注文住宅を建てる上で買ってはいけない土地のパターン10選!選び方のポイントも解説

土地のプロの視点から、注文住宅を建てる上での土地選びのポイントを一言で言えば、100点満点の土地でなくてもいい、とにかく「買ってはいけない土地」を買わないことです。

多くの人にとって、土地は一生に一度の買い物です。

だから理想も大きく膨らみます。

でも、予算には限りがありますし、この世に土地は二つとして同じものがありません。

100点満点の土地を見つけ出し希望の予算で購入できるなんてことはまずあり得ないと思った方がいいです。

何かしらの希望条件は妥協しなければならないのです。

どうしても広い土地がいい、という人は駅からは遠くの土地を選ばなければなりません。

とにかく都心に住みたい、という人は多少狭い土地でも我慢しなければなりません。

土地を選ぶときには、まず何かしらの条件を妥協しなければならない、ということをよく認識してください。

そして、同時にこれだけは譲れない、という条件もよく認識してください。

その条件は人によって様々です。

つまり「買ってはいけない土地」だと思う基準も人様々だということです。

あなたが「こんな土地買わなきゃよかった」という思いをしないように。

今回は、土地のプロの視点から、注文住宅を建てる上で買ってはいけない土地のパターン10選を、次の4つの条件面から解説していきます。

  • 安全性
  • 利便性
  • ご近所関係・住環境
  • 将来性(資産価値)

あなたはどの条件であれば妥協できますか?どの条件が絶対に譲れないと考えますか?

それぞれの条件をよく考え、「あなたにとっての買ってはいけない土地」を考えていきましょう!

もくじ

安全性から見極める!買ってはいけない土地4選

地震、大雨、台風、最近では毎年のように大きな自然災害が起こっており、土地を選ぶ際も安全性を特に重視する、という人が増えています。

それでは、安全性から見極める買ってはいけない土地のパターンを4つ、解説していきます。

パターン① 地震に弱い土地

最近では日本全国、どこで大地震があっても不思議ではありません。

そんな地震大国日本で注意しなければならない、特に地震に弱い土地というのがあります。

それは地盤が弱い土地です。

地盤とは、建物を支える土や岩の総称を言います。

そして、一般的には地面は土地の表面を指し、地盤は地面の下で建物を支える土の層を指します。

最も有名な地盤は「関東ローム層」です。

関東地方に広く拡がるこの地盤は過去の火山灰などが固く圧縮された粘土の層で、建物を建てるのに適した安定した地盤と言われています。

一方、同じ関東地方でも、埋め立て地や過去水辺であった土地などは地盤が弱く、地震の際にも揺れや被害が大きくなる傾向があるので要注意です。

パターン② 水害に弱い土地

大雨や台風による水害も昨今非常に増えています。

水害に弱い土地としては、単純に河川や湖、池などの水辺に近い土地があげられます。

また、同じ水辺の近くだとしても、「水は低い方へ流れる」というように、土地自体が水辺に比べ高い位置にあるか低い位置にあるかも重要です。

河川に近い土地であれば、河川がカーブするところの内側か外側かも重要です。

河川が下流に向かって右側にカーブしているとすると、下流に向かって右側は内側、左側は外側、となります。

河川が増水して堤防が決壊するとすれば、まず流れがより速い外側からですので、外側の土地は特に水害に弱いと言えます。

パターン③ がけ崩れ・土砂崩れの危険性がある土地

2014年、広島県安佐南区の八木地区で犠牲者100人を超える土砂崩れの大災害が起こりました。

広島だけではありません。

日本は国土の大半が山岳地帯であり、山を切り崩して住むための土地を開発している地域もとても多く、がけ崩れや土砂崩れの危険にさらされている土地が多くあるのです。

また、近年の大雨、台風被害の増大もがけ崩れや土砂崩れが発生する危険性を増大させています。

あなたが選ぼうとしている土地の近くに少しでも山やがけ、急斜面などがある場合には要注意です。

パターン④ 地面の下に危険性のある土地

地面の下には軟弱地盤の他にも様々な危険性が潜んでいることがあります。

その代表的なものが土壌汚染と地中埋設物です。

地面の下は直接見えません。

後からとんでもないものが埋まっていた、なんていうトラブルもよくあります。

選び方3つのポイント! 安全性の高い土地をどう選ぶ?

ここからは安全性の高い土地を選ぶための3つのポイントを解説していきます。

ハザードマップを見てみよう

多くの市役所や区役所では、「地震ハザードマップ」「洪水ハザードマップ」「津波ハザードマップ」といった様々なハザードマップが公表されています。

また、がけ崩れや土砂崩れの危険性の有無も同じく、市役所や区役所で調べることができます。

それぞれのマップを見れば、あなたが選ぼうとしている土地がどの程度地震に強いのか、洪水や津波などの水害に強いのかも一目瞭然です。

あくまでも各ハザードをシュミレーションしたものであり、必ずそうなる、というものではないことには注意してください。

最近では「想定外」なんていう自然災害も多いですからね。

それでもハザードマップ上、安全性が高いに越したことはありません。

地名から推測してみよう

よく知られているところでは、沼、谷、川などの、水に関わる漢字が入っている地名は水害の危険性や軟弱地盤の可能性がある、と言われています。

例えば、東京であれば「渋谷」「溜池山王」などの地域は周辺から比べると低い位置にあり、水が流れ込みやすい地形になっています。

他にも、「カマ」の付く地名は津波の痕跡が覗えます。

カマは古語の「噛マ」に通じる言葉であり、津波によって湾岸部が侵食された地形を表しているのです。

「釜石」「塩釜」など、東北地方の地名に多く使われています。

また、新興住宅地に多い「〇〇台」「〇〇ヶ丘」といった地名も注意です。

台地や丘陵地で地震や水害に強い場合もありますが、土地のイメージを良くするために新しくつけられた地名の場合もあります。

そのような場合は、新しく住宅地を造成するために沢山の盛り土を行うなど、地滑りや液状化を起こしやすい土地である場合もありますので要注意です。

昔の地図を見てみよう

地域の図書館に行くと、その地域の昔の地図があります。

また、最近ではスマホのアプリでも江戸時代の地図を見ることができるようなものもあります。

昔は沼や海の底だった、川が流れていた、なんていう土地は、今はしっかりとした住宅地に見えたとしても、軟弱地盤の可能性がありますよね。

人生最大の買い物をするのですから、やはりその土地の歴史は調べておくべきです。

会社で新入社員を採用するときに、必ず履歴書を提出してもらうのと同じことです。

なお、大昔の地図でなくとも、少し前の地図を見てみることも重要です。

例えば、クリーニング屋さんの跡地であれば土壌汚染が存在している可能性があります。

また、大企業の工場跡地を開発したような土地であれば、その企業が残した地中埋設物があるかもしれません。

ただ、いずれも地図だけでは確かなことまでは分かりませんので、必ず不動産会社に土壌汚染や地中埋設物の危険性がないか、しっかりと確認するようにしましょう。

利便性から見極める! 買ってはいけない土地2選

利便性とは多くの場合、最寄りの鉄道駅からどれくらい近いか、ということを指します。

駅から近い、ということは土地を選ぶ上でも多くの人が重要と考える条件のひとつです。

でも、今後はリモートワークの普及などで、必ずしも駅に近く通勤に便利でなくともよい、という人も増えてくる可能性があります。

時代とともに利便性の定義も変わっていくのですね。

それでは、利便性から見極める買ってはいけない土地のパターンを2つ、解説していきます。

パターン⑤ 道路条件の悪い土地

単純に道路幅が狭い、急坂・急カーブになっている、といった道路条件の他にも、実際に通ってみて分かる道路条件の悪さ、というものがあります。

例えば、駅距離です。

不動産会社のチラシには「駅徒歩〇分」という記載が必ずあります。

ただし、これは機械的に駅から土地までの道路距離から割り出している時間であり、80mあたり1分の計算です。

信号待ちや歩道橋の上り下りなどの時間は含まれていません。

また、自動車やバイクに乗る場合も注意が必要です。

近くに大通りがあり、便利、と見えても実際は一方通行の道ばかりでなかなか大通りに出ることができない、いつも渋滞していてなかなか進まない、なんてこともあります。

パターン⑥ 交通インフラが整っていない土地

土地の価格や広さを求めると、どうしても鉄道駅からは距離が遠くなってしまいます。

マイカーがあるからいいや、と思っても、故障やお酒の摂取などで車に乗れないことも多々あります。

そんな時、バス路線やタクシーが頻繁に通る道路、カーシェアリングの基地など、代替となる交通インフラが近隣にないと大変です。

選び方3つのポイント!利便性の高い土地をどう選ぶ?

ここからは利便性の高い土地を選ぶための3つのポイントを解説していきます。

自動車、自転車、徒歩、様々な手段で周囲を移動してみよう

チラシの表示と実際とは違うことが多いため、やはり必ず実際に土地の周囲を自動車や自転車、徒歩など、様々な手段で移動してみることが重要です。

特に、通勤通学の時間帯や帰宅の時間帯は道路も混雑することが多いので、日にちや時間帯を変えて試してみるのもいいでしょう。

電車以外の交通手段について詳しく調べてみよう

単純に近くにバス停がある、カーシェアがある、だけではなく実際の使い勝手も含めて詳しく調べることが重要です。

例えばバスであれば、1時間あたりどの程度の本数が停車するのか、混雑具合はどうか。

カーシェアであれば、あなたが使いたい休日は予約が取りやすいか、などです。

リモートワークが可能な施設を探してみよう

新型コロナを契機に、新しい生活への取り組みが進んでいます。

利便性とは多くの場合、鉄道駅への近さ、通勤のしやすさ、を指しますが、これからの時代は必ずしも毎日電車に乗って会社に行く必要はなくなるかもしれません。

会社への通勤ではなくリモートワークがメインになるのであれば、レンタルスペースや長時間PCが使える喫茶店など、リモートワークが可能な施設が近所にあれば、それで十分です。

無理して駅から近い土地を高く購入することもないでしょう。

ご近所関係・住環境から見極める! 買ってはいけない土地2選

希望の広さの土地、概ね当初の予算の範囲内、なんとか満足できる土地を購入することができた。

でも、ご近所関係や周辺の住環境に問題があれば台無しです。

土地を選ぶ際には、土地だけではなく、ご近所関係や周辺の住環境についてもよく確認しておくことが重要です。

それでは、ご近所関係や住環境から見極める買ってはいけない土地のパターンを2つ解説していきます。

パターン⑦ お隣との境界に問題がある土地

境界とはあなたが選ぶ土地とお隣の土地とのまさしく境目。

土地の範囲を決める重要なものです。

その境界が定まっていない、お隣と揉めている、なんてことがあれば大問題です。

特に都心部は土地の単価も高いですから、境界が1㎝ずれているだけで数百万円価値が変わってくる、なんていうこともあります。

また、境界は定まっていても「越境物」があるかどうかもよく確認する必要があります。

越境物とは文字通り、境界を越えて存在するものなのですが、土地の売買をしたことがない人は見落としがちです。

例えば一戸建の周りには通常、壁があります。

でもその壁が1㎝こちらの土地に食い込んでいたらどうでしょう。

さきほど説明した境界が1㎝ずれている状態と何ら変わらない状態になってしまいます。

めったにないことと思わないでください。

実際に不動産の売買を行っていると、かなり多くある事象で、トラブルの原因にもなっています。

パターン⑧ 騒音・日影・悪臭などがある土地

騒音・日影・悪臭などの住環境に影響を及ぼす事象も、土地選びの際には必ず確認しておく必要があります。

これらの事象は時間帯や季節によっても変わってくる場合があるため、あなたが土地を見に行ったとき、たまたま何も問題がなかったからといって安心しないでください。

私は子供のころ川沿いの住宅に住んでいたことがありますが、夏になると川から悪臭が発生して窓を開けていられないくらいでした。

冬場は全く気にならないのですが、季節によって大きく変わるのですね。

選び方2つのポイント!ご近所関係・住環境が良い土地をどう選ぶ?

ここからはご近所関係・住環境が良い土地の選ぶための2つのポイントを解説していきます。

境界確認書、越境物覚書等がしっかりと整っているか確認しよう

土地を選ぶときにはお隣と「境界確認書」が取り交わされているか、を不動産業者に必ず確認してください。

境界確認書とは、その名の通り、あなたが選ぶ土地とお隣さんとの土地との間の境界がこの位置です、と双方で確認した書類になります。

境界確認書が取り交わされていれば、境界の位置については問題ありません。

また、境界を越えてしまっている越境物がある場合には、「越境物覚書」が取り交わされているかが重要です。

越境物覚書とは、越境物があることを双方が認め、通常は建物の建て替えや改築時に合わせて越境状態を解消する、という内容になっています。

現状、越境物が存在しても、直ちに解消することが物理的、経済的に不合理な場合が多いため、将来的には解消する、という約束を取り交わしておくのです。

平日、休日、朝昼晩、日時を変えて周囲を観察してみよう

あなたが選ぼうとしている土地のご近所関係や周辺の住環境を調べるには、平日、休日、朝昼晩と日時を変えて周囲を観察してみることが重要です。

その時々によって周囲の環境は大きく変わることがあるからです。

少し面倒かもしれませんが、人生で最大の買い物です。

手間暇惜しまず実行してみてください。

学校が近くにあれば、朝夕は学生の通学で道が混んだり部活の音がうるさかったりすることもあります。

また、週末の夜になると近くで暴走族がたむろして近所迷惑をかけている、なんていう土地もありました。

将来性(資産価値)から見極める! 買ってはいけない土地2選

土地は決してなくなることのない資産です。

また、建物とは違い、年が経つにつれ価値が下がっていくこともありません。

ただし、株価や金の相場などと同じく、経済環境や需給の状況によって価値が大きく変わります。

一生持ち続ける資産なのですから、将来的にも資産価値が高くなる土地の方がいいですよね。

それでは、将来性(資産価値)から見極める買ってはいけない土地のパターンを2つ、解説していきます。

パターン⑨ 人口減少が顕著な地域にある土地

人口減少が顕著な地域にある土地は、今は賑やかであっても将来的には人口流出によって土地の価値が下がる可能性があります。

例えば東京で言えば、多摩ニュータウンという地域などは、かつてはファミリー層にとても人気で人も多く賑やかな地域でした。

でも、その後徐々に人口が減っていき、いまではかつての賑わいを失っています。

当然土地の価値も下がります。

パターン⑩ 周辺開発があなたの条件に合わない土地

「開発」といえば一般的には土地の価値を高めるものですが、あなたが土地を選ぶ際に重要なのは、その開発があなたが土地を選ぶ条件に合っているかどうかです。

あなたの条件に合っていない場合は、仮に資産としての価値が上がったとしてもあなたの満足度は満たされず、将来性は下がることになります。

例えば、陽当たりの良さが気に入って土地を選んだとしても、目の前に大きなマンションが開発され陽当たりが悪くなっては元も子もありませんよね。

あるいは、鉄道路線が開通して便利になっても電車の騒音で悩まされることもあるかもしれません。

選び方2つのポイント!将来性(資産価値)の高い土地をどう選ぶ?

ここからは将来性(資産価値)の高い土地を選ぶための2つのポイントを解説していきます。

市役所・区役所のHPなどで人口動態や開発計画を調べてみよう

市役所や区役所が公表している人口動態や開発計画などには、土地を選ぶ上で大切な情報がたくさんつまっています。

人口動態を見れば各市区町村で人口がどのように推移しているかが一目瞭然です。

また、都市計画課、といった部署では幹線道路の整備や行政が所有する土地の再開発計画などを公表しています。

行政が公表する情報から、あなたが選ぼうとしている土地の周辺が、将来どのように変化するかを想像してみてください。

あなたが望むような変化を遂げるのであれば、将来性は高いと言えます。

鉄道会社や大手デベロッパーのニュースリリースに注目してみよう

行政以外の民間で街を作っていくのは、主に鉄道会社と大手デベロッパーです。

それぞれのHPには、最新のニュースリリースが出ています。

将来的に〇〇の地域に鉄道路線を通す計画がある、△△工場跡地を大型ショッピングモールにする、など。

様々なニュースのなかから、街全体の雰囲気、土地の価値までも変えてしまうような大規模な開発等を特に注目してみてください。

例えば、平成27年に新幹線が開通した石川県金沢駅周辺では、新幹線開通が発表されてから地価が20%近く上昇しました。

また平成24年に開業した東京スカイツリー周辺の土地は、墨田区全体の商業地価が下落傾向であったのに対し、東京スカイツリー開業により10%程度上昇しました。

土地の将来性(資産価値)を見極めるためには、鉄道会社や大手デベロッパーがリリースする周辺地域の開発動向などを、必ずチェックしておくべきです。

番外編 土地のプロが選ぶ将来性のある地域BEST3

以前から東京一極集中は問題視されてきましたが、新型コロナで更に問題は重たいものとなりました。

東京都心部には人が集まり過ぎているのです。

東京都心部の人口密集の軽減、リモートワークやオンライン会議の発達など、今後地方分散は更に加速していくことでしょう。

その観点で、土地のプロから見て将来性があると言えるのはズバリ、地方都市です。

今回はその中でも、特に将来性がある地域BEST3をご紹介します。

第一位 新大阪周辺

2025年の万博、IR。

大阪は今後ビックイベントが盛りだくさん。

そんな大阪の中でも特に熱いのが新大阪周辺です。

今後、「なにわ筋線」という新たな鉄道路線が開通し、新大阪から関西空港までが乗り換えなしの電車一本でつながります。

また、リニア中央新幹線の新駅も新大阪に開設される予定で、新大阪から東京まで1時間程度で行くことができるようになるのです。

これまで新大阪は、ただ新幹線で降りる駅、というイメージで駅周辺の開発は遅れていました。

それが今では、開発ラッシュ。

JR西日本などは新駅とそれに伴う周辺開発のために、新大阪周辺の土地を積極的に取得、開発しています。

今後、土地の価格が上昇していく可能性は非常に高い地域です。

第二位 福岡市周辺

福岡市も開発ラッシュです。

福岡市の中心部、天神地区では「天神ビックバン」という開発構想が始動しています。

建物の高さ制限が緩和され、今後、大規模なビルの建て替えが数十棟計画されています。

また、あわせてJR博多駅ビルを中心に周辺を開発していく「博多コネクティッド」という開発プロジェクトも始動しています。

地理的には中国や韓国にもすぐ近く。

今後、九州の玄関口としてだけではなく、世界への窓口として更に発展していくことでしょう。

第三位 栃木県南部(小山・宇都宮)

栃木県の北部は日光や那須など、古くから人気の観光地で有名です。

一方、栃木県南部の小山や宇都宮は住宅地として近年人気が急上昇しています。

新幹線に乗れば、東京から小山までは44分、宇都宮までは49分で着いてしまう距離。

土地の値段も東京都心部の住宅地と比べれば、物件によっては桁違いの安さです。

また、栃木県の南部は大地震や水害も少なく、冬でもほとんど雪は降りません。

自然災害のリスクが少ない、というのも大きな魅力のひとつです。

リモートワークの普及で会社に行くのは週1回、地震や大雨が怖い、そんなニーズから更に人気が高まっていく地域です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

多くの人にとって、注文住宅を建てる上での土地の購入は、結婚と同じく人生においての最大のイベントのひとつです。

だからこそ絶対に失敗はしたくないですよね。

ある人がこんなことを言っていました。

「幸せな結婚をするコツは相手の欠点を許すことだ」と。

完璧な人なんていませんし、長く結婚生活を続けていけば後々分かる相手の良くないところもあるでしょう。

それでも、それを許すことが幸せな結婚生活を続ける秘訣だというのです。

土地の購入も同じだと思います。

あなたが思う理想が全てかなう土地なんてなかなかありません。

また、土地を買って注文住宅を建て、実際にそこに住んでから初めて分かることもあります。

それでも、「この土地を買ってよかったな」と思えることが大切だと思います。

あなたが土地を選ぶにあたって、この記事が少しでもお役に立てれば幸いです。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です