＜記事の情報は、2023年1月1日時点のものです＞
「子供が大きくなって手狭になった。」「親が高齢なのでバリアフリー化したい。」
など、家の建て替えはライフステージの変化などで検討されますよね。
ただ、いざ建て替えをすると決めても「何から始めればいいの？」と疑問に思う方が少なくないのではないでしょうか。
また建て替えではなくリフォームにした場合はどうなのか、といったことも気になりますよね。
当記事ではそんな建て替えに関する疑問を解決するべく、以下のポイントについて解説していきます。
- 家の建て替えにかかる費用
- 家の建て替え費用を安く抑えるコツ
- 建て替えとリフォームそれぞれのメリット・デメリット
- 家を建て替える時期やタイミングとは？
既に建て替えが決まっている方も、建て替えを検討中の方も参考となる内容ですので、ぜひ最後まで読み進めてくださいね。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては何千万円という大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いはず。
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審査に通った優良住宅メーカーのみ掲載が許されているので、悪質な会社に騙されたりしつこい悪質営業をされることもありません。
家を建てる前には1番最初にカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
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それではここから、詳しく解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
家の建て替えに必要な費用の内訳・相場
家の建て替えは土地代がかからない分、低予算で新築住宅を建てられると考える方は多いでしょう。
住宅生産団体連合会の調査によると、新たに住宅を買い替えた場合の費用は土地購入費も含めて6,365万円だったのに対して、建て替え費用の平均は4,224万円でした。
買換えの場合トータルの金額は当然大きくなりますが、その多くを土地代が占めるため住居そのものにかけられる建築費は相対的に低くなります。
一方、建て替えでは土地代がかからないため住居そのものに目一杯コストをかけられます。
一見すると家の建て替えは非常にお得であるように見えますが、実際には建築費以外にも様々な費用がかかります。
ここからは家の建て替えの総費用について紹介していきます。
参考：戸建注文住宅の顧客実態調査（最新）｜一般社団法人 住宅生産団体連合会
1．建築費以外にかかる費用
建て替えの費用は建築費用だけではありません。
建築費用以外にも必要なお金があるので、しっかりと把握して資金計画を立てていきましょう。
具体的な内訳は以下の通りです。
- 解体工事費用
- 廃棄処分費用
- 仮住まいの住居費用
- 引越し費用×2(仮住まい・建替え後住居)
- 荷物保管所のレンタル費用
- 諸費用（住宅ローン手数料、税金等）
家を建て替えるとなると、まずは従来の家を解体する必要があります。
解体は解体工事を専門とする業者に依頼する、もしくはハウスメーカーに依頼することで解体工事をお願いすることができます。
2．解体工事にかかる費用の相場（20坪・30坪・40坪）
解体工事費用は、家の規模や立地条件などによって異なりますが、おおよその目安はこちら。
＜20坪の場合＞
木造住宅…70万円～(坪単価3.5万円～)
鉄骨造住宅…90万円～(坪単価4.5万円～)
RC造住宅…100万円～(坪単価5万円～)
＜30坪の場合＞
木造住宅…99万円～(坪単価3.3万円～)
鉄骨造住宅…114万円～(坪単価3.8万円～)
RC造住宅…114万円～(坪単価3.8万円～)
＜40坪の場合＞
住宅…120万円～(坪単価3.0万円～)
鉄骨造住宅…140万円～(坪単価3.5万円～)
RC造住宅…120万円～(坪単価3.5万～)
参考：解体工事の費用の目安を大公開｜株式会社リプロ｜解体価格表
さらに別途で廃棄処分費用が加わることになります。
3．仮住まいにかかる費用の負担は大きい
解体工事が始まってしまうと当然その家には暮らせなくなるので、仮住まいに引越しをしなければいけません。
となると、仮住まいの住居費や引っ越し費用がかかってきますね。
建て替えの工期は約3～6か月なので、この期間の住居費や生活費を用意しておく必要があります。
さらに問題なのは「引越し費用」や「家財の保管費用」です。
建て替えの場合、引越し費用が2倍かかります。
解体工事前に仮住まいへ引っ越す時と、解体工事後に建て替え住居へ引っ越す時の2回です。
いくら仮住まいの住居費を抑えたとしても、この引越し代が負担を大きくしてしまう場合があるのです。
また解体工事中、家の荷物はどうすればいいのか？という問題も出てきますね。
4．荷物の保管にもお金がかかる
基本的に荷物の保管方法は2つあって、ひとつは仮住まいの住居に持っていき保管すること。
もうひとつは、トランクルームなどのレンタル収納スペースに預けて保管することです。
- 仮住まいに持っていく
- レンタル収納倉庫に預ける
もし仮住まいに家財をすべて持っていきたいというのであれば、家財が置けるだけのスペースが必要です。
2階3階建ての家にある家財を賃貸物件の一室に詰め込むわけですから、最低でも一室は荷物置き場として確保したいところ。
荷物量の目安
25坪前後の建物で4人家族とした場合、平均で10畳分のかたまりの荷物量になります。
建替えの際の仮住まいは、1部屋に荷物を積み上げるとして、3LDK~は必要になります。
このように広さを有すると、住居費が割高になってしまいます。
かといって住居費を抑えるためにレンタル収納スペースを利用しても、レンタル費用も安くはありません。
借りる収納倉庫の広さやエリアによっても差はありますが、10畳のスペースで月額5～10万円ほど。
保証などをプラスするとさらに高額になるでしょう。
また屋外倉庫は温度や湿度の管理が難しくなります。
オプション等で除湿管理ができる場合もありますが、これも通常より高くつくので費用を抑えたい方には向きません。
荷物を仮住まいに置くのか、それともレンタル収納スペースに置くのか、どちらにせよ費用の負担は避けられないところです。
では、どのようにコストカットをすればいいのでしょうか。
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家の建て替え費用を安く抑える4つのコツ
ポイントは「解体工事」の費用削減です！
これから新しく作る建築工事と、既にあるものを壊す解体工事のどちらにお金をかけるべきかは一目瞭然ですよね。
少しでも家の建て替えにかかる費用を抑えたいという方は、以下4つのコツを実践することをおすすめします。
- 解体工事は専門業者に依頼する
- 解体業者の閑散期を狙って依頼する
- 不要な物は解体工事前に処分する
- 各地方自治体の助成制度を利用する
それでは順に説明していきますね。
➀解体工事は専門業者に依頼する
建て替えをする際、解体工事と建築工事を別の業者に依頼すると費用を安く抑えることができます。
なぜなら仲介手数料がかからないから。
そもそも解体工事は解体専門の業者が行うもので、ハウスメーカーなどが解体工事を行うわけではありません。
そのためハウスメーカーを仲介して解体工事を依頼すると手数料が発生してしまうのです。
一方、解体業者と建築業者を別けて依頼する、つまり分離発注をすると仲介手数料をカットすることができます。
もしハウスメーカーで家の建て替えを依頼するのであれば、解体業者の指定はあるかどうかをしっかりと聞いておきましょう。
でなければ自分で見つけた安い解体業者に依頼しようと思ってもできない場合があるので気を付けてくださいね。
➁解体業者の閑散期を狙って依頼する
閑散期を狙って依頼することも費用を抑えるコツのひとつ。
解体業者の閑散期は4月～6月頃とされています。
この期間は普段より受注が少ないことから、より多くの依頼を受けるためにも解体工事の費用を安く設定する場合があります。
また他者の見積もりを提示して値引きしてもらうこともできるでしょう。
反対に繁忙期である12月～3月頃は値引きしづらい期間になるので、安く済ませたい方はなるべく避けるようにしてください。
③不要な物は解体工事前に処分する
解体工事前にするべきことは、不要な物を処分しておくことです。
これは家の中の話だけではありません。
敷地内にあるすべてのものにおいて不要と思われるものは処分しておかなければ、解体工事の際に廃棄処分費用がかかってしまいます。
例えば、使わない植木鉢や壊れた家具・家電などが収納庫に眠ってはいませんか？
あまり手をかけない外の物置などには不用品が放置されていることも多いですよね。
利用できそうなものがあれば、リサイクルショップに出すことで、いくらかお金になるでしょう。
➃各地方自治体の助成制度を利用する
地域によっては解体工事に補助金が出ます。
その助成金額には結構な差があり、最大12万円のところもあれば220万円以上助成されるところもあります。
東京都内においては、「木密地域不燃化10年プロジェクト」という木造住宅の密集地域を燃えにくくする取り組みが行われているので、23区のほとんどが解体工事の助成制度を設けています。
参考：木密不燃化１０年プロジェクトにおける取組 | 東京都都市整備局
例えば「品川区」の場合、以下の支援制度があります。
- 解体工事費用の助成
- 引越し費用の助成
- 固定資産税・都市計画税の減免
- 専門家による建替えの無料相談
参考：品川区の不燃化特区支援制度 – 木造住宅密集地域の整備促進 | 東京都都市整備局
対象となるのは、不燃化特区かつ老朽建築物である場合に限ります。
令和2年度末までの期限付き制度ではありますが、解体工事費用のみならず解体に伴う引越し費用の助成や、優遇税制もあるのでかなりのコストカットになるでしょう。
もし自分が住む地域にもこのような助成制度があるならば利用しない手はないですね！
お住まいの地域のHPを是非確認してみましょう。
家の建て替えとリフォームどっちがお得？
そもそも建て替えをするほど改修が必要かどうか？と悩まれる方もいらっしゃるはず。
耐久性の低い築30年以上の建物は大規模改修が必要とされています。
しかし単に使い勝手が悪かったり、高齢者対応などライフステージの問題で建て替えたいというのであれば、リフォームでも対応はできますよね。
ここでは建て替えとリフォーム、それぞれの特徴をご紹介します。
家の建て替えvsリフォーム 費用のシミュレーション比較
まず、費用面で比較して見ましょう。
基本的にリフォームと建て替えではリフォームの方が安く済みます。
施工でかかる費用をシミュレーションしてみたのでぜひ参考にしてください。
高齢者・バリアフリー住宅のリフォーム費用の例
- 段差の解消：10万7767円
- 引き戸への取替え：11万4693円
- 和室→洋室バリアフリー：131万4182円
- 室内手すり(I型・L型)：4万8648円
- 周り階段手すり：10万9272円
- 浴室手すり：4万8048円
- 浴室の新調：109万1000円
- 電気式浴室暖房：5万円
- 電気式床暖房：108万6833円
- 断熱サッシへの取替え：98万6757円
合計価格：491万3960円
2世帯住宅のリフォーム費用の例
- システムキッチン：81万900円
- 食器洗い乾燥機設備：13万円
- 浴室の新調：109万1,000円
- 電気式浴室暖房：5万円
- 電気式床暖房：108万6,833円
- 洗面所の新調：35万7,500円
- トイレの新調：32万5,800円
- 畳の新調(約6帖)：14万8,000円
- フローリングの貼替え(約54帖+廊下+玄関)：107万円
- クロスの貼替え(約60帖)：348万円
- 床下断熱：19万4,400円
- 耐震補強：120万円
- 間取り変更：100万円
合計価格：1,094万4,433円
参考：住宅リフォーム見積チェックシステム
参考：リフォームかんたん見積り「Re:estリエスト」無料でたった１分
建て替え費用の例
- 建築工事：3,500万円
- 解体工事：100万円
- 引越し費用：16万円
- 仮住まい費用：128万円
- 諸費用：10万円
合計価格：3,754万円
※上記は概算です。
リフォームも建て替えも施工する箇所や内容によって、価格は大きく異なります。
リフォームの方が費用を安く抑えられますが、そもそもの理由が家の老朽化等であれば根本的な解決には至らないでしょう。
家の耐震性や耐久性を考えると、リフォームではなく建て替えがおすすめです！
特に木造住宅の場合、どうしても経年劣化が顕著にあらわれやすいので、リフォームをしても再改築する必要に迫られることもありますよ。
家の建て替えvsリフォーム メリット・デメリットとは？
リフォームと建て替えは、価格以外でも異なる特徴があります。
それぞれのメリット・デメリットをまとめてみました。
リフォームのメリット・デメリット
建て替えと比べて手軽にできることがメリットにもデメリットにもなります。
＜メリット＞
- 費用が安い
- 工期が短い
- リフォーム中も居住できる
＜デメリット＞
- 間取りに制限がかかる場合がある
- 地盤や構造部の改修困難で不安が残る
- シロアリ駆除など追加費用が発生しやすい
建て替えのメリット・デメリット
新築住宅を一から建築できますが、その分負担も増えます。
＜メリット＞
- すべて新品で新鮮さがある
- 間取りを自由に設計できる
- 家の耐震・耐久性が高まる
＜デメリット＞
- 費用が高い
- 一時転居する必要がある
- 固定資産税など税負担が増える
今後の長期的な資金計画と、生活の中での優先度を考慮しながら検討すると良いでしょう。
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家の建て替えと新築住宅購入では費用の差はどれくらい？
建て替えは建物をすべて取り壊しゼロから新しく再建築するため、土地を購入する新築住宅とほとんど同じ工程でつくられます。
しかし費用面に違いがあります。
もともと土地を保持する建て替え住宅と違って、新築住宅は土地を購入する必要があるからです。
それぞれ同じ規模の建物を建てるとなると、新築の方が建て替えよりも費用が高くなるのは明らかですね。
住宅生産団体連合会の2018年度の調査によると、平均住宅取得価格は以下の通り。
住宅取得価格（建築費+土地代）
- 新築住宅…5,394万円（3,279万円+2,115万円）
- 建て替え…4,224万円（4,033万円+191万円）
参考：2018年度戸建注文住宅の顧客実態調査｜一般社団法人 住宅生産団体連合会
新築住宅と建て替え住宅の価格差は約1,000万円です。
どちらもゼロから建築するとはいえ、やはり建て替えの方がお得ということですね。
注目したいのは「建築費用」。
建て替えの建築費用は4,033万円でした。
一方、同年の新築住宅の建築費用は3,279万円。
住宅取得価格は新築住宅の方が高額ですが、建築費用だけで比較すると建て替えの方が約800万円も新築住宅より高いのです。
なぜこのように差があるのかというと、家の建て替えは土地代がかからない分、建物そのものにお金をかけやすいことが考えられます。
また建て替えをするのは高齢者世帯が多いことも理由の一つでしょう。
国土交通省の調査によると、建て替え住宅の約6割以上は60歳以上という結果が出ています。
多くの高齢者は老後の資金を保持していて、その資金を建て替え費用に充てるという方も少なくないのです。
2,000万円で家の建て替えは可能か？
家を建て替えたいけれど、コストが高いのが難…と思っている方は多いのではないでしょうか。
建て替え費用を安く抑える方法もご紹介しましたが、そもそも低予算で建て替えを行いたいという場合果たして可能なのか、またどんな家を建てることができるのかをご紹介していきます。
2,000万円で家の建て替えを行う場合
2,000万円以内で家の建て替えを行う場合、解体工事や諸費用を差し引くと1,000万円台後半で新築住宅を建築することになります。
1,000万円台の家はローコスト住宅と呼ばれ、近年若いファミリーや子どもが独立したシニア世代に人気の住宅です。
ローコスト住宅は、シンプルな間取りと設備にすることで資材の大量発注や現場での工程の省エネ化を図り、低コストを実現させています。
住まいは箱型のシンプルな形状であることが多く、ある程度の規格が決まっていてオプションで細かい部分を選択可能であることが一般的です。
高性能、高品質な資材や設備、または個性あふれる間取りを望むのは難しいですが、最近ではタマホームに代表されるような大手ハウスメーカーでもローコスト住宅を得意とする会社が出てきており、コストパフォーマンスの高い住宅が手に入ります。
1,000万円で建て替えられる家はどんな家？
では、更に低予算の1,000万円ではどうでしょうか？
建て替えトータルの予算が1,000万円ということは、新築にかけられる費用は700万円～850万円程度ということになります。
こうした住宅は、ローコスト住宅の中でもさらに低コストの「超ローコスト住宅」と呼ばれることもあり注目されています。
1,000万円以下で建てられる住宅には、1LDK~3LDKの平屋プランや20坪前後の住宅であることが多いようです。
広さや高性能は求められませんが、シンプルな暮らしを求める人や家以外にお金をかけたい人には向いている住まいでしょう。
ただこうしたローコスト住宅は、一般的な注文住宅と比較すると資材などの耐久性に劣ることもあるため、メンテナンスサイクルが短かったり修繕費用が多くかかったりすることもあります。
その点には注意が必要です。
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家の建て替えタイミングは何年？引渡し時期にも注意！
家の建て替えをするタイミングとして、築年数もそうですが、家の劣化具合やライフステージの変化でも決めることができますね。
例えば、家の一部が劣化していて生活が不便だったり、高齢になって階段や段差が辛くなったりしたら、建て替えを検討するべきでしょう。
家の建て替えタイミング
住宅生産団体連合会の調査によると、建て替え予定住宅の平均築年数は37年。
割合としては築40年以上が最も多く、半数近くを占めています。
築40年を目安に考える方が多いようですね。
建築から30年経つと建物の価値は「ほぼゼロ」になると言われています。
家の構造部など表面からは目視できない箇所は、知らず知らずのうちに劣化が進んでいることもあるので、築年数を目安に家を建て替えるのも良い方法ですね。
1月までに建て替え住宅を完成させなければ損をする！
家を建て替える場合、完成時期にも注意が必要です。
土地は建物が建っていないと住宅用地として認められません。
そうなると固定資産税が減税対象外となり、高い税額の支払いが課せられてしまうのです。
よく「建て替えをすると固定資産税が高くなる！」と言われることがありますが、これは建て替え住宅の引渡しが1月1日をまたいでしまった場合です。
固定資産税の税額決定は1月1日時点で判断されます。
ですので建て替えをするのであれば、1月1日までに引渡しとなるように計画立てましょう。
ただし、建て替え前の土地や所有者(名義)が同じであり、同年3月末日までに建築工事に着手していることが認められる場合は、1月1日以降であっても減税対象となります。
- 築年数が40年前後
- 建物の劣化が激しい
- ライフステージの変化で生活しづらい
以上に当てはまる場合は、建て替えを検討するべきでしょう。
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家の建て替えの流れ・期間
建て替えの開始時期を判断するためにも、引渡しまでの流れとかかる期間の目安を知っておきましょう。
家の建て替えの流れ
建て替えの一通りの流れは以下の通りです。
- 依頼会社の選定
- 契約
- 打ち合わせ
- 仮住まいへ引越し
- 解体工事
- 地盤調査・改良
- 地鎮祭
- 着工
- 引渡し
まず依頼会社を決めましょう。
建築工事と解体工事をわけて依頼したい場合は、契約前にその旨を伝えて可能かどうか確認することも忘れないようにしてください。
契約後は現地調査を行い、今後のスケジュールや建築プランを打ち合わせすることになります。
続いて仮住まいの住居を探しましょう。
家の建て替え計画をしながら引越し先を探すのは少し大変かもしれませんが、仮住まいなのであまりこだわり過ぎず早いうちに決めてしまいましょう。
ペットを飼っている場合、賃貸物件ではペット不可の物件も多いため集合住宅にこだわらず戸建て賃貸も視野に入れて探すことをおすすめします。
それでも見つからない場合は親族や知人に預かってもらうか、ペットホテルになります。
ペットホテルへの長期預かりはペットにとってもストレスとなるので、信頼できるところを選ぶようにしましょう。
費用は月5万～10万程度が相場です。
また仮住まいに引っ越す際に住民票をうつすか迷われる方がいますが、1年以内の短期であればその必要はありません。
郵便物は転送届を忘れず出しておきましょう。
解体工事が始まるまでに家の片づけをして、不用品はすべて捨てておきます。
廃棄物を残さないことが、解体費用を抑えるコツですよ。
いよいよ解体工事が始まるのですが、工事中の騒音などで迷惑をかけることがないように、事前に近隣の方への挨拶も忘れずに行いましょう。
建物がなくなり土地だけになったら、必ず「建物滅失登記」の手続きを行ってください。
建物の滅失登記とは
建物全部を取り壊したときに、その建物が取り壊されたことを原因として法務局（登記所）にある登記簿を閉鎖する手続きことを「建物滅失登記」といいます。
滅失登記は家の取壊し完了から1カ月以内に行わなければいけません。
手続きをしないと建て替えができなくなってしまう場合があるので気を付けてくださいね。
並行して地盤調査を行います。
地盤に問題があれば改良を行う場合があります。簡単な改良であれば数万円でできますが、大規模な地盤改良となると100万円以上かかる場合もあります。
地盤調査で今まで目に見えなかった土地の劣化があらわになるということですね。
リフォームと違って、家の基礎となる地盤を改良できるという点は、家の建て替えの大きなメリットでしょう。
地盤改良を終えたら地鎮祭を行い、ようやく着工します。
家の建て替えにかかる期間
家の建て替えにかかる期間はトータルで半年から1年程度です。
依頼会社を決めて契約するまでに３～4ヶ月、解体工事に1週間～2週間ほど、その後の新築工事は約3～6か月ほどかかります。
但し、これらは建て替えの時期やハウスメーカーを選ぶまでの期間によっても左右されます。
すべての工事や点検が終われば引渡しとなります。
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【番外】ローン返済中に新規ローンで建て替えはできる？
現在ローン返済中であっても、新しく住宅ローンを組むことは可能です。
いわゆるダブルローンですね。
建て替えや買い替えをしたいとき、ダブルローンを組めばそれら資金を調達することができます。
ただしローンを同時に2つ組むということは、月々の返済額が増えるということです。
そのため経済的にも精神的にも負担がかかることを覚悟しなければいけません。
またダブルローンは審査が厳しいため、希望したとしても利用できない場合がありますよ。
ともなれば、今の住宅を売却して新しい土地に家を建てよう！とも考えられるのですが、これも良い策とは言えません。
建て替えを検討するほど年数が経っている住宅は、資産価値がそれほどないので売却利益は期待できないでしょう。
できるだけダブルローンを利用せずに建て替えができるよう、計画的な資金繰りが大切ですね。
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まとめ
一度建てた家は完成した時点から少しづつ劣化が進みます。
思い入れのある持ち家を建て替えるのは気が引ける方もいるかもしれませんが、安全性を考慮するのであれば、リフォームよりも建て替えがおすすめです！
ただ、建て替えは新築注文住宅-1,000万円くらいの費用がかかるので、資金繰りが大切です。
不要な廃棄物は解体工事前に処分したり、市の補助金を利用したりして節約しましょう。
建て替えをする時期は各家庭によって異なるかと思いますが、1月1日までに引渡しをしなければ固定資産税が数倍かかってしまうので気を付けてくださいね。
