年収450万円の人の住宅ローンの借入可能額はいくら？頭金あり・なしでシュミレーションして解説！

年収450万円で家を建てたい人は、いくら住宅ローンを借りればいいのでしょうか？

住宅ローンの借入額について、次のような疑問を持つ人が多いです。

• 銀行によって審査結果が様々なので、最大でいくら借入できるのかわからない
• 銀行の審査結果＝自分たちの適正な借入額なの？

今回は上記のような疑問を解決します。

年収450万円でこれからマイホームを検討しようと思っている方はぜひ最後まで読んでいってください。

本文に入る前に、住宅を購入する際に最も大切なポイントについて、お話しておきます。

建売住宅を『購入する』上で一番大切ことは、無駄な費用をできるだけ削ること。

注文住宅を『建てる』上で大切なことは、ハウスメーカーの情報収集をしっかり行うことです。

建売住宅の場合は、すでに完成形の建物を実際に見た上で購入できるので、あとはどれだけ安く目当ての物件を購入できるかが重要になります。

建物自体の金額を大きく下げることはできませんが、大きく出費を下げられる余地があるのが不動産会社の『仲介手数料』です。

一般的に物件価格の3％＋6万円の手数料がかかるため、仲介手数料だけで100万円以上の出費になることも珍しくありません。

仲介手数料をできるだけ抑えたいと感じる人は、一都三県の約7割の新築一戸建てを「仲介手数料0円」で紹介できる弊社のサービス「うちハピ」を活用してみてください。

『仲介手数料無料だったらサービスが悪いのでは？』と感じる人もいるかと思いますが、宅建士＆ファイナンシャルプランナーの有資格者だけで構成された担当者が対応します。

気になる物件があれば、まずはLINEともだち追加か匿名で使えるシミュレーターを利用してみて下さい。

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また、注文住宅の場合は0から自分達の理想の家を建てていくため、パートナーとなる「ハウスメーカー選び」が最も重要です。

事前にしっかりと情報を収集せず、安易にハウスメーカーを決めてしまったことで、一生後悔しているような人も少なくありません。

とはいえ全国には数多くのハウスメーカーが存在し、すべての会社の情報を調べて比較するのは不可能です。

そこで活用して欲しいサービスが、東証一部上場の株式会社LIFULLが運営する「カタログ一括請求サービス」。

家を建てる予定のエリアと、自分が希望する住宅の条件や予算を選択するだけで、条件にあった住宅メーカーからまとめてカタログを取り寄せられます。

無料かつ手間をかけずに条件にあったハウスメーカーを比較検討できるので、注文住宅を建てる予定の人はぜひ活用してみてください。

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それではここから、記事本文に入っていきましょう。

　株式会社AZWAY不動産事業部長　北村浩一

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
これまでに、累計500棟以上のマイホーム購入に携わる。
不動産知識だけでなく、各家庭ごとの資金計画やライフスタイルに合わせたコンサルティング型の営業スタイルに定評がある。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

年収450万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

では、年収450万円の人がローンを借りる限度額を計算してみましょう。

前提条件として年収450万円とは、給与の総支給額が年間450万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではないので注意してくだい。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

年収450万円の人が頭金なしで借入する場合の借入限度額を考えます。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

限度額を考えていくときは、フラット35のシミュレーションサイトを使って借入可能額を検討します。

フラット35は年収に比重を置いて審査を行うので、人によって審査結果の差が出にくく、年収450万円の人の借入限度額がわかりやすいです。

参考サイト⇒年収450万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収450万円の場合の、借入限度額は3,772万円でした。頭金なしの場合、年収の約8.3倍の金額を借入することができます。

支払えるかどうかは別問題として、3,772万円借入することができればマイホームは購入できそうです。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、3,772万円の借入をする場合、月々の返済はいくらになるでしょうか。

結果を見て自分たちが支払いできそうかも確認してください。

・条件

参考サイト⇒3,772万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約13.2万円でした。

返済していけそうでしょうか。

おそらく年収450万円のほとんどの方が、返済していくのは難しいと感じたはずです。

では実際に、年収450万円の人が約13.2万円をしはらっていくことは可能なのか考えていこうと思います。

手取りの月収は一般的に総支給の8割程度と言われています。

年収450万円の人の手取りは約30万円です。

ボーナス支給がある方は、毎月の手取りはもっと低いでしょう。

月30万円の手取りの人が毎月13.2万円を払うとすると、手取りの44％を住宅ローンが占めています。

残りの半数で光熱費や生活費、養育費などを支払い、貯蓄もしなければいけません。

そう考えると、年収450万円の人が3,772万円借りることは妥当ではないことがわかります。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、購入総額の1割を頭金として支払うと、年収450万円の人はいくら借入できるのかを考えます。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると、頭金を入れない時と比べて金利が低くなります。

・条件

※3　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

・シミュレーション結果

年収450万円の場合、フラット35での借入可能額は3,925万円でした。

参考サイト⇒年収450万円（融資9割以下）｜フラット35

4,000万円近い金額を借入できることが分かりました。

年収の約8.7倍の金額を借入することができます。

建築予算の1割を頭金で支払うことが条件のため、借入金額3,925万円と1割の頭金440万円を足した約4,365万円が建築総予算です。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

3,925万円の借入をする場合、月々の返済額はいくらでしょうか。

頭金なしの場合と比べると借入額は153万円プラスになりましたが、金利は0.26％も減少しました。

月々の返済額にはどのような変化があるのでしょうか。

・条件

参考サイト⇒3,925万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済は約13.2万円でした。頭金なしと全く同じ結果になりました。

理由は、フラット35の審査基準で計算しているからです。

フラット35の場合、年収に占める返済額の割合が以下のように定められています。

金利が下がって借入額が増えても、年収の35％までしか借りられないような審査になっているので、月々の返済額は同じになるのです。

頭金なしの場合と同じで、月々11.8万円支払うと月の手取りの約44％を住宅ローンに充てることになります。

支払い可能だと感じる方は少なそうです。

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年収450万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

では、年収450万円の方の理想的な住宅ローンの金額を考えていきます。

年収450万円の人の借入上限額は3,925万円の月々13.2万円支払いでしたが、どのような差が出るのか見てみましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは、450万円の年収の人が頭金なしで借入する理想的な住宅ローンの金額はいくらなのか考えていきます。

一般的に理想的な返済負担率は手取り給与の20％前後です。

借入上限額の場合、手取りの返済負担率が約44％でしたので、22％分も多く支払おうとしていたことがわかります。

では、年収450万円の場合、手取りの20％はいくらになるでしょうか。

年収÷12ヵ月×手取り分×返済負担率＝月々の理想的なローン返済額

450万円÷12ヵ月×80％×20％＝月々6万円

月々6万円を住宅ローンとして支払うことが理想的な金額です。

借入限度額のときは月々13.2万円の支払いでしたので、支払額に大きな差があります。

では、月々6万円支払うと仮定すると借入額はいくらになるでしょうか。

・条件

参考サイト⇒月々6万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々5.3万円の支払いだと、1,724万円しか借入ができませんでした。

借入限度額のシミュレーションのときは3,772万円でしたので、2,000万円以上も借入額が下がっています。

1,724万円ではマイホーム購入が難しいと感じる方も多いと思います。

しかし、あくまでも理想的な金額です。

もちろん月々6万円よりも多く支払いをしても、無理なく生活できる方もたくさんいます。

自分たちに合った無理のない返済額を選んでください。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に頭金を1割入れた場合の、理想的な住宅ローンの借入額はいくらなのか考えていきましょう。

頭金なしの場合と同じく、年収450万円の方の理想的な月々支払額の6万円で計算します。

頭金を1割入れるので、金利が0.26％下がります。

・条件

参考サイト⇒月々6万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は1,794万円でした。

頭金なしの時よりも借入金額は上がりましたが、限度額よりはかなり金額が下がっています。

建築予算は、借入額1,794万円と頭金1割分206万円を足した2,000万円くらいです。

建売住宅や中古住宅であれば検討できる建物もあると思います。

しかし、注文住宅を希望される方は、もう少し月々の負担を増やしたり、頭金を貯蓄することが必要です。

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【年齢別】年収450万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

年齢別による適正な住宅ローンの借入額も考えていきます。

同じ年収450万円の人でも年齢によって適正な借入期間は違いますので、35年だけでシミュレーションしてはいけません。

今回は退職時の65歳までに完済すると仮定してシミュレーションしていきましょう。

また、今回はフラット35ではなく、メガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利で計算しています。

また、手取りの20％と総支給の20％の額でシミュレーションをしていきます。

手取りの20％であれば月々6万円、総支給の20％であれば月々7.5万円です。

総支給の20％でも支出によっては無理なく支払いをしていくことは可能です。

・条件

※1　2020年7月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考サイト⇒ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

・シミュレーション結果

まずは、月々6万円の支払い時の年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の結果です。

参考サイト⇒住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

30年以上借入すると2,000万円以上借入することができます。

25年以下の借入金額の場合は、もう少し頭金を貯めたり、月々の支払いを増やして建築予算を上げる必要がありそうです。

次に月々7.5万円支払うときの、年齢別の適正な住宅ローンの借入額を見ていきます。

各年齢とも500万円前後借入額が上がっています。

月々の支払いを1.5万円増やすと借入額に大きな変化があることがわかります。

自分の収支をしっかりと考えながら、適切な借入額を考えていきましょう。

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【借入タイプ別】年収450万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

最後に借入タイプ別で年収450万円の場合の住宅ローンの適正借入額を計算します。

借入タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

以下の3つの借入タイプの中から選ぶことができます。

• 変動金利
• 固定金利（期間選択型）
• 全期間固定金利

りそな銀行の住宅ローンの金利を元に、借入タイプ別の適正な借入額を計算していきましょう。

月々の支払い額は、先程と同じく手取りの20％の月々6万円と、総支給額の20％の月々7.5万円の2パターンで計算していきます。

・条件

借入タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

まずは、月々の支払いが6万円のときの場合です。

借入タイプ別の適正な住宅ローンの借入額は以下のような結果になりました。

どの借入タイプを選択しても、2,000万円以上の借入をすることができます。

ここからさらに月々の支払いを7.5万円に増やします。

すると、以下のような結果となりました。

すべての借入タイプで2,500万円を超える結果となりました。

借入金額を増やしたい方は、変動金利を選び、総支給の20％の支払額を採用することをおすすめします。

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まとめ

自分たちの理想的な借入額を決めるためのポイントは次の4つです。

• 手取りの給与の何％を住宅ローンに回せるかを考える
• 適切な借入期間を考える
• 適切な借入タイプを考える

月々の支払額によって借入金額は大きく変わりますが、借入期間や借入タイプによっても借入額が数百万円変わります。

自分たちに合った適切な住宅ローンを選んで、無理なく返済していきましょう。