＜記事の情報は、2023年1月1日時点のものです＞
実は新築マンションより中古マンションを選ぶべき人は多いです。
「中古は古いし、建物も心配。」
「昔間取りは古くて使いづらそう。」
このように中古マンションに対して悪いイメージを持っている方もいると思いますが、実は中古マンションを選ぶ人は年々増えています。
なぜなら中古マンションは資産価値が落ちにくく、価格も安い、そして自分の自由にリフォームすることができるなど様々なメリットがあるからです。
こちらでは中古マンションでデメリットとされる点や、メリットになる部分、そして正しい中古マンションの選び方について解説していきます。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
中古マンションのデメリットとその対策について詳しく解説
「中古マンションは耐震性が不安。」
「最新設備がついてないのはちょっと。」
中古マンションと聞くと古いということだけで、まず様々なデメリットを思い浮かべる人が多くいます。
しかしその中には実はデメリットではなく、あなたが勘違いしているだけかもしれません。
こちらでは中古マンションでよくデメリットと言われることについて、その対策も含めてご説明していきます。
順に見ていきましょう。
間取りが古い・収納が少ない
「間取りが古くて使いづらそう。」
「収納スペースが少ないんじゃない？」
このように築年数の古さから間取りや収納を気にする方も多いですよね。
しかし中古マンションの場合、もし間取りや収納に不安がある場合はリフォームで自分の好きなように変えることができます。
例えばリビング横の和室が不要であれば、リビングとあわせて広々とした空間にすることも可能ですし、対面式のカウンターキッチンに変更することも十分に可能です。
また、収納が少ないのであればシステムキッチンの導入や吊り戸棚等を設置することで収納スペースを後から増やすこともできます。
新築マンションと大きく違うのはそもそもの価格が安いため、リフォーム分の資金を確保できる点です。
新築マンションの5割から7割近くの本体価格で買うことができるため、浮いたお金で全ての設備をリフォームしたとしてもお釣りがきます。
しかしその場合はあらかじめリフォーム分の資金をよく考慮して、資金計画をたてておくことが大切です。
耐震性が不安
「古いから耐震性が心配。」
このように築年数が古いマンションに対して、耐震性を心配する人も多くいます。
しかし実際には耐震基準の大きな変化はなく、中古マンションも最新のマンションも耐震性で大きな違いはありません。
ただし気を付けてほしいのが、旧耐震基準のマンションです。
1981年6月以降に耐震基準が大きく見直されたため、それ以降の耐震基準を新耐震基準、そして以前を旧耐震基準といいます。
この旧耐震基準の場合は今のマンション程の耐震基準がないのと、様々な税金控除や助成金等を受けられない場合が多いのです。
住宅購入時の税金優遇や軽減措置はとても大きく、場合によっては数百万円にも及ぶことがあります。
旧耐震基準だと要件を満たすのが難しく、大きな損をしてしまう可能性があります。
中古マンション選びの際には1981年6月以降、新耐震基準の物件を選ぶようにしましょう。
最新設備がない
「最新のハイテクな設備がないのがちょっと。」
新築マンションのモデルルームに行くと、最新の設備を取り揃えており、素敵な生活をイメージしますよね。
しかしその最新設備は、果たして本当に必要なのでしょうか。
- 最新設備を設置しているということは、その分の費用が価格に乗っている
- よくよく考えるとそこまで必要ではない機能であることも
最新設備を搭載しているということは、その分費用が高く、本体価格も高くなっています。
しかし「あったらいいな」というレベルの機能であれば、実生活を考えるとそこまで必要ではない場合がほとんどです。
最新設備の分コストが高くなっても問題ない、余裕資金の範囲であればいいのですが、そうでない場合はどの部分にお金をかけるのかを事前によく考えるようにしましょう。
セキュリティ面が不安
「中古マンションのセキュリティって大丈夫なの？」
最新マンションの最新の防犯設備等をみて、中古マンションのセキュリティを心配する声もよく耳にします。
たしかに中古マンションで築年数が古い場合は、オートロックやホームセキュリティを備えていない物件もあります。
しかしリフォームでモニター付きインターフォンに変えたり、ドア鍵を高性能のものに変更することなどは可能です。
物件選びの際に共用エントランスのオートロック有無や管理員の常駐等、事前によく確認しながら選ぶことが大事です。
仲介手数料がかかる
「中古を買うときには仲介手数料がかかるから、無駄な費用が多い。」
中古マンションを購入する時には、不動産仲介会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。
- 仲介手数料だけで100万円近くかかる場合も
- 仲介手数料をとらない不動産仲介会社もある
- 新築は不動産会社の手数料や利益は全て価格にのせられているだけ
仲介手数料は物件価格の3%に6万円をプラスした金額に消費税がかかります。
つまり3,000万円の物件であれば100万円を超える金額を支払うことになるのです。
しかし不動産仲介会社の中には仲介手数料が無料の会社もあるため、節約することは十分可能です。
また、新築マンションも実は不動産会社へ支払う金額はあります。
ですが通常本体価格に全て含まれているため、多くの人が気づかないうちに支払うような仕組みになっているのです。
仲介手数料がかかるという点だけをみて中古マンションを敬遠してしまうのは、もったいないですね。
修繕費が高くなる可能性
「古いから修繕費用がたくさんかかるのでは？」
毎月支払う修繕積立金は、大体の場合中古マンションのほうが高くなっています。
マンションの場合は毎月修繕積立金という費用を支払い、それを10年に一度程行われる大規模修繕の際に使うという流れになっています。
この修繕積立金は新築マンションだと安く設定されている場合が多いです。
なぜなら安く設定することによって早く買い手を見つけたいという、不動産会社の意図があるからです。
しかし新築マンションも多くの場合は修繕積立金の値上げが数年後に実施され、中には当初の設定が低すぎたという理由で急激に高くなるケースもあります。
中古マンションを選ぶ際にはマンション全体でどのくらい修繕積立金が溜まっているのか、過去に大規模修繕工事はきちんと行われているのかをチェックしてから選ぶようにしましょう。
中古マンションのメリット
中古マンションにはデメリットがある一方、たくさんのメリットがあります。
例えば価格が安いことや、資産価値が落ちにくいなどといった経済面・コスト面でのメリット等は将来的に考えると大きなメリットです。
こちらでは知らないと損するような、中古マンションのメリットとなる点をご紹介していきます。
順に見ていきましょう。
物件価格が安い
新築マンションに比べると価格は5割から7割程であり、価格が安いというメリットがあります。
- 価格が安いため住宅ローンの負担が少なくなる
- リフォーム資金や他の部分にお金をまわすことができる
価格が安いことで住宅ローンの借入額が低くなり、月々の返済負担も軽くなるというメリットがあります。
新築マンションで限度額いっぱいまで借入をしてしまうと、将来子供が増えたり子供の教育費が重なったりして返済苦に陥ってしまう人が多くいます。
住宅ローンの負担を減らし、ゆとりのある生活を実現できるのは大きなメリットです。
また、本体価格を安く抑えた分、その費用をリフォームや将来の貯蓄といった費用にまわすことができます。
リフォームして自分の好きな間取りに変えるのもいいですし、もしもの時に備えた貯蓄として残しておくこともできます。
ただし中には相場よりもかなり低い金額で売り出しされているものもあり、そういった場合高確率で価格が相場より低い特別な理由があるので注意しましょう。
例えば事故物件であったり、借地権付きの物件であったり何かしら通常とは違うマイナス点があるはずなので、不動産屋によく確認しながら選ぶ必要があります。
資産価値の下がり幅が緩やか
「資産価値は新築マンションのほうが高いのでは？」
このように資産価値は新築マンションのほうが高いと思っている方は多いです。
しかし新築マンションと中古マンションではその後の資産価値の下落率が大幅に違います。
- 新築マンションは1年で1割から2割近く資産価値が落ちる
- 中古マンションは緩やかに資産価値が落ちていく
新築マンションは購入後すぐに資産価値が1割から2割近く落ちます。
なぜかというと、そもそもの購入価格が資産価値以上の価格で売られているからです。
新築マンションの購入価格には不動産会社の利益や手数料、広告費や宣伝費など様々な費用が含まれています。
そのため1年後に中古市場に売り出したとしてもその分は資産価値とならず、本来の価値としてみなされるため急激に資産価値が落ちることになるのです。
一方の中古マンションはすでに市場の相場で販売されているため、購入後に資産価値が急落することはありません。
ただし中古マンションの中にも資産価値が高い物件とそうでない物件があるので、物件の見極めは必要です。
現物を見て購入できる
新築マンションでモデルルームしか見ていない場合、実際に購入した部屋とのギャップで後悔する人もいます。
なぜならモデルルームと実際の部屋では日当たりや風通し、眺望などが全く違うからです。
一方中古マンションの場合は実際に日当たりや風通し、眺望などを実際に確認してから住むことができるため、購入後のギャップがありません。
また、実際に売主から住んでいた時の状況や周辺環境、隣人のことなどを事前に確認できるのも大きなメリットです。
新築の場合はどんな人が隣に住むか、上の階に住むのかわからないというデメリットがあります。
利便性の高い立地の物件も選べる
新築マンションよりも、中古マンションのほうがいい立地の物件を選ぶことができます。
- いい立地にはすでにマンションが建っている
- 新築を建てるための広大な土地は、現在中々見つからない
駅前や利便性のいい立地にはすでにマンションや他の建物が建っています。
そのため中古マンションであれば利便性のよく立地がいい物件を見つけられる可能性が高いのです。
新築マンションを建てるためには広大な土地が必要ですが、利便性がよく立地のいい広大な土地を見つけることは現在非常に難しいです。
立地のいい物件は需要がずっとあり、資産価値も落ちにくいというメリットもあります。
ライフスタイルに合わせてリノベーションできる
中古マンションの場合は本体価格で抑えたお金で、自分の好きなようにリノベーションすることができます。
例えば子供部屋を2つに分ける間取りや、リビング脇に子供用の畳スペースを設置したり、リビング脇の洋室をリビングとつなげて広々とした空間をつくることもできます。
自分の家族のライフスタイルに合わせて間取りや設備を変えることができるのは、大きなメリットです。
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中古マンションの購入方法・費用
「中古マンションの魅力はわかったけど、どうやって買えばいいの？」
「諸費用がかかるって聞いたけど何にどのくらいかかるの？」
中古マンションの購入の流れやかかる諸費用等、あらかじめ知っておきたいですよね。
こちらでは中古マンション購入の流れから、かかる費用、そして入居後かかるランニングコストについて解説していきます。
中古マンションを購入する流れ
中古マンションの購入の流れはこのようになります。
新築マンションと違う点は内覧と引渡しです。
新築マンションの場合はモデルルームを内覧し、購入するかどうかを決めます。
一方の中古マンションの場合は実際の部屋を見てから購入することができます。
また、新築マンションの場合は契約や引き渡しをまわりの購入者のタイミングと合わせて行う場合が多いです。
中古マンションの場合は個別に売主と取り決めするため、柔軟かつ都合にある程度あわせて引渡しをすることができます。
住宅ローンについては購入申込書を書くのと同時ぐらいのタイミングで事前審査を済ませておくことが大切です。
売主側としては事前審査を通っている買主と、事前審査すらまだ行っていない買主が同じタイミングで申し込みしてきたら、事前審査通過している買主を選びます。
なぜなら住宅ローンの承認が下りるかどうかわからない人と契約手続きをしても、契約後にローン特約で契約が白紙になってしまう可能性があるからです。
住宅ローンの事前審査はできるなら購入申し込み前に行っておくようにしておきましょう。
中古マンションを購入時にかかるお金
中古マンション購入時には物件本体価格とは別に諸費用がかかります。
- 登記関係費用 20万円～30万円
- 住宅ローンに関する費用 40万円～90万円
- 保険や税金に関する費用 20万円～40万円
- 不動産売買契約に関する費用 60万円～120万円
一般的には物件価格の5%から8%程がかかるといわれています。
住宅ローンを組む際には保証会社に支払う保証料という費用があり、こちらは住宅ローン金額1,000万円あたり20万円前後かかるのが一般的です。
登記費用や税金として係る費用は、多くの場合中古マンションの築年数によってかわります。
先ほどご説明した旧耐震基準のものや築年数が25年を超えている物件だと税金の軽減措置が受けられないことや、受ける条件が厳しくなるためかかる諸費用も多くなります。
ただし火災保険を決める時に複数社に見積もりをとったり、仲介手数料がかからない不動産会社を選ぶことにより諸費用を削減することはできるので、削減できるところは削減し、費用を抑えるようにしましょう。
中古マンションにかかるランニングコスト
中古マンション購入前に把握しておく費用として、入居後のランニングコストがあります。
住宅ローンの返済額とランニングコストを加味したうえで、毎月の資金繰りに余裕がもてるかどうかが非常に重要です。
- 管理費、修繕積立金
- 駐車場代金
管理費や修繕積立金は通常2万円から3万円程のところが多く、駐車場代金は1万円前後が相場となっています。
つまり住宅ローンの返済額にプラスして3万円から4万円がかかることになるので、あらかじめランニングコストを含めたうえでの住宅ローン金額設定をしましょう。
後悔しない中古マンション購入のためのチェックポイント6つ
中古マンションの中には価格が相場よりも安いものもありますが、安易に飛びついてしまうのは非常に危険です。
なぜなら相場より安く売りだしされている物件の中には、マンションの管理状態が悪い物件や室内設備の老朽化が激しい物件、リフォームに制限のある物件など様々な物件があるからです。
こういった物件を選んでしまうと、購入後に追加で大きな費用がかかったり、理想としていたリフォームができない場合もあります。
そうならないためにも、中古マンション購入時に抑えておくべきポイント6つを解説していきます。
1．管理やメンテナンスが行き届いているか
マンションは管理を見て買えといわれるほど、マンションの管理状態は大切です。
マンションの管理状態が悪いと、必要な修繕工事がされなかったり、積立金が今後急に上昇したり、事件が起きたりと、そのマンションに今後住みたいと思う人が少なくなってしまいます。
マンションは住みたい人が多い物件、需要が高い物件のほうが資産価値が高くなるため、管理状態が悪いマンションは資産価値の下落幅も非常に大きくなります。
また、管理状態の悪いマンションは将来的にも売ることが難しくなり、売りたくても売れないという事態にもなりかねません。
中古マンションを選ぶ際には共用部分のチェックはもちろん、大規模修繕工事の履歴や積立金が蓄積されているか等まで詳しく管理状態を調べることが大事です。
2．修繕計画はきちんとしているか
マンションは10年に一度大規模修繕工事が行われ、マンションの維持管理を行っていくのが通常です。
しかし中には修繕計画がしっかりとしておらず、工事と積立金額が不釣り合いなマンションがあります。
もし積立金額が不足してしまうと必要な工事が行われなかったり、修繕積立金の値上げや一時金の徴収等が行われたりする可能性があります。
急な出費やマンション自体の安全性に関わる部分なので、長期修繕計画がしっかりと立てられているかを事前に確認しましょう。
3．周辺環境や住民の様子は曜日や時間帯を変えて複数回確認する
中古マンションを選ぶときには必ず曜日や時間帯を変えて周辺をチェックしましょう。
なぜなら昼と夜、平日と休日では全く周辺環境が変わるエリアもあるからです。
例えば昼はにぎやかだけど夜は人気がないエリアだと、子供を夜遅くまで遊ばせておくことや、帰りの通学も心配ですよね。
また、反対に昼は静かだけど夜はトラックの騒音がありうるさい、交通量が急に増える場合もあります。
下見をする際には必ず曜日と時間帯を分けて周辺環境を確認するようにしましょう。
4．立地を確認する
マンションの資産価値は立地で多くの場合は決まります。
そのためマンションの立地を入念に確認しておくことは非常に大切です。
- 将来的なリセールバリューが高い立地
- 安全性の高い立地
マンションの資産価値は立地で決まるともいわれているほど、将来の資産価値において立地は重要です。
その際に注意する点は以下のとおりです。
- 駅や交通機関へのアクセスがいい
- 学校や病院など生活必要施設が近い
- 治安や日当たり等の条件がいい
マンションを求める人はその利便性の高さを求めています。
つまり駅や交通機関へのアクセス、生活のしやすさ、周辺環境といった立地部分においてどれだけ利便性が高いかが、将来的なリセールバリューの高さにつながるのです。
また、安全性という面では地盤等もよく確認しておく必要があります。
地盤の弱いマンションだと災害時に傾いてしまったり、安全性の面で不安が残ります。
土地としての立地もよく確認しておくようにしましょう。
5．物件価格とリフォーム価格のバランスを考える
物件価格が安いからといって、必ずしもお得になるわけではありません。
物件の状況によってはリフォーム代金に莫大なお金がかかり、結局割高になってしまうケースもあります。
値段が安いから飛びつくのではなく、物件の状態をよく見て、リフォームと合わせた金額で物件を判断するようにしましょう。
6．リフォーム・リノベーションに制限があるかを確認する
中古マンションを求める人は、大抵の場合リフォームやリノベーションを目的として購入します。
しかしよくそのマンションの規約を確認しておかないと、やりたかったリフォームやリノベーションができないこともあるのです。
例えばマンションによってはフローリングの規約が厳しく、希望していたフローリングが拒否されることもあります。
いくら専有部分でも、リフォームやリノベーションにあらかじめ規約がついていることが多いので、あらかじめ管理規約等を通して確認しておく必要があります。
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中古マンションをリフォーム・リノベーションする方法
中古マンションを自分の好きなようにリフォーム・リノベーションしたいという方も多いですよね。
「自分の好きな間取りに全部変えようと思っている。」
「お気に入りのメーカーのキッチン設備で揃える予定なんです。」
このように理想の住まいづくりのために、リフォームやリノベーションを考えている方は多いです。
しかし中古マンションのリフォーム・リノベーションの際には事前に流れや費用を知っておかないと、あとあとお金が足りなくなったり、段取りを間違えて工事が大幅に遅れてしまうこともあります。
こちらでは中古マンションをリフォーム・リノベーションする流れや注意点等について解説していきます。
中古マンションリフォーム・リノベーション工事を行う流れ
中古マンションリフォーム・リノベーション工事を行う方法は大きく分けて二つあります。
- 物件探しからリフォームやリノベーションまで一括で依頼できる業者に頼む
- 物件探しとリフォーム業者を別々にして、それぞれに依頼する
最近物件探しからリフォームまで一気に引き受ける、ワンストップのサービスを展開するリフォーム業者が増えています。
物件探しの不動産会社と分けなくてもよく、窓口が一本化されるため手続きが楽ですし、スムーズに進めることができるのがメリットです。
しかしリフォーム業者によっては自社のリフォーム利益を得るため、わざと物件価格の安くリフォーム費用が多く捻出できる物件に誘導する業者もいます。
依頼する場合は実績と評判がいい信頼できる業者を選ぶところからはじめたほうがいいでしょう。
物件探しとリフォーム業者を分ける場合は、良質な物件探しをすることができるところがメリットです。
反対に不動産仲介会社とリフォーム業者それぞれと手続きすることや、物件を選んだ後にリフォーム業者から「この物件では希望のリフォームはできない」と言われてしまうこともあり、労力がかかるのがデメリットです。
どちらの場合も不動産の決済が終わり、引き渡しされた後に工事が始まることになります。
通常引き渡し後2週間から3週間ぐらいが工期の目安です。
そのため引っ越しまでは期間が必要になるので、余裕をもったスケジュールを組んでおく必要があります。
中古マンションをリフォーム・リノベーションする時にかかるお金・ローン
中古マンションをリフォーム・リノベーションする時にはリフォーム代金が当然かかります。
このリフォームに関しては、住宅ローンに含められる場合と、リフォームローンを使う場合の二通りがあります。
- 住宅ローン一体型を利用する
- 住宅ローンとは別にリフォームローンを使う
最近では住宅ローンと一緒にリフォーム資金も含めることができる住宅ローンの取り扱いが増えています。
利用する場合は住宅ローンと同じ金利と期間で適用することができるので、リフォームローンのように高い金利や短い期間で返済しなくても済むメリットがあります。
しかし金融機関ごとに含めることのできる金額が違うので、あらかじめどのくらいの金額であれば住宅ローンに含めることができるか確認することが必須です。
また、住宅ローン本審査時にはリフォーム資金でいくら使うのかを確定させないといけないので、契約後急いでリフォーム業者と物件を内覧して打ち合わせする必要があります。
住宅ローンとは別にリフォームローンを使う場合は、そのように慌てる必要はありません。
ですがリフォームローンの金利は高く、また返済期間も10年から15年が最大のところが多いため、大きな負担となってしまう可能性があります。
住宅ローン一体型にして、低い金利で住宅ローンを合わせるほうがおすすめです。
中古マンションをリフォーム・リノベーションする時の注意点
中古マンションをリフォーム・リノベーションする時は、注意するべきことがあります。
- リフォーム資金捻出のため、立地の悪い物件を買わないようにする
- 大規模なリフォームをしても、将来的なリセールバリューはあまり変わらない
リフォーム業者と打ち合わせをすると、どんどん理想が膨らみ、資金が不足してしまうケースがあります。
資金が不足した場合に危険なのが、その分を本体価格で補おうとしてしまうことです。
立地の悪い安い物件を購入することで予算をさげ、リフォームの資金を捻出してしまうと、結局資産価値の低い物件を買うことになります。
いくら大幅なリフォームをしたとしてもマンションの資産価値は立地で多くが決まります。
そのためリフォームでかけた予算分が、将来の売却時にはまるまる消えてしまう可能性もあるのです。
どんな中古マンションを買うべき？
中古マンションを選ぶとき、できれば住み心地がよくて、資産価値も高いマンションを選びたいですよね。
中古マンションを見極める時には様々な条件がありますが、それぞれの特徴が自分に合っているかどうかで判断する必要があります。
こちらではどのような中古マンションを選べばいいのかを中心にお伝えしていきます。
築古より築浅マンションの方がお得？
中古マンションを選ぶとき、どのくらいの築年数がいいのでしょうか。
結論からいうと築10年から20年前後の築浅マンションのほうがおすすめです。
築古のマンションは価格が安く、コストがかからない点で魅力ですが耐震基準を満たしているかがポイントになります。
耐震基準を満たしていないと住宅ローンの借入条件が厳しくなることや、税金の控除、優遇措置等が受けられない場合があるからです。
築浅のマンションであれば新築とは違い相場にあった価格で販売されていること、尚且つリフォームなどの修繕費用も多くかからないという点でおすすめです。
中古マンションは何階が住みやすい？
マンションに住んだことのない方からすると、何階にある物件がいいのかわからないですよね。
マンションは1階と最上階、中層階という3種類に分けることができます。
1階は小さいお子さんがいる家庭におすすめです。
なぜなら小さいお子さんが走り回っても下階に住む人がいないため、心配する必要がないからです。
一方でマンション側のセキュリティがしっかりしていないと、上層階に比べて安全面が心配されるというデメリットもあります。
最上階は素敵な眺望、そして上の階からの物音などがないというメリットがあります。
反対に最上階ならではの日差しの強さがあり、夏は非常に暑くなる傾向です。
また、外に出る時に毎回1階まで降りる点等、利便性があまりよくないというデメリットがあります。
中層階はセキュリティや利便性などの良さがあげられますが、隣と上下階に住む住人によるところが大きいです。
隣近所とのトラブルが過去にないか、現在どのような人が住んでいるか、できるだけ現在の売主に聞いておくことが大切です。
リフォーム済みの中古マンションの方がいいの？
中古マンションの中にはリフォーム済みで販売されているマンションがあります。
ではこのリフォーム済みマンションはどのような特徴があるのでしょうか。
【リフォーム済みのメリット】
- 購入後すぐに住むことができる
- リフォーム手続きの労力が不要
【リフォーム済みのデメリット】
- 不動産業者への利益が価格に含まれている
- リフォームされていない部分がどこかわかりにくい
リフォーム済み中古マンションのメリットとして、リフォームの手間が省けることと、購入後すぐに住めるというメリットがあります。
リフォームを自分でする場合は引き渡し後リフォーム工事期間を経て、その後入居が可能となります。
しかしリフォーム済みであればすぐに引っ越したい人にとっては、購入後すぐに引っ越すことができるメリットがあるのです。
一方でリフォーム分の不動産業者の利益が価格に含まれているため、自分でリフォームをするよりも割高になってしまいます。
また、中には表面だけリフォームしており配管や一部の設備は全くリフォームしていない物件もあります。
しかしどこがリフォームされていないか、ぱっと見わからないため、入居後すぐに修繕が必要になってしまうケースなどもあるのです。
すぐに中古マンションへ引っ越したいという方以外は、自分でリフォームしたほうがコスト的にお得になります。
中古マンションの買い方は都内・郊外でどう変わる？
都内と郊外ではマンションの特徴が変わってきます。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、事前によく把握しておくことで後悔しない中古マンション選びができます。
【都内の中古マンションのメリット・デメリット】
- 立地や利便性がいい
- 将来的にも売却しやすい
- 面積が郊外と比べて狭い
- 郊外に比べて値段が高い
都内の中古マンションのいいところは立地や利便性がいいという部分です。
そのため将来的に売却する時にも買い手が見つかりやすいというメリットがあります。
一方郊外の中古マンションと比べると面積が狭く、価格が高い傾向にあります。
また、子供を外で遊ばせておく場所が少なく、子育て環境として不安に思う方も多いです。
【郊外の中古マンションのメリット・デメリット】
- 都内に比べて価格が安い
- 価格の割に広い物件が多い
- 周りに自然が多く、子育て環境がいい
- 駅から遠いことや、商業施設が近くにない場合も
- 将来的に資産価値の下落が大きく、売れにくい可能性も
都内の物件に比べると比較的安い値段で広い物件を手に入れることができます。
また、公園や自然が多く、子育て環境として魅力を感じる人も多いです。
しかし駅から遠いことや、利便性があまりよくない物件が多く、将来的に売りにくい可能性もあります。
利便性や都内への通勤等を考えるのであれば都内のマンション、経済性や子育て環境を考えるのであれば郊外の中古マンションがおすすめです。
中古マンション・新築マンション・中古一戸建て・賃貸 どれに住むのがお得？
家を選ぶとき、中古マンションなのか新築マンションなのか、それとも中古戸建てや賃貸のほうがいいのか、迷う方は多いです。
できれば経済的にもお得で、将来的にも資産価値がある家を選びたいと思いますよね。
住まいのタイプはかかる費用やそれぞれのメリット・デメリットをよく理解したうえで選ぶ必要があります。
こちらでは様々なタイプの住まいにおいてそれぞれのメリット・デメリット、そしてかかる費用について、どのタイプを選ぶのがお得なのかを解説していきます。
新築マンションのメリット・デメリット
新築マンションといえば高級で最新設備が整っていることが魅力ですが、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
新築マンションのメリットとしては新品で最新設備のついた住宅に住めるという部分です。
また、最近のマンションは共有施設が充実しており、シアタールームや子供用の遊び場、ゲストルーム等が付いていることが多いのも魅力です。
一方で中古マンション等に比べると価格が高く、購入後の資産価値の下落が大きいところがデメリットになります。
中古マンションに比べていい立地にないことが多いのも特徴です。
中古一戸建てのメリット・デメリット
中古一戸建てではどうでしょうか？
中古戸建ては新築戸建てに比べて3割から4割程安い値段で買うことができ、自分の好きなようにリフォームできるのが魅力となっています。
また、新築とは違い実際に建っている戸建てを見ながら選ぶことができるため、購入後のギャップがありません。
しかし物件によっては建物内部や配管、屋根や外壁など大幅な修繕費用がかかるものも多く、購入価格と合わせると結局あまり安くない買い物となってしまうケースもあります。
築年数が古いと耐震基準が最新のものではない物件があり、ローン控除や助成金などの優遇措置を受けにくい場合があるのも難点です。
中古戸建ては品質の割に価格が安く設定されている掘り出し物もありますが、一方で欠陥や不具合等がある住宅も紛れています。
そのため、いかにその物件の品質を見極められるかが大きなポイントとなるでしょう。
賃貸に住むメリット・デメリット
家を購入するか、賃貸のまま住み続けた方が良いかで悩む方も多いと思います。
賃貸に住むメリット・デメリットをまとめました。
賃貸に住むメリットとしては管理費や修繕積立金、固定資産税の支払い、住宅のメンテナンス費用がかからないという経済的なメリットがあります。
また、何かあればすぐに引っ越すことができるので、転勤やご近所トラブルがあっても引っ越すことが可能です。
しかし持ち家ではないのでリフォームができないことと、退職後や高齢になってからの住まいに不安が残ります。
退職後の年金生活でも賃料の支払いを続けなければならないこと、そして高齢になると新規で入居できる物件が少なくなってしまうことなど、老後の暮らしが安定しないことがデメリットです。
かかる費用の比較
経済面からみて、どのタイプの住まいが一番費用のかかる住まいなのでしょうか。
こちらで新築マンション・中古一戸建て・賃貸の生涯費用を計算して、比較してみましょう。
新築マンションに生涯かかる費用
例えば4,000万円の新築を購入した場合、50年間でかかる生涯コストを計算してみます。
| コスト内訳 | 新築マンション |
| 本体価格 | 4,000万円 |
| 諸費用 | 200万円 |
| 管理費 | 毎月1万円 600万円 |
| 修繕積立金 | 毎月1万5千円 900万円 |
| 駐車場代 | 毎月1万円 600万円 |
| リフォーム費用 | 200万円 |
| 固定資産税 | 500万円 |
| 合計 | 7,000万円 |
新築マンションの場合は本体価格とは別に毎月管理費や修繕積立金、駐車場代等を支払う必要があります。
毎月で換算すると3万5千円ほどですが、50年積み重なるとそれだけで2,100万円のコストとなります。
中古一戸建てに生涯かかる費用
中古一戸建てに50年住んだ場合の生涯コストがこちらです。
| コスト内訳 | 中古一戸建て |
| 本体価格 | 2,500万円 |
| 諸費用 | 150万円 |
| リフォーム費用 | 300万円 |
| メンテナンス費用 | 600万円 |
| 固定資産税 | 250万円 |
| 合計 | 3,800万円 |
中古一戸建ての場合はそもそもの本体価格が安いため、生涯コストはあまり高くなりません。
しかし中古戸建ての状態や築年数によってはメンテナンス費用やリフォーム費用が大きくかかる可能性があるため、あくまで選ぶ中古戸建ての状態によって変わります。
賃貸に住み続けた時に生涯かかる費用
50年間ずっと賃貸に住み続けた場合はどうなるでしょうか。
| コスト内訳 | 賃貸マンション |
| 家賃 | 1か月10万円 6,000万円 |
| 更新料 | 300万円 |
| 管理費・共益費 | 1か月1万円 600万円 |
| 駐車場代 | １か月1万円 600万円 |
| 合計 | 7,500万円 |
住宅ローンであれば完済後の支払いはありませんが、賃貸の場合は家賃をずっと支払い続けなければなりません。
修繕積立金等のランニングコストがないため安くみえますが、生涯的にみると家賃分が大きく積み重なっていくことがわかります。
住まいに迷った時の判断ポイント2つ
利便性や価格、子育て環境、生涯コスト等さまざまな条件を考えていくと、どの住まいを選べばいいのかわからなくなってしまいますよね。
迷ったあげくに決めた住まい、購入後に後悔してしまうケースも実は多いです。
そうならないためにも、迷った時の判断ポイントとなる基準を2点こちらでお伝えしていきます。
1．住まいに求める優先ポイントは何かを明確にする
住まい選びで後悔してしまう理由として、本当に住まいに求めていたものと違う住宅を選んでしまうことがあります。
これは住まいに求める優先順位が明確になっていないことが原因です。
例えば新しい住まいで最新の設備に囲まれたい、快適性を重視したいなら新築がおすすめです。
また、価格の安さや月々返済負担が少なく経済性に優れた住まいなら中古がおすすめとなります。
つまり住まいに対して快適性なのか経済性なのか、それとも他の項目なのか、何をどのくらい重視するのか、そのバランスをよく考えてから選ぶことが非常に大切です。
迷った時は住まいに何をどのくらい求めるのか、項目ごとに優先順位をつけてから選ぶようにしましょう。
2．将来のライフプランと資金計画を立てる
購入後の後悔で多いのが、無理な資金計画を立ててしまったために返済苦になってしまうケースです。
希望する家にあわせて住宅ローンを借入してしまうと、家計の収支と返済のバランスがとれておらず、返済に追われる生活になってしまう可能性があります。
そうならないためにも将来のライフプランをよく考え、中長期的な資金計画をたてることが大切です。
あくまで資金計画にそった範囲内で住宅の価格を決めていくことで、無理のない、経済面でも安心した暮らしをすることができます。
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まとめ
中古だからといって古い、不安と決めつけて住まいの選択肢から外してしまうのは非常にもったいないことです。
経済面や資産価値といった部分で大きな魅力のある中古マンションは、多くの人が選ぶべき物件でもあります。
住まいの候補として中古マンションも、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
