頭金なしでも家を買えるってホント?初期費用は自分で負担?注意点やメリットを紹介

「頭金は2割必要」とかつては言われていました。

実はこれは古い情報で、現在は必ずしも当てはまりません。頭金なしでも家を買える時代です。

それでも頭金なしで家を買うことは様々な弊害が起こります。

頭金なしで家を買うにはどんな注意点があるのか、頭金を増やす方法はあるのかについて解説をしていきます。

ぜひ参考にしてみてください。

頭金なしで家を買うことはできる?できない?

家を買うためには頭金の金額と住宅ローンの融資額が重要です。このふたつの合計額で購入できる物件価格が決まります。

そのうち、頭金なしで物件を購入しようとすることは、いわば片輪走行で走るようなもの。そのような不安定な状態で家を買うことができるか考えていきます。

かつてはまず無理だったことも現在ではできるようになっているのです。

頭金なしでも可能

結論から申し上げると、頭金なしであっても、家を買うことはできます。今やどこの金融機関も住宅ローンを借りてほしくて仕方がないのです。

金融機関にとって住宅ローンは、大きな儲けはないながらも安定した商品となっています。貸し倒れの確率も非常に低いものです。

このため、頭金なしのような少々の悪条件でも貸してくれるようになっています。

マンション購入者の13.6%が頭金なしで購入している

株式会社リクルート住まいカンパニーが2020年3月に発表した「2019年首都圏新築マンション契約者動向調査」によると、頭金がゼロという人の割合が13.6%です。

これは年収別に発表されたものではありません。首都圏のマンションであるため、高額所得者が頭金なしで購入するケースも含まれています。

こうした事情を考慮しても、かなりの数の人が頭金なしで物件を購入しているのです。

かつては2割から3割

2000年前後まで、頭金は2割程度用意することが推奨されていました。これは金融機関が物件価格の7割から8割までしか融資をしなかったからです。

この頭金2割は現在でも実践されています。先ほどの「2019年首都圏新築マンション契約者動向調査」では、頭金の割合の平均は19.1%、約2割です。

住宅ローンの負担を減らすためにも多くの人は頭金を払っています。

頭金なしで家を買う際の5つの注意点

頭金なしで家を買うことは全額借金で購入することです。かつてほどではないとはいえ、頭金なしでの購入は様々な弊害が生まれます。

やはり、ローンを借りる際には不利な条件です。金利も上乗せの可能性があります。頭金なしで家を買う際の注意点は5つにまとめてみました。

  1. ローン審査を通りにくくなる
  2. 金利負担が大きくなる
  3. 追加の金利が課されることも
  4. 諸費用は自己資金が必要
  5. 頭金は物件価格の1割から2割が目安

詳細をお話しします。

1.ローン審査を通りにくくなる

まずはローン審査での注意点です。頭金なし、というのはローン審査では少なくとも不利に働きます。特に年収が少ない場合で頭金なしだと、ローン審査を通らないことも。

頭金の多寡がローン審査に及ぼす影響は少なくなってきています。それでも金融機関によっては大きなウェイトを占めることもあるのです。

2.金利負担が大きくなる

頭金なしで全額住宅ローンとすると、借入金額は頭金を支払った場合と比較すると多額となります。そうなると当然増加するのが金利負担部分です。

利息の支払いがその分多くなり、返済当初はほとんど利息部分で元本部分が一向に減っていきません。低金利時代とはいえ、金利負担は思いのほか大きいのです。

3.追加の金利が課されることも

頭金がないことの金銭的なデメリットとして、頭金の割合によって追加の金利が課されることがあります。

住宅金融支援機構のフラット35では、2020年9月の金利で頭金の割合が1割超だと金利が1.32%、頭金の割合が1割以下の場合は1.58%と、0.26%の差です。0.26%とはいえ、これが35年継続するとかなりの差になります。

4.諸費用は自己資金が必要

売買契約から引き渡しの段階で様々な諸費用がかかります。仲介手数料、登記手数料、測量費用などです。こうした諸費用は現金払いが原則となります。

与信枠があれば住宅ローンに組み込むことも可能です。

また、諸費用ローンという諸費用に特化したローンもあります。ただ、金利が割高になるなどデメリットもあるため、諸費用は用意しておくことがおすすめです。

5.頭金は物件価格のやはり2割が目安

先ほどの「2019年首都圏新築マンション契約者動向調査」の頭金割合の平均は19.1%でした。奇しくもかつて言われていた「頭金は2割」に近い数字です。

確かに頭金ゼロの人もいるものの、50%近い金額を頭金で出している人もいます。無理のない返済を考えると2割程度の頭金は必要です。

家を買う際に頭金なしから少しでも頭金を増やすための方法・対策5選を紹介

家が欲しいけれど、頭金がない。住宅ローンで全額支払うのも返済が不安です。

こうしたときの頭金を増やす方法を考えてみます。どれもそう簡単にできることではありません。結局は地道に貯金するのが早道ではあります。

頭金なしへの対策は次の5点です。

  1. 親や祖父母に資金援助の相談をする
  2. 遺産相続
  3. 退職金
  4. 会社からの融資
  5. 地道に貯金

それぞれ見ていきましょう。

1.親や祖父母に資金援助の相談をする

まずは身内に相談です。親や祖父母に相談してみましょう。両親や祖父母からの住宅資金の贈与には大幅な控除が認められています。国も世代間の資産移動に躍起なのです。

もちろん誰にでもできる方法ではありません。ない袖は振れぬ、という親も多いもの。それでもかつてより税制面で優遇されるため、以前よりもやりやすくなっています。

2.遺産相続

先ほどと同じく身内をあてにする方法です。遺産相続はいつ発生するかわからないものです。遺産相続を待つ、というのが目的ではありません。

先に遺産を相続することが制度上は可能です。「相続時精算課税制度」という、先に相続財産を受け取り、相続の本番に課税関係を精算する制度になります。

相続の前払いであれば、他の相続人にも納得してもらえることもあるのです。

3.退職金

もし、近い将来に退職金をもらえる年代であれば、退職金をあてにすることもできます。退職金を頭金にしてしまうことは、本来は慎重にすべきです。

退職金はセカンドライフの原資となります。これを頭金として使ってしまうとその原資がなくなってしまいます。退職金の何割かを充当することにとどめておきましょう。

4.会社からの融資

上場企業クラスの大きな会社であれば、社内の融資制度が整っている会社もあります。

一般的な住宅ローンよりも低金利での融資も可能です。頭金というよりも、低利融資と住宅ローンの併用になります。

もし勤務先にあれば検討してみましょう。

5.地道に貯金

最も確実な方法です。千里の道も一歩から、を地で行く手法となります。つまるところ、頭金は自分の資金を貯めるか、両親や親族から援助を受けるかです。

住宅ローンであれば毎月決まった額を返済しなければなりませんが、貯金であればその月に苦しければ貯蓄を少なくすることもできます。

無理せずに貯めることが重要です。

家を買う際に頭金を貯めない4つのメリット

ここまでは、なるべく頭金を増やしましょう、というスタンスでお話ししました。

ここでは逆に頭金を貯めないことのメリットを考えてみます。キーワードになるのは「時間」です。スピードが重視される現代。ゆっくり貯金できないこともあります。

頭金を貯めないことのメリットは以下の4点です。

  1. 手元のお金が少なくなる
  2. 諸制度が変更になる可能性
  3. タイミングを逃す
  4. ローン完済が遅くなる

どういうことかお話します。

1.手元のお金が少なくなる

貯蓄をする必要があるのは、何も頭金だけではありません。

代表的なものは教育資金です。子ども一人当たり1000万円はかかるという教育資金。住宅資金と並ぶ、大きな出費です。この他、万一に備えての資金も必要になります。

これらの資金も貯めることを考えると頭金ばかりに気を取られてばかりいられません。頭金偏重では手元のお金が少なくなってしまうのです。

2. 諸制度が変更になる可能性

国の制度は毎年のように変更されます。住宅ローン減税のような制度も今後も存続する保証はありません。存続しても控除額や支給額が変更になる可能性があります。

先ほどお話しした贈与税や相続性の特例もいつまであるかわかりません。これらの制度を最大限に活用するには、制度が存続している間に住宅を購入することが必要です。

3.タイミングを逃す

物件との出会いは、いわば縁です。その物件を購入するのはそのタイミングしかありません。頭金をのんびり貯めていると、その物件は他の誰かに取られてしまいます。

不動産売買はいわば早い者勝ちの世界です。タイミングを逃さないためには、頭金の金額にかかわらず、購入することもひとつの方法になります。

4.ローン完済が遅くなる

頭金を貯めているとその分物件を購入したり、住宅ローンを借りたりするタイミングが遅れます。そうなると当然ながらローンの完済時期が遅れるのです。

50代くらいになると、ローン完済時の年齢制限にかかる可能性もあります。30代でも働けるうちに返済しようとすると、35歳くらいまでに借りることが必要です。

頭金を貯めるのも大事ですが、ローン完済が遅くなる問題もあります。

頭金なしで家を買う際の4つのチェックポイント

頭金なしでも物件を購入できることは説明しました。そして、その分ローンの負担が大きくなることもわかります。

それでも頭金なしや頭金が予定額以下でも希望の物件が出てくることもあるもの。

そうした時にどのように考えるべきかを4つのチェックポイントでまとめてみました。

  1. ライフプランを考えよう
  2. 返済が本当に可能か
  3. 繰り上げ返済のメドがあるか
  4. 本当に欲しい物件か

ひとつずつ見ていきましょう。

1.ライフプランを考えよう

まずは家族全体のライフプランを考えましょう。

子どもがいれば、何年後に高校入学、その後大学入学とある程度のロードマップがわかります。さらに自分の年齢や仕事を考えて今買うべきか、もう少し頭金を貯めるべきかが検討しましょう。

こうしたライフプランを踏まえ、それでも今購入したほうがよいと判断した場合は、具体的な検討に入りましょう。

2.返済が本当に可能か

頭金なしの状態だと、月々のローン返済が多額になります。

その返済が本当に可能かどうか考えましょう。今賃貸物件に住んでいれば、家賃にどれだけプラスになるのかがわかります。

家賃相当額にボーナス払いを加えた程度であれば安全圏です。ただ、月々の支払いもプラスになり、さらにボーナス払いもあるとかなり厳しくなります。

ローン返済が可能かどうかは慎重に吟味すべきです。

3.繰り上げ返済のメドがあるか

あと数年で退職金が入る、遺産相続のメドがあるなど、繰り上げ返済ができるのであれば、頭金なしや頭金が少なくても比較的安全です。

ボーナスなどで少しずつ繰り上げ返済するのもよいでしょう。こうした状況にない場合は、ずっと多額の返済をしていく必要があります。

自分なりに繰り上げ返済のメドがあるかどうか検討してみましょう。

4.本当に欲しい物件か

今出てきた物件が本当に欲しい物件か、必要な物件か吟味することが必要です。

予算よりも高い物件だった、希望するエリアとは外れていたなど、希望の物件と多少ずれていることもあります。

こうした場合、その物件を今買うべきか慎重に検討すべきです。

理想としては、予算は200万円までなら許容する、エリアは隣の駅まではOK、といった条件を持っていると判断に迷いません。

まとめ

今は頭金がなくとも家を買える時代です。とはいえ、無理のないローン返済の観点から、頭金を差し入れることが推奨されています。

実際に新築マンションでは約2割の頭金割合であることからも明白です。低金利も影響しています。こうした状況はいつまで続くかは不明確です。

頭金の有無で家の購入が左右されることは少なくなったものの、頭金を差し入れるかについては慎重に検討しましょう。

うちハピ

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