賃貸VS家を買う!お得なのはどっち?メリット・デメリットを徹底比較

家を買うのか借りるのか、どちらがお得なのか多くの人が迷うポイントです。

「買ったほうが資産になるし、絶対得だと思う。」

「賃貸なら引っ越しもできるし、メンテナンス費用もいらないから安く収まるんじゃ。」

このように家を買ったほうがいいのか、借りたほうがいいのかわからないですよね。

家を買うこと、借りたまま暮らすことにはそれぞれメリット・デメリットがあるため、それぞれの特徴を踏まえたうえでどちらが得になるのかを検討する必要があります。

こちらでは家を買うのか賃貸で暮らすのか迷っている方に向けて、それぞれのメリット・デメリットを徹底比較し、解説していきます。

本文に入る前に、住宅を購入する際に最も大切なポイントについて、お話しておきます。

建売住宅を『購入する』上で一番大切ことは、無駄な費用をできるだけ削ること。

注文住宅を『建てる』上で大切なことは、ハウスメーカーの情報収集をしっかり行うことです。

建売住宅の場合は、すでに完成形の建物を実際に見た上で購入できるので、あとはどれだけ安く目当ての物件を購入できるかが重要になります。

建物自体の金額を大きく下げることはできませんが、大きく出費を下げられる余地があるのが不動産会社の『仲介手数料』です。

一般的に物件価格の3%+6万円の手数料がかかるため、仲介手数料だけで100万円以上の出費になることも珍しくありません。

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また、注文住宅の場合は0から自分達の理想の家を建てていくため、パートナーとなる「ハウスメーカー選び」が最も重要です。

事前にしっかりと情報を収集せず、安易にハウスメーカーを決めてしまったことで、一生後悔しているような人も少なくありません。

とはいえ全国には数多くのハウスメーカーが存在し、すべての会社の情報を調べて比較するのは不可能です。

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それではここから、記事本文に入っていきましょう。

もくじ

家を買うか借りるか?メリット・デメリットを比較

今後生活を続けていく中で選べるのは、自分の家を買うか、それとも賃貸で暮らしていくのかという2つです。

「家を買うのか借りるのか、どっちがいいの?」

「そもそもずっと賃貸に暮らすのと持ち家に住むのではどう違うの?」

それぞれ特徴があり、かかる費用のタイミングや項目も違えば、暮らし方も違います。

こちらでは家を購入する場合と賃貸で住む場合のメリット・デメリットを比較していきます。

家の購入・賃貸のメリット・デメリット

それぞれ見ていきましょう。

家を購入するメリット・デメリット

家を購入するメリット

  • 将来住宅が資産になる
  • 自由にリフォームやアレンジができる

家を購入するデメリット

  • 初期費用がかかる
  • 簡単に引っ越しができない

家を購入することにより、将来的にその家が資産になります。

そのため将来売却して資金に変えることや、賃貸として貸し出すことで収益を生むことができます。

また、持ち家のため自由に家をリフォームすることができるのもメリットです。

子供が大きくなったら子供部屋を二つに分けたり、バリアフリーを設置したりとライフスタイルに合わせて家をアレンジできるのも魅力です。

一方で住宅購入時には諸費用として様々な費用がかかります。

住宅ローンの保証料や火災保険、登記費用や不動産仲介手数料等、物件価格の5%~8%程の金額が初期費用としてかかります。

また、一度購入すると容易に引っ越すことができないのもデメリットの一つです。

賃貸に住むメリットデメリット

賃貸に住むメリット

  • 初期費用が安い
  • ライフスタイルに合わせて引っ越しができる

賃貸に住むデメリット

  • 老後も家賃を払い続ける必要がある
  • 高齢になると新規で借りることが難しい

賃貸で住み始める際は、購入に比べると初期費用が少なく済むので、新しい生活をスタートしやすい特徴があります。

また、万が一隣人とのトラブルが起きたり、思っていた暮らしと違った場合でもすぐに引っ越しをすることができるのがメリットです。

しかし老後、退職後も家賃を支払い続けなければいけないので、老後の年金生活では家計が苦しくなることもあります。

また、高齢で引っ越す場合は新規で物件を借りることが難しいというのもデメリットです。

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賃貸と購入でお得なのはどっち?「1,300万円の差」は本当?

賃貸で住み続ける場合と購入した場合で、費用面からみたらどちらがお得なのでしょうか。

よく賃貸と購入では1,300万円ほどの差が出るという話を耳にしますが、果たして本当なのか、こちらで検証していきます。

ポイントは以下の3点。

  1. 初期費用
  2. ランニングコスト
  3. 退職後の費用

順に見ていきましょう。

1.初期費用の比較

住宅購入時と賃貸時の初期費用の違いをそれぞれみていきましょう。

【購入時の初期費用】

  • 物件価格のおよそ5%~8%の諸費用
  • 頭金を支払う場合、物件の1割程度

住宅購入時にかかる諸費用は、例えば3,000万円の物件であれば150万円~250万円程です。

また、頭金の相場は1割程度のため、3,000万円の物件の場合は諸費用と頭金合わせて400万円~500万円の初期費用がかかることになります。

【賃貸時の初期費用】

  • 敷金、礼金、仲介手数料等
  • あわせて家賃の4か月分~6か月分程度

賃貸時の初期費用は敷金や礼金、仲介手数料等、合わせて数十万円程です。

購入時に比べると圧倒的に初期費用はかからないかたちになります。

2.ランニングコストの比較

住宅を購入するのと賃貸に住み続ける場合の、月々のランニングコストにはどのような違いがあるのでしょうか。

またそれぞれの費用は、どんなタイミングでかかるのでしょうか。

ランニングコスト費用の比較

まずは費用から比較していきます。

【購入時のランニングコスト】

  • 住宅ローン返済
  • 建物の修繕・メンテナンス費用
  • マンションの場合は管理費や修繕積立金、駐車場代等

【賃貸時のランニングコスト】

  • 家賃
  • 共益費、駐車場代等

一見すると住宅購入の方がランニングコストがかかるように見えますが、住宅ローン返済が終わった前後で大きくランニングコストがかわります。

住宅ローン返済後であれば戸建てでかかる費用はほとんどなくなり、マンションの場合では管理費と修繕積立金など毎月2万円~3万円程度の支払いで住むのです。

一方の賃貸は当初安くすみますが、老後もずっと賃料を支払い続けなければなりません。

退職後に安い物件に住もうとしても、高齢の場合は新規借入が難しいため、結局現在の住居に住み続けなければならないというケースも多くみられます。

費用がかかるタイミングの比較

住宅購入時と賃貸時ではかかる費用額も違うのですが、そのタイミングも変わってきます。

【購入時の費用がかかるタイミング】

  • 初期費用
  • 毎月の住宅ローン返済(ローン完済まで)
  • 10年~15年に一度のメンテナンス

【賃貸の費用がかかるタイミング】

  • 初期費用
  • 毎月の家賃(住み続ける限り)
  • 引っ越し費用

住宅購入は若いうちに負担が大きく、老後に向けて費用負担が軽くなっていくような仕組みです。

一方賃貸はずっと変わらずに費用負担が続くという違いがあるのです。

3.退職後の費用の比較

住宅を購入するのと賃貸の場合、退職後にかかる費用や暮らしはどのような違いがでるのでしょうか。

【購入時の退職後の費用】

  • 固定資産税
  • 10年~15年に一度のメンテナンス費用
  • (住宅ローン返済)

【賃貸の退職後の費用】

  • 家賃支払い

老後夫婦の平均手取り年金は約19万円とされており、高齢夫婦の生活費平均が約23万円です。

住宅購入後ローン返済が完了していれば、メンテナンス費用や固定資産税を加味しても十分に生活をしていくことができます。

一方で賃貸の場合家賃支払い額は老後も変わらないため、生活の収支が年金だけでは非常に厳しくなります。

購入する場合のポイントは住宅ローンを65歳の退職前に完済できるような、借入期間に設定しておくことが大事です。

参考:高齢者の生活実態|審議会・研究会等 |厚生労働省

50年間で賃貸と購入のコストの差はいくら?

ではここまでの分析を踏まえて、トータルのコストを比較してみましょう。

毎月10万円を家に対して支払うことを共通項目として、50年間住んだ場合をシミュレーションしてみました。

尚、ここでは分譲マンションと賃貸マンションを想定して比較します。

【条件】

  •  購入:住宅ローン返済 毎月10万円、金利1.2%固定、35年返済、年収500万円
  •  賃貸:家賃 毎月10万円 引越し2回
コスト 分譲マンションに50年住む 賃貸マンションに50年住む
物件価格 (3,400万円)
住宅に支払う総額 4,200万円(ローン返済総額) 6,000万円
住宅ローン減税 -330万円
初期にかかる諸費用 150万円 180万円(90万円×2回)
更新料 250万円
管理費 600万円(月1万円) 600万円(月1万円)
修繕積立費 900万円(月1.5万円)
火災保険料 125万円(10年で25万円) 50万円(年1万円)
固定資産税 500万円
合計 6,145万円 7,080万円

約900万円ほど、賃貸の方が多くかかるという結果になりました。

家の購入はかかる費用項目は多いですが、その分優遇制度も充実しています。

当初かかる費用はとても大きくても、ローン返済を終えるとそれ程かかりません。

一方、賃貸はやはり永続的にかかる家賃が最終的な総額を押し上げていることが分かります。

「200倍の法則」とは?賃貸と購入を比較する時の目安と注意点

200倍の法則とは、購入物件の価格が賃貸として住んだ時の家賃の200倍以内であれば買い時、それ以上であれば割高と判断する指標の一つです。

例えば4000万円の物件を購入する際に、その物件を賃貸で住む時の賃料が15万円であれば、15万円×200=3000万円となり、割高と判断するやり方です。

一般的に投資物件等を購入する際の利回り計算などに使われることが多いので、住まいのためのマイホームに使うことは注意点があります。

あくまで比較する賃貸物件は分譲住宅とは構造や品質がそもそも違うため、比較対象としていいのかが疑問だからです。

また、分譲物件は管理費やメンテナンス費用も掛かるので、物件価格だけで賃貸物件と比較するのでは条件が一致しない点も注意しなければなりません。

一つの目安として利用するのはいいのですが、あくまで賃貸物件の賃料と分譲物件の価格をそのまま比較することはやめましょう。

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賃貸から分譲へ住み替えるなら、いつがべスト?

現在賃貸物件に住んでいる人は、いつ家を購入するべきか悩みますよね。

今すぐ買ったほうがいいのか、5年後がいいのか、もっと先の方がいいのか、判断に迷う方も多いと思います。

こちらでは家を買うのはいつがいいのか、そしてその判断となるポイントについて解説していきます。

家はいくつで買う?

家を買うのは20代のほうがいいのか、それとも30代、40代のほうがいいのか、ベストなタイミングはいつなのでしょうか。

国交省の調査によると、住宅を購入したときの世帯主の年齢は30代後半~40代にかけてが一番多い結果となっています。

注文住宅では30代が占める割合が全体の4割近く、40代は約25%です。

戸建て住宅に関しては、30代が5割近くと多くを占めています。

中古住宅になると全体的に年齢が上がり、中古マンションでは50歳代以上が全体の4割近くを占めます。

20代での購入はどの住まいでも少なく1割以下がほとんどですが、唯一建売住宅だけが10.8%と10%を超えています。

このように住まいの種類によって多少の差はあるものの、結婚・出産・昇進など大きなライフイベントと重なる30代~40代の人にとって住宅の購入が重要案件であることが分かります。

参考:平成29年度 住宅市場動向調報告書|国土交通省

家を買うタイミングは若いうちか、年配になってからか?

「早く買ったほうが、住宅ローンも早くから返済できる。」

「頭金が貯まっている30代や40代のほうが支払う利息が少なく済むしお得なのでは。」

家を買うのは若いうちのほうがいいのか、年配になってからのほうがお得なのか、迷う人も多いと思います。

こちらではそれぞれの特徴とリスクを解説し、最適なタイミングがいつかご説明していきます。

若いうちに分譲住宅を購入するメリットとリスク

若いうちに分譲住宅を購入するメリットとリスクはどのようなものがあるのでしょうか。

メリット

  • 住宅ローン完済時年齢が早まる
  • 賃貸に住む期間を短くできるので、家賃支払いを抑えることができる
  • 大きな金額を借入せずに済む

リスク・デメリット

  • ライフプランを立てにくい
  • 収入が少ないため、借入可能額が少ない
  • 返済期間が長いため、支払い利息が多くかかる

若いうちのメリットとして、住宅ローンの完済時年齢を早めることができます。

そうすると退職後や老後の暮らしに住宅ローン返済をせずに過ごすことができ、安心した生活を送ることができます。

また、購入までの賃料を無駄に支払わずに済むのもメリットです。

家賃は支払うだけですが、住宅ローン返済金額は自分の資産となるため、若いうちから資産にお金をつぎ込むことができるのも魅力です。

若いうちは収入が少ないため、借入可能額も少なくなります。

そのため無理な金額で借入して、返済が苦しくなるというリスクを避けることができます。

デメリットとしてはまだ結婚や出産、転職など様々なライフプランが立てにくいということです。

これから様々なライフイベントを控えるなかで確かな予測を立てにくく、しっかりとした資金計画をたてておかないと急に資金が不足してしまう可能性もあります。

若いうちには収入が少ないため借入可能額が低くなりますので、自然と購入できる住宅の価格範囲も狭くなり、自由に選べないというのもデメリットです。

さらに住宅ローンの返済期間が長くなるため、総合的に支払う利息の金額が高くつくのも注意点となります。

年配になってから分譲住宅を購入するメリットとリスク

年配になってから購入するうえでのメリットとリスクについてはこちらになります。

メリット

  • 収入が高いため、住宅ローン審査に通りやすい
  • 自己資金を多く出せるため、借入金額を減らすこともできる

リスク・デメリット

  • 住宅ローンの月々返済額が高くなる可能性がある
  • 完済時年齢が退職時年齢を上回る可能性もある

年配であれば、勤続年数も長く、年収も比較的高くなります。

そうなると銀行の住宅ローン審査に通過する可能性も高くなり、借入可能額も増えます。

また、自己資金を多く出せることで借入部分を少なくし、支払う利息を減らすことも可能となるのです。

一方で借入できる期間は短くなるため、月々の返済金額が高額になるケースが多くなります。

また、完済時の年齢が高くなることで、退職時よりも完済時期が遅くなる可能性も高くなってしまうのです。

そうすると老後の生活が苦しくなるというリスクが発生します。

賃貸か購入かの分かれ道!40代ならどちらを選択するべきか

賃貸か購入かを選ぶうえで、40代というのは一つの分かれ道となります。

なぜならあまり高齢になってしまうと借入した場合の返済期間が短くなること、老後の生活に大きな影響を及ぼしてしまうリスクなどが増えるからです。

40代であればこれから住宅ローンを借入して住宅購入することもできますが、50代になると住宅ローンの返済期間が非常に短くなってしまいます。

また、完済時年齢が退職時年齢を超えてしまい、老後に影響を与える可能性も非常に高くなるため、40代がぎりぎりの分かれ目といえるでしょう。

老後の暮らしをどう考えるかが鍵

購入か賃貸かを決めるポイントに、老後の暮らしを考えて決めるという基準があります。

若いうちは仕事をして収入がありますが、考えるべきなのは退職後の年金生活です。

老後に夫婦2人がもらえる年金は平均で22万円、そして手取りにすると19万円前後です。

一方高齢夫婦の平均的な生活費は23万円であり、貯蓄を切り崩しながら生活をする計算になってしまいます。

もし賃貸で住み続ける場合はこの差額に家賃支払いが加わる形なので、老後の生活はさらに苦しくなってしまうでしょう。

早くに購入して住宅ローン返済が終わっていれば、生活費のみを工面するだけで済むので、老後を考えると若いうちに購入してローン完済を終えておくほうがベストです。

参考:高齢者の生活実態|審議会・研究会等 |厚生労働省

「頭金がたまったら買う」の落とし穴

「住宅購入時には頭金が必要だから、頭金が貯まってから買おう」

このように頭金を必要だとして、数年間頭金を貯めてから買おうという人もいます。

もちろん頭金があるほうが借入金額も少なくなり、支払う利息や月々のローン返済額も減るのですが、反対にリスクもあります。

  • 頭金を貯めている間に人気物件はなくなってしまう
  • 頭金を貯めている期間の家賃支払い金額は、想像以上に大きい

人気物件の場合、買い手が多く、頭金を貯めている間に他の人に取られてしまう可能性があります。

せっかくその物件に向けて貯めていたのに、物件がとられてしまっては元も子もありません。

特に土地購入から注文住宅の購入を考えている人にとっては、大きな問題です。

物件は同じような造りの物件が再び出てくる可能性もありますが、良い土地というのはなかなか出てきません。

さらに、頭金を貯めている間の家賃支払いを見落としている人も多くいます。

5年間で300万円貯めたとしても、その間に毎月10万近く家賃を払っていた場合は、5年間で600万円支払っていることになります。

若いうちから住宅ローンを組んでおいたほうが、トータルでお得になる場合が多いですね。

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将来マイホームは売れない?不動産市場は今後どうなる?

マイホームの魅力として、ローン完済後には自分の資産となり、売却できたりや賃貸に出せたりすることがあります。

しかしマイホームが売れないとなると、大きなデメリットになりますよね。

今後将来的にみてマイホームが売れるのか、それとも売れないのか、不動産市場の動向とともに解説していきます。

「不動産価格が下落する」予想の根拠とは

不動産価格が今後下落すると予想をしているエコノミストや専門家もいますが、実際のところ価格が下がるかどうかは不明瞭です。

不動産価格が今後下落するといわれているのは、少子高齢化による人口減や空き家増加により供給過多になると予想されているからです。

しかし人口が減っている現在でも新築戸建ての建築数は伸びていますし、中古市場の活性化に伴い空き家の有効活用も増えています。

これらの項目が直接不動産価格の下落につながるかは、今のところ何ともいえない状況です。

マイホームが売れなかった場合のリスク

購入の場合は資産になるというのがメリットで、将来賃貸物件として貸し出すことや、売却して売却益を得ることができる魅力があります。

しかし売却できなかった場合のリスクというのもあります。

もし売却できない場合は、基本的にその家に住み続けなければいけません。

当初大家族のため大きくて広い家にしていた場合、大きな家を維持するだけでも費用と労力が必要です。

また、売却資金を次の引っ越し資金や施設への入居資金として考えていた場合、資金源がなくなってしまいます。

マイホームで売れない事態を防ぐためにも、資産価値のある物件を見極めて購入することが大事になってきます。

住宅ローン金利の推移

今は過去のデータからみて、とても低い金利水準となっています。

しかし今後は上昇局面に入ると考えているのが、大方の予想です。

  • 変動金利で住宅ローンを組んでいた場合、返済額や支払い利息が増えるリスク

住宅ローンには固定金利と変動金利がありますが、変動金利を選んでいた場合は金利の変動によって返済額や総支払額が大きく増える可能性があります。

その場合、当初は返済できていたものの、返済額の上昇により家計が苦しくなり返済が困難になるケースもでてきます。

金利の上昇にも耐えられる返済金額に設定しておくこと、もし不安な場合は固定金利であらかじめ組んでおくこと等、住宅ローンの設定をよく検討しておく必要があるのです。

長期的な不動産予測は参考程度にとどめる

不動産市場は何が起こるかわからないため、長期的な予測は参考程度にとどめておきましょう。

短期的な予測であれば、専門家の見通しは非常に参考になるでしょう。

しかし数十年単位の長期予測はプロでも難しいのです。

30年以上前、住宅ローン金利は8%超える高金利でしたが、そのときに30年後の超低金利を予測できた人はほとんどいません。

よく今後の不動産市場についての予測をもとにセールスしてくる営業マンがいますが、そういった不動産屋には注意すべきです。

セールスマンも30年後に不動産市場がどうなっているかについては分かりません。

あくまで不動産予測は参考程度にしておき、実際の生活や、暮らしの優先順位、資産価値等を考えたうえで住まい選びをしていきましょう。

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家を買うか借りるか迷った時の判断ポイント4つ

そうはいっても家を買うのか借りるかは、中々決められない選択だと思います。

そんな時に参考にしてほしい判断ポイントがありますので、こちらでご紹介していきます。

ポイントは4つです。

家を買うか借りるか迷った時の判断ポイント4つ

順に見ていきましょう。

1.今後のライフプランと収支計画を立てる

  • 今後の引っ越す予定はあるのか、どのような暮らしをしていくのか
  • 将来的な資金の余裕はあるのか

今後色々な地域に引っ越しを考えているのか、それとも地域に根付いて子育てを行っていきたいのか等、ライフプランによって判断する方法があります。

賃貸であれば引っ越しは容易なので、色々なエリアに住むことができますし、持ち家であれば近所の方との付き合いや今ある環境と一緒に住み続けることが可能です。

また、購入の場合は住宅ローン返済が終われば、固定費としてかかる費用が大幅に少なくなるため生活が楽になります。

しかし賃貸はずっと変わらない金額支払いがあるため、将来的にも金銭的な余裕が続く人のほうがおすすめとなります。

2.家賃と物件価格だけを単純に比較しない

賃貸物件と分譲物件では建物の機能や性能、周辺環境、住み心地などが違います。

そのため、単純に家賃や物件価格の金額だけで比較することはやめましょう。

投資物件として利回りを計算するうえで比較するのならいいのですが、住まいの場合は利回りよりも快適な暮らしができるかどうかが重要です。

もちろんコストを考えることは大切ですが、単純にそこだけを比較してしまうと他の目に見えない部分が抜け落ちてしまいます。

実際の暮らしをよくイメージして、理想の暮らしにあるスタイルはどちらなのかを考えて、決めることが重要になってきます。

3.賃貸と購入の性格の違いを理解した上で選択する

賃貸と購入はそもそも性質が違います。

賃貸は比較的簡単に入居できて引っ越しもできる、いわば気軽に選択できる住まいです。

一方で持ち家は大きな買い物となりますが、将来資産価値として残るため大きな選択が必要な住まいです。

また、賃貸は将来にわたって変わらない金額の支払いと初期費用の少なさが魅力です。

一方、購入は初期費用がかかるけれどローン完済後の暮らしが楽になります。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、あくまでどちらの方があなたのライフプランに適しているのかを基準に考えていきましょう。

4.生活の中で何を優先ポイントにするか決める

住まい選びで一番重要なのは、暮らしに求めるものは何か、そしてそれを一番達成できる暮らしを実現する住まいはどこなのかを見極めることです。

そのためには生活において利便性なのか、金銭的な余裕なのか、子育てなのか、何を一番優先させたいのかをまず決めることです。

全ての人におすすめできる物件や暮らし方はなく、人それぞれの価値観にあった暮らしを選ぶ必要があります。

目先の金額や感情などで決めるのではなく、実際の暮らしをしっかりとイメージして、将来を見据えた住まい選びをしていくことが大切です。

まとめ

賃貸か購入か、住まい選びを始める方は誰しも迷うポイントではないでしょうか。

それぞれにメリット・デメリットがあるので、その特徴があなたの暮らしに適しているのかいないのかを見極める必要があります。

そのためにもまずは自分の理想の暮らし、何を一番優先する住まいがいいのか、今一度考え直して、それを達成できる住まいを選ぶようにしていきましょう。

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