マンションの処分にはこの5つの方法!プロが教える費用や税金、売却タイミングのすべて

不要になったものを処分する、というと真っ先に「捨てる」という選択肢が浮かびます。

ですが、不動産であるマンションは捨てるということができません。

マンションの処分といえば売却が一般的です。

ただ、売却といっても一様ではありません。

ここでは、マンションの売却も含めて利用しなくなったマンションの処分方法について考えていきます。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

イエウールで無料一括査定(地方の人向け)⇒

すまいValueで無料一括査定(都心部の人向け)⇒

不要になったマンションを処分する5つの方法

「処分」を単に売却にとどまらずに、もう少し広く解釈して、不要になったマンションの処分や有効活用法について考えてみました。

売却も仲介だけでなく、様々な方法があります。

不要になったマンションを処分する方法を5つあげましたので、それぞれについて見ていきましょう。

  1. 不動産業者に仲介を依頼して処分する
  2. 不動産業者に買い取りを依頼して処分する
  3. 任意売却によって処分する
  4. マンションを賃貸に出す
  5. 自治体への寄付は最後の手段

さっそく解説します。

1.不動産業者に仲介を依頼して処分する

まずはオーソドックスな方法、仲介です。

不動産業者に買主を探してもらい、売却します。

不動産の処分のうち、大半はこの仲介です。

相場に近い価格で取引がなされる確率が高く、処分方法の中でも高値で売却できる可能性が高い方法となっています。

その反面、時間がどれくらいかかるかわからない面もあるため、急いで現金化したい場合には向かない方法です。

2.不動産業者に買取を依頼して処分する

不動産業者に買い取ってもらい処分する方法です。

買取や、それをさらに進めた即金買取はスピードが速いことが特徴となっています。

先ほどの仲介の場合だと、買主が見つかってからでもローンの申請などの時間がかかるもの。

自分の手元にお金が入るのは売り出してからずいぶん経ってからです。

その点、業者買取はスピードが違います。

価格さえ決まってしまえば短期間で現金化が可能です。

その反面、買取価格は安くなります。

概ね買取の場合は相場の8割、即金買取は7割程度です。

3.任意売却によって処分する

任意売却はローンの返済が滞った場合に、金融機関にローンを返済する際に利用する処分方法です。

ローンが返せない場合、行きつく先は競売による売却となります。

ただこの競売、時間がかかる、安価での処分可能性がある等の理由によって敬遠する人もいるのです。

競売によらない解決法として、任意売却が広がりつつあります。

任意売却はローン残高以上の売却を目指すやや特殊な処分方法です。

4.マンションを賃貸に出す

賃貸は厳密な意味では処分の範囲からは外れます。

それでも利用していないマンションを自分で利用しないで、かつ収益も獲得できるのですから、広い意味では立派な処分方法です。

売却をしたくない、将来的には自分で住みたい、といった事情がある場合には売却は適していません。

こうした場合には賃貸も有力な候補となります。

5.自治体への寄付は最後の手段

近年では売るに売れないマンションも増えています。

こうしたマンションの処分方法として考えられるのが自治体への寄付です。

寄付が成立すれば税金や管理費などの負担からは解放されます。

ただし、このマンションの寄付は、現実的にはかなり難しい処分方法です。

道路や公共施設に利用できそうな土地などであれば寄付を受け入れてくれる自治体はあります。

ですが、マンションではこうしたものには使えません。

自治体への寄付は、売却も買取も何もできない場合の最後の手段としておきましょう。

マンションを処分する7つの理由

マンションを処分するには、時間や手間、場合によってはお金もかかります。

こうした手間暇をかけてまでマンションを処分するにはそれ相応の理由があるからです。

その理由を7つあげてみました。前向きな理由もあれば、後ろ向きの理由もあることがわかります。

マンションを処分する理由についてみていきましょう。

  1. 家族構成の変化
  2. 転勤によりマンションを処分
  3. 離婚してマンションを処分
  4. マンションの老朽化
  5. 親のマンションを相続
  6. 住宅ローンが支払えず処分
  7. 投資用マンションを処分

ひとつずつ解説します。

1.家族構成の変化

まずは家族構成の変化です。

子どもが生まれた、反対に子どもが独立した、といったイベントが発生すると、家族構成とマンションの間取りがアンバランスになります。

部屋が手狭になったり、逆に無駄なスペースが増えたりするのは非効率的です。

家族構成が変化した結果、マンションを処分するのは常に上位の理由となります。

2.転勤によりマンションを処分

転勤もマンションの処分としては典型的な例です。

もうそのエリアには住まないのであれば所有していても活用できません。

賃貸に出さないのなら、処分をすることが合理的です。

転勤の場合は時間が限られています。

このため、処分を検討する十分な時間がありません。

売り急ぎになる可能性があるため注意が必要です。

3.離婚してマンションを処分

離婚をしてマンションを処分するのもよく聞く話です。

家族が減って使わない部屋が増えるという理由もあります。

この他には、財産分与の一環として売却したり、残債を減らしたりすることがあるのです。

転勤や相続ほど急ぎではないものの、早く売却したい気持ちが働きます。

4.マンションの老朽化

マンションが老朽化してくると、処分価格も下がり、売却もしづらくなっていきます。

実際に居住しているのならともかく、遊休資産として持っているだけではやがて「負動産」となるのは明白です。

このため、老朽化したマンションを所有していると売れるうちに売ってしまおう、という心理が働きます。

5.親のマンションを相続

親の住んでいたマンションを相続して手に入れることもあります。

資産価値が高いマンションや賃貸に出せるマンションであれば、そのまま所有していてもよいでしょう。

問題は資産価値が高くないマンションです。

時間が経てば経つほど、先ほどの老朽化マンションのように売りにくくなります。

利用する予定がないのであれば、早い段階での売却がおすすめです。

6.住宅ローンが支払えず処分

いろいろな事情によってマンションのローンが払えず、手放す場合もあります。

最近では競売よりも人気なのが任意売却です。

マンションを手放すことに変わりはありませんが、競売ほど時間もかかりません。

マンションを処分することによって残債を返済し、新しい生活に移行することができれば、生活の再建も容易になります。

7.投資用マンションを処分

採算の取れない投資用マンションを売却、または高く売れる時期なので資産の入れ替えのために処分する、ということを投資では行います。

同じ物件をずっと所有する人や会社もありますが、分散投資のために資産を入れ替えることも重要です。

こうした投資用マンションや収益不動産は、一般的な自己使用目的のマンションとは異なる市場が形成されています。

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マンションを確実に処分するための3つの注意事項

マンションを処分するには時間もかかりますし、手間もかかるものです。

そして確実に処分するためにはいくつかの注意事項もあります。

タイミングも重要ですし、どの不動産業者に依頼するのかも大事です。

ここではマンションを確実に処分するための注意事項を3つにまとめてみました。

  1. 経済情勢をしっかり見極めよう
  2. 査定は複数の不動産業者が原則
  3. 買取や買取保証も活用しよう

さっそくひとつずつみていきましょう。

1.経済情勢をしっかり見極めよう

マンションの処分は投資と同じで時期が重要になります。

景気のよい時期なら高く、短時間で売却可能です。

反対に景気が悪いと思ったような価格や時期に処分できないこともあります。

つまり、経済情勢や景気の動向にも左右されるのです。

ただし、家庭の事情や転勤のタイミングなどでどうしてもそこまでは考慮できない場合もあります。

売却までに余裕がある場合にはこうしたタイミングも図ってみましょう。

2.査定は複数の不動産業者が原則

経済情勢と同じか、それ以上に大事なのが売却のパートナーである不動産業者です。

優秀な不動産業者に頼めば、スムーズな処分が実現できます。

このため、最初の価格査定は複数の業者に依頼しましょう。

現在はネット上に不動産一括査定サイトも数多く展開しています。

こうしたところから依頼すれば、多くの不動産業者に出会えるのです。

3.買取や買取保証も活用しよう

さまざまな事情で早めの処分を希望する場合には、買取や買取保証も活用しましょう。

買取は不動産業者が直接買い取ること。

買取保証は一定期間市場に出した後、それでも売れなければ業者が買い取ることです。

どうしても買取価格は安くなってしまうものの、買主が確実にいることで素早い処分ができます。

マンションの処分にかかる3つのお金

マンションを処分するにもお金がかかります。

売主ではあっても、費用がゼロというわけではないのです。

ここでは、一般的な売買を例にとって、どんな税金や費用がかかるかをみていきます。

税金はやり方によってほとんどかかりませんが、費用はある程度かかり、代表的なものが仲介手数料です。

  1. マンション処分にかかる税金
  2. マンション処分にかかる費用
  3. 家財道具の処分も忘れずに

それぞれみていきましょう。

1.マンション処分にかかる税金

マンションを処分した場合、売却金額が取得金額を上回って利益が出ると、譲渡所得税が課税されます。

ただし、この譲渡所得税は、居住用の不動産であれば各種控除があるものです。

この制度を活用すると、所得税がほとんどかかりません。

譲渡所得税のほかには、契約時の印紙税がかかります。

2.マンション処分にかかる費用

まずは仲介手数料が代表的な費用で売却価格の約3%です。

この他には、引っ越し代、ハウスクリーニング費用、ローンがある場合にはローンの返済手数料等がかかります。

抵当権があればその抹消登記費用も必要です。

売主の場合は売却代金をこれらの費用に充てることもできます。

3.家財道具の処分も忘れずに

マンションの処分の際、忘れがちなのが家財道具の処分費です。

最近は燃えるゴミでも業者が無料で引き取ってくれない場合もあります。

家具を粗大ごみに出すと、自分でクリーンセンターに持ち込んだとしても有料です。

業者に引き取りを依頼すると、思わぬ出費になりますのであらかじめ予算を取っておきましょう。

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まとめ

もともとマンションを処分する予定があって、準備に時間をかけることができると処分はスムーズに行うことができます。

ですが、転勤や離婚、相続のように急に処分の必要が発生することもあるものです。

その「いつか」に備えることは難しいものの、マンションを処分するのにどれくらいの手間がかかるかは把握しておきましょう。

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