＜記事の情報は、2022年1月1日時点のものです＞
住宅を選ぶときに、長期優良住宅を選ぶことで様々なメリットや税制優遇を受けることができます。
「できるだけ品質がよくて、長く住める家がいい！」
「ローン控除や税金の負担が少ないほうが助かるんだけどな。」
このように住宅の品質や経済的な負担は住まい選びでも押さえておきたいポイントですよね。
長期優良住宅を選ぶと、安心して長く住める、そして税金面での優遇措置が大きいため品質・経済面ともに充実した住まい選びをすることができます。
こちらではそんな長期優良住宅とは何なのか、そして受けられるメリットや優遇措置について徹底解説していきます。
また本文に入る前に、家づくりを失敗させない為に1番重要なことをお伝えします。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
長期優良住宅とは何？わかりやすく簡単に解説
長期優良住宅という言葉を聞くと、どことなく品質がいい家なのかなと想像ができると思います。
でも具体的にどんな家？と聞かれると、答えられる方はそう多くはないかもしれません。
そもそも長期優良住宅とは、どんな家のことなのでしょうか？
長期優良住宅って何？何のためにある制度？
長期優良住宅とは簡単にいうと
- 良い住宅に長く住み続けましょうという趣旨のもと建てられた、優良な住宅のこと
です。
日本は従来より住宅の価値がなくなる期間が短く、30年近くで住宅の価値がなくなってしまいます。
そのため新築を建てては壊し、また新しい新築を建てる等と家をつくっては壊す社会が根付いていました。
しかし地球環境や廃棄物問題が深刻化することにより、いいものをつくって長く大切に使うという「ストック型の社会」へ移行しようという動きに変わりました。
そこで平成21年に住宅の長寿命化を進めるための政策として、長く安全に住める品質の良い住宅に対して長期優良住宅という認定を施し、様々なメリットや税制優遇を与えることになったのです。
長期優良住宅はどのように認定される？
では、長期優良住宅とはどのような家が認定されるのでしょうか？
具体的な認定基準を見ていきましょう。
長期優良住宅の認定基準
長期優良住宅はどんな家でも認定が受けられるわけではありません。
認定には一定基準があり、様々な項目で基準を満たす必要があります。
・劣化対策
数世代に渡り住宅の構造躯体が使用できること。
・耐震性
極めてまれに発生する地震に対し、継続して住むための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図ること。
・可変性
ライフスタイルの変化に応じて間取り変更などが可能になっていること。
・維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
・高齢者対策
将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
・省エネルギー性
次世代省エネルギー基準に適合するために必要な断熱性能などを確保していること。
・住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
一戸建ては床面積の合計が75m2以上
・居住環境への配慮
良好な景観の形成や、その他の地域おける居住環境の維持・向上に配慮されたものであること。
・維持保全計画
建築時から将来を見据え、定期的な点検、補修等に関する計画が策定されていること。
このように省エネや高齢化、耐震性や劣化等さまざまな項目において合格することで、長期に渡って安心して住める家として認定を受けることができるのです。
長期優良住宅の認定はどのように受けられる？
流れとしてはまず登録住宅性能評価機関の技術的な審査を受け、適合証の交付を受けます。
その後所管行政庁に認定申請を出し、合格すれば認定通知書を受理することができるのです。
注意点としては着工前に申請することが必要となります。
着工前に申請を行わないと、認定を受けられなくなってしまうので、よく段取りを把握してから行うことが重要です。
基本的にはハウスメーカーや工務店のサポートがあるので、一人で全部の手続きをしていくわけではありません。
注意するべき点としては所管行政庁への認定申請を必ず着工前に行うということです。
着工後は認定申請ができなくなってしまうので、気を付けましょう。
認定を申請するときには費用がかかり、それは所管行政庁ごとにも変わってきます。
数千円で済むところもあれば、数万円かかるところもありますので、事前に登録住宅性能評価機関と所管行政庁へ費用の確認をするようにしましょう。
また、長期優良住宅は認定を受けたら終わりではありません。
定期的に点検を行い、必要であれば補修工事を行う義務があり、その補修や点検についての記録を残しておく必要があります。
- 屋根や基礎、給水設備等の主要な部分の点検が定期的に必要
- 最低10年ごと、建築後30年以上行う必要がある
- 何もしないと認定取り消しや補助金返還、罰則などがある場合も
構造上主要な部分と言われる屋根や基礎、壁や給水設備等の点検は10年ごとに必要となります。
そしてこれらの点検を怠ってしまうと認定取り消しや、虚偽の報告をしていると罰金などが課せられる可能性がありますので十分に注意しましょう。
長期優良住宅は一戸建て・マンション・中古物件も認定対象
長期優良住宅は新築一戸建てのみ受けられるわけではありません。
- マンションや中古物件も認定対象
- 中古の場合はインスペクションが必要
長期優良住宅はマンションや中古戸建て等でも利用できる制度となっています。
ただし中古戸建ての場合は既存の条件にプラスして、ホームインスペクションを実施することが必要となってきます。
ホームインスペクションとは建築士等の専門家が、住宅の目に見えない部分まで調査をして、家をまるごと検査するというサービスです。
中古住宅の場合はこのホームインスペクションを実施した後、先ほどお伝えした省エネやバリアフリー等さまざまな項目をクリアすることで、長期優良住宅としての認定を受けることができます。
長期優良住宅の認定を受けた住宅はどれくらいあるの？
長期優良住宅の認定を受けている住宅は現在新築・中古合わせて100万件を超えています。
毎年10万件程の認定がおりており、そのうちほとんどは新築の一戸建てが占めています。
しかし中古の増改築による長期優良住宅認定数も毎年増えており、多くの人に認知されてきたこと、そしてメリットが伝わってきたことが増加している理由です。
参考：報道発表資料：長期優良住宅の認定実績が累計１００万戸を突破！<br>長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく長期優良住宅建築等計画の認定状況について（平成３１年３月末時点） – 国土交通省
【最新2021年版】長期優良住宅の認定を受けると得られる優遇措置
長期優良住宅の大きな魅力としては税制面で得られる様々な優遇措置です。
全ての控除や軽減金額を合わせると、数十万～数百万円にも及ぶほどの恩恵を受けることができます。
住宅購入時には本体価格や諸費用、引っ越し費用など様々な費用がかかるので、使える優遇制度があれば全て使って負担を減らしておきたいですよね。
こちらでは長期優良住宅の認定を受けることで得られる主な優遇措置について徹底解説していきます。
主な優遇制度は上記の通りです。
一般住宅の場合と比較しながら、それぞれの優遇制度を見ていきましょう。
長期優良住宅への住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に、毎年ローン残高の1%を控除することができるという制度です。
そしてこの制度において、長期優良住宅は通常の住宅よりも多くの優遇を受けることができます。
- ローン控除対象となる借入限度額が5,000万円
- 最大控除額が10年間で500万円
長期優良住宅ではない住宅の場合、住宅ローン控除の対象となる借入金額は4,000万円が限度となります。
つまり5,000万円借入したとしても4,000万円まで、10年間で最大400万円の金額に対してしか控除がされません。
一方で長期優良住宅の場合は限度額が5,000万円までとなっているので、10年間の最大控除額は500万円となるメリットがあるのです。
長期優良住宅への固定資産税減税
新築戸建てや新築マンションには固定資産税が2分の1に軽減される優遇措置が与えられています。
新築戸建てであれば当初3年間、新築マンションは5年間固定資産税が2分の1に減額されます。
・長期優良住宅の場合、新築戸建ては5年間、新築マンションは7年間減額される
長期優良住宅の場合は戸建てで5年間、マンションで7年間の固定資産税軽減措置を受けることができます。
いくらになる？経過年数毎の固定資産税シミュレーション
例えば長期優良住宅と、そうでない住宅で固定資産税がどのくらい変わってくるのかをシミュレーションしてみましょう。
| 一般住宅 | 長期優良住宅 | |
| 評価額 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| 固定資産税額 （1年目～3年目） |
10万円/年 3年間で30万円 |
10万円/年 3年間で30万円 |
| 固定資産税額 （4年目～5年目） |
14.5万円/年 2年間で29万円 |
8.5万円/年 2年間で17万円 |
| 合計支払い額 | 5年間で59万円 | 5年間で47万円 |
通常固定資産税の評価額は3年たつと評価替えとなるため、3年前新築であった住宅は3年後には評価額が下がります。
評価額が下がる分、支払う固定資産税も安くなります。
しかし同時に一般住宅の場合は新築に適用されていた固定資産税の軽減措置がなくなるため、支払う固定資産税額は1.5倍程に増える計算になるのです。
一方の長期優良住宅は優遇措置が5年間続くので、結果的に一般住宅よりも20万円程固定資産税が安くおさまります。
長期優良住宅への不動産取得税減税
不動産を買った際、取得した際にかかる税金が不動産取得税です。
一般住宅の場合は課税標準額といわれる課税額から1,200万円の控除を受けることができ、控除後の金額に対して3%の不動産取得税がかかります。
対して長期優良住宅の場合は控除額が1,300万円となっているため、その分支払う不動産取得税の金額も少なくなるのです。
- 一般住宅は1,200万円の控除
- 長期優良住宅は1,300万円の控除
長期優良住宅への登録免許税減税
不動産の所有権が変わった時、つまり家を買ったり新築を建てたりした場合には必ず法務局にて登記を行います。
その際に係る税金が登録免許税です。
- 一般住宅は不動産価格に対して0.15%の税金
- 長期優良住宅は不動産に対して0.1％の税金
不動産価格に対して0.15％の税金がかかりますが、長期優良住宅の場合は0.1％と優遇措置が大きくなっています。
長期優良住宅の補助金制度
長期優良住宅の場合、新築時と増改築時において補助金を受けることができます。
- 地域型住宅グリーン化事業で最大110万円
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業で最大200万円
地域型住宅グリーン化事業として国から認められた工務店で長期優良住宅を建てると、最大で一戸あたり110万円程の補助金をもらうことができます。
ただし機能性や性能、地域の木材を使用することなど細かい条件を満たすことが必要となるので、事前に該当要件を満たすかどうかよく確認が必要です。
また、長期優良住宅化リフォームを行う時には、住宅の性能により最大200万円の補助金を受け取ることができます。
長期優良住宅への地震保険の割引制度
長期優良住宅の場合は地震保険の割引がきくこともメリットです。
- 免震建築物、もしくは耐震等級3の場合50％割引
- 耐震等級2の場合30％割引
- 耐震等級1の場合10％割引
長期優良住宅の耐震性がどの程度かにもよりますが、耐震等級3の建物であれば地震保険料が半額になるのは魅力的です。
長期優良住宅ならフラット35Sが低金利で借りられる
長期優良住宅は通常よりも金利が低いフラット35Sで借入することができます。
- 通常金利よりも0.25％低い金利を選べる
- 総額で支払う利息は100万円近く安くなる
通常のフラット35の金利よりも低い金利で借入することができるため、月々の返済額や総額で支払う利息の金額を安く抑えることができます。
借入金額が3,000万円から4,000万円程の場合、総額で支払う利息が100万円以上違ってくることもあります。
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長期優良住宅のメリット
様々な税制優遇がある長期優良住宅ですが、なぜ長期優良住宅を選ぶ人が増えているのでしょうか。
それは長期優良住宅で得られるメリットに大きな魅力を感じている人が多いからです。
メリットは主に二つ。
- 優遇制度が受けられる
- 品質が明確で安心できる
長期優良住宅を普及させるための一番の特徴が、そのままメリットになっています。
金銭的な優遇措置の対象となる
一番の魅力は金銭面、経済面での優遇措置が大きいということです。
ローン控除や不動産取得税、固定資産税等さまざまな税制優遇をフルに活用できれば、トータルで得られる控除・補助金額は数百万円にもおよびます。
一般住宅よりも品質がいいため新築時にはお金がかかりますが、大きな優遇措置と、今後の安全で優れた住宅に住むことができる安心感を買うことができますね。
品質があまり良くない、とにかく安い住宅を買ってしまうと今後のメンテナンス費用が余計にかかったり、30年後には壊すしかなくなってしまう可能性もあります。
初期費用としてかけるコストと今後のライフプランをよく考慮して決める必要がありますが、選ぶメリットは大きいでしょう。
公の基準のため品質が明確
住宅販売会社はよく「耐震性では№1」「省エネ性は業界トップクラス」等の謳い文句で住宅を販売していますが、その基準が不透明であることが多いです。
たとえばどの範囲の中の№1なのか、そして業界トップクラスの基準とはどの程度なのかがあいまいなメーカーはよくあります。
しかし長期優良住宅の場合は国の制度であり基準も明確に定められているため、客観的な指標の中でどの程度の品質かという判断が容易にできるのがメリットです。
そのため将来的に売る際にも、住宅の品質を証明することができるので高く売ることができます。
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長期優良住宅のデメリット
税制優遇や補助金等多くのメリットがある長期優良住宅ですが、デメリットとなるのはどのようなところなのでしょうか。
- 建築や申請のコスト・時間がかかる
- 住み始めてからも定期的な点検・メンテナンスが必要
長期優良住宅のデメリットはあまり知らない方も多いかもしれませんが、利用する際にはしっかりと理解しておきたいポイントです。
建築や申請のコスト・時間がかかる
長期優良住宅の場合は必要な手続きが一般住宅よりも多くなるため、その分デメリットとなることもあります。
- 認定手続きのために着工までの時間がかかる
- 申請に手数料などの費用がかかる
長期優良住宅の場合は住宅性能評価機関の審査や所管行政庁の審査など、かかる手続きが多く、その分時間もかかります。
特に着工前に必要な手続きが多いため、その分完成時期が後ろ倒しになってしまう可能性もあります。
但し、こうして手続きは煩雑であるため実際にはハウスメーカーが代行して行ってくれることが多いので、スケジュールを事前に確認しておく必要があります。
また、申請に手数料がかかるのもデメリットの一つです。
所管行政庁ごとに申請手数料は違いますが、通常10万円以内で収まるところが多いです。
住み始めてからも定期的な点検・メンテナンスが必要
長期優良住宅の場合は認定を受けたら終わりではなく、その後も定期的にメンテナンスや補修を行う必要があります。
メンテナンスを怠っていたり虚偽の報告をしていたりすると、認定取り消しや罰金などを科せられる可能性があるので注意しましょう。
また、メンテナンスをするだけではなく、ちゃんとメンテナンス履歴を残して記録しておく必要があるので忘れずに記録しておきましょう。
長期優良住宅の認定申請の方法＆費用
では実際に長期優良住宅の申請はどのように行うのでしょうか。
ここでは、具体的な流れと費用を解説します。
長期優良住宅の申請の流れ
注文住宅の場合の流れは以下のようになります。
長期優良住宅には2回審査を通過する必要があります。
１つは登録住宅性能評価機関、そして2つ目は所管行政庁です。
順番としてはまず登録住宅評価機関の審査を受け、適合証を受理し、その適合証と合わせて所管行政庁への審査を申請することになります。
どちらの機関も一般社団法人住宅性能評価・表示協会のホームページから、お近くの機関を探すことができます。
長期優良住宅の申請期間
住宅性能評価機関での技術審査は平均2週間から1カ月程度、その後受領した適合書をもとに行われる所管行政庁の審査は1～2週間程度であることが一般的です。
しかし、手続きや書類が煩雑であることから一度で通らないケースもあり、そうなると更に時間がかかり着工が遅れる可能性があるため、余裕をもったスケジューリングが大切です。
また事前に住宅性能評価機関への技術審査を行わず、所管行政を通して委託して行うことも可能ですが、その場合は審査がさらに長期化します。
そして、注意点としては先ほどもお伝えしましたが、着工前に申請をすることです。
着工前に申請しないと認定を受けられなくなってしまいます。
長期優良住宅の申請費用
長期優良住宅を申請するためには手数料がかかります。
事前審査（技術審査）や認定に要するコストで、住宅の種類や行政官庁にもよりますが3万円～6万円程度が相場です。
また、ハウスメーカーや工務店に手続きを代行してもらう場合には10万円～30万円程度かかることが一般的です。
認定通知書がない！再発行はできるの？
長期優良住宅の認定を受けたことを証明する「認定通知書」。
認定通知書は万が一紛失してしまうと再発行ができません。
そのため、認定通知書を受領したら大切に保管しておく必要があります。
万が一紛失した場合は、認定を受けたことを証明する「記載事項証明」は発行可能なので役所へ相談しましょう。
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長期優良住宅を購入した後の確定申告手続き
住宅ローン控除等の税制優遇を受けるためには、確定申告をする必要があります。
「確定申告って聞いたことあるけど、どうやるの？」
「家を買った後、どのタイミングで確定申告するの？」
このように聞いたことはあるけど、具体的な申告の方法まではわからない人も多いですよね。
こちらでは確定申告のタイミングと方法、必要書類についてお伝えしていきます。
確定申告はいつ行う？
確定申告をするタイミングは、住宅購入して入居した年の「翌年1月から3月15日までの間」に行うことになります。
このタイミングを逃してしまうと住宅ローン控除が受けられなくなってしまうので、忘れずに申告しましょう。
確定申告をするのは初年度のみで、次回からは年末調整で手続きが済みます。
確定申告に必要な書類・申告方法
確定申告に必要な書類は主に以下のとおりです。
- 確定申告書（税務署か国税庁のサイトから）
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書（税務署か国税庁のサイトから）
- 住民票の写し
- 土地・家屋の登記事項証明書（法務局で取得する）
- 住宅ローンの残高証明書（金融機関から届く）
- 売買契約書、建築請負契約書の写し
- 源泉徴収票
- 認定長期優良住宅建築証明書（不動産会社からもらう）
認定長期優良住宅建築証明書は長期優良住宅の認定通知書とは違う書類です。
建設した不動産会社に依頼して入手する必要があります。
上記の書類を用意し、申告書に記入をしたのち、税務署に提出しにいくかたちになります。
記入方法が分からない場合は税務署で直接書き方を教わりながら記入する方法がいいでしょう。
長期優良住宅の認定を受けていない住宅って大丈夫？
長期優良住宅は機能性や性能が優れており、安心して長く住める住宅として評価がありますが、他の住宅はどうなのでしょうか。
「長期優良住宅じゃないと長く住めないのでは？」
「認定を受けていない住宅は心配なのかな？」
このように認定を受けていない住宅の性能や機能を心配する人もいますよね。
しかし認定を受けていないからといって品質が悪いというわけではありません。
こちらでは認定を受けていない住宅の品質や、注意点等をお伝えしていきます。
建築基準法の基準とは～建築基準法をクリアしていれば大丈夫？～
「建築基準法をクリアしていれば、安全で安心だね。」
このように考えてしまうのは少し危険です。
住宅を建築する際には、必ず建築基準法に則って家を建てなければなりません。
この建築基準法は年々改正がされ、より安全で長く住める家を建築できるよう定めているものです。
しかし建築基準法を守っていたとしても、家の安全や品質は自分の目で見極める必要があります。
なぜなら建てる場所や施工会社の技量、管理などによってその家の安全性や品質は大きく変わってくるからです。
例えばどんなに機能性や耐久性に優れた家でも、地盤の悪い立地に建ててしまうと地震の際に傾いてしまうこともあります。
また、どんなに高いハウスメーカーに依頼したとしても、下請けの業者の施工品質が悪ければ、建物自体の品質も悪くなります。
つまり建築基準法は最低限の基準であって、その他の事項に関しては買う人が自分で見極めなければならないのです。
長期優良住宅の認定を受けていない＝低品質 ではない
長期優良住宅はたしかに品質がよく、長く住める住宅ですが、認定を受けていない家の品質が全て悪いかというとそういうわけではありません。
平成12年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（通称品確法）によって、新築戸建てには10年間の保証が付き、「住宅性能評価制度」という機能面での様々な項目を数値化して買い手に表示する制度ができました。
この品確法により売主業者は10年間の保証をするため、建物の品質を向上せざるを得ない形になります。
また、住宅性能評価制度により他社の建物との機能や性能比較ができるようになったため、各社が機能性や性能にも力を入れ、住宅の全体的な品質が向上してきました。
そのため長期優良住宅の認定を受けていない住宅でも、品質がよく長く住める住宅は多く市場にでています。
会社独自の品質性能・検査法はよく見極めを
「どこよりも耐震性能が高い。」
「業界トップクラスの耐久性」
このような宣伝をしている業者に対しては、よく品質や性能を見極める必要があります。
なぜなら長期優良住宅とは違い、評価基準が会社独自である場合が多いからです。
「どこよりも」「業界トップクラス」といった基準はとても曖昧であり、客観的にみてどのくらいの水準なのかがわかりません。
会社独特の品質性能や検査法をしている業者に対しては検査方法が偏っている可能性などもあるため、十分に吟味してから選ぶ必要があります。
コスト・住居快適性・デザイン性など全体のバランスで考える
「品質が良くて長く住める家がいいから、絶対に長期優良住宅以外はあり得ない。」
このように重視するポイントが偏ってしまうのにも注意が必要です。
長期優良住宅は確かに品質がよく長く住める家ですが、その分価格も高くなりますし、時間もかかります。
価格が高いことにより住宅ローンの月々返済負担が大きいと、入居後に返済に追われて日々苦しい生活をする可能性もあるのです。
結局のところ品質・コスト・デザイン性などの様々な要素のバランスを考えて、住まい選びをするのが一番いい方法です。
月々返済負担が問題のない住宅ローン借入額、そしてその範囲で選べる住宅で品質・デザイン・快適性のバランスがとれている家はどの家なのかを見極めるかたちが一番いい選び方ですね。
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今住んでいる住宅を長期優良住宅にリフォームすることも可能
長期優良住宅は、新築のみならず中古物件のリフォームでも認定を受けることができます。
そのため新築時には認定を受けなかった住宅でも、長期優良住宅化リフォームをすることで、長期優良住宅認定を受けることができるのです。
こちらではその方法と補助金についてお伝えしていきます。
長期優良住宅化リフォーム推進事業とは
長期優良住宅化リフォーム推進事業は、インスペクションや性能向上を図るリフォーム、3世代同居への対応等、既存住宅を長く利用できるような取り組みに対して、国が一部の費用を助成するという事業のことです。
つまり長期優良住宅にリフォームをする人は、補助金を受けることができます。
リフォームで長期優良住宅の認定を受ける場合は、新築時と同様の項目で審査が必要ですが、1つ違うのがインスペクションを必ず実施することです。
インスペクションにより建築士等の専門家が家をまるごと検査して、それから新築時と同様の手順を踏んでいく形になります。
長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金
長期優良住宅化リフォーム推進事業で受けられる補助金は以下の取りです。
- 評価基準型 最大100万円
- 認定長期優良住宅型 最大200万円
- 高度省エネルギー型 最大250万円
長期優良住宅の認定を受ける場合は真ん中の認定長期優良住宅型に該当します。
また、三世代同居型対応の工事をすることで、追加でもらえる補助金もあります。
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長期優良住宅に関するサイト
長期優良住宅に関するサイトがこちらになります。
国土交通省：住宅：長期優良住宅のページ – 国土交通省
長期優良化リフォーム推進事業：長期優良住宅化リフォーム推進事業
住宅性能評価・表示協会：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会｜ HOME
詳細な情報は、上記のホームページを参考にしてください。
まとめ
品質の良い、長く安全に住める長期優良住宅は、受けられるメリットや税制優遇がとても充実しています。
しかし価格が高くなることや、手続きに時間がかかる点などのデメリットもありますので、住宅において何を優先するのか、そして価格や性能面でのバランスをよく考えたうえで住宅を見極めていく必要があります。
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