「建売住宅って価格が安いけど、品質が心配。」
「安いから欠陥住宅が多いって聞くよ。」
建売住宅の金額の安さから、建物の品質に対して不安に思う方もいます。
しかし今の建売住宅は一昔前と比べると品質が高い部材を使っているため、ローコスト住宅よりも品質がいいものも多いんです。
そんな建売住宅の気になる品質について実際どうなのか、そして品質の高い建売住宅を見つける方法についてこちらで説明していきます。
それでは解説をしていきます。参考にしてください！
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
- 1 建売住宅は欠陥が多い？建売住宅の本当の品質
- 2 建売住宅って注文住宅とどんなところが違うの？特徴を比較してみよう
- 3 品質の良い建売住宅を見極める方法6つ
- 4 施工業者・仲介不動産会社の良し悪しはどう見極めるか
- 5 建売住宅を購入する際の注意ポイント
- 6 建売住宅にかかるお金
- 7 まとめ
建売住宅は欠陥が多い？建売住宅の本当の品質
「建売住宅って欠陥住宅が多いイメージがある。」
このように建売住宅といえば安くて欠陥住宅が多いイメージを持っている方も実際多くいます。
しかしこれは建売住宅がなぜ安いのかをわかっていないため「安いものは悪い」と認識されていることがほとんどです。
こちらでは建売住宅がなぜ安いのか、そして建物の特徴や品質について解説していきます。
建売住宅はなぜ注文住宅より安いのか？
建売住宅が注文住宅より安い理由は以下の3つです。
- 広大な土地を一括仕入れしているため仕入れコストが安い
- 部材も一括仕入れしているため調達コストが安い
- 建築スピードが速く、複数棟を一度に仕上げるため人件費が安い
一般の方が買えないような広大な土地を一括仕入れすることで、土地の取得代金が安く抑えられています。
使う部材はどの建物も似ているため、一括仕入れすることで部材の調達コストも注文住宅に比べ安く済んでいます。
また、同じような建物を近場で一気に仕上げるため職人等にかかる人件費も注文住宅と比較して非常に安いです。
建売住宅の安さにはしっかりとした理由があり、様々な建築コストを下げることで実現しています。
安い部材を使って雑に仕上げているから価格が安いというわけではありません。
建売住宅ってどんな家？建売住宅の特徴
建売住宅の特徴は以下の通りです。
- 完成済もしくは建築途中で販売される住宅
- 仕様や設備は大方決まっており、万人に住みやすいように設計されている
- 大規模な区画で一斉に建てられる
建売住宅は注文住宅のように一から設計して作り上げていくのではなく、あらかじめ決まった仕様で建てられ販売される住宅です。
中には建築途中で売り出されているものもあります。
多くの人に売れるよう、万人に住みやすいような間取りで建てられていることも特徴の一つです。
広い区画で一気に建てられることが多く、周りの道路や区画もまるごと整備してつくられていきます。
完成済物件を見ることができる点や、区画や街ごとつくられるところは建売住宅ならではの特徴です。
建売は買ったらダメ？注文住宅より品質は劣るのか？
建売住宅とよく比較されるのが注文住宅です。
注文住宅の品質と比べると、たしかに劣る部分はあります。
価格が全てではありませんが、高い部材や設備のほうが性能のいいものが多いのも事実です。
しかし建売住宅の品質も近年ではとても向上してきています。
一概に注文住宅よりも品質が劣るとは限らず、買ってはいけないような品質の悪い住宅はごく稀になってきています。
建売住宅の品質基準は？住宅の品質を保証する制度
建売住宅の品質がいいのには理由があります。
それは住宅の品質を定めた「住宅品質確保促進法（品確法）」という制度があるからです。
品確法は平成12年に消費者が安心して良質な住宅を取得できるように定められた法律であり、主となる概要がこちらです。
- 新築住宅における10年保証制度の義務化
- 住宅性能表示制度の導入
- 住宅専門の紛争処理体制を設ける
入居後や契約時のトラブルがあった場合に、指定の紛争処理機関が間に入ってくれる仕組みが出来上がりました。
これにより消費者は何かあった時も安全に解決することができるようになっています。
10年保証制度と住宅性能表示制度については後程詳しく説明していきます。
品確法が定められてから、建築業者もより住宅の品質管理を徹底するようになり、昔見かけた粗悪な欠陥住宅などが大きく減りました。
建売住宅の「10年保証制度」とは
- 引渡しから10年間、建物に瑕疵があった場合の保証をする
- 以前は2年が通常の責任期間であった
引渡しが終わって入居してから建物に欠陥があった場合、売主に責任があります。
しかしこの期間、昔は2年間が通例であったためそれ以降に発見された場合の責任が売主にありませんでした。
しかし品確法施行後は売主も10年間責任を負わなければならないため、より品質管理を徹底するようになったのです。
建売住宅の「住宅性能評価制度」とは
- 第三者である性能評価機関によって検査がある
- 住宅の性能を数値化して開示しなければならない
建物完成後に第三者の機関が住宅の性能を評価するために検査をします。
そしてそれにより住宅の性能を細かい項目別に評点を付け、全体の評価を等級で開示することが義務付けられました。
住宅の性能を客観的に見て選ぶことができるので、いい性能の住宅には人気が集まります。
そのため売主業者も品質のいいものを建てないと選ばれなくなっていまいます。
建売住宅の「長期優良制度」とは
- 将来にわたって建物の性能を維持できる良質な建物を「長期優良住宅」として認定する制度
- 「長期優良住宅」として認定されると補助金や税金、地震保険など様々な面での優遇がある
長期優良住宅は良質な建物を増やしていくための制度であり、認定されるには様々な項目で基準を上回る必要があります。
長期優良住宅に必要となる項目は以下の通りです。
長期優良住宅として認定された住宅は様々なメリットを受けることができます。
受けられるメリットがこちらです。
- 地域型住宅グリーン化事業の補助金
- 住宅ローンの金利優遇
- 住宅ローン減税の限度額の引き上げ
- 登録免許税、不動産取得税等の引き下げまたは控除額の増額
- 地震保険料の割引
耐震性を表す耐震等級という項目があり、そこで耐震等級3級を取得している住宅の場合は地震保険料が半額になります。
また、建物の品質がいいことが証明されているので将来的に売却するときも価値が残りやすいというメリットもあります。
建売住宅って注文住宅とどんなところが違うの？特徴を比較してみよう
建売住宅の購入しようとするときに気になるのは、同じ一戸建てである注文住宅と比べてどんなところが違うの？ということではないでしょうか？
ここでは、建売住宅と注文住宅のメリット・デメリットを理解して、どちらの住まいが自分に向いているのかを考えてみましょう。
それぞれの特徴を理解しておかないと、住み始めてから後悔することになりかねません。
まずは建売住宅についてから説明していきましょう。
建売住宅のメリット・デメリット
建売住宅のメリット・デメリットがこちらです。
メリットから順に説明していきましょう。
【メリット】
一番のメリットは注文住宅と比較して、比較的安価であるという点でしょう。
さらに完成済み物件の場合は引き渡し後すぐに住むことができるため、注文住宅のように1年近く入居を待つということがありません。
また、完成済み物件の場合は完成した建物を内覧することができます。
そのため注文住宅と違ってプランと現実のギャップがないのも特徴です。
もともと幅広く、多くの人に売るための住宅であるため将来売る時も買い手がつきやすいこともメリットです。
注文住宅のようにこだわりが強いと買い手が見つかるまで時間がかかります。
大型分譲地の場合は道路や区画まるごと整備するため、きれいな住環境で生活できます。
そして同じようなグレードの人が周りに住むため経済的な格差も生まれにくく、子供同士も安全に遊ばせておいたりご近所付き合いがしやすくなるという特徴もあります。
【デメリット】
建売住宅の一番のデメリットは、自由度が低いということです。
間取りやデザインは元々標準仕様が決まっており、自分の自由にプランできるわけではありません。
しかし最近では間取り変更プランを用意している売主業者や、購入後にリフォームをして間取りを変更する人も増えています。
もともとの金額が安いため、リフォームを含めても注文住宅のように費用がかからないことがほとんどです。
完成済み物件の場合は工事途中を見ることができません。
ただし完成後でも建物の検査をして品質を確かめる方法があります。
それはホームインスペクション（住宅診断）です。
- 建築士や専門の機関が建物の見えない部分も含めて調査してくれる
- 屋根裏や床下、構造についても検査し、品質をチェックしてくれる
- 費用は10万円～15万円が相場
ホームインスペクションをすることで建物の品質をよく知ることができ、今後のメンテナンスの計画も立てることができます。
注文住宅のメリット・デメリット
では注文住宅の特徴とはどのようなものでしょうか？
順に見ていきましょう。
【メリット】
注文住宅では、世界で一つだけのオリジナリティ溢れる住まいを建てられるのが最大のメリットです。
希望する間取りや、デザイン性の強い外観等あらゆる部分で自分の好みの住宅に仕上げることができます。
またお気に入りのハウスメーカーなど、業者を自分で一から選ぶことができるのも魅力の一つとなっています。
【デメリット】
一方、注文住宅のプラン決めにはかなり時間がかかります。
例えば毎週末住宅展示場で打ち合わせをしたとしても、2カ月～3カ月程かかる場合も多いです。
また、建売住宅とは違ってまずは土地を探すところから始めていくケースも多いでしょう。
土地探しから契約までに3カ月、その後のプラン決めや契約で3カ月、施工開始から完成までで6カ月～10カ月と入居までに長期間を要することになります。
建売住宅は完成後を見てから選ぶことができますが、注文住宅の場合はそれができません。
完成した住まいが自分のイメージと違ったとしても、購入しなければならないのです。
意外と完成後のギャップに後悔したり、苦しむ人が多くいるのも事実です。
建売住宅・注文住宅の間取り比較
「注文住宅は自由にすべて設計できるから、建売住宅よりも間取りが優れているはず。」
このように考えてしまうのは、早計かもしれません。
実は間取りという面ではそこまで大きな差がでないケースも多いんです。
注文住宅は自由設計とはいえど、ある程度の配置は事前に決められています。
例えば玄関の位置や、水回りの位置、窓の位置など動かせない部分も実は多くあります。
また、建売住宅の間取りは万人に住みやすいよう設計されています。
そのため注文住宅の間取りを住みやすいようにデザインしていくと、結果として建売住宅と同じような間取りになっているケースもよくあるのです。
購入してからの満足度が高い！建売住宅はこんな人におすすめ
- 将来の資金計画を見据えて、予算をおさえて住宅を購入したい人
- 将来的に住居を売却する可能性がある人
今お子さんがいる場合、将来的に小学校や中学高校、大学と教育費がかかります。
住宅購入価格を抑えることで、将来のライフイベント用に現金を残しておくことができますね。
また、購入価格が安い場合は住宅ローンの借り入れ金額も低くなります。
そうなると月々の返済額ももちろん低くなり、月々の生活負担が軽くなることもメリットです。
将来的に住居を売却する場合、建売住宅のほうが注文住宅に比べて早期に売れる傾向にあります。
なぜならもともと「万人に売れる住宅」として設計されているからです。
一方の注文住宅は建築主の趣味、意向が多く含まれた建物のため、時には買い手がなかなか付かずに苦労してしまうケースもあります。
将来的に何を優先するかにもよりますが、今後の生活の豊かさや、将来的な資産として考える方には建売住宅がおすすめです。
品質の良い建売住宅を見極める方法6つ
「建売住宅は安いから欠陥住宅が怖い。」
「いい物件の見分け方がわからない。」
建売住宅の中にももちろん欠陥住宅といわれる品質の悪い物件が紛れています。
そういった物件と知らずに購入してしまうと、入居後に欠陥が見つかったり、暮らしに不自由が生まれて快適に暮らすことができません。
ここでは品質のいい良質な建売住宅の見分け方をこちらでわかりやすく説明していきます。
ポイントは6つ。
順に見ていきます。
1．「住宅性能評価書」の等級を確認する
先ほど説明した「住宅性能評価書」の等級を確認する方法があります。
しかしすべての等級が最も高い等級である必要はありません。
等級1の項目があっても、もちろん国の基準を満たしているものなので心配はありません。
ですがもちろん等級が高いほうがより品質がいいということは確かです。
注目しておきたいのは「耐震等級」と「火災等級」についてです。
特に耐震等級は地震保険の割引もありますので、なるべく等級3の物件を選ぶことをおすすめします。
2．施工業者の過去の実績を確認する
物件の良しあしは建築する施工業者によって変わるといっても過言ではないでしょう。
施工業者が過去に宅建免許取り消しや業務停止などを受けていた場合、その業者の工事は信頼できない可能性が高いです。
- 国土交通省ネガティブ情報等検索サイトで業者の過去をチェック
参考：国土交通省ネガティブ情報等検索システム
国土交通省のサイトで過去の業歴をチェックすることができます。
もし検索してでてきた場合は、施工品質も十分に確認する必要があります。
3．完成物件の内見（内覧）で必ず3つのポイントをチェックする
建売住宅の内覧時、ただ何となく見ているだけでは大事な部分を見過ごしてしまう可能性があります。
あらかじめどこの何をチェックするのか、リストなどをつくって用意しておいたほうが無難です。
➀物件に入って「暑い」「寒い」と感じたら要注意
物件に入った瞬間に外との大きな温度差を感じた場合は、注意が必要です。
なぜならその住宅は遮熱性や断熱性といった性能があまりよくない可能性が高いからです。
そういった住宅の場合、夏はとても暑く、冬はとても寒くなる傾向にあります。
そうなると生活も大変ですし、エアコン等の電気代も高くなってしまいますね。
入った瞬間の温度、さらには湿気や匂いといった五感で感じる部分には十分に気を付けましょう。
➁扉や窓は必ず一度は開閉して確認
扉や窓を見るだけではなく、実際に開け閉めして確認しましょう。
建具がスムーズに動かない場合は、建築した職人に施工管理が甘い物件である可能性が高いです。
建具の開閉は毎日のことなので、不具合があると毎日ストレスを抱えたまま生活することにもなります。
浴室やトイレなども忘れずにチェックしておきましょう。
➂部屋の隅やドアと床の間に隙間がないか
部屋の角の継ぎ目の部分や、ドアと床の間に隙間がある場合も要注意です。
職人の技術や品質はこういった細かい部分にあらわれます。
雑な工程で建築されていると見えにくい場所に隙間が生じていることが多いので、忘れずに部屋の隅やドアと床の間、お風呂場のドアと浴室の間などをチェックしましょう。
4．見えない構造部分もチェックする
完成済み物件の場合、建物の内部まで確認することができません。
そういった場合のチェック方法をこちらで説明していきます。
使用している資材を確認する
売主業者に言えば、仕様している部材等の資料をもらうことができます。
もらった資料をもとにインターネット等で調べれば、どういった部材を使っているかを調べることができます。
シックハウス症候群が度々問題になりますが、部材同士をつなぎ合わせる接着剤や塗料などにも化学物質が含まれています。
そのため、特にアレルギーを心配される方はよく確認する必要があるでしょう。
類似した建築途中の別物件を見せてもらう
すでに完成済の物件の場合、建築過程を見ることができません。
そうした場合は、類似した別の住宅の建築現場を見せてもらうという手があります。
建売住宅は建て方が同じことが多いため、別の現場で品質を確認することができます。
同じ仕様で建てる現場を売主業者に確認して、そちらで部材や建て方、基礎部分を見ることができます。
ホームインスペクションを利用する
建築士や専門の機関にチェックしてもらうホームインスペクションを利用するのも有効です。
ホームインスペクションでは建物の見えない部分に欠陥がないか、そして現状の品質を調査してくれるため今後のメンテナンス計画を立てるうえでも役に立ちます。
相場としては10万円～15万円ほどです。
欠陥が後から見つかった場合の補修工事や後悔に比べて、この費用が高いか安いかはよく考えたほうがいいでしょう。
5．未完成物件なら建築現場に足を運び職人の様子をチェックする
未完成物件であれば建築現場を確認するのも一つの方法です。
実際に建築現場で確認することはこの二つです。
- 職人さんたちの施工管理の品質
- 監理者が現場をしっかり取りまとめているか
職人さんの施工管理を見分ける方法に、その日の工事が終わった時の整頓状況を確認する方法があります。
仕事終わりに部材が散乱していたり、放置されている場合は工事自体もずさんに行われている可能性が高いのです。
夕方頃に見にいって現場の整理整頓状況を確認しましょう。
また、監理者が現場を取りまとめているかも品質に関わります。
専門用語等はわからないにしろ、今後のスケジュールや今がどんな段階なのかについて質問してみるのも一つの手です。
6．アフターサービスの期間・内容が充実しているかを確認する
本当に顧客のことを考えている業者は、建物の品質もいいですし顧客へのアフターサービスも充実しています。
入居後に何かトラブルがあった場合、すぐに対応してくれるかどうかはとても大事な点です。
また、アフターサービスの期間が極端に短いようであれば顧客を大事にしておらず、自社の利益優先している企業かもしれません。
そういった業者の建物は品質もあまりよくないケースが非常に多いです。
- 補償期間
- 補償対象となる箇所・条件
- 補償内容
- その他、アフターサービスの内容
こうした点をよく確認しましょう。
無料の長期保証を謳っている会社でも、よく確認してみると有償点検が条件になっていたりすることはよくあります。
住み始めてからの生活の方がはるかに長いですから、しっかりと確認したいポイントです。
施工業者・仲介不動産会社の良し悪しはどう見極めるか
建売住宅を買う場合、施工業者と仲介不動産会社をよく選ばないといけません。
しかしその際注意したいのが、施工業者の種類を把握しておくことや、ダメな不動産屋のダメな営業マンにつかまらないことです。
こちらでは施工業者と仲介不動産会社を選ぶ際のコツをお伝えします。
建売住宅を販売している会社の種類
建売住宅を販売している会社には種類があり、それぞれ特徴が違います。
デベロッパーは大規模な開発を得意にしておりブランド感があるのが特徴ですが、設計施工は外部に発注しているため建築に直接かかわっていないケースがほとんどです。
ハウスメーカーの場合はアフターサービスなどに定評があります。
しかし宣伝費に力をいれているためその分価格も高くなっています。
パワービルダーで建てる建物はどれも似たような外観と仕上がりですが、その分価格が安く手に入れやすい値段です。
地域密着型の工務店は様々な要望を聞き入れてくれるのが特徴ですが、アフターサービスや建物の質が工務店によって大きく異なります。
よく地元の人の評判を聞き調査してから選ぶようにしましょう。
「大手」「有名」に惑わされない
テレビで見たことがある、広告でよく見かけるからといって品質の高い建物を提供しているわけではありません。
逆に広告宣伝費で支出した分を建築費で削減し、質が落ちている可能性だってあるんです。
大事なのは「大手」「有名」という部分にフォーカスするのではなく、本当に顧客目線にたって品質のいい建物を提供しているかという部分です。
安易にブランドや知名度に惑わされないように、しっかりと見極めましょう。
知識と経験を兼ね備えた営業マンを見つける
営業マン選びは、物件選びと同じくらい大事です。
なぜならダメな営業マンにつかまってしまうと理想の家が見つからないだけでなく、余計な費用がかかったり、手続きでストレスを感じたりと入居後の後悔にもつながってしまうからです。
特に気を付けたいのが以下の特徴がある営業マンです。
- 紹介してくる物件が的を射ていない
- 細かい質問に答えてくれない、または回答があいまい
- 住宅ローンの知識が乏しい
たくさん物件を紹介してくれるものの、いまいちピンとこない物件ばかりの場合は要注意です。
それは営業マンがあなたのことを本当に理解しようとしておらず、自分の利益のみで紹介している可能性があるからです。
物件のセールスポイントだけを説明してくるのではなく、ちゃんと顧客の話を聞いて要望を理解してくれる営業マンのほうが質のいい物件情報を提供してくれます。
また、細かい質問に答えない、曖昧な回答をする営業マンも気を付けましょう。
顧客のことを一番に考えていたらどんな細かい小さな質問にもちゃんと答えますし、よく調べて回答するので曖昧な回答にはなりません。
曖昧な回答をするのは知識が乏しい、または調査不足だからです。
住宅ローンの話になった時に特定の銀行の変動金利ばかり勧めてくる人にも注意です。
おそらく住宅ローン知識や経験に乏しい可能性があります。
住宅ローンは人によって選ぶ銀行や金利種類が違います。
そのため全ての人に同じ住宅ローンを勧めることはあり得ないですね。
不動産知識もそうですが、住宅ローンなどのファイナンスの知識も豊富で信頼できる営業マンを選ぶようにしましょう。
建売住宅を購入する際の注意ポイント
建売住宅の購入で大切なのが資金計画です。
広告で2,500万円の物件と出ていても、それだけで全てが収まるわけではありません。
建売住宅は本体価格以外にもかかる費用があり、それを考慮しておかないと資金不足に陥る可能性もあります。
こちらでは建売住宅における費用に何がかかるのか、そしてどんな準備をしておけばいいのか説明していきます。
価格に含まれるもの・含まれないものを確認する
建売住宅の本体価格に含まれていない費用があるので、あらかじめ確認しておく必要があります。
以下の項目は本体価格に含まれていない場合があるので、事前に確認しておきましょう。
- 建築確認申請手数料 40万円～50万円
- 水道引込工事費用 20万円～30万円
- 外構費用 工事範囲による
- 地盤調査費・地盤改良費 50万円～150万円
本体価格の安さに飛びついてしまうと、後々これらの金額が必要なことが判明することもあります。
この他に、以下のような諸費用がかかります。
- オプション工事費用
- 税金
- 保険料
- 住宅ローン手数料
- 登記関連費用
- 仲介手数料 など
こうした諸費用と呼ばれる費用は、物件の3％～5％程度かかり現金での支払いが求められることが一般的です。
価格の安さに飛びついたけど、よく確認したら結果的に他の建売住宅よりも高くついたというケースもあるので、事前に何が含まれて何が追加で必要な費用かをしっかりと聞いておきましょう。
建売住宅にかかるお金
建売住宅にかかる費用には、購入時にかかる費用と購入後にかかる費用があります。
こちらをよく把握しておかないと、住宅ローン金額の不足や急な出費となってしまうこともあります。
事前にかかる費用をすべて把握しておくことで、将来にわたって安心できる資金計画をたてることができますね。
建売住宅購入にかかる費用内訳
建売住宅購入時には本体価格以外に費用がかかります。
例えば3,000万円の物件を買う場合には概算でこのような費用内訳となります。
- 本体価格 3,000万円
- 諸費用 150万円～250万円
- オプション費用 50万円～200万円
諸費用の内訳の項目と費用内訳はこちらです。
- 登記関係費用 30万円～40万円
- 住宅ローンに関する費用 60万円～70万円
- 保険や税金に関する費用 30万円～40万円
- 不動産売買契約に関する費用 60万円～70万円
ここで大事なポイントが2つあります。
- 何がオプションで何が標準仕様かどうかを確認しておく
- 諸費用はやり方次第で節約できる費用もある
建売住宅は購入後に必要な設備をオプション工事として取り付ける必要があります。
内覧や契約前に何がオプションになるのか確認しておきましょう。
そうしないと購入後にあれもこれも必要となり、予想外の出費となってしまう可能性があります。
また、かかる諸費用の中には複数社に見積もりを出すことで費用を抑えられる項目等もあります。
火災保険や住宅ローンは選び方によって初期費用を抑えることもできるので、慎重に選ぶようにしましょう。
建売住宅購入後にかかるお金
- 引っ越し代金や原状回復費用 20万円～30万円
- ご近所への挨拶回りにかかる費用 1件あたり500円～1000円
- 新居での家具家電の買いそろえ 50万円～100万円
- 固定資産税 10万円前後
引っ越し業者を選ぶ際には複数社に見積もりをすることで、費用を抑えることができます。
ご近所付き合いが少なくなってきてはいますが、今後の生活のためにも必ずご近所回りはしておくようにしましょう。
固定資産税は新築の軽減があるため3年間は金額が安くなっていますが、4年目以降は金額が大きく増えますので注意が必要です。
まとめ
安くて欠陥が多いイメージがまだ消えない建売住宅ですが、品質は現在とてもよくなっています。
もちろん中には欠陥住宅も紛れていることはありますが、品質のいい物件を見極めることで将来にわたって快適な暮らしが実現できます。
どの物件を選ぶのかも重要ですが、どこの不動産仲介会社、どの営業マンから買うかも同じくらい重要です。
知識と経験が豊富で、信頼できる営業マンが多い不動産会社から買うことで、より間違いのない建売住宅選びができることは間違いないでしょう。
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