頭金なしでも住宅ローンは組める?金利は高い?フルローンのメリットデメリットを解説

住宅は今すぐほしいけど、頭金として使える現金がない場合もありますよね。

「家を買いたいけど、頭金は用意できないから諦めないといけないの?」

「頭金がなくても住宅ローンって組めるの?」

頭金がないからといって、家が買えないというわけではありません。

近年多くの金融機関でフルローンという商品を取り扱っており、頭金が用意できない人にも家を買うチャンスが十分にあります。

こちらでは頭金なしでも住宅ローンは組めるのか、頭金なしのメリットやデメリットは何なのか解説していきます。

もくじ

頭金なしでも住宅ローンは組めるのか?

一昔前には「頭金は2割必要」というような話が多く出回っていました。

「住宅ローンを組むには頭金2割用意しないといけない。」

「頭金がないなら、貯まるまで待つしかない。」

このように頭金が必須のものとして扱われていました。

しかし金融システムや商品が大きく変わってきた現在において、頭金2割がなくても住宅ローンを組めるのでしょうか。こちらで詳しく説明していきます。

全額住宅ローンを組むことは可能

結論からいうと、頭金なしで全額住宅ローンを組むことはできます。

  • フルローンを利用すれば、頭金なしでも住宅ローンが組める

昔は頭金2割説がありましたが、現在では頭金がなくても住宅ローンは組めます。

多くの金融機関でフルローンの取り扱いをしているため、窓口で相談すれば多くの銀行で申し込むことができます。

頭金ゼロでも手付金用の現金や諸費用(初期費用)は必要

「頭金がいらないなら、現金がなくても大丈夫だ。」

「現金はないけど、フルローンを利用して家を買おう。」

頭金がいらないというと、現金が必要ないと考えてしまう方も多くいます。

しかし頭金は不要でも、現金は必ず必要になります。

  • 契約時に支払う手付金は必ず現金で用意
  • 契約時の印紙代にも現金が必要
  • 場合によっては仲介手数料の半金も契約時に必要

契約時に買主から売主に「手付金」が支払われます。

手付金とは何かというと

  • 契約時に買主から売主に支払われ、買主が契約を解除する際に放棄すれば、手付解除で契約が解除できる
  • 売主は手付金を買主に返還し、同額を追加で買主に支払うことで手付解除ができる
  • 物件価格の1割程度が相場

手付金は契約を解除する際に使われ、違約金の支払い時等にも利用される、契約上必要なお金です。

そしてこの手付金は原則として現金で買主から売主に支払われるため、契約時に必ず現金での用意が必要となります。

相場としては物件価格の0.5割~1割程度、3,000万円の物件であれば150万円~300万円が相場となります。

また、契約書に貼る印紙代も現金で必要です。

契約金額によりますが、大抵の場合は5,000円~1万円で足ります。

諸費用込みで住宅ローンを組むことは可能か?

住宅購入には物件価格とは別に諸費用がかかりますが、住宅ローンと合わせて組むことはできるのでしょうか。

  • 諸費用込みの住宅ローンも可能
  • ただし通常の審査よりも厳しい審査となる

諸費用も含め、物件価格と合わせて住宅ローンに組み込むことも可能です。

ただしその場合、金融機関からは少し厳しい審査が行われることになります。

なぜなら金融機関は自己資金を出せない人に対しては、将来に渡って安定的な返済ができないと審査する傾向にあるからです。

頭金はいくら用意すればいいのか?物件の2割はもう古い?

一昔前は頭金2割説があり、頭金は物件価格の2割が通例と考えられていました。

では現在頭金を用意する場合は、いくら用意すればいいのでしょうか。

  • 全国的な平均額だと、物件の1割程度が相場

フラット35利用者調査によると、頭金の平均金額は約293万円、物件価格の約11%という結果が出ています。

全国的な平均だと、2割用意しているのは少数派ということになりますね。

諸費用込み頭金なしのフルローンは無謀?

なるべく現金を使わず、頭金なし、諸費用も込みで住宅ローンを組みたい方もいますよね。

「現金はなるべく使いたくない。」

「できることなら全部住宅ローンに組み入れたいけど、大丈夫なのかしら?」

フルローンであれば頭金なし、諸費用も含めることはできますが、何かリスクはないのでしょうか。

こちらでは頭金ゼロ、諸費用も住宅ローンに含めた場合のデメリットやリスクをお伝えしていきます。

頭金ゼロで住宅ローンを組むことのデメリット・リスク

頭金ゼロで住宅ローンを組むことで、どのようなデメリットやリスクが発生するのでしょうか。

  • 住宅ローンの月々返済金額が高くなり、負担が大きくなる

頭金がゼロということは、自然と借入する金額も大きくなります。

借入金額が大きくなれば、当然月々の返済金額も高くなり、その分負担が重くなります。

銀行の住宅ローン審査に通りにくくなる

頭金ゼロの場合、住宅ローン審査も通常より通りにくくなります。

  • 頭金ゼロの場合、金融機関から返済能力や資金力に乏しいと判断される
  • 借入金額が増え、月々返済額が増えるため、返済比率を超えやすくなる

金融機関は借主が将来に渡って安定的な返済をしてくれるかどうか、その返済能力を審査しています。

頭金がゼロということは、現在の資金力がない、または貯蓄や資金計画性に乏しいと判断されることがあり、厳しい審査を受けるケースもあります。

また、月々の返済額が増えることで、年間返済額と年収から算出される返済比率基準を超えてしまう可能性もあるのです。

少しでも頭金があるのとないのとでは、銀行からの審査の目は変わります。

利息負担が増えて、総支払額が大きくなることもある

頭金がゼロだと借入金額が増えるため、結果として支払い利息金額も大きくなります。

  • 利息は住宅ローン残高により決まる
  • 大きい金額で借入すると、中々残高が減らないためその分支払う利息も増える

住宅ローンの支払い利息金額は、その時の住宅ローン残高に金利を乗じて決まります。

そのためローン残高が多く残っていればいるほど、支払う利息も増える仕組みです。

つまり頭金がゼロだと、借入金額が増え、ローン残高が多く残り続けるため、結果として支払い利息の金額が増えることになります。

将来売却する時にローン残債があると売りにくくなることも

諸費用込み、頭金なしでローンを組むと将来売却時にローン残債が多く残っている可能性が高くなります。

  • 諸費用と頭金込みのローンは、物件の担保評価額を超えてしまう
  • 住宅の価値下落より、ローンの減りが遅い
  • 将来売却時の価格より、ローン残高が多いとマイナスに

物件価格よりも高い金額で住宅ローンを組んでいると、住宅の価値下落よりもローン残高の減りが遅くなり、結果として売却時に販売価格よりもローン残高が高くなります。

住宅を売却する際はローン残高を全てなくす必要があるため、売却価格で補えない場合は自ら現金を使って差額分を支払わなければなりません。

かといってローン残高を超える販売価格で設定してしまうと、相場から見て割高だとみなされ、中々売れなくなってしまいます。

繰り上げ返済を活用したり、土地の価格が上昇した場合は大丈夫かもしれませんが、通常は将来売却時のリスクがあります。

頭金ゼロで住宅ローンを組むことのメリット

「頭金ゼロで住宅ローンは組まないほうがいいの?」

「頭金がないから、家を買うのはまだできないのかな。」

頭金ゼロで住宅ローンを組むうえで、メリットになることもあります。

こちらでは頭金ゼロで家探しをしている方に向けて、そのメリットを解説していきます。

今すぐ物件を購入することができる

頭金ゼロで住宅ローンを組む場合、すぐに物件を購入することができます。

  • 頭金を貯めるまで待たなくてすむ
  • ほしい物件を逃さずに買うことができる

頭金を貯める期間が不要なため、ほしい物件をすぐに買うことができます。

人気の物件はすぐに他からの申し込みが入り、なくなってしまうものです。

ほしいと思ったその時に買えるというのは大きなメリットになります。

引っ越し後の新生活にお金をまわせる

引っ越し後に現金を残しておけることもメリットです。

  • 引っ越し後にもかかる費用がたくさんある
  • 新しい家具や家電、ご近所回りへの挨拶、不動産取得税等

頭金として現金を使わないので、その分を他の費用に充てることができます。

引っ越し後にかかる費用は意外と多く、家具や家電を揃えるだけで50万~100万近くかかる場合もあります。

また、不動産取得税は引き渡し後半年ぐらい経過してから通知がくるので、あらかじめ費用を用意しておかなければいけません。

相場としては10万円~15万円程が一般的です。

住宅ローンの返済が早くスタートできる

住宅ローンを早く組めるということは、その分返済も早くスタートすることができます。

  • 今かかっている家賃分を、住宅ローン返済に早く充てることができる

今の住まいが賃貸の場合、支払っている賃料はもちろん返ってきません。

早く住宅ローンを組んで引っ越すことができれば、今支払っている賃料分を住宅ローン返済にまるまる充てることができるのです。

賃料として消えていくお金を、住宅ローンという残る資産に向けて早く切り替えられるのは大きなメリットです。

「頭金ゼロで今すぐ買う」と「頭金を貯めてから買う」はどちらがお得?損?

多くの人が悩むのは、頭金を貯めてから買うべきか、頭金ゼロで今すぐ買うべきかどうかという点です。

「頭金を貯めてからのほうが借入も少なくなるし、貯まるまで待とう。」

「でも頭金を貯める間家賃の支払いもあるし、結局のところどっちが得なんだろう。」

このように頭金を貯める期間と労力が果たして本当に得なのか、気になるところですよね。

こちらではどちらがお得になるのか、実際にシミュレーションも交えながら解説していきます。

待っている間に欲しい物件は売れてしまうかも

頭金を貯めてから買う場合、その間にほしい物件が売れてしまう可能性があります。

  • 人気物件はすぐに売れてしまう
  • 頭金を貯めるのにはある程度期間が必要

人気の物件は他の人からの申し込みも多いため、すぐに売れてしまいます。

その物件のためにお金を貯めていたのに、売れてしまうと元も子もないですよね。

また、頭金を貯めるには時間がかかります。

300万円を貯めるには、月5万円貯金したとしても5年かかります。

頭金を貯める場合はこのようなリスクもあらかじめ考慮しておかなければいけません。

数年の間で金利上昇のリスクもある

頭金を貯める間に、金利が上昇している可能性もあります。

  • 住宅ローン金利はその時の経済情勢などによって変動する
  • 今は過去からみても一番低水準

住宅ローン金利は、経済情勢によって変動していきます。

つまり頭金を貯めている間の数年で、金利が高くなってしまう可能性も十分あるのです。

過去のデータからみても今はとても低金利なので、この低金利を逃してしまう可能性があります。

【頭金ゼロvs貯めてから買う】4000万円の物件を購入する場合のシミュレーション比較

頭金ゼロと貯めてから買うの、結局どちらがいいのでしょうか。

実際に4,000万円の物件を購入した際、頭金の有無によりどのような違いがでるのかをシミュレーションしてみます。

貯めてから買う場合の条件として、月々8万円の貯金で約5年かかったことにします。

その間家賃10万円の物件に住んでいることと仮定します。

住宅ローンは固定金利1.5%、35年ローンを組んだ時の条件です。

頭金ゼロ 貯めてから買う
借入金額 4,000万円 3,500万円
頭金 0円 500万円
月々返済額 12万3,000円 10万8,000円
総支払額 5,144万円 4,501万円
貯めるまでにかかった家賃 0円 10万×60カ月=600万円

頭金を貯めてから買うことで、月々1万5,000円近くの返済軽減と、総支払額で600万円程の節約をすることができます。

しかし貯めるまでにかかった家賃費用を考慮すると、総合的に大きな支払い金額の違いが生まれてこないことになります。

あくまで貯めるまでに要した時間や家賃等の条件によって変わってくるというのが結論です。

ただ、頭金ゼロですぐに住宅ローンを組んだ人のほうが、完済時期が早くなるため、老後の返済リスクは大きく減らすことができますね。

頭金なし諸費用込みのフルローンのリスクを予防する方法

頭金なし、諸費用込みのフルローンを組む場合はすぐに住宅を買えるメリットもありますが、反対にリスクもあります。

安易にフルローンを組んでしまうと、途中で返済ができなくなってしまうことや、将来売却時に苦労したり、老後の返済苦に直面する可能性があるのです。

こちらでは諸費用込みのフルローンを組む際に事前に知っておくべき注意点を解説していきます。

「借入可能額」と「実際に返済できる額」は違うことを理解する

よく借入可能額目いっぱいに住宅ローンを設定しようとする人を見かけますが、これは勘違いしている可能性があります。

「借入可能額は、銀行が審査した金額だから安心でしょ?」

「可能な分は借りておかないと損だ。」

このように借入可能額を「実際に返済できる額」と勘違いしている方が多くいます。

しかし実際にはこの二つは別物なのです。

  • 借入可能額はあくまで金融機関の審査上の話
  • 実際の生活やライフプラン等は考慮されていない

金融機関の審査は厳しいとはいえ、あくまでこれは机上の話です。

実際に子供がこれから増えることや、車を買うこと、子供を留学させることといったライフプランは考慮されていません。

そのため、借入可能額上限まで借入してしまうと、その他に充てる費用がまかなえず、結局返済中心の生活を余儀なくされてしまうのです。

住宅ローンを組む時は、あくまで将来のライフプランを見据え、返済可能な金額で借入金額を決めることが何より大事です。

頭金なしでも貯金なしにはしない

頭金なしとはいえ、貯金もゼロで住宅ローンを組むのはリスクがあります。

  • 手付金等現金が必要になる場面がある
  • 住宅価格以外にも引っ越し後等かかる費用はたくさんある
  • いざというときのために貯蓄を

頭金が不要でも、契約時には手付金等必ず現金が必要になります。

また、住宅購入時には住宅以外の費用、例えば引っ越し後にかかる費用等もあります。

このような費用に備えて、頭金はゼロでも貯金はしておくようにしましょう。

しかし手付金等の現金がないからといって消費者金融等から借入するのは絶対にやめましょう。

それが原因で住宅ローン審査が通らなくなってしまう可能性があります。

もし借入するのであれば、親御さん等にお願いするようにしましょう。

住宅ローン完済年齢が退職前になるように設定する

住宅ローンの金利や期間に目がいき、完済時の年齢を意識していない人も多くいます。

  • 住宅ローンは完済時年齢が非常に重要
  • 退職前、65歳までに完済するような設定を

住宅ローンの完済時年齢が重要なのは、退職後の収入が大きく減るからです。

退職後の夫婦の平均的な年金額は22万円、手取りは19万円です。

そして平均的な生活費用は23万円かかるため、この時点でマイナス収支となります。

ここに住宅ローン返済が加わると、毎年多くの貯金を切り崩しながら生活することになってしまいます。

完済時の年齢を、退職前に完済するように設定しましょう。

月々に返済できる金額を試算する

借入する際に、月々の返済金額が妥当かどうか、試算してから決めるようにしましょう。

  • 月々可能な返済額を実際に試算して、将来的に無理のない金額に設定する

今賃貸に住んでいるのであれば、現在の家賃を参考にするのも一つの方法です。

また、今後かかる教育費等のためにも毎月貯蓄していきたいのであれば、その分を加味した返済額にしなければいけません。

今現在において問題のない返済金額ではなく、あくまで将来的に無理なく支払うことができるかを考えることが一番大事です。

資産価値の高い物件を購入する

今の時代、老後に子供の近くに引っ越したり、施設やサ高住へ移り住んだり、将来的には住宅を売却する可能性があります。

その時に住宅ローン金額と物件の資産価値が折り合わないと、売却時に差額分の現金出費が発生することもあります。

  • なるべく資産価値の高く、将来的に売却ができる物件選びを

資産価値の低い物件を選んでしまうと、将来的な売却価格も低くなってしまいます。

そうすると売却してもローン残高分を補うことができず、結果的に自己資金を使う必要がでてしまいます。

そうならないよう資産価値の高い物件を選ぶことが大切ですね。

頭金なしのフルローンなら固定金利?変動金利?どちらがお得か

頭金なしでフルローンを組む場合、金利は固定と変動のどちらがいいのでしょうか。

「金利が低いから、変動金利を選ぶほうがいいのかな。」

「固定金利は金利が変わらないよさがあるけど、どっちが得になるんだろう。」

このように金利を選ぶ時に、どちらにすればいいか迷うかたも多いですよね。

こちらでは固定金利と変動金利、フルローンで組む場合にはどちらがいいのか解説していきます。

固定金利と変動金利のメリット・デメリット

変動金利は今とても低い金利で組むことができますし、固定金利は金利が変わらないよさがあります。

ではそれぞれどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

こちらで解説していきます。

変動金利のメリット

  • 過去からみても非常に低い水準の金利で組むことができる
  • 金利が低いため、返済金額も抑えることができる

変動金利のデメリット

  • 将来的に返済金額が上がる可能性がある
  • 金利が上昇した場合、支払う利息も増える

変動金利は現在1%を下回る金額で組むことができ、返済金額も安く抑えることができます。

しかし将来的に金利が上昇すると、返済金額の上昇や、支払利息の増加といったリスクも潜んでいます。

固定金利のメリット

  • 金利が変わらないため、将来に渡って安定した返済ができる

固定金利のデメリット

  • 変動金利に比べて金利が割高
  • 返済金額も変動金利より高くなる

将来に渡って返済金額と金利が変わらないため、安定した返済と資金計画を立てることができます。

ただしその分変動金利よりも金利設定が高くなっており、返済金額も変動金利で組むより高くなるのがデメリットです。

諸費用込みのローンなら全期間固定金利がおすすめ

諸費用込みのフルローンであれば、全期間固定金利がおすすめです。

  • 全期間固定であれば、将来の資金計画が立てられる
  • 将来売却時にも計画がたてやすい

諸費用込みの場合、借入金額が大きくなりやすいので、月々の返済金額も高くなります。

そのため変動金利で組んでしまい、金利が上昇した場合は毎月の返済額が家計を大きく圧迫することになってしまいます。

また、金利が上昇すると、返済金額の内訳部分の利息割合も増加するのです。

将来売却する際ローン残高を確認すると、金利が上昇した影響で元本部分が全然減っていなかったというケースはたくさんあります。

諸費用込みでフルローンを組む場合には、変動よりも全期間固定のほうがリスクを少なくできるメリットがあります。

フラット35を選ぶなら事務手数料の安い窓口にする

全期間固定金利であるフラット35を選ぶ場合、様々な金融機関で申し込むことができます。

  • フラット35は各金融機関で申し込めるが、それぞれ条件や内容が違う
  • なるべく事務手数料の安い窓口で申し込むほうがいい

フラット35は住宅金融支援機構が取り扱っている商品ですが、民間金融機関の窓口で申し込みすることができます。

そして金融機関ごとに金利や手数料等の条件が違ってくるのも特徴です。

その中で必ずかかる費用が事務手数料なのですが、なるべく事務手数料の安い窓口を選ぶようにしましょう。

ちなみにネット銀行は事務手数料が安い傾向にあります。

ネット銀行の住宅ローンがお得って本当?

住宅ローンを調べていくうちに、都市銀行や地方銀行、ネット銀行等様々な金融機関のうちどこに申し込むか悩むところですよね。

「都市銀行が安心できるけど、ネット銀行は安くて魅力的。」

「でもネット銀行は窓口がないし、少し不安を感じる。」

このようにネット銀行に魅力を感じていても、不安を感じる方もいます。

近年実店舗を構えないネット銀行が大きく成長し、実はサービスや金額の面から考えてもお得に住宅ローンを組めるところが多くあるのです。

こちらではそんなネット銀行についての情報と、おすすめのネット銀行を解説していきます。

  • ネット銀行は実店舗がない分金利や手数料が安い
  • 書類手続きも窓口にいく必要がなく、ネット上や郵送でできる
  • 住信SBIネット銀行や楽天銀行、イオン銀行等が人気

ネット銀行は都市銀行や地方銀行と違い基本的には店舗がありません。

そのため経費を削減することができ、それを金利や手数料の部分で還元しています。

また、書類手続きのために銀行窓口に行く必要がなく、ネットや郵送で自宅から手続きができるのも便利な点です。

住信SBIネット銀行は0.5%をきる住宅ローン商品があったり、とにかく金利水準が業界屈指の低さを誇っていることで人気があります。

楽天銀行も楽天での買い物や証券等様々なサービスと連動させることで、住宅ローンにもメリットがでるような仕組みがあり、多くの人が利用しています。

イオン銀行の場合は休日にイオンの窓口で対応してくれるサービスの良さや、買い物時のポイント等トータルで含めて選ぶ方が多いです。

もちろん対面での取引がいい方は都市銀行や地方銀行に、金利や手続きを考える方であればネット銀行にと、ご自身に合わせて選ぶのが一番大事です。

まとめ

頭金や諸費用のお金を出さなくても、住宅ローンを組むことはできます。

頭金をためてから買うのも一つの手ですが、貯まる間に物件がなくなってしまうリスクや貯める間の費用や時間とのバランスをよく考える必要があります。

これだと思った物件を逃さないためにも、すぐ選んで買うことも時には大切です。

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