第二種低層住居専用地域とは?閑静だけど便利な住環境の特徴を紹介

土地の購入や住宅の購入を考えている人にとって、その土地の住環境は決めてとなる重要なポイントになります。

この住環境を決めている要素の中に、用途地域という条件があります。

日本中の土地には用途地域が定められていて、その用途地域ごとの条件によって建てられる建物が変わるため、周辺の環境ががらっと変わってくるのです。

例えば商業ビルがたくさん建っているところと、閑静な住宅街ではもちろん用途地域が違います。

その用途地域の中において、住環境がいいといわれるのが第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域です。

なかでも第二種低層住居専用地域は住環境の良さと利便性を掛け合わせた地域として、人気を集める地域となっています。

こちらでは第二種低層住居専用地域がどんなエリアなのか、そして住環境として選ばれる理由について詳しくご説明していきます。

土地の購入、住まいの購入に大きく関わる用途地域

土地の購入や住宅の購入を考えている人でも、用途地域と言われてピンとくる方は少ないです。

なぜなら多くの場合は用途地域を意識せずに、周辺環境や建物の品質などを見て購入を決めるからです。

しかし今は周辺環境がよくても、用途地域によっては今後商業施設や商業用のビルが家の目の前に建つ可能性もあります。

つまり用途地域を知っておくことは、将来的な住環境の変化をあらかじめ予測するためにも必要なのです。

第二種低層住居専用地域とは

用途地域の中でも住居系の地域として人気が高いのが第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域です。

「難しい字が並んでいるけど、住居専用だから住みやすいのかな?」

「高さの低い住居専用なのかな?」

文字だけ見るとこのような印象をもつと思いますが、大体はあっています。

基本的に住居専用のエリアとして設けられているため、大きなマンションやビルが建つことのない地域となっています。

第二種低層住居専用地域 のメリット

第二種低層住居専用地域に住むことのメリットとしては以下のような点があります。

  • 閑静な住宅街で住みやすい
  • コンビニやクリーニング店など小規模店舗なら建設可能なので、利便性がいい
  • 大規模な建造物が建たないので、日当たりや騒音がない

第二種低層住居専用地域は基本的に住居専用地域であるため、静かできれいな街並みが守られた地域となっています。

そのためお子さんを育てる環境として静かで安心したエリアを探している人には向いている地域といえるでしょう。

また、住居専用とはいえ小規模な店舗であれば建設可能なので、コンビニやクリーニング店など生活に必要なお店が近くにあることも大きなメリットです。

大規模なマンションやビル、商業施設が建たないエリアなので、急に目の前にビルができて日差しがなくなることや、商業施設ができて騒がしくなることもありません。

静かな住環境と利便性を兼ね備えた、とても住環境に適しているエリアなのです。

第二種低層住居専用地域 のデメリット

第二種低層住居専用地域に住むことでデメリットに感じることはこのような点です。

  • 商業施設やホームセンターなどが遠い
  • 小規模とはいえ近所に店舗ができる可能性がある
  • 建築に関する制限が厳しいので、注文住宅購入者は理想のプランが実現できない可能性も

商業施設やホームセンターに買い物に行こうにも、近くにないため遠出をしなければならないという点がデメリットとしてあります。

郊外の場合は車がないとたどり着けない距離にあることがほとんどなので、利用頻度が高い人は注意が必要です。

小規模とはいえ店舗が建つ可能性があるので、隣の古家が急にコンビニになるようなこともあります。

便利ではありますが、夜に人の出入りがあったり、店舗の光が入ってきたりと住環境を悪くしてしまう可能性もあるのです。

住環境を守るため建物の高さや大きさなどに厳しい制限があることもデメリットの一つです。

注文住宅用の土地を探している人にとっては、理想のプランが実現できない可能性があるため、事前によく用途地域と建築の制限を確認しておく必要があります。

第二種低層住居専用地域の建築制限とは

第二種低層住居専用地域には住環境を守るために厳しい建築制限があります。

建築制限の主な条件としては3つあります。

  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 高さ制限

建ぺい率とは建物を上空からみた時に、敷地面積と建物の敷地面積との割合をはかる条件です。

建ぺい率が50%という土地は、100㎡の土地に50㎡までしか建物敷地をとってはいけません。

つまり建ぺい率の値によっては希望する大きさの家を建てられない可能性があるのです。

容積率は敷地面積に対して建物の床面積の割合の制限を指しています。

例えば容積率が100%の場合、100㎡の土地に1階60㎡、2階が40㎡までの床面積をとることができるのです。

しかし3階建てのような住宅の場合は各階で広々と面積をとることが難しくなってきます。

高さ制限では建物の高さが具体的に10mないし12mと決まっており、それ以上の建物を建てることができません。

第二種低層住居専用地域住居は、用途地域のなかで一番厳しいといわれる第一種低層住居専用地域につぐ厳しい建築制限があります。

第一種低層住居専用地域との違いは?どっちがいいの?

住居系の用途地域として第一種低層住居専用地域住居がありますが、第二種低層住居専用地域住居と比べてどちらがいいのでしょうか。

基本的には建築制限や条件において似ている両者ですが、少し住環境としては違いがあります。

住環境の違い

第一種低層住居専用地域住居の場合は店舗の建設が不可能なため、完全に住居専用の地域です。

そのため住宅街が並んでおり、静かで落ち着いた環境の中暮らすことができます。

しかしお店が全くないので、ちょっとお店に行くにも歩いてはいけない距離、時間がかかる距離にあることが多く利便性の面で少し難点があるのです。

一方の第二種低層住居専用地域住居であれば小規模の店舗が建設可能なため、日々の生活に必要なものを近場で揃えることが可能であり、利便性の面での利点があります。

建築制限の違い

基本的に建築制限の水準は似ています。

建ぺい率や容積率などは日本全国で統一されているわけではなく、その都市ごとに決まっていますが、第二種低層住居専用地域住居のほうがすこしだけ緩和される場合もあるのです。

しかし決定的なのは店舗が建設可能かどうかという点での違いです。

完全に静かな住宅街を希望するなら第一種低層住居専用地域住居、すこし利便性を求めるのなら第二種低層住居専用地域住居というような選びかたになると思います。

第二種低層住居専用地域で建てられる建物・建てられない建物

第二種低層住居専用地域住居で建てられる建物と、建てられない建物にはどのようなものがあるのでしょうか。

第二種低層住居専用地域に建てられる建物とは

  • 住宅、共同住宅
  • 店舗(150㎡以下で2階以下)
  • 幼稚園、小学校、中学校、高校
  • 図書館
  • 神社、寺院、教会
  • 老人ホーム

公共施設である学校や図書館、そして老人ホームなどは建設が可能となっています。

第二種低層住居専用地域に建てられない建物とは

  • ホテル、旅館
  • 商業施設や運動施設
  • 大学、専門学校
  • 病院
  • 事務所
  • 自動車教習所
  • 遊戯施設、風俗施設
  • 倉庫業の倉庫

商業施設や病院などの施設が建たないので、利便性をとるか人の出入りや騒音のリスクをとるかが、第二種低層住居専用地域を選ぶ判断基準となってきます。

第二種低層住居専用地域かどうかはどうやって確認すればいいの?

第二種低層住居専用地域かどうか、そもそも用途地域とはどのように確認すればいいのでしょうか。

  • 自治体の窓口に行って確認
  • インターネットでも確認できる地域もある

自治体の窓口に行けば、用途地域がどれなのかをすぐに教えてくれます。

また、最近ではインターネットで開示している自治体も多く、ネットで気軽に調べることも可能となっています。

建売住宅と注文住宅はどっちがお得?

建売住宅と注文住宅ではかかる費用やメンテナンス費用の違いがあります。

「建売住宅は安いけど、メンテナンス費用がかかるんじゃないの?」

「耐久性や機能性なら注文住宅がよさそうだけど、価格がやっぱり高い。」

建売住宅にするか注文住宅にするかは、かかる費用の違いが発生し、それぞれ発生する費用の金額とタイミングが違います。

そうするとこのように建売住宅と注文住宅で迷ってしまう方も多いです。

こちらでは購入時や住宅ローンにかかる費用などの違いについてご説明していきます。

購入時にかかる費用

建売住宅の購入時にかかる費用はこのとおりです。

物件価格:全国的には平均で3,000万円~3,500万円程

諸費用:物件価格の5%~7%

ランニングコスト:メンテナンスは30年でおよそ500万円

建売住宅は全国平均で3,000万円程の本体価格に諸費用やオプション費用などを追加するかたちが平均的なコストとなっています。

郊外だと中には1,000万円台で購入できる建売住宅などもあるので、購入時にかかる予算を大きく下げることができます。

一方のメンテナンス費用は30年で500万円程が目安となっていますが、日々の維持管理によっては大きく上下することとなるので、きちんと小まめにメンテナンスをしておきましょう。

注文住宅の購入時にかかる費用はこのとおりです。

物件価格:全国平均で4,000万円~4,500万円

諸費用:物件価格の3%~6%

ランニングコスト:300万円~400万円

注文住宅の本体価格は全国平均だと4,000万円から4,500万円ですが、首都圏や大都市圏だと5,000万円から6,000万円ほどする注文住宅もあります。

しかしその分機能性や耐久性に優れた住宅が多いため、メンテナンス費用があまりかからず、維持できるよさがあります。

しかし注文住宅でも中には品質があまりよくない住宅もあるので、品質の見極めは必要です。

住宅ローンにかかる費用

住宅ローンにかかる費用は建売住宅よりも注文住宅のほうが高くつきます。

  • 注文住宅は本体価格が高いため、借入金額が増え、銀行に支払う保証料も高くなる
  • 注文住宅の場合建物の着工金や中間金を支払う際につなぎ融資が必要になる場合が多い

住宅ローンの契約時に支払う保証料は、借入金額に応じて価格が高くなります。

つまり注文住宅のほうが購入時に係る費用が高いため、自然と保証料も高くなるのです。

また、注文住宅を建てる際には着工金や中間金を支払うためにつなぎ融資を使わざるを得ないケースが多く、つなぎ融資にかかる費用が発生します。

通常住宅ローンは完成物件の引き渡しの際に、全額銀行から借主に支払われ、借主から売主に支払われるかたちになります。

しかし注文住宅の場合は住宅が完成する前に、建設業者に着工金や中間金を支払わなければなりません。

その際に利用するのがつなぎ融資というローンです。

このつなぎ融資は物件完成前でも貸出することができ、物件引き渡し時に住宅ローンが実行されると同時にそのお金で返済するという仕組みのローンです。

着工金の支払いから物件引き渡し時までの間だけ借入する短期の融資ですが、もちろん利息や諸費用が発生します。

そのため注文住宅のほうが住宅ローンにかかる費用は大きくなるのです。

建売住宅の安さの理由

「建売住宅ってなんでそんなに安いの?」

「安いってことは質の悪い素材を使用しているんじゃないの?」

建売住宅の安さから、品質の悪さを疑う人も多くいます。

しかし建売住宅の安さにはちゃんとした理由があるのです。

  • 資材の大量発注によるコスト削減
  • 工期を短くして人件費削減
  • 広大な土地を一括仕入れし、仕入れコスト削減

似たようなつくりの家を大量に、一気に建設するため資材を大量発注し、仕入れコストを圧縮することができます。

また、注文住宅のように1件1件が特注ではないので、手掛ける職人さんたちも工期を短く、一気に仕上げることができます。

工期が短かければその分かかる人件費も少なくなり、結果として建売住宅の価格の安さにつながっているのです。

建売住宅の建設時には一般の人が買えないような広大な土地を一括で仕入れるため、土地の仕入れコストも削減することができます。

これらの徹底したコスト削減により、建売住宅の安さが実現しているのです。

建売住宅の品質って悪いの?

建売住宅の価格の安さから、品質を心配する人もいます。

「安い家はなんだか不安。」

「建売住宅ってなんだか怖い。」

しかし建売住宅の品質は一昔前に比べ大きく改善されており、ローコスト住宅よりも品質がいいこともあります。

  • 建築基準法の改正
  • 住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)の施行
  • 住宅性能表示制度の実施

まず昔と比べて建築基準法が大きく改正され、建売住宅を含む、住宅の安全性は高くなりました。

さらに品確法の施行により売主業者は新築戸建てに対して10年間欠陥や瑕疵などの保証をすること、そして様々な性能や機能を数値化して一般向けに開示する精度が誕生しました。

これにより売主業者は安全かつ性能の高い住宅を建てなければいけなくなり、建売住宅も全体的に品質が大きく向上することとなりました。

注文住宅だから品質がいいわけではない

「注文住宅は値段が高い分品質もいいよね。」

「間違いないのは注文住宅かな。」

このように考えている方は、少し危険かもしれません。

なぜなら注文住宅だからといって全ての住宅の品質がいいとは限らないからです。

注文住宅で価格の高い家でも結局建設するのは下請け業者や職人さんです。

つまり高い家用の特別な人達が建設するわけではないので、もちろん品質管理があまりよくない建物が建つ可能性だってあります。

建売住宅も注文住宅も品質については自分で見極めて選ぶ必要があります。

建売住宅の寿命は短いの?

建売住宅はメンテナンス次第で長く住むことが十分に可能です。

「建売住宅は安いからあまり長く住めなそう」

このように考える人もいますが、建売住宅の寿命は正直メンテナンス次第です。

  • 木造の建売住宅でも、メンテナンス次第で30年~80年は住める
  • 建売住宅は昔と比べ品質が向上している

木造の建売住宅だとしても、必要な時期にメンテナンスを行っていれば長期で住むことは十分に可能です。

なぜなら建売住宅の品質は昔と比べて向上しており、仕様や機能の水準は非常に高くなってきているからです。

そのため建売住宅だからといって住める期間が短いというわけではありません。

建売住宅は頭金なしでも買える?

建売住宅を購入するには、頭金が必要なのでしょうか。

「頭金は2割必要だと聞いていたけど。」

「頭金なしでも買えるの?」

結論からいうと建売住宅は頭金なしでも買うことができます。

頭金なしで住宅ローンを組む場合にはメリットとデメリットがあるため、事前によく内容を吟味してから判断する必要があります。

頭金なしで住宅ローンを組むことは可能?

頭金なしでも住宅ローンを組んで、建売住宅を買うことは可能です。

なぜなら頭金も含めたフルローンという商品が金融機関で利用できるからです。

頭金が2割必要といわれていたのは、昔は物件価格の8割までしか融資しない金融機関が多かったためともいわれています。

しかし現在ではフルローンや諸費用、リフォーム費用などを含めることができる住宅ローンも数多くあります。

頭金なしで住宅ローンを組むメリット・デメリット

頭金ゼロで購入する時のメリットはこちらです。

  • すぐ購入して入居できるので、その分の賃貸費用が浮く
  • 手持ち現金を残しておくことができる

頭金を貯める時間が必要ないため、早い段階で住宅ローンを組むことができます。

頭金を貯める場合は通常今の住まいの家賃を支払い続ける必要がありますが、住宅ローンであれば資産となります。

家賃として消えていくはずだったお金を有効活用することができるのはメリットです。

頭金で通常つかう費用は300万円程が全国的な平均金額です。

つまり頭金なしで購入する場合は、その分をもしもの時に備えて貯蓄しておけます。

頭金ゼロで購入する時のデメリットがこちらです。

  • 住宅ローンの総支払額が大きくなる
  • 住宅ローンの月々返済額が高くなる

頭金ゼロで購入する場合は、頭金で支払うはずだった分も住宅ローンで含めるため、借入金額が高くなります。

借入金額が高くなるということは、総支払額や月々の返済額も増えるということです。

銀行が提示する借入可能額をうのみにして、大きな金額を借入してしまうと途中で返済できなくなり苦しい生活を強いられることにもつながります。

頭金ゼロですぐ買うのか、頭金を貯めてから買うのか

頭金ゼロですぐ買ったほうがいいのか、頭金を貯めてから買うのか迷う人も多いと思います。

「住宅ローンの利息が減るし、月々返済も軽くなるから頭金を貯めたほうがいいのでは?」

「頭金が貯まるまでの期間の家賃支払いがもったいない。」

頭金を貯めたほうがいいのか、頭金なしですぐに購入したほうがお得なのかわからないですよね。

これは頭金をどのくらいの期間で、どのくらい貯めるかによって変わってきます。

たとえば3,000万円の戸建てを今すぐ買うか、毎月5万円積立して5年後に頭金が300万円貯まった時に買うのかでシミュレーションしてみましょう。

固定金利1.5%、期間30年の住宅ローンを組んだ場合の比較になります。

また、現在の家賃は月10万円で仮定してみます。

今すぐ買う 5年後に買う
住宅ローン総支払額 37,272,960円 33,545,520円
月々返済額 103,536円 93,182円
家賃費用 0円 600万円
トータル 37,272,960円 39,545,520円

5年後のほうが頭金の分借入金額が減るため、住宅ローンの総支払額や月々返済額は少なくなります。

しかし頭金を貯める間の家賃支払いを考慮すると、トータルでは今すぐ買うほうがお得になっています。

現在の家賃と頭金を貯めるまでの期間によって変わってくるのですが、あまり後ろ倒しになるようであればすぐ買うほうがお得になる場合が多いです。

頭金なしで買う場合のリスク防止方法

手元に現金があまりない方も、現金を使いたくない方にも便利な頭金なしで組む住宅ローンですが、事前にリスク防止策を考えておかないと将来後悔することになります。

  • 頭金ゼロだと住宅ローンの借り入れ金額が大きくなる
  • 将来的売却しても住宅ローン残債がなくならない
  • 手持ち資金から住宅ローン残債を消すことに

頭金がないことで住宅ローン借入金額が膨らみ、将来売却した時に住宅ローン残債が売却金額よりも高くなってしまうと手持ち現金を使って住宅ローンを一括返済することになります。

また、大きな借入負担により月々返済が苦しくなる場合もあるので、しっかりと事前にリスクを防止する対策をしておかなければなりません。

返済できる額で借入する

住宅ローンの借入金額は、物件金額や借入可能額から決めるのではなく、月々に無理なく返済できる金額から決めるようにしましょう。

借入可能金額目いっぱいに借入してしまうと、月々返済額が高くなり、結果として支払いができなくなってしまうケースが多くあります。

無理なく返済できる金額とは、返済比率でいうと15%から20%です。

つまり年収が600万円の人は住宅ローンの年間返済額が120万円、月々返済額が10万円以下というのが無理なく返せる金額の範囲です。

月々の返済額を中心にして借入金額を決め、それに沿った物件を決めるというのが安全に住宅を購入する方法となります。

完済時の年齢を退職前にする

安易に35年ローンを組んでしまわないように注意しましょう。

なぜなら完済時の年齢が65歳以上だと、年金生活でも返済を続けなければならないからです。

高齢夫婦の年金収入は平均手取りで19万円ですが、平均的な支出額は23万円です。

完済時の年齢が退職後にまで及ぶと、この年金生活の状況でも住宅ローンを返済しなければいけなくなります。

住宅ローンの借入期間を設定する際には、必ず65歳以前に完済できるようにしましょう。

資産価値の高い建売を見極める

資産価値の低い物件を購入してしまうと、もし途中で転勤などやむを得ない理由で自宅を売却する際に、住宅ローン残高よりも低い売値をつけることになってしまいます。

そうすると買い手が見つかったとしても住宅ローン残高が消えない限り売れないため、自分の手持ち現金を売却金額とあわせて住宅ローンを抹消する必要があります。

かといって住宅ローン残高より高い売値にして、市場の価格を無視してしまうと一切売れなくなってしまい、住宅ローンの支払いだけが発生する状況となるのです。

建売住宅を探す際にはリセールバリューがあり、資産価値の高い物件を買うことが、リスクをヘッジする方法となります。

まとめ

第二種低層住居専用地域は閑静な住宅街であるなかに、生活利便性をかけあわせたような非常に住みやすい地域です。

どういった地域を選ぶかは、まず住宅に一番求めることをよく考え、優先順位をつけたうえで選ぶことが大切です。

あなたにとって住みやすいエリアを見極め、後悔しない住宅選びをしていきましょう。

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