日本の家の寿命は何年?家の延命対策と、寿命がきた家の対処法を伝授【売却】

木造住宅は30年しかもたない、築20年で価値がなくなるといわれています。

確かにこれまでの家の寿命は短いものでした。

ただ、その常識は木造住宅、マンションを問わず変わりつつあります。住んでいる人間の寿命が延びているように、家の寿命も延びているのです。

ここでは、日本の家の寿命が短い理由から、家の延命術までを調査します。

人も家もケアをすれば長生きするのです。

日本の家の寿命はどれくらい?

外国では築100年という長寿命の家もあります。

その一方で日本は木造家屋が多かったことからその寿命は短いものでした。

木造住宅でもマンションでも築30年といえば、築古物件の仲間入りです。

ただ、この寿命の常識は変化しつつあります。

日本の家の寿命がどれくらいなのか、そのトピックスをまとめてみました。

1.家の寿命30年は正しいか

2.木造の寿命30年の落とし穴

3.耐用年数と寿命は違う

4.100年住宅も夢ではない

5.家は管理次第で長寿命に

それぞれみていきましょう。

1.家の寿命30年は正しいか

不動産業者の話やネット上でも「木造住宅の寿命は30年」という話題は出てきます。

概ね木造住宅は30年、マンションは40年から50年程度がコンセンサスです。

ですが、この常識は特に木造住宅では変わりつつあります。

一般社団法人住宅生産団体連合会が発行した「2017年度戸建注文住宅の顧客実態調査」では建て替えるまでの平均年数は37.0年でした。

実は木造住宅の寿命はここ10年ほどで4年ほど延びているのです。

家の寿命30年は過去のものになってきました。

2.木造の寿命30年の落とし穴

寿命が延びただけではありません。

そもそもこの寿命は、取り壊された建物の築年数のこと。

木造住宅が30年や37年で壊れてしまう、という意味ではありません。

まちを見渡せば築30年以上の木造住宅や築50年近いマンションはあります。

それらは今でも現役です。

家の寿命は数字だけが独り歩きしている状態といえます。

3.耐用年数と寿命は違う

税金の計算や会計の世界では耐用年数という言葉がでてきます。

これによると木造住宅の耐用年数は22年、マンションのような鉄筋コンクリート造は47年です。

国は木造住宅が22年しかもたないと考えている、というわけではありません。

耐用年数はあくまで税金や会計のために定めた年数です。

その年数も早く償却を行なうために短めに設定されています。

耐用年数と寿命は根本的に異なるものなのです。

4.100年住宅も夢ではない

今の建築技術は、鉄筋コンクリートを100年以上もたせることは可能です。

100年住宅や100年マンションは可能なところまできています。

ただ、鉄筋コンクリートの躯体部分は100年もったとしても、設備部分はそうはいきません。

設備の更新さえ効率よくやれば長寿命の家は建築可能なのです。

5.家は管理次第で長寿命に

マンションだけではありません。

木造住宅も技術の進歩によって長寿命となってきました。

取り壊された建物の築年数も段々と延びています。

設備部分を中心に整備を行い、きちんとした管理を行えば、木造や鉄筋コンクリート造に関わらず、家の寿命は大きく延びるのです。

これまでは古い家は取り壊して建て直すしかありませんでした。

ですが、現在は他の選択肢も増えてきているのです。

日本の家の寿命が短い6つの理由

家の寿命が延びてきたとはいえ、外国の築100年クラスにはまだ届きません。

木造建築が主体であったこと、地震が多い国土というハンデはあるものの、それだけでは説明のつかないこともあります。

日本の家の寿命が短いことには風土や国土の特性以外にも社会的な要因もあるのです。

日本の家の寿命が短い理由は以下の6点にまとめられます。

1.質より量が重視された

2.新築の家が珍重された

3.そもそも家の寿命が重視されていなかった

4.新築時の家族構成が重視された

5.中古住宅の評価が低かった

6.中古住宅市場が確立されていなかった

ひとつずつ解説します。

1.質より量が重視された

第二次世界大戦後から高度成長期にかけて日本は住宅不足に悩まされました。

需要に対して供給が追い付いていなかったのです。

住宅メーカーも少なく、大工さんの造る家は高額でした。

このため、耐久性や品質は二の次で、とにかく家を建てることが奨励されました。

その結果、耐久性のない家が増えていったのです。

この流れがあるため、今でも日本の住宅は長持ちしないというイメージがついています。

2.新築の家が珍重された

今でこそ中古住宅を購入することは抵抗がなくなりました。

ですが、つい最近までは新築重視の傾向が強かったのも事実です。

それは新築信仰といってもよいでしょう。

「どうせお金を出すなら新築の方がよい」「中古住宅はどこが壊れているかわからない」といった考えもありました。

この傾向は薄らいだとはいえ、今でも続いています。

3.そもそも家の寿命が重視されていなかった

家はそれほど長くはもたないもの。

そういう意識が購入者から不動産業者、建築業界までの共通認識でした。

そもそも長寿命や高耐久性といったことが叫ばれたのは平成はじめのバブル崩壊後の話です。

それまではスクラップアンドビルド、つまり壊して建て直すことが基本でした。

そのほうが建築業界は潤ったからです。

20世紀終わりまでは家の寿命は重視されていなかったのです。

4.新築時の家族構成が重視された

多くの建売住宅や分譲マンションは、主な購買層である子育て世代の家族構成に合わせて設計されています。

このため、時の経過によって年齢や家族構成が変わったとしても、リフォームをしない限り家族の変化についていけません。

また、リフォーム技術が進歩したのも2000年代の話です。

こうしてターゲット層以外には使いづらい家が増えていきました。

5.中古住宅の評価が低かった

家の寿命が30年と言われていた時代には、木造住宅では築20年で建物の価値がなくなるといわれていました。

この傾向は現在でも続いており、築年数で建物の大まかな価値が決まってしまいます。

建物の評価が低く、場合によっては取り壊したほうが高く売れるため、中古住宅が流通しませんでした。

6.中古住宅市場が確立されていなかった

今までお話しした事情もあり、これまで中古住宅の市場はあまり拡大してきませんでした。

どちらかというと中古住宅は「古い家が建っている土地」といった扱いで建物自体はメインの売り物ではなかったのです。

国土交通省では中古住宅の流通のためにさまざまな政策を行なっています。

今後は中古住宅市場の拡大が期待できるのです。

家の寿命を延ばす延命術4選

家の寿命を延ばすにはそれなりの管理が必要です。

マンションは管理組合や管理会社が共用部については管理や整備をしてくれます。

マンションの住戸内や戸建住宅は所有者による管理が必要です。

家の延命術でも管理は次の4つの時期で考えるとわかりやすくなります。

1.まずは日々の清掃と管理

2.定期的な修繕

3.15年に一度の大規模修繕

4.30年に一度のリノベーション

どういうことか説明します。

1.まずは日々の清掃と管理

まずは日常生活レベルの話です。

床に掃除機をかける、バスやトイレを掃除するといったことは日々行う管理業務ともいえます。

日々の清掃をしていると家の不具合や修繕・改善をすべき箇所も見つけやすいものです。

日々目を光らせていれば、そのままにしておけば致命的な不具合でも早期に見つけることができます。

2.定期的な修繕

次は数カ月から1年単位で行なう修繕です。

修繕といっても業者を呼んでの大規模なものではありません。

ゆるんだネジを締め直す、床にワックスを塗るなどの大掃除などで一緒に行なうような小修繕です。

日々の清掃では手が回らなくても、こうした機会に行えば良好な状態を保つことができます。

3.15年に一度の大規模修繕

マンションの場合は概ね15年に一度の割合で大規模修繕が行なわれます。

外壁や屋上の再塗装、共用部分の床の張替えなどです。

15年程度経過すると、マンションの専有部や戸建住宅でも不具合や傷みが発生します。

リフォーム業者に依頼することになるため、数十万円から100万円単位の資金が必要です。

大規模修繕ともなると、何年も前から積立等が必要になります。

4.30年に一度のリノベーション

30年も経過すると、一昔前なら建て替えのタイミングでした。

現在なら建て替え以外にもリノベーションや大規模なリフォームもすることができます。

30年経つと家族構成も変わり、家族によっては使いづらい間取りになっていることも。

間取りの変更、水回りの更新等大規模に変更するのが30年の節目です。

寿命がきた家の対処法3選

少し前まで、寿命がきた家は取り壊して売るのがセオリーでした。

「古家付きでは売れないよ」と不動産業者もアドバイスをしてきます。

ところが最近は安く手に入れるためや良質な中古住宅も増えてきたため、売却方法も多様化してきているのです。

寿命がきた家の対処法は次のようになります。

1.取り壊して売却

2.そのまま売却

3.リフォームして売却

それぞれみていきましょう。

1.取り壊して売却

まずはこれまでオーソドックスだった方法です。

建物を取り壊して更地にすれば、買主はすぐに家を建築し始めることができます。

これまで建っていた家によって制限を加えられることもありません。

更地は自由度が高いことから今でも好まれる売買形態です。

2.そのまま売却

建物を取り壊すには相応の費用がかかります。

買主側で取り壊してもらい、その費用分を差し引いて安く売却するのです。

また、建物付きを購入して自分でリフォームをする人もいます。

リフォームはある程度その費用を調整することができるため、限られた予算でも調整することが可能です。

この、リフォームすることを前提で寿命がきた家を探す人が増えています。

3.リフォームして売却

売主がリフォームをしてリフォーム済みの家として販売する方法です。

これは主に専門の不動産業者である買取再販業者が行なっています。

彼らはリフォームのノウハウや安くリフォームを行ってくれる業者を知っているためにこうした方法が可能なのです。

不動産に詳しくない一般の人にはなかなか真似ができません。

まとめ

限られた資源をなるべく長く使う目的もあり、家の長寿命化が図られています。

家の寿命が延びているのは統計でもはっきりとした事実です。

リフォームやリノベーションの技術が一段と発展すれば、家の寿命はもっと延びることも考えられます。

新築住宅と並んで中古住宅も購入の選択肢として選ばれる日が近づいているのです。

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