「畑を相続したけど、使う予定がないから家を建てたい」
「余っている農地に家を建てたいけど、どれくらい費用がかかるんだろう？」
「普通の土地に家を建てるのと、農地では何か違いはあるのかな？」
畑や田んぼがあった土地を利用して家を建てたい、という悩みを持つ方も多いものです。
しかし、畑などの農地に家を建てる場合、通常とは異なる点がいくつかあります。そもそも家を建てられないケースや、予定より多く費用がかかる場合があり、事前に理解しておかないと時間とお金を無駄にしかねません。
そこでこの記事では、畑に家を建てる場合について、
- 確認すべきポイント
- 追加でかかる費用
- 注意点
といった内容を、通常の土地を購入して住宅を建てるのと異なる点にフォーカスを当てて解説します。
いざ家を建て始めてから想定外の点が出て後悔しないために、ぜひご覧ください。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては何千万円という大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いはず。
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家を建てる前には1番最初にカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
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それではここから、詳しく解説をしていきます。
畑に家を建てるときに確認すべき3つのポイント
畑に家を建てたいと思ったら、以下の3点を確認することから始めましょう。
- 農地転用できるか
- インフラを整備できるか
- 接道義務を満たしているか
これらをすべてクリアしないと、そもそも住宅用に土地を使うことができません。ぜひ、最初にご確認ください。
1. 農地転用できるか
そもそも農地として登録してある畑は、宅地に登録変更をしなければいけません。
農地をそれ以外の用途に変えることを「農地転用」といいます。
農地転用をできるかどうかは、その土地の場所によって変わります。都市計画法では、以下のような区域を設定しています。
- 市街地区域
- 市街地調整区域
- 農用地区域
市街地区域は、すでに人が住んだり事業をしたりする場所や、今後10年以内に市街化をする区域です。市街地区域の農地の場合は、農業委員会に届け出を行い、受理されれば宅地に変えられます。
市街地調整区域は、市街化を抑制しようと考えられている区域です。こちらを宅地に変えたい場合、都道府県知事の許可を受けなければいけません。市街地区域に比べ、市街地調整地域は農地転用のハードルが高く、手続きにかかる期間が長くなっています。
農用地区域は農業以外の用途での使用を制限している場所で、そもそも家が建てられません。
このように、畑のある区域によって状況が変わるため、最初に転用できるか確認しておきましょう。
2. インフラを整備できるか
周囲に家が建っていない場合は、インフラを整備できるのか確認しましょう。
もともと畑だった土地には、下水道やガス、電気などのインフラが整備されていないこともあります。家までインフラを引き込むことができるのか、事前に市町村役場で確認しておきましょう。
あわせて、整備費用の見積もりを取ることもおすすめします。水道の引き込みだけでも、300万、500万という見積もりが上がった事例もあるので、先に確認しておくと予算オーバーに悩まずにすみます。
3. 接道義務を満たしているか
接道義務とは、土地に建物を建てる際に「建築基準法に定められた道路に2m以上接していなければならない」と定められている決まりです。建築基準法第43条によって制定されています。
災害時の避難経路の確保や、緊急車両の通行といった安全を守るための法律であり、義務を果たさなければそもそも建物を建てることができません。もし違反した場合、工事が中止され建物が撤去されるなど、行政処分の対象になります。
ただし、以下のような条件では特例として建築が認められることもあります。
- その敷地の周囲に公園や緑地などの広い空き地がある
- その敷地が能動もしくは公共の道に2m以上接している
- 避難や通行の安全を確保するため、十分な幅員を持った道路に通ずるものに接している
条件に当てはまるか不安な場合は、必ずお住まいの地方自治体に相談に行ってみてください。
畑に家を建てるためにかかる費用
畑に家を建てる場合、宅地に住居を構えるときと比較して、以下の費用が追加でかかります。
- 農地転用にかかる費用
- 工事にかかる費用
それぞれ、具体的に何にどれくらいお金がかかるのか、詳しく解説します。
農地転用にかかる費用
農地として登録されていた土地を、宅地に変更するのにかかる費用です。大きく以下の3つにわけられます。
- 申請書類にかかる費用
- 土地分筆費用
- 地目変更登記費用
このうち、土地分筆費用だけはかからないケースがあります。詳細を確認していきましょう。
1. 申請書類にかかる費用
農地転用の申請そのものは無料ですが、添付書類を揃えるのに手数料がかかります。
畑から宅地に変更する場合には、届け出もしくは許可を得なければいけません。どちらにせよ、申請するときに以下のような書類を添付する必要があります。
- 土地の位置を示す地図
- 土地の登記事項証明書
- 建てる予定の住宅図面
- 残高証明書
- 土地改良区の意見書
これらをすべて揃えると数千円程度になるでしょう。
また、申請を行政書士に代行して貰う場合、追加で費用がかかります。
届け出の場合は3〜5万円程度、許可の場合は7〜10万円程度が依頼の相場です。
2. 土地分筆費用
畑の一部だけを家に変える場合は、土地の分筆が必要です。
分筆とは、土地を複数に分けて登記する手続きを指します。
土地分筆をする場合、以下の２つの費用がかかります。
- 分筆登記費用
- 調査・測量費用
土地の大きさによっても変わりますが、分筆登記申請を依頼するのにかかる費用は約6万円です。
分筆をする前には土地の測量が必要で、相場は30〜80万円程度になります。
畑になっている農地の全部分を宅地に変える場合は、土地分筆の費用はかかりません。
3. 地目変更登記費用
農地転用の許可を得たら、土地の地目を変更します。地目変更登記には登録免許税がかからないため、自分で申請した場合は特に追加費用はありません。
ただし、内容が複雑な場合や判断に悩む場合は、土地家屋調査士に依頼すると安心です。依頼する場合、1筆あたり5万円が相場になります。
工事にかかる費用
畑から宅地にする場合、土地を整えるための追加費用がかかります。具体的には以下のとおりです。
- 整地費用
- 樹木の伐採費用
- 地盤改良工事費用
- 土盛・土止費
- 水道の引き込み費用
土地の状態によっては、一部の費用はかかりません。それぞれどのような作業を伴うのか、相場も含めて解説していきます。
1. 整地費用
整地とは、不要なものを撤去し、土地を平らに整えることです。
土地がいびつであったり、高低差があったりすると、家を建てることができないため、整える必要があります。木片や大きな石を除去することも大切です。
また、畑だった土地には転圧作業も行います。転圧作業とは、重機で土地を締め固めること。これにより土地の密度が高まるため、安定します。
整地費用は、1平方メートルあたり700円程度が相場です。高低差が大きい場合は土を運んでくる必要があるため、土地の大きさにもよりますが、50万円程度追加でかかります。
また、土地の形が悪かったり前面道路が狭かったりする場合は大きな重機を入れることができず、さらに割高になります。
2. 樹木の伐採費用
畑に樹木が残っている場合は、伐採・伐根費用が追加でかかります。木の高さや太さによって必要な重機が変わるため、ここで費用が変動します。
伐採費用の相場は以下のとおりです。
- 3m未満の樹木：3,000〜5,000円
- 3〜5m程度の樹木：8,000円程度
- 5m以上の樹木：1.2〜1.5万円
3. 地盤改良工事費用
土地が弱く、直接基礎を作れない場合には、地盤改良工事が必要になります。工法によって費用は変わりますが、相場は以下のとおりです。
- 表層改良工法：坪単価1〜2万円
- 柱状改良工法：坪単価2〜3万円
- 鋼管杭工法：坪単価4〜6万円
表層改良工法は、軟弱な地盤が2m程度までのときに選ばれる工事です。 軟弱な地盤を切削して、セメント系の凝固剤を投入した後に土を戻します。小型重機でも対応できるため、単価は安めです。
柱状改良工法は、軟弱な地盤が8m程度までで対応できる工事です。硬い地盤の部分まで柱状の穴を開け、セメント系の凝固剤を流し込んで土台を作ることで、建物が沈まないように支えます。比較的安めに済ませられますが、狭小地では施工が難しいのがデメリットです。弱い地盤が8m以下であっても、柱状改良工法を選べないこともあります。
最も地盤の強度をあげられるのが鋼管杭工法です。硬い地盤まで鋼管でできた杭を打ち込み、土台を作って住宅を支えます。軟弱な地盤が10m程度あっても施工できるのがメリットですが、比較的高額で、騒音や振動が大きいのもデメリットです。
どの工事が必要になるかは、地盤調査をするまでわかりません。地盤が弱すぎてそもそも地盤改良ができないケースもあるので、あらかじめ調査を依頼して土地の状態を確認しておきましょう。
4. 土盛・土止費
土盛・土止は、道路よりも低い位置にある土地で必要な工事です。このような土地では、道路の高さまで土砂で埋め立てを行い、土地の底上げをしなければいけません。
この、土を盛って底上げするのが土盛。単価は1平方メートルあたり7,000円程度が相場です。
土盛をした場所は、そのままにしておくと、土砂が流出したり崩壊したりする恐れがあります。これを防ぐために、ブロック塀や石を用いて壁を作るのが土止工事です。土止の相場は、1平方メートルあたり6万円程度になります。
5. 水道の引き込み費用
建物まで水道を引くための費用も必要です。さらに、下水道がない地域の場合は、合併浄化槽の設置も行います。費用の相場は以下のとおりです。
- 上水道引込工事：20〜50万円
- 下水道排水工事：20〜50万円
- 合併浄化槽設置工事：50〜80万円
水道本管から敷地までの距離が遠ければ、費用が上がっていきます。
さらに、水道管が目の前の道路まで来ていない場合は、引き込みが必要です。この場合は数百万程度上乗せになるケースもあるので、事前にどの程度工事が必要になるか確認しておきましょう。
なお、電気を引き込む場合は、基本工事を電力会社が負担してくれるケースも多いです。電柱を多く併設する場合など例外もあるので、こちらも事前に相談しておくと安心です。
畑に家を建てる場合の3つの注意点
畑に家を建てることを決めた後は、以下の点に注意しましょう。
- 地目変更したらすぐに登記する
- ローンを組めるか確認する
- 宅地に用途を変えたら早く家を建てる
予定外の出費を避けるためにも、ぜひ確認しておいてください。
1. 地目変更したらすぐに登記する
畑に家を建てることが決まり、地目変更をしたらすぐに登記をしましょう。地目変更は申告の義務があり、変更日から1ヶ月以内に申請をしなければいけないと、不動産登記法第37条で定められています。
登記をしないと10万円以下の過料を求められるため、速やかに届けを出しましょう。
地目変更登記をしていない場合、土地売却が不利になったり、住宅ローンが組めなくなったりすることもあります。デメリットが多いため、地目変更の許可が出たらすぐに登記するようにしてください。
2. ローンを組めるか確認する
農地転用をした土地は、住宅ローン審査が厳しくなることがあります。不動産の価値が十分にあるかどうかも審査の基準の一部になることが多いためです。
住宅を建てると考え始めた時点で、銀行に相談に行くことをおすすめします。敷地の内容が分かる資料があれば相談に応じてもらえるので、先に話をしてみると安心できます。
3. 宅地に用途を変えたら早く家を建てる
地目変更を済ませたら、できるだけ早く家を建てるのがおすすめです。
畑に比べ、宅地の固定資産税は2倍以上にあがります。ただし、宅地として登録している土地でも、家屋の敷地として利用されている場合は特例措置があり、税金が軽減されます。
200平方メートル以下の部分に関しては、固定資産税が6分の1となるので、家を建てずに土地を残すと、大きく損をしてしまうでしょう。
なお、固定資産税の評価は毎年1月1日が基準になります。年末に地目変更をすると、翌年が宅地扱いで税金が上がってしまうため、時期も調整するのがおすすめです。
まとめ
畑に家を建てることはできますが、追加の手続きや費用が必要となります。また、そもそも宅地に変えられない土地もあるため、事前によく確認しておきましょう。
必要な手続きやかかる費用までしっかり理解した上で、畑を住宅用の土地に変えるかどうか検討することをおすすめします。
