分譲住宅とは?建売住宅・注文住宅と何が違う?購入時の注意点やおすすめ業者10選を紹介

「家が欲しい」という方にとって、まず考えるべきなのが「分譲住宅か、マンションか、注文住宅か?」ということでしょう。

「絶対に注文住宅がいい!」「マンション希望」という方もいらっしゃることとは思いますが、選択肢としてどれにするか悩んでいる場合、それぞれの特徴やメリット、デメリットを知った上で比較検討することでベストな選択が行えます。

その中で分譲住宅は、条件さえ合えば確実で効率よく住宅を取得できる選択肢です。

注文住宅に比べて価格が安く、すでに建っている物件なので間取りや内観を確認でき、周囲の様子も事前にチェックできるからです。

竣工後の物件であれば施工にかかる時間も省けてすぐに入居できるため、急いで家を買いたい!という方にもおすすめです。

ただし、分譲住宅を購入する際にも注意点があります。

選び方を間違えてしまうと、その後の暮らしに大きく影響し後悔することも。

大事なマイホーム選びを失敗しないように、いくつかのポイントに絞ってご紹介します。

  • 分譲住宅の特徴
  • 分譲住宅に向いているのはどのような人か
  • 選ぶときに注意すべきポイント
  • おすすめの業者

どれも分譲住宅を購入するうえで大切なポイントですので、しっかりと押さえておきましょう。

分譲住宅とは?

「分譲」とは「分割譲渡」の略。

広大な敷地に水道やガスなどのインフラを整備してその上に住宅を建築し、分割した区画とその上の住居をセットにして一棟ごとに販売します。

広い場合は、一つの町のような分譲住宅地に同じ規格でデザインされた建物がずらりと並びます。

分譲地には固有の名称がつけられ、場合によっては入口にゲートが設けられていることもあります。

分譲住宅の特徴は、基本的にデザインが統一され、間取りも規格化されている点です。

また、すでに建築済みの住宅を販売することが多くあります。

そのため建売住宅と比較されることが多いですが、建売住宅が一棟のみで販売されることもあるのに対し、分譲住宅は分譲住宅地に建った沢山の家の中の一区画を購入するというイメージです。

分譲住宅地は環境のよい場所に作られることが多いため、周囲に学校、病院、商業施設などが揃っていて、比較的暮らしやすい傾向にあります。

また、周囲も同時期に入居するので既存のご近所グループに溶け込みにくいといった心配もありません。

同世代の子どもが多ければ友達を作りやすく、大人も子どももコミュニティを作りやすいという面があります。

分譲住宅を主に販売するのは「パワービルダー」

分譲住宅を中心に販売している会社は「パワービルダー」と呼ばれます。

パワービルダーとは和製英語の不動産用語ですが、簡単に言うと以下のような会社を指します。

  • 床面積30坪程度の戸建て住宅を、2,000~3,000万円の価格帯で年間1,000戸以上販売している住宅会社

土地+建物の価格で2,000万円~は相当リーズナブルです。

エリアによっても異なりますが、土地だけで2,000万円かかるというケースはまったく珍しくありません。

マンションと比べても、都心部なら3LDKで4,000~5,000万円程度なので、コスト面でのメリットは大きいです。

なぜこのような低価格で住宅を提供できるかというと、パワービルダーならではのスケールメリットが関係しています。

年間1,000棟以上を手がけるパワービルダーは、メーカーから建材を安く仕入れることができます。

また規格に沿って設計、施工されているため工期が短くなり、その分の施工コストを抑えられます。

さらには現場で働く職人にも豊富に仕事を発注できるため、施工費を日当ではなく一棟あたりの手間賃として払うことが可能となり、お互いに無駄を省き効率よく作業ができるようになっています。

圧倒的なボリュームを強みに低価格を実現し、街ごと作って販売するのがパワービルダーなのです。

最近は「ハウスメーカー」の分譲住宅も増えている

少し前まで分譲住宅といえばパワービルダーの十八番のように考えられていましたが、最近ではハウスメーカーが手がける分譲住宅も増えています。

ハウスメーカーは、全国に拠点を持ち、パワービルダーのようにスケールメリットを活かして住宅建築を行っているため、建材メーカーとの太いパイプやコストを抑えるノウハウを持っています。

また一棟ごとに設計を行う注文住宅を扱っている分、住宅建築に関してはパワービルダーに比べて引き出しが多いといえます。

また、ハウスメーカーの中には電機メーカーや化学メーカーのグループ会社として派生した会社も多く、そうした会社はグループ企業の強みを生かして、ゼロエネルギー住宅や新素材を使った住まいなど、独自の特色を打ち出しています。

大規模分譲地に多い「不動産会社」の分譲住宅

大規模な分譲地では、不動産会社による分譲住宅もあります。

戸建て住宅のみならず、商業施設やマンションを建築したり土地や中古住宅の仲介事業を展開したりと、不動産を総合的に扱っているような会社です。

特に、商業施設やオフィスビルを多く手がけている会社はデベロッパーとも呼ばれます。

地域に根差したビジネスとして、電鉄会社のグループ会社として発展している会社も多いです。

こうした不動産会社は土地の扱いに強みを持っているため、都心部、地方を問わず大規模な土地を買い上げ、住宅地として開発・販売することを得意としています。

また会社としての知名度も高いので信頼を得やすく、分譲住宅の市場においてシェアを伸ばしています。

分譲住宅と注文住宅の違いとは?

分譲住宅は、分譲住宅地にすでに建てられている住宅です。

外構や設備まで工事が完了しており、条件や手続きが整えばすぐにでも入居できる状態で販売されています。

数十~数百という棟数がまとめて建てられていて、そのうちの一区画を土地と住宅をセットで購入します。

それに対して注文住宅は、建築地に基礎を築き、施主の要望に合わせて設計したプランに沿って一から建てていきます。

土地を所有していない場合は土地探しからスタートし、必要があれば旧家屋の解体や地盤改良から作業が始まります。

分譲住宅と注文住宅の価格の差

フラット35の利用者調査によると、2019年度の土地付き注文住宅の購入額は4,257万円だったのに対して、建売住宅の購入額は3,494万円でした。

首都圏に限ると、土地付き注文住宅の購入額は4,993万円、建売住宅の購入額は3,915万円となっています。

注文住宅の方が手間や素材へのこだわりが強く、工期も長くなる傾向にあるためコストも割高になります。

いずれにしても分譲住宅と注文住宅(土地付き)では数百万~1,000万円程度の差があるといえます。

参考:2019年度フラット35利用者調査|住宅ローン:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

分譲住宅と注文住宅の割合

では分譲住宅と注文住宅で購入している人の比率はどの程度なのでしょうか。

同じくフラット35の調査から見てみましょう。

2019年度の注文住宅件数は土地付きと合わせて34,957件だったのに対して建売住宅は20,133件、全国的には注文住宅の方が件数が多いようです。

しかしこの傾向は地方により異なります。

例えば東京都では土地付きも合わせた注文住宅の件数は2,211件なのに対して建売住宅は3,765件と、建売住宅の方が多くなっています。

一方、例えば長野県では土地付きも合わせた注文住宅が541件、建売住宅は40件と注文住宅の方が圧倒的に多い傾向です。

都市部では建売住宅や分譲住宅、地方では注文住宅が多いという傾向が見て取れます。

参考:2019年度集計表:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

分譲住宅のメリット3つ

分譲住宅、注文住宅、さらにはマンションや賃貸…色々な種類の住まいがありますが、その中で分譲住宅を選択するメリットとは何でしょうか。

ここでは分譲住宅の、特に大きなメリット3つをお伝えします。

1.費用が割安

分譲住宅は大きな土地を区画割りし同規格の住宅を一斉に建てるため、建築コストを抑えることが可能です。

そのため販売価格も注文住宅と比較して割安になる傾向にあり、比較的手の届きやすいマイホームと言えるでしょう。

2.実物を見てから購入できる

分譲住宅のほとんどは既に完成した状態で販売されています。

そのため、実際に住む家を見学して確認してから購入することができ大きな安心に繋がります。

図面やモデルハウスからだけでは伝わらない、採光や空間の広がり、温度、湿度と言った感覚的な部分は実物を見ないとなかなか実感できないものです。

また目に見えない基礎部分についても、ホームインスペクション(住宅診断)を行えば専門家が診断してくれるため安心です。

3.リセールバリューがある

分譲住宅や建売住宅は、施工主の希望を汲んで建てられる注文住宅とは違って「建てた後に買ってもらう」ことを目的としています。

従って似たような外観や間取り、設備になりがちで、この点をデメリットと捉えて敬遠する人がいるのも事実です。

しかし一方でこうした似たような外観や間取りが、実は「万人受け」するというのもまた事実。

分譲住宅は売れるように作られた住宅のため、誰が住んでも住みやすく高い品質と汎用性を持った住まいなのです。

そのため将来売却する時にも、細部まで住人のこだわりがつまった注文住宅よりも売却しやすいというメリットにつながります。

分譲住宅に向いているのはどんな人?

分譲住宅は、その特性ゆえ、希望条件によって向き不向きがあります。

分譲住宅に向いているのはどのような人でしょうか。

予算を抑えて住宅を購入したい人

分譲住宅の最大のメリットは価格面です。

先に紹介したように、場合によっては土地の価格で住宅も購入できるという非常にリーズナブルな価格が設定されています。

注文住宅の場合、住宅と外構は別の業者に依頼することが多いのに対し、分譲住宅では外構まですべてできあがっているので外構工事費用を別に払う必要もありません。

そのため、分譲住宅はできるだけ予算を抑えて住宅を購入したいという人におすすめです。

住宅にお金をかけずにゆとりある暮らしをしたい、子どもの教育や趣味にお金をかけたいという人も同様です。

同じ仕様、同じグレードの家を注文住宅で建てるよりははるかにコストダウンできます。

購入前に見た目や間取りを確認したい人

土地を購入してゼロから家を作る注文住宅の場合、いくらモデルハウスや完成宅を見学できたとしても、自分の家は完成してみないと見ることができません。

図面の状態で契約しローンを払い始めなければいけないということは、ある意味でリスクに感じることもあるでしょう。

その点分譲住宅では、住宅地が整備され建物が建ち、すぐに住める状態になってから販売することが多いため、契約前に実際に住む家をじっくり見ることができます。

間取りは希望に沿っているか、デザインは好みか、素材はどんな質感か、日当たりはよいか、周囲の環境は暮らしやすそうかなど納得したうえで購入を決断できるので、「思っていたよりも使いづらかった」「入居後、隣に家が建って暗くなってしまった」というようなトラブルも避けられます。

時間や手間を省きたい人

注文住宅を建てようとすると、土地から探して契約、建築会社探し、契約、設計、施工……と長い時間が必要です。

中には土地探しだけで数年をかけるというケースもあります。

土地と住宅のローン審査にも時間がかかるため、長い目で計画する必要があります。

それに対して分譲住宅では建築済みの物件を購入するため、時間や手間をかけずにすぐに入居することができます。

土地と住宅を同時に購入するため金融機関との交渉もスピーディーに進み、ローンの審査も一度で済みます。

子どもの進学や転勤等のタイミングに合わせて、できるだけ早く住宅を購入したいという方には、分譲住宅が向いています。

分譲住宅を購入する際の注意ポイント5つ

メリットの多い分譲住宅ですが、購入する際に注意したい点があります。

低価格とはいえ大きな買い物ですし、今後暮らす家なので、後悔のないようしっかり見極めてください。

分譲住宅購入の注意ポイント

順に見ていきましょう。

1.アフターサービスの有無

どんな住宅も、経年劣化や雨風の影響で傷むことがあります。

丁寧に暮らしていても、内装に傷ができてしまったり、水回り設備に不具合が出てしまうことはあります。

このような場合に、アフターサービスでどこまで対応してもらえるのかを確認しましょう。

購入価格が安かったとしても、数年で補修が必要になり保証の対象外だった場合、かえって無駄なお金を使うことになってしまいます。

新築住宅には品質保証について定めた法律があり、引き渡しから10年間の間に建物に欠陥が見つかった場合、施工会社や売主にその保証を求めることができます。

各社はそのために瑕疵担保責任保険に加入する義務があり、基本的には買主・施主を守るように制度が整備されています。

また、大手住宅会社は基本的に、自社独自のアフターサービスや定期点検のシステムを設けています。

ただ、実際の補修や交換に関してどこまでが無償でどこからが有償対応となるのかは会社によってまちまちです。

後でトラブルにならないよう、引き渡し時ではなく売買契約時に、具体的にどのようなサービスがあるのかを確認しましょう。

例えば、基礎、外壁、床、天井などの構造部分、給排水管や電気の設備関係、雨どいや建具などの部材、シロアリによる被害など、項目ごとに何年まで保証の対象となるのか、確認が必要です。

2.日当たりの良し悪し

日当たりについてもチェックしましょう。

実際に購入する物件を内覧することができ、各部屋の日当たりを見ることができればよいですが、同じ間取り、同じ広さのオープンハウスを見学して契約する場合は、区画内の位置や方角によって実際に暮らす家と日当たりが異なることがあります。

また、見学用のオープンハウスは最も日当たりが良い区画に建てられることが多いので注意が必要です。

購入を検討している区画の日当たりを確認する場合、可能であれば朝、昼両方の日当たりを確かめてください。

営業担当の言う「日が入ってきますよ」というのが、朝の短い時間のみだとしたら、洗濯物が乾きにくかったりリビングがうす暗かったりすることがあります。

特に、リビングが1階に配置されている住宅の場合は注意が必要です。

3.外観のデザイン性

分譲住宅では、基本的に外観デザインは統一されています。

プランや広さによって多少差がありますが、統一されたデザインによって一つの町のような一体感が生まれているのです。

そのため、「誰かと同じ家には住みたくない」という人には向いていないといえます。

当然のことながら、外観デザインを自分の好みにカスタマイズすることはできませんから、好みに合うものかどうかは事前によく考える必要があります。

長く住む家だからこそ、値段や立地だけで決めてしまうと後悔してしまうという意識を持つことを心がけましょう。

4.周辺環境の利便性

利便性も非常に重要です。

電車通勤・通学を予定しているであれば、最寄り駅からの距離だけでなく、電車の本数、終電の時刻などもチェックしましょう。

大規模な分譲地であれば近くに小学校、中学校があることが多いですが、そうでない場合は学校までどのくらいの距離があるのか。

小さなお子さんがいる場合は、安全に遊べる公園が近所にあるかどうかもポイントになります。

また、日ごろの買い物をする場所も要チェックです。

徒歩圏内、または車で数分のエリアに大型ショッピングセンターか賑わいのある商店街があると便利です。

さらに、いざという時に駆け込める病院。

救急病院や総合病院があれば望ましいですが、子どもが掛かることの多い内科、歯科、耳鼻咽喉科、眼科などのクリニックも整備されていると安心です。

環境チェックは昼間だけでなく夜も重要です。

昼間は明るく見えても、駅からの帰り道が暗く心細いこともあるので日中と夜の両方を確認することをおすすめします。

これらは契約前に確認できることです。

現在はなくても、分譲地の開発に合わせて計画されていることも多いので、見当たらない場合は売主に聞いてみるのも手です。

5.設備や作りのクオリティ

いくら注文住宅に比べて低価格で手に入るといっても、住宅の設備やクオリティを無視するわけにはいきません。

分譲住宅のキッチンやバス、トイレといった住宅設備はメーカーのラインナップの中でもスタンダードクラス、つまり特にグレードの高いものではありません。

最近の住宅設備は全体的にハイグレード化していますので使い勝手が悪いということは稀かもしれませんが、「絶対にアイランドキッチンがいい!」「広い浴槽にしたい」という場合は希望に合わない可能性があります。

建築前に入居者を募集している場合、オプション料金で住宅設備のグレードアップが可能なことがあります。

分譲住宅を購入したいけれどどうしても譲れない点がある場合は、そのような分譲住宅を選ぶことをおすすめします。

内装の仕上げや建具の建てつけなど、住宅の品質を左右する細部のクオリティもチェックが必要です。

施工会社がコストダウンを図るあまり施工が雑になってしまっていたり、最悪の場合床が傾いていたり雨漏りがするなどの欠陥があることもあります。

オープンハウス見学の際は、きれいな装飾にまどわされず、しっかりと住宅の品質を見るようにしてください。

分譲住宅の値引き交渉術とは?

分譲住宅を購入する際、できるだけ安く買いたい、そのためにはいくら位値引きしてもらえるのだろうと考える方も多いのではないでしょうか。

分譲住宅の場合、値引き額の相場はだいたい物件価格の3%前後と言われています。

3,000万円の物件なら90万円程度ということになりますね。

販売されてから大分時間が経っていたり、会社の決算時期が迫っていたりする時期であれば比較的すんなりと値引きに応じてもらえる可能性は高くなります。

一方で、人気物件や販売間もない物件の場合、価格を下げなくても売れる可能性が高いことから値引き交渉は難しくなるかもしれません。

こうした値引き交渉は購入申し込み時までに行います。

真剣に購入を考えている姿勢を見せることで、売主側も交渉に応じてくれる可能性が高くなります。

いずれにしても、少しでも安く購入したいという希望のあまり相場からかけ離れた値引き交渉を行うと、信頼関係を損なう恐れもありますので注意が必要です。

もっとコストを抑えたいのなら、オプション費用を見直したり、住宅ローンの金利が安い金融機関を選択したりするなど、全体的な視点でコストカットを図るのが賢明です。

分譲住宅のおすすめ業者ランキング10選

それでは、分譲住宅を取り扱っている業者からおすすめの10社をご紹介します。

ポラス

埼玉県に拠点を置くポラスグループは、注文住宅、分譲マンション、建て替え、購入・売却、リフォーム、土地活用など幅広い領域で不動産事業を営む会社です。

その中で分譲住宅を扱っているのは「ポラスマイホームプラザ株式会社」。

日本最大級のプレカット工場(建築部材を規格に合わせて製材する工場)を持ち、設計から施工、アフターサービスまで自社一貫対応する安心の体制です。

主なエリアはさいたま市、浦和市、川口市です。

東栄住宅

東栄住宅は、分譲住宅や注文住宅のビルダーとしてよく知られた会社です。

年間の販売棟数は4,632棟以上。

特徴は高い住宅品質です。

全棟が耐震等級3を取得、長期優良住宅の認定取得率が90%と、長く安心して住める高品質な住宅を作っています。

こうした高い品質の住宅は、もし将来転勤や家族構成の変化などで住まなくなり売却することになっても、普通の住宅よりも高く査定してもらえるので有利です。

飯田産業

飯田産業が属するホールディングス飯田グループは、分譲戸建て住宅の国内シェア30%を誇る、堂々の業界最大手です。

市川海老蔵さん出演のCMでもおなじみですが、一日に約120戸、一年間で約46,000戸以上の住まいを建築しているという圧倒的なスケールが特徴です。

不動産事業だけでなく、宅地造成や地盤工事、給排水工事、ガラス製造など住宅建築にまつわる幅広い事業を展開。

さらに、エコハウスや人工光合成などを研究開発して環境問題に取り組んでおり、大手企業としての社会的責任も果たしています。

積水ハウス

積水ハウスといえば、注文住宅の領域で大手ハウスメーカーとして知られています。

一方で1977年から「コモンライフ」「コモンシティ」と銘打った分譲住宅事業も行っており、大手ならではの強みと注文住宅で培ったノウハウを存分に発揮しています。

ホームページでは主要駅への所要時間や最寄り駅まで徒歩15分圏内の物件、即入居可能な物件などさまざまな軸で分譲地の情報を検索することができます。

家を建てて売るだけでなく、分譲地内のご近所づきあいを考えたコミュニティづくりにも積極的です。

パナソニックホームズ

パナソニックホームズは、全国各地で分譲住宅事業を展開しています。

特徴は、世界に名だたる家電メーカーのグループ企業というポジションを活かしたスマートシティづくり。

太陽光発電システムや蓄電池、HEMSを積極的に取り入れ、次世代の家づくりを目指しています。

「衣」「食」「住」に次ぐ「働」「遊」「癒」を満喫できる空間づくりを目指しています。

入居後のアフターサービスやメンテナンスサポートも充実。

大手ならではの強みです。

セキスイハイム

「あったかハイム」のキャッチフレーズでおなじみのセキスイハイム。

積水化学グループから生まれたハウスメーカーで、暮らしの快適性を化学の力で追求している会社です。

分譲住宅部門のコンセプトは、「人生を託せるまちへ。」。

快適な室内環境を整え、万が一の災害時にも安心の設備を備えるなど、最先端の科学技術を駆使したスマートハイムシティを提案しています。

分譲地は北海道から九州まで全国各地。

土地と建物の相談窓口をまとめ、一括検討・購入することでコストダウンにもつながるパッケージプラン「マトメテパック」も好評です。

大和ハウス

ダイワハウスの分譲住宅の歴史は古く、昭和37年に民間初のデベロッパーとして大規模団地を開発、販売した経緯があります。

その後、注文住宅事業と両輪で事業を拡大しました。

以来、半世紀にわたる実績とノウハウを結集し、暮らしやすく資産価値の高い住宅はもちろん、統一感のあるエクステリアやコモンスペースを設けた美しい街づくりで総合力を発揮。

家族同士がゆるやかにつながり合い安心と安全を生む「セキュレア」を全国各地で開発・分譲しています。

近鉄不動産

近鉄不動産は近畿圏を中心に幅広く不動産事業を行う総合デベロッパー。

住まいだけでなくオフィスビルや商業施設の施工実績も豊富で、日本一の高層ビル「あべのハルカス」の運営管理も行っています。

住宅部門では分譲住宅の他、注文住宅、マンション、リフォーム、不動産仲介、賃貸マンションなどほとんどの領域をカバー。

「安心して長く暮らせる」というシンプルなコンセプトのもと、街づくり・住まいづくりを行っています。

野村不動産

野村不動産は、分譲マンションや分譲住宅などを扱う不動産会社。

分譲住宅の歴史も長く、1961年には約760区画の大規模分譲地を開発。

「住まいのまちなみコンクール」で国土交通大臣賞を受賞したこともある大手です。

2002年に誕生した分譲住宅ブランド「プラウドシーズン」は、美しい街並みとハイグレードな住宅設備、さらには入居者に向けた優待サービスなどで「上質な暮らし」を叶える主力商品。

インナーテラスやスカイバルコニーなど、暮らしに潤いを与える「+α」の空間が魅力です。

三井不動産レジデンシャル

三井不動産レジデンシャルの分譲住宅「ファインコート」は、デザイン性の高い街並みが特徴。

統一感がありつつも一棟一棟に個性を持たせた外観や、ゆとりのある空間構成、安心と安全を考えた道路計画でバランスの良い街となっています。

住まいは対面式キッチンの広々LDK、家族のきずなが深まるリビング階段、吹き抜けといった開放感たっぷりの設計と、小屋裏やロフト、畳下といった豊富な収納スペースなど、住宅のトレンドを取り入れつつ機能的で高品質な住まいを両立させています。

まとめ

街ごとつくって整備する分譲住宅は、間取りやデザイン、周囲の環境まで事前に確認できるため、住み始めての暮らしがイメージしやすいという点で効率的で、確実な家探しの方法といえます。

また、大手デベロッパーが作る分譲住宅地はいずれも美しく、かつ機能的です。

単独で販売されている宅地では周囲の環境まで整えることは不可能なので、「きれいな街に住みたい」という方にも向いているでしょう。

また、分譲住宅を扱う会社には、パワービルダー、ハウスメーカー、不動産会社などがあり、それぞれ異なる特色を持っています。

最初は同じに見えるかもしれませんが、じっくり調べたり話を聞いてみたりすると違いがわかります。

ぜひ、希望に合うパートナーを見つけて、理想の住まいを手に入れてください。

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