フルローンで建売住宅は買える?頭金は必要ない?購入時の注意点と資金計画を把握しましょう

手持ちの資金を一切使わず、できればすべて住宅ローンで支払いをすることはできるのでしょうか。

「現金はなるべく使わずに残しておきたい」

「住宅ローンで全ての費用を支払いたい」

もしもの時や子供の教育費用などのためになるべく現金をとっておきたいと思う方も多いですよね。

最近では頭金をなしにして本体価格をまるまる借り入れする「フルローン」と呼ばれる住宅ローン利用する方も増えています。

こちらでは建売住宅の購入時にフルローンは使えるのか、そしてフルローンを利用する時の注意点についてわかりやすく説明していきます。

もくじ

頭金なしのフルローンで建売住宅購入は可能か?

「頭金を支払いたくない」

「でも頭金もなしで、フルローンで住宅を買うことはできるの?」

このように頭金を支払わず、かつフルローンでの購入を希望する方も多くいます。

こちらでは頭金の支払いをゼロにして、フルローンで建売住宅が買えるのかどうか解説していきます。

フルローンとはどういうもの?

そもそもフルローンとはどのような住宅ローンなのでしょうか。

  • 頭金をゼロにして、本体価格分すべてを借り入れする住宅ローン

頭金として現金で支払う部分を全くなしにして、すべてをローンとして借り入れする方法がフルローンとなります。

ひと昔前には頭金2割が当たり前とされる時代もありましたが、現在では頭金なしでも買える物件は非常に多く、フルローンも多くの金融機関で取り扱いがされています。

頭金なし・諸費用込みのフルローンを組むことはシステム上は可能

頭金に加えて諸費用もローンで支払いたいという場合、諸費用も含めたフルローンを組むことはできます。

ただしすべて住宅ローンで組めるからといって安易にフルローンを選択するのには注意が必要です。

フルローンには気を付けなければならない注意点があります。

住宅ローンで諸費用も借りるならオーバーローンになる

諸費用も含めたフルローンの場合はオーバーローンというローン形態になります。

全てをローンで支払うことができ、手持ち資金を使わないのがメリットです。

しかし注意点もあります。

  • 借入金額が大きくなるため、月々の返済金額が増える
  • 住宅ローンの返済途中に物件を売却する場合、ローン残債が残るリスクが

諸費用や頭金も全て含めているので、借入金額も自然と大きくなります。

したがって月々の返済金額も増えるため、今後のライフプラン次第では返済に苦しむ可能性もあります。

住宅ローン金額がもともとの物件価格以上だと、将来売却したとしても売却金額で住宅ローンを消すことができない可能性が非常に高いです。

その場合は手持ち資金から住宅ローン返済に充てないといけなくなりますので、注意が必要です。

住宅ローンの借り入れ可能金額と実際に支払える金額は別と考える

住宅ローンの借り入れ可能金額を自身の支払い可能金額と捉えてしまう方がいます。

しかし金融機関の審査はあくまで現状のデータ上での話であり、例えば今後かかるお子さんの教育費用や車購入費用、慶弔費用などは考慮されていません。

審査で承認が下りた金額を丸々借り入れするのではなく、今後のライフプランを考慮した月々の返済額をもとに借り入れ金額を決めるようにしましょう。

建売住宅をフルローンで組むことのリスクを考える

「少し返済が増えるかもしれないけど、それでも現金を使いたくない」

「現金を貯蓄する時間がもったいないから、とにかくフルローンで早く買いたい」

手持ち現金がないけど、とにかくすぐに買いたいという方にとってフルローンはとても魅力的なローンですね。

しかし安易にフルローンで組んでしまうと、将来返済苦に悩まされることや、将来売却しにくくなってしまうこともあります。

こちらでよく注意点を理解したうえで、利用するようにしましょう。

住宅ローンの審査が厳しくなる

金融機関の審査は将来にわたっての返済能力を大きくみられます。

そのためフルローンの場合は厳しく審査されます。

  • 借り入れ金額が大きくなるため、返済負担率が大きくなる

金融機関が返済能力をみる指標の一つに「返済比率」があります。

返済比率とは年収に対しての年間ローン返済額の割合です。

フルローンの場合は自然と借り入れ金額が大きくなるので、この返済比率も高くなります。

そのためローン審査が通りにくくなるケースも多いです。

利息金額が大きくなり、毎月の返済額・返済総額も増える

諸費用分や頭金分も全て借り入れ金額に含まれているので、借入金額が大きくなります。

借入金額が大きい場合の注意点がこちらです。

  • 月々の返済金額が増える
  • 借入金額が大きいため、支払う利息の総額も増える

頭金や諸費用を現金で支払う人と比べると、借入金額は数百万円違います。

そのため月々の支払額も1万円~2万円以上変わることもあります。

これからお子さんの教育費用などもかかる中で、月々数万円の差は大きく生活に影響してきますね。

また、借入金額が多ければ多いほど支払う利息も多くなります。

35年ローンの場合、最終的に数百万円の違いがでることもあります。

この先30年以上、本当に返済し続けられるか?

手持ち資金がないためフルローンを使ってすぐに家を買いたいという人の場合、将来的な返済に対してのリスクがあります。

  • 現状で頭金を捻出できない場合、将来の返済に不安が残る
  • 将来金利が上昇した場合、返済を続けることができるのか

今お子さんがいる場合、将来的には小学校、中学校、高校、大学とこの先かかる教育費はどんどん増えていきます。

また、住宅はメンテナンスも必要なので住宅の維持費もかかってきます。

今の現状を考えて、返済をしながらそれらの費用に向けた資金の貯蓄ができるのかどうかを一度立ち止まって考える必要があるでしょう。

また、変動金利で組む場合は将来的に金利の上昇により返済金額が上がる可能性もあります。

今資金的に余裕がないのに加えて、将来的にさらに負担が増えた場合に返済ができるのかもよく考えておきましょう。

将来、家の売却がしづらくなる

フルローンで組むことが将来の売却時に影響します。

  • フルローンは資価値以上の金額で借り入れをしている
  • 売却時に売却金額が住宅ローンの残債よりも低くなってしまう
  • 住宅ローンの残債を消すために、売却価格を高く設定しなければならない

もともとの物件評価以上の金額で借り入れをしているため、売却時に売却価格よりも住宅ローン残債のほうが高くなってしまいます。

もしその状態で売却できたとしても、住宅ローンの残債がなくならないと売買が成立しないため差額を手持ち資金で捻出することになります。

売却時に手持ち資金を使いたくない場合はローン残債以上の金額で売却価格を設定しなければいけません。

そうすると実際の資産価値以上の価格で販売するため、買い手がなかなか見つからないことになります。

このように将来的に家の売却がしづらくなります。

頭金が貯まってから買うvs頭金なし・フルローンで今すぐ買う お得なのはどっち?

「フルローンを利用するより頭金があるほうがお得に違いないから、貯まるまで待とう。」

「頭金はないけど、貯めるまで時間もかかるし結局フルローンで今買ったほうがいいのでは?」

頭金が貯まってから買うのか、頭金はないけどフルローンで今すぐに買うのか悩む方も多いですよね。

フルローンではないほうが住宅ローン負担は減りますが、頭金を貯める期間は賃料もかかります。

結局のところどちらがお得になるのか、こちらで検証していきます。

「頭金が貯まってから買う」のメリット・デメリット

頭金が貯まってから買う場合のメリットがこちらです。

  • 住宅ローンの借り入れ金額が減るため、利息を含めた総支払額が少なくなる
  • 月々の返済額が少なくなる

例えば頭金を300万円用意した場合、当然その分住宅ローンの借り入れ金額も減ります。

借入金額が減ればその分総額で支払う利息も減りますので、トータルの予算を減らすことができます。

借入金額が少なくなることで減るのが月々の返済金額です。

お子さんがいてこれから教育費がかかる場合、月々1万円減るだけでも生活に大きな違いがでてきます。

頭金が貯まってから買う場合のデメリットがこちらです。

  • 頭金を貯める間、家賃がかかるので総合的にみるとあまり得していない
  • 頭金として手持ち現金を使ってしまうので、もしもの時の備えがなくなる

頭金が貯まる間もかかるのが家の家賃です。

例えば家賃10万円の住まいであれば5年間で600万円かかります。

その間頭金を300万円貯めたとしても、トータルでみると得したとは言い難いです。

また、貯まった現金を利用してしまうのでもしもの時の貯蓄がなくなってしまいます。

お子さんの教育費や車の購入、慶弔費用等様々なシーンで必要な現金を使ってしまうことになります。

「頭金なし・フルローンで今すぐ買う」のメリット・デメリット

頭金が貯まるのをまたずにフルローンで今すぐ買う場合のメリットはこちらです。

  • 頭金を貯める期間分の賃貸費用が浮く
  • ほしい物件を逃さずに買うことができる

頭金が貯まるまでの賃料も時間も無駄にせずにすみます。

また、ほしいと思う物件を逃さずに買うことができるのもメリットです。

いい物件はすぐに買い手が見つかってしまいます。

そういった物件を逃さずに、ほしいと思った時に買うことができます。

頭金が貯まるのをまたずにフルローンで今すぐ買う場合のデメリットがこちらです。

  • 住宅ローンの審査が通りにくくなる
  • 住宅ローンの総支払額が大きくなる
  • 住宅ローンの月々返済額が高くなる

フルローンは借り入れ金額も大きくなるので、返済比率も高くなります。

そのため金融機関の審査が厳しくなり、住宅ローン審査を通すのに時間がかかる可能性が高くなります。

フルローンの場合は物件価格全額を借入するため、借入金額が大きくなり、結果として支払う利息の総額も大きいです。

借入金額が大きければもちろん月々の返済金額も高くなります。

月々の返済に追われるような生活になってしまうケースもよくききます。

良いと思った物件との出会いは一期一会

物件探しをしている人で、3年近く物件が見つからないという方もいます。

そういった方は理想の物件に出会っていないのではなく、見逃しているケースが非常に多いんです。

あなたがいいと思った物件は他の人もいいと思う物件です。

そのためいいと思う物件はすぐに手に入れないと、他の人の手にすぐわたってしまいます。

「あのとき買っておけばよかった。」

このような後悔をしながら物件探しをしている方は非常に多いのも事実です。

そうならないよう、いい物件が見つかった場合の決断は大切にしましょう。

建売住宅をフルローンで組んだ場合/頭金を用意した場合のシミュレーション比較

フルローンか頭金ありかで悩む人のために、フルローンで組んだ場合と、頭金を用意した場合どちらがお得になるのかをシュミレーションします。

それぞれの場合の月々の返済額、そして総返済額をお伝えします。

2500万円の建売住宅を頭金ゼロ・フルローンで組んだ場合

返済期間35年、固定金利1.5%で組んだ場合がこちらです。

  • 借入金額      2,500万円
  • 総支払額      3,215万円
  • 月々返済額     7万7千円

2500万円の建売住宅を頭金300万円出してローンを組んだ場合

  • 借入金額      2,200万円
  • 総支払額      2,830万円
  • 月々返済額     6万8千円

頭金を300万円出すことにより総支払額で400万円近く得することになります。

また、月々の返済金額も1万円近く差がでます。

しかし頭金を貯める期間を考慮した場合はどうでしょうか。

月々5万円の貯蓄をすると5年間で300万円が貯まります。

家賃が10万円の場合は5年間で600万円の出費となり、総支払額で400万円得した分では足りないほどのマイナスとなります。

現在頭金がどれくらいあり、貯めるのであればどの程度の期間がかかるのかによって大きく変わってくるでしょう。

建売住宅の購入に頭金・諸費用・現金はいくら用意したら安心か?

建売住宅には本体価格以外にも諸費用などのかかる費用があります。

「建売住宅を買うためにはいくら用意すればいいの?」

「現金はどのくらい必要なんだろう。」

このように建売住宅を買うためにはかかる費用を把握して、資金計画をあらかじめたてておきたいですよね。

こちらでは頭金や諸費用、現金等をいくら用意すればいいのか解説します。

平均的な頭金の額

地域 購入価額 頭金 頭金の割合
全国 3,442万円 293万円 11.7%
三大都市圏 3,610万円 302万円 11.9%
首都圏 3,833万円 333万円 11.5%
近畿圏 3,259万円 273万円 11.9%
東海圏 2,976万円 199万円 14.9%
その他地域 2,794万円 256万円 10.9%

2018年度フラット35利用調査によると、全国平均での頭金額は293万円であり、物件価格の約11%が平均となりました。

頭金の相場としては物件価格の1割程を用意しておくのがいいでしょう。

建売住宅の諸費用の内訳

建売住宅には本体価格とは別に諸費用がかかります。

登記費用や住宅ローンの保証料など様々な費用がかかりますので、こちらで内訳を確認しておきましょう。

  • 登記関係費用         30万円~40万円
  • 住宅ローンに関する費用    60万円~70万円
  • 保険や税金に関する費用    30万円~40万円
  • 不動産売買契約に関する費用  60万円~70万円

一般的には物件価格の5%~8%が諸費用でかかるといわれています。

例えば2500万円の物件の場合、120万円~200万円が相場です。

登記関係費用は所有権移転等、物件の登記をするための費用です。

住宅ローンに関する費用は保証料が占める部分が8割と考えていいでしょう。

費用の中には火災保険や不動産取得税、固定資産税等の費用も含まれています。

不動産売買契約に関する費用はほぼ不動産仲介会社への仲介手数料です。

住宅ローンは保証料とは別に事務手数料として金額がかかる住宅ローンもあります。

各金融機関によってかかる費用は変わりますので、見極めが必要となってきます。

火災保険は複数社に見積もりをすることで、節約できますので、忘れずに行いましょう。

建売住宅の購入で現金が必要になる場面

フルローンを組むからといって現金が全く必要のないわけではありません。

現金が必要になる場面がこちらです。

  • 手付金の支払い時には必ず現金が必要
  • 不動産売買契約書に貼る印紙代

手付金は契約時に買主から売主に支払われる現金です。

手付金は契約解除や違約金の発生時、手付解除等契約するうえでとても重要な役目を持っています。

例えば契約後に買主が解約したい場合は、支払った手付金を放棄して売主にそのまま差し出すことで契約を解除することができます。

こちらはローンでの対応はできず、必ず現金での支払いが必要です。

また、不動産売買契約書に貼る印紙も現金が必要です。

こちらは売買契約する金額により変動しますが、通常1万円~3万円の間でおさまります。

手付金は物件価格の1割が目安とされていますので、フルローンだからといって現金ゼロで契約できるわけではありません。

手付金がないからといって消費者金融等で借り入れしてしまうと住宅ローン審査に影響が出てしまいます。

それがもとで住宅ローンが組めなくなってしまうと元も子もありません。

どうしてもない場合は親御さんに借りるなどして集めるようにしましょう。

建売住宅購入後にもかかるお金

建物の契約と決済が終わればすべて完了というわけではありません。

建売住宅購入後にかかるお金は以下の通りです。

  • 引っ越し代金や原状回復費用     20万円~30万円
  • ご近所への挨拶回りにかかる費用   1件あたり500円~1000円
  • 新居での家具家電の買いそろえ    50万円~100万円
  • 固定資産税             10万円前後

引っ越し代金は業者や時期によって価格が変わりますので、複数社に見積もりをとることで節約することができます。

新しい家具や家電を揃えるさいは、事前に入念な採寸をしてから買うようにしましょう。

せっかく買った家具や家電が新居にうまく設置できないというケースは多くあります。

固定資産税は新築の場合3年間は軽減措置があります。

しかし4年目以降に軽減がなくなるため、それ以降の固定資産税は1.5倍~2倍近くになる場合もありますので注意しましょう。

建売住宅購入で節約できる費用はある?

建売住宅は購入時、購入後と本体価格以外にも様々な費用がかかります。

削れる費用があればなるべく削減したいと思いますよね。

建売住宅購入時に節約できる費用一覧がこちらです。

  • 仲介手数料
  • 火災保険料と地震保険料
  • ローン代行手数料

不動産仲介会社に支払う仲介手数料は節約することができます。

なぜなら仲介手数料不要の不動産会社もあるからです。

仲介手数料は物件価格の3%+6万円に消費税をかけた金額のため、3,000万円の物件の場合100万円を超える金額になります。

節約することによってトータルの費用が大きく削減できますね。

火災保険と地震保険も各保険会社によって内容や金額が異なるため、節約することが可能です。

必ず複数社に見積もりをとり、内容と金額を比較したうえで決めていきましょう。

不動産会社の中には住宅ローンの手続きを代わりに行うためにローン代行手数料を徴求する会社があります。

しかしこれは本来特に必要のない費用であるため、必要としない不動産会社もたくさんあります。

もし徴求された場合は他の仲介会社に依頼するのも一つの手です。

建売住宅の頭金はいつまでにどうやって貯める?

「頭金が貯まってから買うことにしよう。」

「どのくらいの期間で貯めればいいんだろう。」

頭金を貯めてから買うと決めた場合、どのくらいの期間でどのように貯めればいいのでしょうか。

こちらで頭金の貯め方について解説していきます。

頭金を親に援助してもらう

頭金が必要だけど、どこかで借り入れすると住宅ローンの審査に影響がでてしまいます。

そういった時に浮かぶのが親御さんからの援助です。

贈与を受ける場合は「贈与税」がかかる可能性があります。

しかし住宅取得等資金贈与の非課税の特例という制度があり、条件を満たすと一定金額まで非課税とすることができるんです。

条件がこちらです。

  • 受贈者が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上
  • 直系尊属からの住宅資金贈与
  • 受贈者の合計所得が2,000万円以内
  • 直近で「住宅取得等資金の非課税」制度を利用していないこと
  • 配偶者や親族といった関係から住宅家屋を取得するわけではないこと
  • 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅取得等資金の全額を使い、住宅用家屋の新築等をすること
  • 贈与を受けた時に日本国内に住所があること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること

上限金額はこちらです。

住宅用家屋の契約日 省エネ等住宅 それ以外の住宅
平成28年1月1日~平成32年3月31日 1,200万円 700万円
平成32年4月1日~平成33年3月31日 1,000万円 500万円
平成33年4月1日~平成33年12月31日 800万円 300万円

条件を満たしていない、または上限金額を超えてしまうと贈与税がかかってしまうので注意しましょう。

親御さんから借り入れする場合は、たとえ身内といえども借用書などを作成しておきましょう。

そうしないと贈与とみなされてしまう場合があります。

頭金を賢く貯める方法

頭金を貯めるには、日々の生活に少しコツが必要となります。

  • 貯金用口座を分ける
  • あまった分を貯金するのではなく、最初に貯金して残りで生活する
  • 貯金用口座の金額は絶対に使わない

まず始めに生活用口座と貯金用口座を分けましょう。

そうしないと生活費用と合わさってしまいいくら貯まったかが明確にならないためです。

そして最初に貯金するお金を口座に移し、残りで生活するようにしましょう。

生活であまったお金を貯金するようにすると、日々の生活での制限がなく、節約意識や資金管理が甘くなってしまいます。

最後に貯金用口座のお金は絶対に使わないようにしましょう。

ここから使ってしまうと歯止めが利かなくなり、結局多くの金額を取り崩してしまう結果となります。

夢のマイホームと快適な暮らしを実現するために、固い決意をもって貯めるようにするのがコツです。

フルローンを組んだけど払えない!後悔しないための資金計画

フルローンを組んでもその支払いに苦労することになる場合もあります。

「当初は問題なかったけれど、子供が二人生まれてから返済が苦しい」

「住宅ローンの支払いのせいで貯金もできず、旅行もいけない」

このように入居後返済苦に追われるのは嫌ですよね。

手持ち資金を使わずとも住宅が買えるフルローンはとても魅力的ですが、しっかりとした資金計画を立てていないと後々苦労することになります。

それではどのようにして資金計画を立てていけばいいのでしょうか。

長期的な年収・家族構成を見据える

将来的な収入と支出をよく考慮することで、今後の返済可能な金額がみえてきます。

その際に考えるべき点はこちらです。

  • 長期的にみて年収はどのくらい上がりそうか
  • 子供が生まれる予定、もしくは考えている家族プランはあるか

もちろん将来の自分の年収を断言することはできませんが、今の会社の上司等を見ていてどのくらいが相場なのかを考えることはできます。

今は高い給料でも30台をピークに下がる企業もありますし、年功序列で上がる企業もあります。

将来的な収入の大枠をあらかじめ考慮しておきましょう。

子供が1人か2人か、それともそれ以上かで将来的な支出は大きく変わります。

子供1人の平均的な教育費用は1,000万円~1,500万円、すべて私立に通わせる場合や下宿費用も考えるとさらにかかるケースもあります。

将来の家族プランが現時点であるのであれば、その分の支出をあらかじめ想定しておきましょう。

建売住宅のランニングコストを把握しておく

住宅は購入すれば終わりというわけではありません。

全ての住宅において長く住むためにメンテナンスが必要です。

もちろんメンテナンスには費用がかかります。

30年のトータルでおよそ300万円~500万円が相場です。

メンテナンス費用を惜しんで必要な維持管理を行わないと、建物の重要な部分で不具合が見つかり安心して住めない家になってしまうこともあります。

メンテナンス費用は毎年かかるものではなく、10年、15年といった節目にまとめてかかりますのであらかじめ準備して積み立てておく必要があります。

住宅ローンの返済額を考える時にはこういった積立金額も考慮しましょう。

毎月の支払い可能額から物件予算を決める

住宅ローンの借り入れ金額の決め方にもコツがあります。

「住宅ローンの事前審査で4,000万円おりたから、4,000万円までの物件を選ぼう」

「銀行で承認がおりた金額で組めば安心だね」

このように借り入れ可能金額から住宅ローンの金額を決めてしまうと、将来の返済苦に陥るケースが非常に多いです。

銀行の借り入れ可能額はあくまで現在の年収と返済負担比率しか考慮していません。

そのため今後の増える出費やライフプランなどの考慮がされていないんです。

そのため住宅ローンは借り入れ可能金額ではなく、毎月の支払可能額から逆算して予算を決めていく方法にしましょう。

例えば現在の家賃が10万円であれば、月々の返済金額は10万円を下回る金額に設定するほうがいいです。

なぜなら今は余裕のある生活だとしても今後お子さんが増えたり、成長した場合にかかる教育費用等を考慮すると支出が増える可能性のほうが大きいからです。

豊かでゆとりのある暮らしを実現するためにも、月々の支払金額を基準に物件予算を決めるようにしましょう。

将来的な売却を考えるなら、資産価値の高い物件を選ぶ

将来売却する可能性があるのであれば、物件選びの際資産価値についてもよく見極めるようにしましょう。

資産価値のない物件とある物件では、10年後や20年後の売却価格は大きく差がでます。

大きい場合その差額だけで数百万円~1000万円程差がでる場合もあります。

また、資産価値のない物件を買ってしまうと売却時に住宅ローンの残債を消すことができません。

その場合差額分を手持ちの現金で支払うしかなく、急な出費となってしまいます。

将来的な売却を見込んでいるのであれば、資産価値という観点からも物件選びをするようにしましょう。

建売住宅購入後にかかるお金

建売住宅は購入時だけでなく購入後にもかかる資金があります。

  • 引っ越し代金や原状回復費用     20万円~30万円
  • ご近所への挨拶回りにかかる費用   1件あたり500円~1000円
  • 新居での家具家電の買いそろえ    50万円~100万円
  • 固定資産税             10万円前後

引っ越し代金はもちろん、ご近所への挨拶回りや新しい家具家電の購入、そして固定資産税と様々な費用がかかります。

こういった費用もあらかじめ考慮したうえで資金計画をたてておかないと、後々想定外の出費で生活が苦しくなってしまいます。

まとめ

手持ち現金を減らさないで、ほしい物件をすぐに買うことができるフルローンですが、安易に組むことには注意が必要です。

フルローンで組むうえでのメリットやデメリットをよく踏まえたうえで利用しないと、結果的に返済に追われ苦しい生活を強いられるケースもあります。

そうならないためにもかかる全ての費用や月々の返済可能金額をしっかりと把握し、安心できる資金計画を立てることが一番大切です。

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