＜記事の情報は、2022年1月1日時点のものです＞
土地を購入してマイホームを建てる際に、目当ての土地がどの用途地域に位置しているのかで、景観や街並み、住環境が大きく変わってしまいます。
建築できる建物の種類や用途、規模などが行政の定める用途地域によって制限されているためです。
用途地域とは、計画的に街づくりを行うためにその土地の用途を定めたもので全部で13種類あります。
目的の土地や周辺の土地がどの用途地域に属しているのかは、都道府県や市区町村の役所の窓口で教えてもらう方法や、自分で国土交通省や自治体のホームページを検索して調べる方法があります。
自治体のホームページで調べるには「自治体名 都市計画図」で検索すると、用途地域が地図上で色分けされて表示されます。
そして調べた結果、購入予定の土地が「第一種住居地域」であることがわかりました、となれば「第一種住居地域」がどんな地域で、どんな建物が建てられ、他にはどのような建築制限があるのかを知っておく必要があります。
本記事では「第一種住居地域」について詳しく解説したいと思います。ぜひ参考にしてみてください。
また本文に入る前に、家づくりを失敗させない為に1番重要なことをお伝えします。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
第一種住居地域とは？
第一種住居地域とは、都市計画法で「住居の環境を保護するために定める地域」と定義されています。
8つある「住居系用途地域」の中では、比較的様々な用途の建築物が建てられる地域になります。
したがって田園住居地域を除いた7つの住居系用途地域の中で、準住居地域、第二種住居地域に次いで3番目に制限の緩い地域です。
第一種住居地域のメリット・デメリット
第一種住居地域は駅近で利便性が高いエリアが多い反面で、閑静な住環境を求める人にとっては多少難があるという特徴があります。
住環境を重視する一方、スーパーや商業施設、公共施設なども建つエリアなので生活しやすくアクセスの良さもメリットとなります。
またこうした利点から将来的な売却のしやすさも期待できます。
一方、商業施設が近くにあることによって「静けさ」は失われ、多少の騒音の中で生活することになる点はデメリットです。
騒音レベルは住環境を守るため自治体により規制されていますが、それでも自動車の走行音や雑踏の音は日常的に聞こえることを知っておかなくてはいけません。
また第一種住居地域は絶対的な高さ制限もないことから、近隣に高い建物が建つことにより日当たりが悪くなる可能性もあります。
他の住居地域との違い
用途地域の中で「住居系」に分類されているのは8種類あります。
その中でも最も住居に特化したエリアが「第一種・第二種低層住居専用地域」です。
このエリアは基本的に住宅と学校以外は建てることができないため、いわゆる閑静な住宅街といったエリアになります。
そこから少し制限が緩くなり小規模な店舗等なら建てることができるのが「第一種・第二種中高層住居専用地域」。
商業的なカラーが強くなり利便性の高い地域として指定されているのが「第二種住居地域」や「準住居地域」です。
この記事で紹介している「第一種住居地域」は、この二つと同様に住居専用地域と商業系のクッションとなるようなエリアです。
「第二種住居地域」と大きな違いはありませんが、第二種住居地域では第一種住居地域では建てられなかったカラオケボックスやパチンコ店などが建てられるという違いがあります。
また農業の利便性と住環境の調和を目指し、近年追加されたのが「田園住居地域」です。
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第一種住居地域で建てられる建物と建てられない建物とは？
比較的制限の緩い第一種住居地域では、様々な用途の建物が建築可能です。
それではどんな建物が建築可能で、どんな建物が建築できないのでしょうか。
詳しく見ていきたいと思います。
第一種住居地域で建てられる建物
第一種住居地域で建てられる主な建物は以下の通りです。
- 住宅、共同住宅（マンション等）、寄宿舎
- 一定規模以下の兼用住宅(店舗・事務所)
- 老人ホームなど
- 幼稚園、小学校、中学校、高等学校
- 大学、高専、専修学校
- 老人福祉センター、児童厚生施設
- 神社、寺院、教会
- 図書館、博物館など
- 診療所、保育所、公衆浴場
- 病院
- 一定規模未満の店舗や飲食店
- 一定規模未満の物品販売業を営む店舗・一定規模未満の事務所
- 一定規模未満のボーリング場、スケート場、プール
- 一定規模未満のホテル、旅館
- 一定規模未満の自動車教習所
- 一定規模未満の自動車車庫
- 危険性や環境悪化の恐れが少ない一定規模未満の工場
- 危険物の貯蔵量が少ない一定規模未満のガソリンスタンド等
以上のように住居系用途地域でありながら、規模の制限はあるものの様々な用途の建物が建てられるのが特徴です。
第一種住居地域で建てられない建物
次に第一種住居地域で建てられない建物をご紹介します。
- 一定規模以上の店舗や飲食店
- 一定規模以上の物品販売を営む店舗
- 一定規模以上の事務所
- 一定規模以上のボーリング場、スケート場、プール
- 一定規模以上のホテル、旅館
- 一定規模以上の自動車教習所
- 一定規模以上の自動車車庫、営業用倉庫
- 一定規模以上の工場
- 一定規模以上のガソリンスタンド等
- マージャン店、パチンコ店
- カラオケボックス
- 劇場、映画館
- キャバレー、ナイトクラブ、風俗営業店
- 自動車修理工場
- 火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵処理施設
したがって大型の商業施設やオフィスビル、娯楽施設、風俗営業店、工場などを除いて、日常生活で必要になるほとんどの施設が建築できます。
このように建築可能な建物と建築できない建物を知ることで、どんな街並みが形成されるのかを想像できるようになります。
敷地が複数の用途地域にまたがる場合の建物の用途制限
では、敷地が複数の用途地域にまたがっている場合には、建築できる建物はどのようになるのでしょうか。
複数の用途地域にまたがる場合には、面積が大きい方(過半)の用途地域が敷地全体の用途地域になります。
たとえば敷地全体の面積が200㎡で、120㎡が第一種住居地域、80㎡が商業地域であった場合、第一種住居地域の規制が適用されます。
尚、敷地内のどの位置に建物を建てるのかは無関係なので注意が必要です。
そして3つ以上の用途地域にまたがる場合にも、過半を占める用途地域の制限を受けますが、どれも過半を下回る場合には、それぞれの用途地域ごとに建築可能な部分の面積を合計し、過半を占めるかどうかで判断します。
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第一種住居地域ではどんな制限を受ける？
第一種住居地域では、建築できる建物の用途や規模の制限を受けるほかに、以下のような規制が設けられています。
- 建ぺい率
- 容積率
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 日影制限
- 敷地面積の最低限度
- その他の制限
なお第一種住居地域では、絶対的な高さ制限や北側斜線は適用されません。
そのため3階建て住宅やマンションも建てること自体は可能です。
ただしここで説明するその他の制限を守ることが求められるため、どんな建物でも自由に建てられるわけではありません。
この章では第一種住居地域に適用される制限について詳しく見ていきたいと思います。
建ぺい率
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。
第一種住居地域では建ぺい率の制限があり、都市計画で50％、60％、80％のいずれかに定められていて、これを超えて建築することはできません。
すなわち150㎡の敷地で指定建ぺい率が60％の場合には、建築可能な建築面積の上限は150㎡×0.6=90㎡になります。
ただし特定行政庁が指定する角地に建築する場合や、防火地域に指定された区域内に耐火建築物を建築する場合には、建ぺい率の制限が10％緩和されます。
また両方の条件を満たす場合には20％の緩和が受けられます。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合のことです。
例えば100㎡の敷地に2階建ての住居を200%の容積率で建築する場合、1階と2階の床面積合計が100㎡×2＝200㎡まで建築可能ということになります。
第一種住居地域の容積率は、都市計画で100％、150％、200％、300％、400％、500％の6種類のいずれかに定められています。
ただし、前面道路の幅員が12m未満の場合には、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の審議によって指定する区域内の建築物にあってはその幅員に6/10を、それ以外の建築物では4/10を乗じた割合以下でなければなりません。
前面道路の幅員が6mの場合の容積率は、360％または240％です。
すなわち都市計画で定められた100～500％までの容積率と、前面道路の幅員による容積率のうち、数値が小さい方の容積率による制限を受けることになります。
道路斜線制限
道路斜線制限とは建築物の高さ制限のひとつです。
敷地が接する前面道路の幅が狭い場合には道路に面する建築物の高さを低く抑え、その幅が広くなるほど道路に面する建築物の高さを高くできるという考え方によるものです。
道路幅によって建築物の高さを調整することにより、市街地内の通風、採光を確保し、同時に心理的な圧迫感を少なくして環境の保護を図るためのものです。
したがって道路斜線制限では、前面道路の反対側の境界線を起点に一定の勾配で斜線を引き、その範囲内にしか建物を建ててはいけないことになっています。
全ての用途地域で適用されていて、第一種住居地域などの住居系地域については、敷地が面する道路の反対側の境界線から1mにつき1.25m上がる斜線の勾配の内側に建物を納めなければなりません。
尚、道路斜線制限には条件により様々な緩和措置もあります。
隣地斜線制限
隣地斜線制限とは、隣接する敷地の日照・通風・採光などを妨げないように、建築物の高さや形状を制限するために定められたものです。
隣地斜線制限は、建物の絶対高さが10ｍ又は12mに制限されている低層住居専用地域内では適用されませんが、その他の住居系地域内では高さが20mを超える部分が対象となります。
隣地斜線制限では隣地境界線上の20mの高さから、1mにつき1.25m上がる斜線の勾配の内側に建物を納めなければなりません。
ただし隣地斜線制限の場合にも、高さ20mを超えている部分を隣地境界線から後退させる場合の緩和措置が設けられています。
日影規制
日影規制とは、「日影による中高層の建築物の制限」の略で、一定時間以上の日影が生じないように建物の高さを制限します。
具体的には一年の中でもっとも日照条件の悪い冬至の日の午前8時から午後4時までの間、その場所に一定時間以上続けて日影を生じないようにしなくてはなりません。
第一種住居地域では、条例で指定する区域に建つ高さ10mを超える建築物が日影規制の規制を受けます。
敷地面積の最低限度
最小限度必要な敷地面積を指定するもので、第一種住居地域では200㎡となっています。
これは敷地分割(分筆)によるミニ開発によって小規模な敷地が増えて建物が密集し、日照・通風・防災面での環境悪化を防ぐためのものです。
その他の制限
その他の制限では、建物の高さの制限を定める高度地区や、建築物の防火規制を行って都市不燃化を推進するための防火地域、準防火地域、法22条区域(屋根不燃化区域)などが各自治体によって定められる場合があります。
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第一種住居地域の住み心地は？
住宅としての環境も維持しながら利便性も良いエリアである第一種住居地域。
この地域に住まいを建てようと思ったら、どんな街で生活することになるのでしょうか？
具体的なイメージとどんな人にオススメの地域であるのかを見ていきます。
第一種住居地域の住環境
第一種住居地域は、一定の住環境を保護しながらも利便性が確保されているのが特徴です。
店舗や飲食店など建築できない建物の制限も緩く、近くにあると生活する上で便利な施設が建築できるエリアです。
そのため、第一種住居地域は適度な住環境と利便性を兼ね備えた地域になります。
一戸建て住宅やマンション、コンビニエンスストア、飲食店、事務所、病院、図書館などが入り混じって建ち並ぶ街並みになりますが、大規模な店舗やパチンコ店、カラオケボックスなどは建築制限されているので、一定の住環境は保たれています。
空地の占める割合が少なくなるため、戸建てやマンションが密集して建っていることも多いでしょう。
建ぺい率や容積率の制限も住居系の用途地域の中では比較的緩くなっているため、注文住宅を建てる際にも自由度が高くなります。
郊外の駅前や幹線道路沿いに良く見られる街並みで、日当たりや通風などのデメリットがある反面で、駅から近い、通勤や買い物に便利、近くに夜間まで営業している店がある・・・といった利便性が高いのがメリットです。
第一種住居地域に向いている人
第一種住居地域では、利便性を重視する人に向いている地域と言えます。
共働きの夫婦世帯、休日や仕事帰りの時間も充実させたい人、遠方にいかずに近い範囲で便利に生活したいシニア世帯などがおすすめ世帯になるでしょう。
一方、商業色も濃くなるエリアであることから、子育てをゆったりとしたい世帯や静かな時間を過ごしたい人にとってはあまり向かない地域になります。
商業施設も建築可能と言うことは、今だけでなく将来的にどんな建物が近隣に建つかによっても街のカラーは変わっていきます。
都市計画や住民層などを下調べして、自分のライフプランと重ね合わせることが大切となります。
まとめ
土地選びの際に、その土地がどの用途地域に属しているのかは、非常に重要な判断基準のひとつになります。
用途地域を知ることで、その周辺エリアが「住環境優先エリア」なのか「利便性優先エリア」なのかがわかると共に、将来の街並みや資産価値などを予想することが可能になります。
第一種住居地域は、比較的住環境と利便性のバランスが良いことが特徴ですが、閑静な住宅地を求める人にとっては不向きといえます。
用途地域ごとにメリットとデメリットがあり、それぞれに向いている人と不向きな人がいるので、自分たちのライフスタイルに合った用途地域を選ぶことが大切です。
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