年収520万円で組める住宅ローンの限度額はいくら？適正な返済の割合もシミュレーション！

住宅ローンの借入金額は、どのようにして決めようと思っていますか。

• 年収の5倍？6倍？
• アパートの家賃+2万円？

ネットの情報や友人からの話を聞いて、上記のような曖昧な決め方をしていませんか。

住宅ローンの借入額を決めるときは、まず初めに次の2点について知る必要があります。

・年収に対する借入限度額

自分の年収で借りることができる、最高の借入額のことです。

・年収に対する借入適正額

自分の年収で無理なく借入できる額のことです。

上記の2つを知ることで、自分の借入額の目安を知ることができます。

すると、返済できそうな月々の金額が分かり、自分たちに合った借入額を決めることが可能です。

今回は年収520万円の方の、借入限度額と借入適正額についてお伝えしていきます。

本文に入る前に、住宅を購入する際に最も大切なポイントについて、お話しておきます。

建売住宅を『購入する』上で一番大切ことは、無駄な費用をできるだけ削ること。

注文住宅を『建てる』上で大切なことは、ハウスメーカーの情報収集をしっかり行うことです。

建売住宅の場合は、すでに完成形の建物を実際に見た上で購入できるので、あとはどれだけ安く目当ての物件を購入できるかが重要になります。

建物自体の金額を大きく下げることはできませんが、大きく出費を下げられる余地があるのが不動産会社の『仲介手数料』です。

一般的に物件価格の3％＋6万円の手数料がかかるため、仲介手数料だけで100万円以上の出費になることも珍しくありません。

仲介手数料をできるだけ抑えたいと感じる人は、一都三県の約7割の新築一戸建てを「仲介手数料0円」で紹介できる弊社のサービス「うちハピ」を活用してみてください。

『仲介手数料無料だったらサービスが悪いのでは？』と感じる人もいるかと思いますが、宅建士＆ファイナンシャルプランナーの有資格者だけで構成された担当者が対応します。

気になる物件があれば、まずはLINEともだち追加か匿名で使えるシミュレーターを利用してみて下さい。

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また、注文住宅の場合は0から自分達の理想の家を建てていくため、パートナーとなる「ハウスメーカー選び」が最も重要です。

事前にしっかりと情報を収集せず、安易にハウスメーカーを決めてしまったことで、一生後悔しているような人も少なくありません。

とはいえ全国には数多くのハウスメーカーが存在し、すべての会社の情報を調べて比較するのは不可能です。

そこで活用して欲しいサービスが、東証一部上場の株式会社LIFULLが運営する「カタログ一括請求サービス」。

家を建てる予定のエリアと、自分が希望する住宅の条件や予算を選択するだけで、条件にあった住宅メーカーからまとめてカタログを取り寄せられます。

無料かつ手間をかけずに条件にあったハウスメーカーを比較検討できるので、注文住宅を建てる予定の人はぜひ活用してみてください。

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それではここから、記事本文に入っていきましょう。

　株式会社AZWAY不動産事業部長　北村浩一

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
これまでに、累計500棟以上のマイホーム購入に携わる。
不動産知識だけでなく、各家庭ごとの資金計画やライフスタイルに合わせたコンサルティング型の営業スタイルに定評がある。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

年収520万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

では、年収520万円の人がローンを借りる限度額を計算していきます。

限度額は銀行の審査内容によって違います。

今回はフラット35のシミュレーションサイトを使用していきますが、他の金融機関をご希望の方は、あくまで参考としてご覧ください。

前提条件として年収520万円とは、給与の総支給額が年間520万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではないので注意しましょう。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

まず初めに、年収520万円の人が頭金なしで借入する場合の借入限度額を考えてみます。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

近年は金利が低いため、頭金を入れずにローンを組む方もいます。

借入限度額は、フラット35のシミュレーションサイトを使って検討します。

参考サイト⇒年収520万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2020年8月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収520万円の場合の、借入限度額は4,359万円でした。

年収の8倍以上の金額を借入することができます。

住宅購入を検討するには十分な金額を借入可能です。

頭金を入れないので、建築総予算も4,359万円です。

自分たちが考えている資金計画が借入限度額を超えている場合は、再度資金計画を見直した方が良いでしょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

4,359万円の借入額で資金計画が収まる方は、次に月々の返済はいくらになるのかを確認しましょう。

予算内に借入額が収まっていたとしても、支払っていけるかどうかは別問題です。

結果を確認し、自分たちが無理なく支払えるか確認してください。

・条件

参考サイト⇒4,359万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済額は約15.2万円という結果でした。

自分たちが予想していた返済額と比べて、いかがでしょうか。

現在同じくらいのローン返済をしている方は、支払っていけるかもしれません。

しかし、何の根拠もなく大丈夫だと思っている方は危険です。

15.2万円の支払いが妥当かを、しっかりと見極める必要があります。

妥当な金額かどうか見極めるときは、総支給の給与ではなく手取りの給与で考えましょう。

一般的に、手取りの金額は総支給金額の80％と言われています。

すると、年収520万円の人の手取りの月収は、約34.6万円です。

住宅ローンの毎月の返済が約15.2万円だとすると、手取りの約44％は住宅ローンの返済に充てていることがわかります。

生活するためには他にも生活費や養育費などの、様々な費用が掛かってきます。

さらに、貯蓄もしておかなければなりません。

1ヵ月に生活していくための費用をしっかり考えた上で、限度額まで借入しても大丈夫かを確認しましょう。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、購入総額の1割を頭金として支払った場合、年収520万円の人はいくら借入できるのかを考えます。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると頭金を入れない時と比べて、金利が0.26％低くなります。

先ほどは金利が2.32％でしたが、今回は2.06％が適用金利です。

・条件

※3　2020年8月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

・シミュレーション結果

年収520万円の場合、フラット35での借入可能額は4,536万円でした。

参考サイト⇒年収520万円（融資9割以下）｜フラット35

頭金を1割以上入れて金利が下がったため、利息分を多く借入することができます。

フラット35独自のルールですが、他の金融機関でも頭金を入れた方が、借入を優位に進められるケースは多いです。

建築予算の1割を頭金で支払うことが条件のため、借入金額4,536万円と1割の頭金504万円を足した5,040万円が建築総予算です。

頭金なしの場合と比べて、総予算は600万円以上増えました。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、4,536万円の借入をする場合、月々の返済額はいくらでしょうか。

・条件

参考サイト⇒4,536万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済は約15.2万円でした。

頭金なしの場合の支払額と全く同じ結果です。

理由は、フラット35の審査基準で計算しているからです。

フラット35の場合、年収に占める返済額の割合が以下のように定められています。

年収520万円の場合、返済負担率は35％で計算されています。

結果、金利が下がって借入額が増えても、月々の返済額は同じになるのです。

無駄な利息が減って借入額が上がるため、頭金を入れた方が得ということがわかります。

しかし、頭金を入れたため借入金額を抑えられそうであれば、借入限度額まで借入をする必要はありません。

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年収520万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

限度額まで借入はすべきではないということは、理解していただけたかと思います。

では、年収520万円の方の理想的な住宅ローンの金額はいくらなのでしょうか。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは、520万円の年収の人が頭金なしで借入する場合の、理想的な住宅ローンの金額を考えます。

一般的に理想的な返済負担率は手取り給与の20％前後です。

年収520万円の場合、手取りの20％はいくらでしょうか。

年収÷12ヵ月×手取り分×返済負担率＝月々の理想的なローン返済額

520万円÷12ヵ月×80％×20％＝月々約6.9万円

月々6.9万円の返済額が理想的な金額です。

借入限度額のときは月々15.2万円の支払いでしたので、理想とは大きくかけ離れていたことがわかりました。

では、月々6.9万円支払うと仮定すると、いくら借入できるでしょうか。

・条件

参考サイト⇒月々6.9万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々6.9万円の支払いだと、1,983万円しか借入ができません。

借入限度額と比較すると大きな差がありますので、驚いた方も多いと思います。

しかし、1,983万円の借入ができれば、建売住宅などは十分に検討できそうな借入額です。

もう少し借入額を上げたいという人は、頭金を貯蓄するか、可能な限りで月々の支払額を増やしましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に頭金を1割入れた場合の、理想的な住宅ローンの借入額はいくらなのかシミュレーションします。

年収520万円の方の理想的な月々支払額の6.9万円ということはわかっていますので、金利条件のみを変更して計算します。

・条件

参考サイト⇒月々6.9万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は2,063万円でした。

頭金を1割出しますので、マイホーム購入の総予算は次の通りです。

借入額2,063万円＋1割分頭金237万円＝総予算2,300万円

ハウスメーカーによっては注文住宅でも検討できそうです。

自分たちが立てている資金計画との差額を考えましょう。

資金が足りない場合は、月々の支払額を増やしたり頭金を貯めるなどの策を検討してください。

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【年齢別】年収520万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

年齢別による適正な住宅ローンの借入額も考えていきましょう。

近年は年金の給付額も少なくなっていますので、退職時の年齢に合わせた借入期間を考えることも大切です。

今回は退職時年齢を65歳と仮定します。

同じ520万円の年収の場合でも、借入期間が変わると借入額にどのような変化が出るのでしょうか。

また、今回はフラット35ではなく、メガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利で計算しています。

さらに、手取りの20％の支払い額に加えて、総支給の20％の額でもシミュレーションをします。

手取りの20％であれば月々6.9万円、総支給の20％であれば月々8.6万円です。

家族構成や月の支出によっては、総支給の20％でも無理なく支払いをしていくことは可能です。

・条件

※1　2020年8月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考サイト⇒ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

・シミュレーション結果

まずは、月々6.9万円の支払い時の年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の結果です。

参考サイト⇒住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

借入期間によって返済額に大きな違いが出ます。

20年と35年では1,000万円以上の差です。

完済時の年齢を65歳に設定すると、借入額が足らない方もいると思います。

足らない場合は、長い期間で借りて借入額を増やし、後から繰上返済をするという方法も選択肢の1つです。

次に月々8.6万円支払うときの、年齢別の適正な住宅ローンの借入額を見ていきます。

借入期間が20年でも、2,000万円近くまで借入できることがわかります。

計画的な貯蓄が苦手な方は、繰上返済には向いていません。

多少月々の支払いを上げてでも、借入期間を短めに設定することをおすすめします。

自分の年齢と月々の支払額を考えて、ベストな借入額を考えましょう。

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【借入タイプ別】年収520万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

借入タイプ別で年収520万円の方の適正借入額を考えていきます。

借入タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

ほとんどの金融機関では、以下の3つの借入タイプの中から選ぶことができます。

• 変動金利
• 固定金利（期間選択型）
• 全期間固定金利

それぞれメリット・デメリットがありますが、今回は借入額に着目して比較していきます。

りそな銀行の住宅ローンの金利から算出した借入金額です。

月々の支払い額は、先程と同じく手取りの20％の月々6.9万円と、総支給額の20％の月々8.6万円で考えます。

・条件

借入タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。

りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

まずは、月々の支払いが6.9万円のときのシミュレーション結果です。

適正な借入額ですが、すべての借入タイプで2,500万円前後の借入が可能です。

十分にマイホームの購入を検討することができます。

ここからさらに月々の支払いを8.6万円に増やして、計算します。

すべての借入タイプで3,000万円以上の借入が可能です。

手取りの20％の割合では借入額が足りないという方は、総支給の20％でも検討してみてください。

また、借入年数ほど借入金額の差が出ませんので、自分の希望する金利タイプを選びましょう。

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まとめ

年収に占めるローンの割合を考えることで、借入限度額や借入適正額がわかります。

フラット35で限度額を借りた場合は、ローンの割合は総支給額の35％です。

また、4,300万円～4,500万円の借入が可能でした。

フラット35で理想的な借入額を考えたときは、ローンの割合を手取りの20％まで減らしました。

すると、借入額は約1,900万円から2,000万円でした。

限度額と倍以上の差です。

りそな銀行で借入適正額を考えた場合は、手取りの20％と総支給の20％で計算しました。

結果は、手取りの20％で2,500万円前後、総支給の20万円で3,200万円前後でした。

以上の結果を確認すると、年収520万円の人は次のような範囲で借入額を決定することをおすすめします。

・かなり余裕をもって返済したい方

借入額1,900～2,500万円

・適度に余裕をもって返済したい方

借入額2,500～3,200万円

家庭によって支出は違います。

上記金額を参考にしながら、自分たちの無理ない返済計画を立ててみてください。

返済計画が決定したら、逆算して借入額を算出していきましょう。