家買うのはキャッシュとローンどっちがお得?メリット・デメリット徹底比較

<記事の情報は、2021年7月1日時点のものです>

家を買うことは一生に一度の大きな買い物です。

できるだけ家をお得に買いたいと誰もが思いますよね。

例えば家を買うために多くの人は住宅ローンを利用します。

住宅ローンは変動金利であれば金利も1%未満で借りることも可能で、ほとんど利息がかかりません。

そのためたとえキャッシュで家を買うことができても、あえて住宅ローンを利用するという人も増えているのです。

では家を買う時には本当に住宅ローンを利用したほうがお得になるのでしょうか。

こちらではキャッシュで家を買う場合と、住宅ローンを利用して家を購入する場合どちらがお得になるのかメリット・デメリットを比較していきます。

こちらの記事を読んで、お得に家を買う準備をしていきましょう。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させない為に、1番重要なことをお伝えさせて下さい。

マイホーム計画を立てる際に、まずはじめに絶対にしておくべきことがあります。

それはお住いの地域に対応している、住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

家を建てようとする人が良くやってしまう失敗として、情報集めよりも先にモデルハウスや住宅展示場に足を運んでしまうことがあげられます。

「とりあえず行ってみよう!」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い(と思い込んでいる)家を見つけ、そのまま営業マンの勢いに流されて契約まで進んでしまう人も少なくありません。

もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見たことで気持ちが高まってしまい、十分な比較・検討をせずに決めてしまう人は本当に多いです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、軽い気持ちで住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いはず。

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最初は検討もしていなかったハウスメーカーや工務店の中から、予算や理想にぴったりの会社が見つかったという人はとても多いです。

偏見で住宅メーカーを絞り込まず、幅広い視野で情報を集めることで、結果として後悔しない納得のいくマイホームづくりが実現できます。

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それではここから、ハウスメーカーランキングについて、詳しく解説をしていきます。

キャッシュで家を買うと安くなる?

家を買うときにキャッシュで購入するとトータルの費用が安くなります。

これはなぜかというとキャッシュで買うと住宅ローンにかかる諸費用がなくなるからです。

通常住宅ローンを利用するときには諸費用がかかります。

  • 住宅ローン保証料
  • 収入印紙代
  • 事務手数料
  • 団体信用生命保険料

住宅ローンを利用して家を買う場合、上記の費用が必要になります。

一方、キャッシュで購入すればこれらの費用がかかることがなく、諸費用分を安く抑えることができるのです。

キャッシュとローンで家を買う時はどっちがお得になる?

キャッシュと住宅ローンで家を買う場合、実際にはどのくらいお得になるのでしょうか。

こちらでは実際に価格別で家を購入するときの住宅ローン費用について、シミュレーションしてみました。

住宅ローンの条件は本体価格分を35年の固定金利、金利1.4%で借入した場合の計算になります。

2,000万円の物件の場合

2,000万円の家を買うときにかかる諸費用をキャッシュと住宅ローン利用時で比較してみます。

住宅ローン キャッシュ
借入金額 2,000万円 0円
住宅ローン保証料 40万円~45万円 0円
事務手数料 3万円~5万円 0円
団体信用生命保険料 10万円~20万円 0円
火災保険料 15万円~20万円 15万円~20万円
地震保険料 2万円~5万円 2万円~5万円
支払利息 531万円
(総返済額2,531万円)
0円
合計 約600万円~630万円 約20万円~25万円

家を買うときに2,000万円の住宅ローンを利用すると、合計で600万円~630万円近くの諸費用がかかることになります。

支払利息や住宅ローンの保証料に関しては、毎月の返済額に含めることになるので一括で支払う必要はありません。

しかし借入期間35年をかけて600万円近くの費用を支払うことには変わりありません。

一方住宅ローンを利用せずにキャッシュで家を購入した場合は20万円~25万円ほどなので、キャッシュと住宅ローン利用の場合では大きく費用が変わることがわかりますね。

3,000万円の物件の場合

3,000万円の家を買うときにかかる諸費用をキャッシュと住宅ローン利用時で比較してみます。

住宅ローン キャッシュ
借入金額 3,000万円 0円
住宅ローン保証料 60万円~65万円 0円
事務手数料 3万円~5万円 0円
団体信用生命保険料 10万円~20万円 0円
火災保険料 15万円~20万円 15万円~20万円
地震保険料 2万円~5万円 2万円~5万円
支払利息 797万円
(総返済額3,797万円)
0円
合計 約890万円~910万円 約20万円~25万円

住宅ローンを仮に3,000万円借入して住宅を購入する場合、支払い利息や保証料の支払いを合わせると900万円近い費用がかかります。

キャッシュで購入する際の費用と比べると大きな差がでることがわかりますね。

もちろんキャッシュで3,000万円を用意するのは難しいのですが、住宅ローンと比較することでキャッシュのお得さがわかると思います。

4,000万円の物件の場合

4,000万円の家を買うときにかかる諸費用をキャッシュと住宅ローン利用時で比較してみます。

住宅ローン キャッシュ
借入金額 4,000万円 0円
住宅ローン保証料 80万円~85万円 0円
事務手数料 3万円~5万円 0円
団体信用生命保険料 10万円~20万円 0円
火災保険料 15万円~20万円 15万円~20万円
地震保険料 2万円~5万円 2万円~5万円
支払利息 1,062万円
(総返済額5,062万円)
0円
合計 約1,170万円~1,200万円 約20万円~25万円

住宅ローン借入金額を4,000万円にすると、35年間で支払う利息がおよそ1,000万円近くとなります。

そのためキャッシュで購入するときと比べるとその差が1,000万円以上となってしまうのです。

キャッシュで4,000万円用意するのは難しいですが、借入金額を増やすことによって支払利息と住宅ローンの保証料が大きく変わってくるということをお分かりいただけたと思います。

キャッシュで家を買うことのメリット3つ!

住宅ローンを利用することで、現金が少なくても家を買うことができるというメリットがあります。

一方キャッシュで家を買うことにより、どのようなメリットがあるのでしょうか。

こちらではキャッシュで家を買う場合の大きなメリットをお伝えしていきます。

銀行審査が不要

住宅ローンを利用する場合、必ず金融機関の審査を受ける必要がありますね。

しかしこの金融機関の審査というのが結構大変です。

  • 事前審査と本審査2回の審査が必要
  • 審査のために必要書類を集める必要がある
  • 審査には時間がかかる
  • 場合によっては審査通過が難しいことも

住宅ローンを利用する際は通常事前審査と本申し込み審査と2回にわけて審査を行います。

事前審査を通過したからといって必ず本審査で受かるわけではありません。

つまり本申し込み審査の承認が下りるまでは、家を買えるかどうかわからないのです。

また、審査のためには納税証明書や住民票に実印など必要な書類がたくさんあります。

源泉徴収などは会社に依頼する必要などもでてきますので、すぐに集まる書類だけではないのです。

銀行審査も1日で終わるということはなく、事前審査は2日~3日、本申し込み審査は1週間ほどかかります。

1週間近く待っても審査が不合格の場合があり、本申し込み審査で承認が下りるまでは安心できません。

しかしキャッシュで家を買うことができれば金融機関の審査に必要な労力と時間が不要となります。

仕事が忙しい人にとっては時間と労力を削ることができるのは大きなメリットになるでしょう。

無駄な利息の支払いがない

住宅ローンを利用することによって発生するのが、金融機関に対して支払う、支払い利息です。

銀行金利が1%前後と低いにも関わらず、30年近く借入することにより大きな支払い利息となります。

例えば上記でご説明したように、3,000万円の住宅ローンを35年で借入するとトータル800万円近い利息が発生します。

月々の返済金額に含まれているので気が付きにくいのですが、膨大な金額を金融機関に払うことになるのです。

しかしキャッシュであれば利息としてかかる費用はないので、その分数百万円お得になるということです。

諸費用が安くなる

キャッシュで家を購入することにより、住宅購入時の諸費用を安くすることができます。

新築住宅の購入時には家の価格だけではなく、必ず諸費用がかかります。

  • 登記費用
  • 住宅ローン費用
  • 不動産仲介手数料
  • 火災保険、地震保険
  • 税金
  • 引っ越し費用

通常家を買うときの諸費用は物件価格の5%~8%といわれています。

つまり3,000万円の新築戸建てを買うのであれば、150万円~250万円ほどの費用が必要となるのです。

しかしキャッシュで購入するのであれば住宅ローンにかかる費用がありません。

住宅ローンにかかる費用を差し引くと2%~3%ほど諸費用を安くすることができます。

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キャッシュで家を買うことによるデメリット

キャッシュで家を買うことができれば諸費用も減らすことができ、さらに支払う利息もないため金銭的に大きくお得になります。

しかし住宅ローンを利用せずに住宅購入することでおこるデメリットもあるのです。

こちらではキャッシュで買うことにより起こるデメリットをお伝えします。

現金を失ってしまう

キャッシュで家を買うことにより諸費用を安くすることや、支払い利息を削減することができます。

しかし代わりに大きく現金を失ってしまうことになりますよね。

現金がないと何かあったときの備えがないということになります。

急に現金が必要になるという機会は今後必ずあるので、そういった緊急時に現金がないと困ってしまいますね。

キャッシュで家を買う場合でも、預貯金とのバランスをよく考えて、もしもの時の現金を残しておく必要があるのです。

住宅ローン控除を受けられない

住宅ローンを利用する人は条件を満たせば住宅ローン控除を受けることができます。

  • 住宅ローン控除を受けることで借入残高の1%分を税金から控除できる

住宅ローン控除を利用することで、10年間にわたって毎年住宅ローン残高の1%分を控除することができるのです。

所得税や住民税から控除することができ、多く税金を支払っている人には大きなメリットがあります。

場合によっては住宅ローンの支払利息と同じくらいの金額メリットがあるため、実質住宅ローン金利0円で10年間借入しているような状態になる人もいます。

住宅ローン控除を利用するためにキャッシュではなく、あえて住宅ローンを利用する人も増えていますね。

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ローンで家買う時のメリットって?

キャッシュで家を買うことにより経済的に大きなメリットがあります。

しかし住宅ローンを利用することのメリットも実は大きいのです。

住宅ローンのメリットがあるからこそ、あえて住宅ローンを借入するという人も多くいます。

こちらでは住宅ローンを利用して住宅購入する場合のメリットについてお伝えしていきます。

現金を使わないで残せる

住宅ローンを利用することで現金を手元に残せるのは大きなメリットです。

例えば急な事故や病気、慶弔金など、様々なシーンで急な現金が必要となる場合があります。

また、税金や保険料なども分割よりも一括で支払うほうが安くなりますよね。

何かあったときのため、そして一括支払いなどで経済的なメリットを受けるためにも手元に現金を残せることは大きなメリットです。

手持ち資金を超える金額の物件が買える

キャッシュで家を買う場合は、当然キャッシュでもっている範囲でしか住宅を選ぶことができません。

しかし住宅ローンを利用することでキャッシュが不足していても、現金を超える価格の住宅を手に入れることができるのです。

最近ではオーバーローンといって諸費用も全部含めて住宅ローンで借入することもできるので、住宅自体に手が届きやすくなってきました。

資金計画を立てることができる

住宅ローンを利用することで、資金計画をたててお金を管理していくことが可能となります。

どういうことかというと、住宅ローンを利用すれば毎月の返済額は一定になりますね。

つまり毎月どのくらい支出が発生し、どのくらいのお金が手元に残るのかをあらかじめ計画しておくことになります。

一方キャッシュで支払ってしまうと一度に多額のお金が消えてしまい、資金を計画的に使うことができません。

住宅購入時に将来の支出や収入の計画を立てておくことで、賢く豊かな暮らしを実現することができます。

住宅ローン控除を利用することができる

住宅ローンを利用することで、住宅ローン控除を利用することができます。

住宅ローン控除とは10年間にわたってローン残高の1%を所得税や住民税から控除することができる制度です。

10年間で数百万円の控除が期待できるため、住宅ローン利用者にとっては大きなメリットとなります。

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ローンで家買う時のデメリット

家を住宅ローンで買うことで住宅ローン控除を受けることができ、現金を手元に残しておくことができます。

しかしその一方で住宅ローンを利用することで発生するリスクやデメリットもあるのです。

こちらでは住宅ローン組んで住宅購入する際のデメリットについてお伝えしていきます。

利息が発生してしまう

住宅ローンを利用する場合は必ず金利が発生します。

最近では金利水準が過去に比べて低いため、1%をきる金利で住宅ローンを組むことも可能です。

しかしたとえ1%未満の金利だとしても、支払い利息の負担はかなり大きいです。

例えば金利1%で30年間の住宅ローンを組んだ場合の支払い利息をシミュレーションしてみます。

借入金額 2,000万円 3,000万円 4,000万円
総返済額 2,316万円 3,474万円 4,632万円
支払利息 316万円 474万円 632万円

住宅ローン金利が1%だったとしても、30年間支払うことで大きな金額となります。

借入金額の1割以上の金額を支払い利息として支払わなければなりません。

しかし金利は月々の返済額に含まれているため、多くの人は自分がどのくらい利息を支払っているのか知りません。

また、支払い利息は返済当初の負担が一番大きいため、借入当初は月々の返済金額のうち支払い利息が多く占めます。

数年後に残高をみて、全然減っていないことに驚く人も多いですね。

銀行審査に通らない

住宅ローンを利用して家を買うためには、金融機関のもうける審査で承諾を得る必要があります。

しかしこの住宅ローン審査に落ちてしまう人も多くいます。

住宅ローン審査に通らないと家を購入することはできないので、住宅ローン審査に受かるまで様々な金融機関に審査を提出することになるのです。

住宅ローンの銀行審査に通過しない理由として多いのがこちらです。

  • 返済比率を超えている
  • 個人信用情報に記載がある
  • 他にも借入がある

銀行の審査でまず重要とされるのが年間の返済額と年収の割合から算出する返済比率です。

銀行には返済比率の上限となる数値があり、上限を超えると審査を通過することはできません。

一般的には返済比率30%~35%を基準としている銀行が多いです。

年間返済額が100万円となる人で、年収が500万円の人であれば返済比率は20%となります。

しかし年収が低い状態で大きな借入をしようとすると、この返済比率を超えてしまうのです。

また、現在借入をしていると、既存の借入も含めた返済比率として計算されてしまいます。

さらに既存の借入やクレジットカードの引き落としで遅延や延滞があると、個人信用情報に傷がついてしまいます。

個人信用情報に傷がついていると、金融機関からお金を借りることは非常に難しくなってしまうのです。

住宅ローンの審査を何度繰り返しても通過しない場合、通過するために労力と多くの時間を費やすことになります。

手続きに時間がかかる

住宅ローンの手続きには時間と労力がかかります。

  • 必要書類を集める
  • 事前審査を提出
  • 本申し込み審査を提出
  • 審査合格後金銭消費貸借契約を結ぶ

住宅ローンを利用するためには審査に必要な書類を集め、二度の審査を通過する必要があります。

それぞれ事前審査は2日~3日、本申し込み審査は1週間ほど時間がかかるのです。

さらに本申し込み審査に通過した後、銀行側と借り入れの契約手続きをします。

すべての手続きを終えて、ようやくお金が決済時に振り込まれてくるのです。

キャッシュで家を購入すればこれらの手続きは不要となりますが、住宅ローンの場合は労力と時間がかかることを覚えておきましょう。

将来売却時のリスクがある

住宅ローンを利用して家を買う場合に気を付けたいのが、将来の売却時のことです。

  • 将来売却時に住宅ローンが残っている場合がある
  • 売却価格よりも住宅ローン残債が多い可能性もある

将来何かしらの理由で自宅を売却することになった場合、住宅ローン残債がまだある可能性が高いです。

しかし自宅売却時には住宅ローンの残債や抵当権設定をすべてなくした状態でないと売却することはできません。

そのためもし売却価格に高値がつかなかった場合は、売却価格よりも住宅ローン残債が多く、手持ちの現金をつかって抹消しなければならないのです。

資産価値の低い物件を購入していると陥りやすいのですが、売却時になかなか売れず、せっかく売れても安い値段というケースが多くあります。

あまり大きな借入をしすぎないこと、資産価値のある住宅を買うことなどが必要となってきます。

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住宅ローンを組む時に気を付けたいポイント3つ

住宅ローンを利用して家を買う場合には気を付けておくべきポイントがあります。

安易に銀行員の言う通りに進めてしまうと、あとで後悔してしまう人も多いのです。

金利や借入額、借入期間など、住宅ローン利用時の注意点を3つほどお伝えしていきます。

変動金利か固定金利か

住宅ローンの金利を決めるときには変動金利か固定金利を選ぶことになります。

金利が安いからといって安易に変動金利に決めてしまうのはやめましょう。

  • 変動金利は金利が安いので支払利息や月々返済が安くなる
  • しかし将来返済額が変わる場合がある

変動金利は金利が安いため支払う利息や月々の返済負担を抑えることができるのが最大のメリットです。

しかし一方で金利が上昇すると返済額が高くなる可能性があるのです。

青天井で返済額が高くなるわけではないのですが、最大で現在の返済額の1.25倍まで金額が増える可能性があります。

子供の教育費が増えてきたときに住宅ローンの返済額が増えてしまうと、家計はかなり厳しい局面を迎えてしまいますよね。

  • 固定金利は変動金利よりも金利が高い
  • しかし固定金利は月々の返済額が変わらない

固定金利は変動金利よりも金利が高いため、月々返済や総支払額は高くなります。

ただし月々の返済額が一定で、将来のリスクが少ないという大きなメリットがあります。

多くの銀行員は変動金利をすすめてきますが、資金計画や将来のライフプランなどによって自分にあう金利タイプを選ぶようにしましょう。

借入可能額ではなく返済可能額を

借入可能額のぎりぎりまで借入することはやめましょう。

なぜなら借入可能額と返済可能な金額は違うからです。

  • 借入可能額はあくまで金融機関の返済負担比率による可能額
  • 実際の家計の収支は考慮されていない

借入可能額は金融機関が定めた返済比率におさまる金額です。

そのため各家庭でかかるライフイベントなどの費用は考慮されていません。

たとえば子供の入学や子供が増えること、車を買うことなどは考慮されていないのです。

借入可能額ぎりぎりまで借りてしまうと月々の返済額が高くなります。

そうすると教育費などが増えてくる段階で、月々の返済が困難になってしまうのです。

現在の家賃などを参考に、すこし余裕を持たせた資金計画をたてるのが安全です。

借入期間と完済時期に注意する

住宅ローンを組むときには借入期間にも注意しましょう。

  • 完済時期が退職前になるようにする

住宅ローンを組む時に安易に35年ローンを組むのは危険です。

なぜなら40歳の時に35年ローンを組んでしまうと、75歳まで住宅ローン返済をしなければならないからです。

退職後の高齢夫婦の手取り年金収入は約19万円、しかし生活費平均は23万円となっています。

つまりただでさえ生活費が足りないなかで、住宅ローンの返済までしなければならないのです。

住宅ローンは退職前に完済となるように設定しましょう。

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キャッシュがなくても家を買うことはできる?

キャッシュではなく住宅ローンで家を買う場合に、どれくらいキャッシュが必要となるのでしょうか。

それともキャッシュが全くない状態でも家を買うことができるのでしょうか。

こちらではそんな疑問にお答えしていきます。

キャッシュゼロでは無理

諸費用などを借入することはできますが、完全にキャッシュがない状態では家を買うことはできません。

なぜなら不動産契約時に必ず現金が必要なタイミングがあるからです。

  • 不動産売買契約時に手付金の支払いがある
  • 手付金は必ず現金

不動産の売買契約時には手付金というお金を買主から売主に支払います。

手付金とは、契約後に契約解除したい場合に利用するお金です。

買主が契約解除したい場合には、その手付金を売主に渡したままにすることで契約を解除できます。

売主が契約を解除したい場合は、手付金を買主に返還し、同額を追加で買主に支払うことで契約を解除できます。

諸費用ローンなどでも使うことができるのですが、すべてのローンが実行されるのは不動産の決済時です。

つまり契約時点ではローンが実行されないので、一時的に買主が建て替えしなければならないのです。

どうしてもお金がない場合は親御さんや友人に借りるなどして調達する必要があります。

フルローンやオーバーローンを利用することができる

家を買うときに現金をなるべく使いたくないという人は、フルローンやオーバーローンを利用することができます。

フルローンやオーバーローンを利用することで、手持ちの現金を減らすことなく家を買うことができるのです。

こちらでフルローンとオーバーローンの概要、そしてメリット・デメリットをお伝えしていきます。

フルローンとオーバーローンとは?

フルローンとは頭金なしで、住宅本体価格すべてを住宅ローンで借入するローンです。

そのため自己資金を使わずに住宅価格をカバーすることができます。

オーバーローンとは住宅本体価格に加えて、住宅購入にかかる諸費用もすべてまとめて借入する方法です。

登記費用や仲介手数料、火災保険などすべての諸費用を借入することができます。

フルローンとオーバーローンのメリット・デメリット

フルローンとオーバーローンは非常に便利なローンですが、メリットとともにデメリットとなる部分もあります。

フルローンのメリット・デメリット

  • 頭金なしで住宅価格をカバーできる
  • 銀行審査が厳しくなる
  • 返済額や支払い利息が大きくなる

フルローンを利用することで頭金なしでも住宅を買うことができます。

そのため頭金を貯める時間をかけずに、ほしい物件を逃さずに買うことができます。

しかし借入額が大きくなるため、銀行側の審査が厳しくなるのがデメリットです。

また、借入金額が大きくなるため月々の返済額や支払い利息が大きくなってしまうのもデメリットです。

フルローンのメリット・デメリット

  • 諸費用もまとめて借入できる
  • 現金を使わずに家をすぐ買うことができる
  • 銀行側の審査が厳しい
  • 債務超過になりやすい

諸費用も頭金も不要なため、現金を使わずして家を買うことができるのが最大のメリットです。

一方で借入金額が大きくなるため銀行審査が厳しくなることと、債務超過となってしまう可能性が高いです。

債務超過とは、実際の資産価値よりも借入している金額の方が大きくなってしまうことを指します。

つまり将来売却時に売却価格よりも住宅ローン残債額が大きく上回ってしまう可能性があるのです。

ほしい物件を逃さず、手元の現金を減らさず買うことができるのがメリットです。

しかし銀行審査が厳しいことや、しっかりとした資金計画を立てておくことが必要となります。

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まとめ

キャッシュで家を買うことで大きく経済的な負担を減らすことができます。

しかし住宅ローン控除や、資金計画に基づいてお金を管理していくことができるのが住宅ローンのメリットです。

また、お金を貯めている間の家賃や時間は、ちゃんと計算してみると大きな負担になっていることが多いです。

ほしいと思ったタイミングで逃さず理想の家を買い、早くから住宅ローンの返済をスタートできると、豊かな暮らしが実現できますね。

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