失敗しないアパート売却のための7つの手順!相場・利回り・利害関係も含め徹底解説

今やサラリーマンでもアパートを所有する時代。

アパートを購入し、運用するまでのお話しは多くの書籍やコラムで紹介されています。

ただ、投資活動はその物件を売却するまでがひとつのサイクルです。

ここでは、アパートの売却について考えていきます。

アパートの売却が自宅の売却との違い、アパートを売却する際の考え方についてみていきましょう。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

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自宅の売却とアパートの売却2つの相違点

検索サイトで「売り物件」と検索すると、多くの不動産が検索されます。

しかし、そのほとんどは一戸建てやマンションなどの自宅用の物件です。

アパートを含む収益物件は自宅用の物件よりもはるかに少なくなっています。

また、価値の尺度も自宅用の物件とは大きく異なるものです。

ここでは自宅の売却とアパートの売却での相違点についてみていきます。

  1. アパート売却の相場が異なる3つのポイント
  2. アパート売却の利害関係者が異なる2つのポイント

それぞれお話しします。

1.アパート売却の相場が異なる3つのポイント

アパートの売却は根本的に自宅用の物件とは異なる市場を形成しています。

例えば購入者も自宅用の物件とは異なっているのです。

アパートの購入者は収益目的の投資家が大半を占めています。

この他にも自宅用の物件の市場と異なるポイントをあげると次のとおりです。

  • 1-1.いくら稼げるかで決まる
  • 1-2.利回りが主要な指標
  • 1-3.アパート売却は市場が狭い

ひとつずつみていきましょう。

1-1.いくら稼げるかで決まる

アパートは収益物件です。

収益を求めて、具体的にはその物件から得られる家賃を目当てに物件を購入します。

アパートのよしあしは、その物件でいくら稼ぐことができるかで決まるのです。

極論すると、新築であっても稼げないアパートは敬遠されますし、築古物件でも十分な収益があれば高値で取引されます。

1-2.利回りが主要な指標

アパートの価格は利回りで決まります。利回りの一番簡単な計算式は「収益÷価格」です。

この利回りはその価格でどれほどの収益を得ることができるのかを表しています。

例えば、収益が年間100万円、価格が2,000万円であれば、100万円÷2,000万円で5%です。

この利回りが価格形成の重要な指標になっています。

1-3.アパート売却は市場が狭い

収益物件の市場は自宅用の物件に比べても数が少なくなっています。

2021年3月時点で調べたアットホームでの東京都内の中古マンションの販売数は約22,000件。

それに対して同じく東京都内のアパート及びマンションの売り物は約1,400件でした。

その割合は約6%にしか過ぎません。

不動産市場の中でも、ネットなどに掲載されるアパート売却の情報はとても小さいのです。

2.アパート売却の利害関係者が異なる2つのポイント

アパートは一棟に多くの人が住んでいます。

その分、利害関係者が多いのです。

この他にも管理会社、建物管理を行う会社などがあります。

アパートの運営に関しての利害関係者は自宅用の物件よりも多いもの。

その分、売却にあたっても影響を受ける人や会社が多くなります。

利害関係者からみるとアパートの売却に関して言えることは次のとおりです。

  • 2-1.自宅は基本的に家族
  • 2-2.入居者と管理会社などが利害関係者

それぞれ解説します。

2-1.自宅は基本的に家族

自宅を売却して大きな影響を受けるのは当然ながら家族です。

とはいえ、売却をする前に家族とは売却について話し合って合意形成をしています。

マンションの場合は管理組合や管理会社も影響を受けることも。

ですが、これらの組織は売却やオーナーチェンジには慣れっこです。

大きな影響を受けません。

こうして考えると、自宅を売却しても不測の影響を受ける人や会社は多くありません。

2-2.入居者と管理会社などが利害関係者

自宅と異なり、アパート売却には多くの利害関係者が存在します。

入居者がその典型例です。

アパートの所有者が変わると、当然ながら家賃の納入先も変更になります。

引き落としであれば大きな問題ではありませんが、自ら家賃を振り込むアパートも多いもの。

こうした振込先の変更も入居者には負担です。

管理会社もマスターキーを補完しているなど、自宅用の物件よりも深く関わっています。

このため、受ける影響も自宅用の物件よりも大きいのです。

アパート売却の考え方6選

アパートは自宅用の物件とは多くの点で異なることがわかりました。

こうなるとアパート売却は自宅用の物件とは大きく異なるプロセスになると考えがちです。

ところが実際には自宅用の物件と大きく変わることはありません。

基本的には通常の不動産と同じです。

ここでは、アパート売却特有の考え方や注意点についてお話しします。

その考え方は以下の6点です。

  1. 基本は自宅の売却と同じ
  2. 収益物件に強い不動産業者がおすすめ
  3. 買主は全国規模で存在する
  4. 売却先は企業や外国籍の人もありうる
  5. 税金までしっかり考慮しよう
  6. アパート売却の第一歩は査定から

さっそくみていきましょう。

1.基本は自宅の売却と同じ

先ほどもお話ししたように基本的には自宅用の物件と販売プロセスは同じです。

不動産業者に査定と仲介を依頼し、買主を探してもらいます。

価格交渉や条件交渉して、合意できれば契約と引き渡しです。

アパート売却の基本的な流れは一戸建てやマンションと変わるところはありません。

2.収益物件に強い不動産業者がおすすめ

まず不動産業者を選ぶところから注意が必要となります。

アパートや賃貸マンションなどの収益物件に強い業者を選ぶのです。

不動産業者によっては、アパート売却になれていない業者もいます。

その反対に収益物件を専門としている不動産業者もいるのです。

最初の段階の不動産業者の選定は自宅用の物件以上に注意が必要となります。

3.買主は全国規模で存在する

買主は自宅用の物件よりも幅広く選択することになります。

一般に自宅用の物件を遠くの人が購入することは多くありません。

東京の物件を大阪の人が購入することはレアケースなのです。

アパートの場合、購入希望者は自分の住んでいるエリアにこだわることはあまりありません。

むしろ、資産分散のために遠いところのアパートを購入する人がいるくらいです。

東京の人が北海道や九州の物件を購入することもあります。購入者は全国規模なのです。

4.売却先は企業や外国籍の人もありうる

先ほどは個人を想定してお話ししましたが、アパートの売却先は個人とは限りません。

そして国籍も関係ないのです。アパートを会社が所有していることはよくあります。

資産や資金の有効活用のために企業が所有しているのです。

また、最近は日本の不動産を外国籍の人が購入することも増えています。

東京の物件も、日本人がみると高いけれど、世界的にみれば割安なこともあるのです。

このように買主は全国規模、世界規模で存在しています。

5.税金までしっかり考慮しよう

アパートの投資は物件を購入して家賃を得たら終わりではありません。

そのアパートを売却するまでひとつのサイクルなのです。

そのため、税金の知識も不可欠になります。

個人であれば所得税、会社組織であれば法人税がアパート売却時にかかる可能性があるのです。

最終的に手元に残る資金を計算するには、税金を考慮して計算を行う必要があります。

6.アパート売却の第一歩は査定から

アパートの売却を思い立ったら、まずは資金計画を練ることが大事です。

資金計画を立てるうえでも重要なのが査定になります。

アパートは自宅用の物件と違って相場がわかりにくい用途です。

同じような物件が少ないことが理由になります。

このため、売却価格を知るには、利回りで計算するか、不動産業者に査定を依頼することが必要なのです。

アパート売却は査定から始まります。

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アパート売却7つの手順

いざアパートを売却しようとしても、そのやり方がわからないと途方に暮れてしまいます。

基本的には自宅用の物件と同じ流れのアパートの売却。

流れの基本は同じでも細かい部分では異なる点もいくつかあります。

今回は不動産の売却の流れに従って、アパートの売却独自の点についてみていきましょう。

  1. 売却価格を決めよう
  2. 売りに出そう
  3. 指値や条件交渉があることも
  4. 売買契約は基本的にどの不動産も同じ
  5. カギの受け渡しや引継ぎが複雑
  6. 利害関係者への連絡を忘れずに
  7. 収益の清算が長引くことも

この7つで説明していきます。

1.売却価格を決めよう

まずは売却価格の決定です。

自宅用の物件は周辺相場や同じマンション内の部屋の成約事例などで決定していきます。

ですが、アパートは相場がなかなかわかりません。

このため、以前にお話しした利回りを使うのです。

エリアや築年数、グレードなどである程度の利回りの水準は決まっています。

その利回りを駆使して価格を決定していくのです。

2.売りに出そう

価格が決まったら販売活動です。

不動産業者と媒介契約を締結し、買主を探すのは自宅用の物件と同じになります。

収益物件に強い不動産業者であれば、アパートを探している見込み客を抱えていることも。

アパートもネット上で販売広告が出ていることもあります。

ですが、それ以前に決まってしまうアパートも多くあるのです。

3.指値や条件交渉があることも

「500万円値引きしてくれたら買う」といった値引き交渉や、値段を指定してくる指値もよく入ります。

アパートの購入者はほとんどが投資家。お金にはシビアです。

少しでも安く入手できた方が得になるため、こうした交渉は自宅用の物件と同様か、それ以上になります。

売り出す価格も値引き交渉を見越した価格をつけるなどの対抗措置が必要です。

4.売買契約は基本的にどの不動産も同じ

契約までこぎつけると、あとは不動産業者の仕事が多くなります。

契約の手順や重要事項説明などは自宅用の物件と変わりありません。

重要事項説明や資料の作成にも協力したほうがスムーズに売買ができます。

収益物件に強い不動産業者であれば、このあたりもスムーズにやってくれるでしょう。

5.カギの受け渡しや引継ぎが複雑

収益物件で引き渡しが複雑なのはカギなどの備品です。

自宅用の物件ならカギは玄関と勝手口程度になります。

マンションでもこれに共用部分や駐車場のカギ程度です。

ですが、アパートの場合はそれぞれの部屋のカギ、管理人室や共用部分のカギといった具合に多くのものがあります。

6.利害関係者への連絡を忘れずに

入居者や管理会社とアパートは利害関係者が多いことはお話ししました。

売却にあたって管理会社には必ず連絡します。

問題は入居者です。

入居者は家賃を毎月振り込みで行なっている人もいます。

事前に連絡して振込先を変更しないと家賃をめぐって面倒なことも発生してしまうのです。

7.収益の清算が長引くことも

自宅用の物件でも固定資産税の清算を行います。

アパートの場合、家賃に始まり、各種の費用、水道代や電気代などの清算も必要です。

特に家賃の清算は未払い家賃などがあると複雑になります。

こうしたことが原因で収益の清算が長引いてしまうこともあるのです。

スムーズにいったとしても3カ月程度は購入者とのやり取りが続くケースもあります。

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まとめ

アパートの売却は収益物件に強い不動産業者に任せれば、比較的スムーズに進みます。

反対になれない業者に任せると、どこかの段階でつまずくこともあるものです。

売却すると決めたからには、なるべく早く売却したいもの。

このためにもきちんとした計画とそれをサポートしてくれる不動産業者を早めに確保しましょう。

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