離婚時の不動産売却で気を付けたい注意点3つを解説!売却しない方がいいケースもあり

離婚の際に必ずと言ってよいほど問題になるのが財産分与。

日本の法律では、夫婦になってから築いた財産と言うのは、すべて共有財産であると言う考え方なので、離婚をする際は原則、財産は夫婦それぞれ半分に分けられます。

この時に困るのが、不動産のような物理的に半分に分けることが出来ない資産です。

例えば、現金であれば、ちょうど半分ずつに分けることが出来ますね。

不動産の場合は、所有権自体を共有名義にすることは出来ても、居住部分自体を半分にすることが出来ないため処分の仕方に困るケースが多いのです。

よって、離婚前に住んでいた不動産については、基本的には、売却して現金化してしまうのが、財産分与において最もスムーズで簡単です。

現金化してしまえば、後はその現金を半分に分けることで財産分与が完了するからです。

ただ、離婚後も妻と子供は、元の家に住み続けることを希望するケースもありますので、夫婦によって最適な不動産の処分の仕方は異なります。

今回はそんな離婚時の不動産処分をテーマに、離婚時に不動産売却をする際、気を付けたいポイントについて解説します。

離婚後に財産分与でもめない為には、離婚前の行動が大切です。

夫婦双方、どちらも納得し、後悔しないように所有不動産があって離婚を考えている人は是非参考にしてください。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

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離婚時における不動産の処分の仕方は、その時の状況による

結論、離婚時の不動産処分については、夫婦の関係性や離婚の理由、子供の有無など、そのケースや状況によって、選択するべき処分に違いがあります。

よって、あくまで絶対的な正解は有りませんが、客観的に見たときに、売却しない方が良いケースと売却した方が良いケースは存在します。

ここでは、離婚時に不動産を売却しない方が良いケースと売却した方が良いケースについて解説します。

最終的には、夫婦双方の合意によって決定しますが、離婚時の夫婦は感情的になっていることも多く、まともに話が進まないと言うケースも少なくありません。

客観的な意見を取り入れることで話が円滑に進むこともある為、ここでの内容を第三者からの意見として参考にしてほしいと思います。

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不動産を売却しない方が良いケース

まず、不動産を売却しない方が良いケースを見ていきましょう。

  • 妻と子供が元の家に住み続けることを夫婦双方が希望している
  • 売却すると明らかに多額のローンが残る
  • 購入した側が資産として残しておきたい

順に見ていきましょう。

妻と子供が元の家に住み続けることを夫婦双方が希望している

これは、子供がいる家庭に多く見られるケースです。

離婚したとしても子供の学校や住む家の環境を変えたくないと言う考えから、離婚をしても例えば夫側だけ出て行って妻と子供が残ることを夫婦双方が希望するケースは有ります。

このように夫婦双方が同意の上で選択したケースであれば、無理に売却せずに住み続ける選択をするのも良いでしょう。

売却すると明らかに多額のローンが残る

ローンの残債以上に高い価格で売却できれば問題ないですが、売却した結果ローンの残債が大きく残るケースもあります。

特に不動産価格が高騰している時に購入し、逆に不動産価格が低迷している時に売却するとこのようなケースになりがちです。

不動産を売却したからには他の家に住む必要もあるため、別に家賃も発生します。

男性の場合は、養育費が発生することを考えておく必要もあります。

すべて込みで生活していけるだけの資金が確保できる場合は問題ありませんが、売却しても多額のローンが残ってしまう場合は、売却しない方向で考えることも必要になります。

購入した側が、資産として残しておきたい

例えば、夫側が購入した場合、離婚したとしても資産として残しておきたい場合には、売却しなくても良いでしょう。

あくまで価値観次第ですが、将来的に資産価値が上がると見込んでマイホームを購入している場合には、離婚したからと言って手放すのは勿体ないと考える人もいるでしょう。

妻側も働いている場合、離婚後は妻側が住む代わりに夫側へ家賃を支払う形にすれば、夫側のリスクも減り、妻側も今までの自宅に住むことが出来るためお互いメリットがあります。

夫婦の価値観や関係性によりますが、ケースによっては、このような選択も有りでしょう。

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不動産を売却した方が良いケース

次に離婚時に不動産を売却した方が良いケースについて解説します。

基本的に離婚時は、不動産を売却してしまうのが財産分与をスムーズで公平に行うために最善の方法です。

特に次のようなケースはより売却してしまう方が賢明なケースです。

  • 夫婦双方が新しい環境で居住することを望んでいる
  • ペアローンで不動産を購入している
  • そもそも離婚でローンが支払えない

順に見ていきましょう。

夫婦双方が新しい環境で居住することを望んでいる

「離婚した後まで元の家にいたくない」、「離婚後は新しい環境で再スタートしたい」、このように夫婦どちらも元の家に住むことを望まない場合には、早々に売却を検討した方が良いでしょう。

このようなケースでは、何より夫婦同士がいち早く新しい生活で再スタートすることを望んでいることが多いため、早めに売却先を探し、財産分与をスムーズに進めていきましょう。

ペアローンで不動産を購入している

夫婦共働きをしている場合、ペアローンで購入している夫婦も多いでしょう。

ペアローンの場合、不動産名義も共有名義となっていますので、財産分与の際にもめる原因となります。

何かしらの理由でどうしてもペアローンのまま所有しておきたい場合を除いて基本的に売却してしまった方が良いのが、このペアローンで購入しているケースです。

ペアローンの場合、銀行側もペアローン前提でローンを考えていますので、所有権をどちらかに移転するのも難しいケースが多いです。

財産分与をスムーズ、且つ問題なく進める為にも、高い価格で売却できるように売却の準備を早めに進めていくことをおすすめします。

そもそも離婚するとローンが支払えない

ペアローンでない場合でも共働きで財布も同じ家計の場合、離婚をして家計を別にするとローンの支払いが難しくなる場合もあるでしょう。

このような場合には売却以外の選択肢は基本的にないため、少しでも高く売れるように売却準備を進めていく必要があります。

また、離婚をするとローンが払えなくなる為、離婚を前提とした売却ではなく、売却を前提として離婚になります。

売却出来ると言う条件付きの離婚となるため、いち早く売却できるよう、業者選びから買い主との交渉まで協力して行う必要があります。

離婚で不動産売却すると税金はどうなる?

離婚で不動産を売却して財産分与した場合、税金がどのようにかかってくるのか気になるところでしょう。

ここでは、離婚で不動産売却した場合の税金についてお話していきます。

まずは、家を売却したときにかかる税金が何かを把握しましょう。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

順に見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは、契約書を交わす際に契約書に「収入印紙」を添付して納付する税金です。

印紙税は売買代金によって金額が決められています。

売買金額 印紙税
100万円超~500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円
1憶円以下 30,000円
5億円以下 60,000円

登録免許税

不動産を売却すると、その不動産についていた抵当権を抹消する手続きが発生します。

この抵当権抹消にともなうのが「登録免許税」と呼ばれるもので、不動産1件あたり1,000円かかります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合にかかる税金です。

厳密には譲渡所得税という名称の税金はなく、住民税と所得税を合わせたものになります。

譲渡所得税を求めるには、まず「譲渡所得」を算出してから、税額を計算します。

家の所有期間によって税率が大きく変わりますので、注意が必要です。

共有名義の不動産は離婚して売却したらどうなる?

夫婦の共有名義で不動産を持っている場合、そのままにしておくと離婚後も相手の同意を得なければいけないケースも出てくるめ面倒になってしまいます。

共有名義の不動産は売却して代金を分け合うことで共有名義も解消できるため、最もおすすめの方法です。

共有名義の不動産を売却する手順としては以下のようになります。

  1. 共有名義のまま売却
  2. 売却代金でローン残債を完済
  3. 残額を夫婦で分け合う

共有名義ということは、売主が「夫」と「妻」の2人となりますので、仲介会社との媒介契約や買主との売買契約も夫婦二人の連名扱いとなります。

その後、不動産を売却出来たらその代金でローン残債を解消。

そのうえでさらに余った金額を夫婦で折半します。

この際、不動産の持分割合に応じて金額を分ける必要はなく、離婚にともなう財産分与においては平等に分けることが原則とされています。

売却のタイミングは離婚前?それとも離婚後?

離婚時の不動産売却は、売却のタイミングも重要です。

売却のタイミングは、離婚前、離婚後の二つに分けられますが、それぞれで注意したいポイントも違います。

ここでは、離婚前と離婚後で不動産を売却する際の注意点について解説します。

離婚前に不動産売却する際の注意点3つ

マイホームを持つ夫婦が離婚をする際には、財産分与を円滑に行う為に、マイホームを売却出来たら離婚するというように売却前提の離婚を考えている夫婦もいます。

ここでは、離婚前の不動産売却時に注意するべきことを3つ紹介します。

1.不動産売却と財産分与のタイミングに注意!

離婚前に共有名義の不動産を一方の名義に変更すると、夫婦間でも贈与税が発生する場合があります。

必ずしもかかる訳ではありませんが、離婚を利用して贈与税や相続税逃れをしていると判断されるケースや、財産分与額が大きい場合に贈与税が課される可能性があります。

2.パートナーは、ちゃんと納得している?

離婚前に不動産を売却するとき、自分が所有者であっても勝手に売却すると後になって必ずと言ってよいほど揉めることになります。

自分の想いだけで勝手に売却した場合、新しい買主が住むためにはパートナーにも立ち退きを求める必要があります。

離婚前には感情的になっていることが多く、半強制的に売却してしまいたくなりがちですが、後々の問題を無くすためにも、よく話し合ってお互い納得の上売却を進めましょう。

3.共有名義人は存在しない?

所有物件に共有名義人がいる場合、共有名義人の同意なしで勝手に売却するのはルール違反です。

仮に勝手に売却した場合には、買い主は売り主となった人の持ち分割合しか物件の所有権を主張することができません。

例えば、妻が共有名義人である場合には、妻側の同意を得る必要があります。

同意なしで売却してしまった場合には、妻側にも持ち分がある為もちろん立ち退きを求めることは出来ません。

離婚前の不動産売却では、共有名義人の有無を必ず確認しましょう。

離婚後に不動産売却する際の注意点3つ

次に不動産売却に至る前に離婚してしまったケースの注意点を紹介します。

離婚後の不動産売却においては、離婚前よりも更にトラブルに気を付ける必要があります。

ここで3つの注意点を紹介しますので、後々のトラブルに発展しないよう参考にしてください。

1.売却してもローンを完済できないオーバーローン状態に注意!

銀行からのローンを活用して物件を購入すると、銀行側は物件に抵当権を設定します。

いわゆる「担保」と同意ですが、この抵当権はローンを完済しない限り抹消できない権利です。

そのため、基本的に不動産を売却した額でローンを完済できない場合には、手持ち資金から完済する必要があります。

もちろん、ローンを借りている側が完済できない場合は元パートナーに資金をお願いすることになりますので、往々にしてトラブルになります。

離婚後に不動産を売却するケースでは、「物件が最低限どれくらいの価格で売れそうか」、「仮に売却後ローンが完済できない時に、資金は誰がどれだけ負担するのか」、など事前によく話し合いましょう。

2.任意売却の制度に注意!

任意売却とは、ローン返済に困った際に銀行側の許可を得て物件の売却が出来る制度であり、離婚時にも利用されるケースもあります。

ただ、任意売却は確実に売却が保証される訳ではなく、通常の不動産業者を介して売却する場合と比較して手続きややり取りが細かいと言うデメリットもあります。

「いざとなったら、任意売却をすればいい」と思っている人は、蓋を開けたら想定外のことが起こったとならないように任意売却の制度自体をまず確認しましょう。

3.思ったよりも売却額が低くなる可能性も?

不動産価格は、公示価格や実勢価格、路線価など、公表される価格の指標があるため、売却をする際にもその価格通りに売れると信じている人が多くいます。

ただ、実際に売却する際には、必ずしも指標通りに売却が出来ないケースも多くあります。

特に新築物件においては、築古になると価格への影響が大きい為、売る側の想定と外れることが多いものです。

自分が想定した売却額で財産分与を考えている人は、想定よりかなり低い価格で売却となると、パートナーとトラブルになるケースもありますので注意してください。

所有物件と市場の相場を照らし合わせて売却価格を想定すること、業者の査定を出してもらうこと、パートナーに売却価格についての理解を求めるなど事前に出来る努力をしておきましょう。

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離婚時の不動産売却は夫婦間でよく話し合いを!

ここまで解説してきたように、離婚時における不動産の処分は、売却するか否かをはじめとした処分の仕方や売却のタイミングなどに様々なケースがあり、注意点もそれぞれで違いがあります。

まさにケースバイケースになる訳ですが、最も大切なことはそのケースに応じて当事者である夫婦がよく話合いをすることです。

離婚と言う大きな決断をしている最中の夫婦は総じて感情的になっていることが多く、冷静な話合いが出来ないケースが多くあります。

財産分与のトラブル事例にも、事前によく話合いをしていればトラブルに発展しなかったと言うケースも少なくありません。

トラブルを避ける為、また双方が財産分与による損をしない為にも、今回の内容をよく理解して事前にしっかりと必要な行動を取るようにして下さい。

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まとめ

今回は、離婚時の不動産処分をテーマに解説しました。

主に売却に焦点を当てて具体的な注意点や解決策をご紹介しましたので、実際にマイホームを所有していて離婚を検討している人には実用性の高い内容であったと思います。

先述しましたが、離婚時におけるマイホームの処分は、売却してしまうのが基本です。

理由としては、売却せずに残しておくと、その後のトラブルに発展しやすいからです。

今回は、売却をするべきケースとそうでないケースについても紹介しましたが、売却しない方が良いケースに該当していた人も後々のこともよく考えて検討することをおすすめします。

離婚時の財産分与は知らないと損をすることも多々ある為、夫婦同士でよく話合いをして弁護士などに相談しながら互いにベストな解決策を見つけるように協力するよう心がけましょう。

\失敗しない不動産売却のために!/