけ安く目当ての物件を購入できるかが重要になります。

建物自体の金額を大きく下げることはできませんが、大きく出費を下げられる余地があるのが不動産会社の『仲介手数料』です。

一般的に物件価格の3％＋6万円の手数料がかかるため、仲介手数料だけで100万円以上の出費になることも珍しくありません。

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『仲介手数料無料だったらサービスが悪いのでは？』と感じる人もいるかと思いますが、宅建士＆ファイナンシャルプランナーの有資格者だけで構成された担当者が対応します。

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また、注文住宅の場合は0から自分達の理想の家を建てていくため、パートナーとなる「ハウスメーカー選び」が最も重要です。

事前にしっかりと情報を収集せず、安易にハウスメーカーを決めてしまったことで、一生後悔しているような人も少なくありません。

とはいえ全国には数多くのハウスメーカーが存在し、すべての会社の情報を調べて比較するのは不可能です。

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それではここから、記事本文に入っていきましょう。

　株式会社AZWAY不動産事業部長　北村浩一

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
これまでに、累計500棟以上のマイホーム購入に携わる。
不動産知識だけでなく、各家庭ごとの資金計画やライフスタイルに合わせたコンサルティング型の営業スタイルに定評がある。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

年収400万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

年収400万円で借入できる住宅ローンの限度額はいくらでしょうか。

年収400万円とは、給与の総支給額が年間400万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではないので注意してくだい。

借入限度額を考える場合は返済負担率に関わらず、銀行が貸してくれる金額はいくらなのか調べていきます。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

まずは、年収400万円の人が頭金なしで借入するケースを考えていきます。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

今回は、フラット35のシミュレーションサイトを使って借入可能額を検討します。

参考サイト⇒年収400万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2020年6月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収400万円の場合の、借入限度額は3,368万円でした。

頭金がないので、マイホーム購入の総予算も3,368万円です。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

3,368万円の借入をする場合、月々の返済はいくらになるでしょうか。

・条件

参考サイト⇒3,368万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約11.7万円でした。

年収400万円の人が月々11.7万円支払ったとき、返済負担率は何％になるのか考えてみます。

11.7万円÷（400万円÷12ヵ月） ×100＝約35％

毎月の給料の約35％を住宅ローンが占めていることが分かります。

また、年収400万円とは税金や保険が控除される前の金額です。

手取りの給与で考えると、ローンに占める割合はもっと高くなります。

一般的に手取りの給与は総支給の金額の約8割と言われています。

すると、年収400万円の方の手取りの給与は320万円です。

手取りが320万円で月々11.7万円支払った場合の返済負担率も考えてみましょう。

11.7万円÷（320万円÷12ヵ月）×100＝約44％

手取りの給与の約44％を住宅ローンが占めています。

自分の今の手取り額の40％以上を、住宅ローンの支払いに充てることは可能でしょうか。

おそらくほとんどの方が難しいと答えるはずです。

さらにボーナスが出る方は、月々の手取りはさらに少なくなるので、月々の返済負担率は増えます。

年収400万円の人が借入しようと思えば3,368万円まで借入できますが、返済負担率35％を超える借入は返済計画に無理があることが分かりました。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、購入総額の1割を頭金として支払うケースを考えてみましょう。

先程と同じくフラット35のシミュレーションサイトを使って検討します。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると、頭金を入れない時と比べて金利が低いです。

他の金融機関でも、頭金を入れると銀行からの信用につながり借入がしやすくなるケースもあります。

・条件

※3　2020年6月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

・シミュレーション結果

年収300万円の場合、フラット35での借入可能額は3,505万円でした。

参考サイト⇒年収400万円（融資9割以下）｜フラット35

頭金がない場合と比べて、借入可能額が137万円上がりました。

また、今回のケースでは購入金額の1割を頭金で支払います。

すると、建築予算は借入額と頭金を合わせた約3,890万円です。

建売住宅はもちろん、土地購入をして注文住宅の建築も検討できる金額です。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

3,505万円の借入をする場合、月々の返済額を考えていきます。

頭金なしの場合と比べると借入額は大きく上がりましたが、金利は0.26％も減少しました。

月々の返済額はどのような結果になるでしょうか。

・条件

参考サイト⇒3,505万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約11.7万円でした。

頭金なしと全く同じ結果です。

理由は、審査条件となる返済負担率が同じだからです。

フラット35の場合、年収に対する返済負担率の割合が以下のように定められています。

上記の条件を元に計算されているので、金利が下がって借入額が増えても月々の返済は同じです。

しかし、頭金なしの場合と同じで、月々11.8万円支払うと月の手取りの約44％を住宅ローンに充てることになります。

返済が難しい場合は、予算を下げるか頭金を貯めて、借入額を減らしましょう。

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年収400万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

では、年収400万円の方の理想的な住宅ローンの金額はいくらでしょうか。

こちらも返済負担率を考慮しながら考えていきます。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは、400万円の年収の人が借入する理想的な住宅ローンの金額はいくらなのか考えていきます。

一般的に理想的な返済負担率は手取り給与の20％前後です。

借入上限額の場合、手取りの返済負担率が約44％でしたので、かなり無謀な借入だったことが分かりました。

では、理想的な月々の返済額を計算していきます。

年収÷12ヵ月×手取り分×返済負担率＝月々の理想的なローン返済額

400万円÷12ヵ月×80％×20％＝月々約5.3万円

借入限度額の月々の支払いが11.7万円でしたので、半分以下の金額が理想的な支払いです。

それでは、月々5.3万円の支払いではいくら借入できるのか、シミュレーションしていきましょう。

・条件

参考サイト⇒月々5.3万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々5.3万円の支払いだと、1,530万円しか借入ができませんでした。

かなり借入額が下がりましたので、住宅購入できるか不安になってしまった方も多いと思います。

しかし、あくまでも理想的な金額です。

もちろん月々5.3万円よりも多く支払いをしても、無理なく生活できる方もいると思いますので、自分たちに合った返済額を選んでください。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に頭金を1割入れた場合の、理想的な住宅ローンの借入額も考えてみましょう。

頭金なしの場合と同じく、年収400万円の方の理想的な月々支払額の5.3万円で計算します。

頭金を1割入れるので、金利は0.26％下がっています。

・条件

参考サイト⇒月々5.3万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は1,592万円でした。

頭金なしの場合よりも、62万円借入額が上がりました。

返済負担率が低いので、頭金を出しても借入額の増える額は少ないです。

総予算の1割を頭金として支払うことができるので、総予算は約1,770万円です。

もう少し貯蓄や親からの援助がないと、マイホーム購入は難しいかもしれません。

頭金なしの場合と同様、あくまで理想的な借入額ですので、自分たちが無理なく支払っていける返済負担率は何％なのか考えてみてください。

【年齢別】年収400万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

年齢別による適正な住宅ローンの金額もお伝えします。

同じ年収400万円でも、年齢によって借入期間が変わってきますので、適正な借入額も変わってきます。

今回のシミュレーションでは、65歳までに完済すると仮定して年齢別に借入額を算出します。

また、今回はメガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利0.47％で計算しています。

金利が低い分、フラット35と比べると審査内容は厳しいですが借入額は多少増えます。

また、手取りの20％ではなく、総支給の20％の額で支払いをしていきます。

総支給の20％でも無理なく支払いをしていくことは可能です。

年収400万円の場合、総支給の20％で計算すると月々の支払いは月々約6.7万円です。

・条件

※1　2020年6月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考サイト⇒ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

・シミュレーション結果

年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の結果です。

参考サイト⇒住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

借入期間が30年以上の場合は、2,000万円超えの借入ができるので、住宅購入が検討できそうです。

借入期間が20年と25年の場合は、もう少し頭金を貯めるか返済額を上げる必要があります。

40歳以上で月々の返済に少し余裕があるなと感じた方は、返済負担率をさらに5％上げた25％で考えてみてもいいでしょう。

400万円の給与の内25％を住宅ローンに充てると、月々の支払額は約8.3万円です。

40歳、45歳で月々8.3万円の支払いをしたときの借入可能額もシミュレーションします。

どちら借入期間でもマイホーム購入を検討できるような金額まで借入額が伸びました。

頭金が用意できる場合は、借入額に頭金を足して購入予算を計算しましょう。

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【借入タイプ別】年収400万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

最後に借入タイプ別で年収400万円の場合の住宅ローンの適正借入額を計算します。

借入タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

以下の3つの借入タイプの中から選ぶことができます。

• 変動金利
• 固定金利（期間選択型）
• 全期間固定金利

りそな銀行の金利を元に、借入タイプ別の住宅ローンの適正借入額を計算していきます。

月々の支払い額は、先程と同じく総支給額の20％で計算した月々6.7万円です。

・条件

借入タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。

りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

借入タイプ別の適正な住宅ローンの借入額は以下のような結果です。

どの借入タイプを選択しても、2,000万円以上の借入をすることができます。

土地購入や注文住宅でマイホームを検討している方は、もう少し返済負担率を上げたり、頭金を貯蓄する必要があります。

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まとめ

年収負担率を考えながら、年収400万円の人の住宅ローンの借入額について考えました。

年収が400万円の方が35年の期間で住宅ローンを借入することができれば、2,000万円以上は無理なく借入できます。

しかし、中には建築費用が3,000万円以上かかってしまう方もいるはずです。

無理して借入することはよくないですが、自分たちの可能な返済負担率はいくらなのかを計算して借入額を判断してみてください。

深く考えずに借入額を上げてしまうと住宅ローンの返済が大変になってしまうことが多いですが、返済負担率や生活費などをしっかりと検討すれば、問題なく返済を続けていける場合も多いです。

ご主人1人で借入する場合でも、奥様が働いている場合は2人の年収を合わせて計算してみて検討してみましょう。

ご夫婦に合った借入額で、素敵なマイホームを手に入れてください！