年収900万円で組める住宅ローンの限度額はいくら?適正な返済の割合もシミュレーション!

年収900万円の人は、いくらまで住宅ローンを組むことができるのでしょうか。

年収によって、可能な借入額は大きく変わります。

また、いくら借りられるのかを考えることも大切ですが、いくら支払うのかを考えていくことはもっと大切です。

借入ができても、住宅ローンの返済に追われて生活が苦しくなっては、マイホームを購入した意味がありません。

理想的なマイホームで充実した暮らしを送るために、住宅ローンの借入限度額と適正な返済についてシミュレーションしていきましょう。

今回は、年収900万円の人を例に、様々な観点からシミュレーションします。

年収が近い方はぜひ自分に当てはめて、妥当な借入額を考えてみてください。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させない為に、1番重要なことをお伝えさせて下さい。

マイホーム計画を立てる際に、まずはじめに絶対にしておくべきことがあります。

それははじめにお住いの地域に対応している、住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

『家を建てたい!』と思ったら土地探しよりも、住宅ローン等の資金計画よりもまずはカタログ集めからはじめて下さい。

多くの方が、何も知識がない状態で住宅展示場を訪れますがそれは大変危険です。

実際、しっかりと比較検討せずに1、2社見学しただけで契約してしまい、後から取り返しのつかない後悔をしてしまう方も少なくありません。

最初に地域に対応している様々な住宅メーカーのカタログを取り寄せておくことで、各社の特徴や相場を知ることができますし、メーカーとの値引き交渉も非常に有利になります。

ちなみにカタログ集めは、一社一社調べて取り寄せるのではなくHOMESの一括カタログ請求が便利で簡単ですし、安心して使えます。

100%納得のいくマイホームづくりのためにも、少しの手間を惜しまず最初にカタログ集めをしてしまうことをおすすめします。

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それでは解説を進めていきます。参考にしてください。

年収900万(額面)で借りられる住宅ローンはいくら?

では、年収900万円の人が借入できる住宅ローンの限度額についてシミュレーションします。

前提条件として年収900万円とは、給与の総支給額が年間900万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではありません。

また、借入する金融機関によって借入上限額は変わります。

年収だけで考慮する金融機関もあれば、勤務先や担保評価をしっかり見る金融機関もあります。

今回のシミュレーション結果を参考にして、気になる金融機関へ実際に審査を申し込みましょう。

借りられる住宅ローンの金額(頭金なし)

まずは、年収900万円の人が頭金なしで借入する場合の、ローンの上限額を考えます。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

今回はフラット35のシミュレーションサイトを使って確認していきます。

参考サイト⇒年収900万円(融資9割超)ローンシミュレーション|フラット35

・条件

年収 900万円
金利 2.32%(※1)
返済期間 35年
返済方法 元利均等(※2)

※1 2020年8月現在の金利を適用しています。(融資9割超の場合の最大金利)

参考サイト⇒最新の金利情報|フラット35

※2 元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収900万円の人が頭金なしで住宅ローンを借入する場合、借入上限額は7,544万円です。

資金計画を立てるときは、上限額は超えないようにしてください。

もちろん資金計画が7,500万円以下で収まるときは、上限まで借りる必要はありません。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では7,544万円の借入をしたときの、月々の返済額を確認しましょう。

・条件

借入額 7,544万円
金利 2.32%
返済期間 35年(420回)
返済方法 元利均等

参考サイト⇒7,544万円借入時ローンシミュレーション|フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約26.3万円でした。

毎月26.3万円の支払いは可能でしょうか。

支払いできるか考えるときは、総支給の900万円という年収ではなく、手取りの給与の金額で考えましょう。

一般的に、手取りの給与は総支給額の80%前後と言われています。

ただし、年収が上がってくると税額が多く加算されます。

結果、年収900万円の方は、総支給額の75%前後を手取りとして受け取っていると考えることが妥当です。

年収900万円の人の場合、月々の手取りの金額は以下の通りです。

年収÷12ヵ月×手取り分75%=月々の手取り額

900万円÷12ヵ月×75%=56.2万円

手取りの給与56.2万円の内、住宅ローンとして26.3万円を支払えるでしょうか。

手取り給与の約47%を、住宅ローンの支払いが占めています。

おそらく多くの方が、支払いすることが難しいと感じたと思います。

支払いが難しいと感じる場合は、自分たちが支払っていけると感じる支払額を検討することが必要です。

借りられる住宅ローンの金額(頭金1割)

次に、購入総額の1割を頭金として支払う場合を考えてみます。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると、頭金を入れない時と比べて金利が低くなります。

適用金利は-0.26%された2.06%です。

参考サイト⇒年収900万円(融資9割以下)ローンシミュレーション|フラット35

・条件

年収 900万円
金利 2.06%(※3)
返済期間 35年
返済方法 元利均等

※3 2020年8月現在の金利を適用しています。(融資9割以下の場合の最大金利)

・シミュレーション結果

年収900万円の場合、頭金を1割入れると7,851万円借入できるという結果でした。

金利が下がって無駄な利息の支払いが減少し、代わりに借入額が上昇しました。

建築予算の1割を頭金で支払うことが条件のため、借入金額に1割分を足した金額が合計の建築予算です。

借入金額7,851万円+1割の頭金879万円=建築総予算8,730万円

建築資金の1割を頭金で支払える方は、支払った方がお得に多い金額を借入することができます。

頭金が足りない場合は、借入金額を下げて1割分になるように調整することをおすすめします。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、7,851万円を借入した場合、月々の返済額はいくらになるのでしょうか。

・条件

借入額 7,851万円
金利 2.06%
返済期間 35年(420回)
返済方法 元利均等

参考サイト⇒7,851万円借入時ローンシミュレーション|フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済額は頭金なしの場合と同じく約26.3万円でした。

理由は、返済負担率を元に審査基準を設定して計算しているからです。

返済負担率とは、年収に占める返済額の割合のことです。

フラット35が定める年収に対する返済負担率は以下の通りです。

年収 400万円未満 400万円以上
返済負担率 30% 35%

年収900万円の方は、返済負担率は35%で計算されています。

金利が下がって借入額が増えても、同じ返済負担率の基準で審査されるため、月々の返済額は同じになるのです。

利息は無駄なお金にため、同じ返済額であれば頭金を1割以上支払って、多く借入することをおすすめします。

自分の頭金をベースとして借入額を考えることも、1つの案として覚えておいてもいいでしょう。

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年収900万(額面)の理想の住宅ローン金額はいくら?

では、年収900万円の方の、理想的な住宅ローンの金額はいくらなのでしょうか。

今回は月々の支払いをベースとして、理想的な借入額を考えていきます。

借入限度額のときと同様、金融機関の金利や審査内容によって借入金額は変わります。

あくまで参考としてご覧ください。

理想的な住宅ローンの借入額(頭金なし)

頭金なしで借入する場合の理想的な住宅ローンの金額を考えていきます。

初めに理想的な月々の支払額を考えてみましょう。

月々の支払いを考えるときは、手取りの給与で考えることが鉄則です。

無理のない理想的な支払額は、手取りの給与の20%と言われています。

先ほどもお伝えした通り、年収900万円の方の手取り給与は約56.2万円です。

理想的な支払額の算出方法は以下の通りです。

手取り額×20%=理想的な支払額

56.2万円×20%=11.2万円

年収900万円の人の理想的な月々の支払額は11.2万円ということがわかりました。

限度額まで借りたときの支払額は約26.3万円でしたので、理想的な返済額と15万円以上も離れています。

では、月々11.2万円を支払った場合、いくら借り入れすることが可能かシミュレーションしてみましょう。

・条件

月々の支払額 11.2万円
金利 2.32%
返済期間 35年(420回)
返済方法 元利均等

参考サイト⇒月々11.2万円(融資9割超)ローンシミュレーション|フラット35

・シミュレーション結果

月々11.2万円の支払いの場合、3,219万円の借入が可能です。

3,219万円以下で住宅購入ができれば、頭金なしでも理想的な借入額の住宅ローンを組むことができます。

資金が足らない方は頭金を入れるか、支払い可能な分だけ借入額を上げてもいいでしょう。

理想的な住宅ローンの借入額(頭金1割)

次に頭金を1割入れたときの、理想的な住宅ローンの借入額を考えてみましょう。

月々の支払額は同じく11.2万円で、金利条件のみを変更して計算します。

・条件

月々の支払額 11.2万円
金利 2.06%
返済期間 35年(420回)
返済方法 元利均等

参考サイト⇒月々11.2万円(融資9割以下)ローンシミュレーション|フラット35

・シミュレーション結果

理想的な借入額は3,349万円でした。

頭金なしの時と比べて、借入額が130万円増えました。

さらに、今回は建築予算の1割を頭金として出しますので、マイホーム購入の総予算は次の通りです。

借入額3,349万円+1割頭金381万円=総予算3,730万円

頭金なしの総予算と比べると、500万円以上も予算がアップしました。

まだ予算が足りない人は、手取りの20~25%の間で支払額を調整して、再度シミュレーションしましょう。

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【年齢別】年収900万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

年齢別で適正な住宅ローンの借入額をシミュレーションしてみましょう。

同じ900万円の年収でも、年齢によって借入すべき期間は違います。

一般的には、定年退職時までに住宅ローンが完済していることが理想的です。

今回は完済時年齢を65歳に統一して、借入期間による借入額の違いを確認します。

また、フラット35ではなく、メガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利で計算しています。

フラット35との借入額の差もチェックしてみてください。

さらに、手取りの20%の支払い額に加えて、総支給の20%の額でもシミュレーションをします。

手取りの20%では資金が足りない方は、総支給の20%でも検討してみましょう。

年収900万円の場合、それぞれの月々の支払いは以下の通りです。

  • 手取りの20%:月々11.2万円
  • 総支給の20%:月々15万円

ではケースごとの借入額を確認していきます。

・条件

年収 900万円
月々の支払い額(手取りの20%で計算) 11.2万円
月々の支払い額(総支給の20%で計算) 15万円
金利 0.47%(※1)
返済方法 元利均等

※1 2020年8月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考サイト⇒ローン金利|りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

年齢 借入期間(65歳ー年齢)
25歳 35年(※2)
30歳 35年
35歳 30年
40歳 25年
45歳 20年

※2 りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

・シミュレーション結果

まずは、月々11.2万円の支払い時の年齢別の適正な住宅ローンの借入額をお伝えします。

年齢 借入期間 適正な住宅ローンの金額
25歳 35年 4,330万円
30歳 35年 4,330万円
35歳 30年 3,750万円
40歳 25年 3,160万円
45歳 20年 2,560万円

参考サイト⇒住宅ローンシミュレーション(新規)|りそな銀行

借入年数によって、適正な住宅ローンの借入額に大きな差があることがわかります。

借入期間が35年と20年では、支払回数が180回も違うため、借入額も1,770万円の差がつきます。

借入額が足りない場合は借入期間を長く借入し、後から一気に返済をして期間を短縮させる、繰上返済も検討してみてください。

次に月々15万円支払うときの、年齢別の住宅ローンの借入額を見ていきます。

年齢 借入期間 適正な住宅ローンの金額
25歳 35年 5,800万円
30歳 35年 5,800万円
35歳 30年 5,030万円
40歳 25年 4,240万円
45歳 20年 3,430万円

35年で借入ができると、5,800万円もの金額を借入することができます。

手取りの20%の時よりも、借入期間によって借入額の差が大きく開きました。

返済額を増やす場合は、借入期間も慎重に検討することが必要です。

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【借入タイプ別】年収900万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

最後に、借入タイプ別に適正な借入額を考えます。

借入タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利の種類です。

多くの金融機関では以下の3つに借入タイプは分類されています。

  • 変動金利
  • 固定金利(期間選択型)
  • 全期間固定金利

それぞれにメリット・デメリットがあり、自分の返済スタイルに合ったタイプを選択することができます。

変動金利が1番金利は低く、全期間固定金利が1番高金利です。

今回もりそな銀行の住宅ローンの金利を元にシミュレーションをしていきます。

月々の支払い額は、先程と同じく手取りの20%の月々11.2万円と、総支給額の20%の月々15万円の2パターンです。

・条件

年収 900万円
月々の支払い額(手取りの20%で計算) 11.2万円
月々の支払い額(総支給の20%で計算) 15万円
支払い期間 35年
返済方法 元利均等

借入タイプ別の金利をお伝えします。

借入タイプ 金利
変動金利 0.47%
固定金利(10年) 0.645%
全期間固定金利 ※ 0.995%

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

まずは、月々の支払いが11.2万円のときのシミュレーション結果をお伝えします。

借入タイプ 金利 適正な住宅ローンの金額
変動金利 0.47% 4,330万円
固定金利(10年) 0.645% 4,200万円
全期間固定金利 0.995% 3,970万円

借入タイプは、借入期間ほど借入額に差は出ません。

しかし、最大で360万円差がつきます。

借入額を少しでも増やしたい方は、変動金利の選択がおすすめです。

逆に借入額よりも、返済の安定性を重視する方は全期間固定金利を選ぶといいでしょう。

次に総支給額の20%の15万円の支払に変更して計算します。

借入タイプ 金利 適正な住宅ローンの金額
変動金利 0.47% 5,800万円
固定金利(10年) 0.645% 5,630万円
全期間固定金利 0.995% 5,310万円

すべての借入タイプで5,000万円以上の借入が可能です。

資金計画の金額よっては、総支給の18%~20%で検討してみるといいでしょう。

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まとめ

年収900万円の方は、最高で7,500万円~7,800万円の金額を借入することができます。

しかし、返済額をみて判断すると、適正な借入額は3,200~4,300万円が妥当ということがわかりました。

実際の手取りの金額は、源泉徴収票や所得証明書をみればわかります。

扶養家族や住む地域によって控除額は変わりますので、実際にシミュレーションするときにはなるべく正確な数値を当てはめてください。

住宅ローンをいくら組むのかで、住んでからの生活の質がガラッと変わります。

オーバーローンを組んでしまうと生活が苦しくなり、マイホーム購入を後悔してしまうかもしれません。

マイホームに住んで生活がより豊かになるように、適正な返済額を考えて借入をしましょう。

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