あなたの土地が売れない5つの理由|売れるためのコツや注意点をプロが徹底解説!

土地が売れずに困っているけれど、どうしたらいいかわからないという人も多いですよね。

すでに不動産会社に販売を任せて数か月経過しているのに、全くいい報告がこなくて焦る気持ちもあると思います。

しかし、土地が売れない理由には物件の問題だけではなく、不動産会社の販売方法に原因があるケースもあるのです。

こちらでは売れない土地で悩んでいる人に向けて、考えられる5つの理由や売れるようにするための方法などについて説明していきます。

土地が売れない原因を把握して、もっと早く売れるための方法を活用していきましょう。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

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土地が売れないと悩む人は多い?

販売に出したものの中々土地が売れなくて困っているという人は多くいます。

土地の売却経験などがなく初めてという人が多いため、なぜ売れないのかわからないからです。

例えば、土地を販売してから数年間全く売れないというケースも珍しくはありません。

色々な策を講じているわけでもなく、ただ売りに出しているだけだと販売が長期化してしまうケースがあります。

いつか売れればいいと思いそのままにしてしまうと、土地をそのまま放置しておくことにより発生するデメリットもあるのです。

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土地が売れないことによる3つのデメリット

売れない土地をそのまま放置してしまう気持ちもわかりますが、そのままにしておくと発生するデメリットがある点にも注意しなければなりません。

こちらでは土地が売れないことで発生するデメリットについて3つお伝えしていきます。

土地の価格が下落していく可能性

土地の価格は年数が経過することで下落する可能性が高くなります。

一部の地域を除いて少子高齢化などが進み人口が少なくなっているからです。

例えば東京都心であれば人口が集中しているため土地の価格は大きく下がっているわけではないのですが、田舎や郊外のエリアで土地価格が上昇している場所は少ないです。

土地の価格は市場での需要を大きく関係するため、人口が少なく街が過疎化しているエリアの土地価格は下落する傾向があります。

そのため売れない土地を放置してしまうと、販売当初よりも市場価格が低くなっている可能性があるのです。

土地にかかる維持費用の負担

売れない土地を放置しておくだけでも維持費用がかかります

土地を所有している限り、必ず固定資産税が発生するからです。

1月1日時点での所有者に対して固定資産税がかかるため、土地を放置しているだけでも毎年税金が発生する仕組みです。

また、土地を放置して草木が生い茂ることで近隣住宅に迷惑をかける可能性もあります。

庭木の剪定や管理などの維持費が発生してしまいます。

精神的に売れないのがつらい!

販売に出したのに土地がなかなか売れないと精神的にもつらくなります。

いつ売れるのか、本当に売れるのかと不安や心配を抱えながら待っているとストレスが溜まるからです。

例えば売却期限が決まっている場合などは特に、売れなかった場合のリスクなどを心配するあまり精神的な疲労がたまってしまうことがあります。

もちろんどんなに条件のいい物件でもすぐに売れるとは限らないのですが、数か月や数年売れないと精神的に参ってしまうこともありますね。

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土地が売れない5つの理由とは?

では土地が売れない理由にはどのような原因があるのでしょうか。

こちらでは土地の問題や売却方法、そして不動産会社など土地が売れない場合に考えられる理由を5つご紹介します。

1.売り出し価格が相場に合っていない

売り出し価格を相場よりも高く設定すると販売が長期化する可能性が高くなります。

買い手側は市場価格を熟知しているため、市場価格よりも高い土地をあえて買おうとはならないからです。

例えば市場価格が1,000万円の土地に対して、1,300万円で販売していてもなかなか売れないでしょう。

売主ができるだけ高く売りたいという気持ちがあるのと同様に、買主側はできるだけ安く買いたいという気持ちがあるからです。

売り出し価格を後で下げても売れない可能性がある

中には最初の売り出し価格を高く設定して、その後販売価格をどんどん下げていくという方法をあえて取る人もいます。

しかし、土地の場合は一番最初に市場に出たときの価格設定が一番大事で、後から市場価格にあわせてもなかなか売れないケースが多いのです。

買主側は新着物件をよく見ていますから、後で価格を下げている物件を見つけると、まだもっと下がるなと思い中々問い合わせをしない傾向があるからです。

結果的に市場価格よりも低い売却価格で売るはめになってしまうこともあります。

2.利便性の悪い立地

土地の立地が利便性の悪い場所だと、土地がなかなか売れない場合が多いです。

土地を探している人は新築住宅を建てるために探しているケースが多いため、アクセスや利便性の良い土地を優先的に探すからです。

例えば公共交通機関から離れた場所や周辺にスーパーなどの生活に必要な施設がない場合はなかなか選ばれない可能性があります。

立地の件で個人の買い手が見つからない場合は、買取などを利用して不動産会社などに売却する方法もあります。

3.土地の広さや性質に問題がある

土地の広さが広すぎると、個人の買主が見つかりにくい場合が多いです。

一戸建てを建てるのにそこまで広い土地は必要がなく、かえって税金が多くかかってしまうからです。

例えば数百坪あるような土地を個人で購入しても、その維持管理だけでかなりコストがかかってしまいます。

また、土地の性質が軟弱地盤などの場合は住宅を建てる際に補強などの費用がかかるため、選ばれにくくなります。

自分の土地がどういった地域にあるのか、不動産会社によく吟味してもらうのがおすすめです。

4.土地の形状が整形地でない

土地の形状が旗竿型や不整形地の場合も、売れない原因となります。

一戸建てを建設する際には整形地から選ばれていくため、不整形地を選ぶ人は少ないからです。

特に旗竿の土地は購入するとき安く買うことができますが、売却する際に買い手が見つかりにくいため高値で売却するのが難しくなります。

5.不動産会社の販売方法が効果的でない

土地の性質や形状、利便性などにも問題がないのに売れないという場合は不動産会社の販売方法が悪い可能性があります。

土地の販売方法は不動産会社によって変わるため、販売方法を間違えているといつまでたっても売却できないからです。

例えば郊外の土地なのにインターネットでの掲載をほとんどしておらず、チラシや旗だけで販売しているケースがあります。

近隣の人が購入する可能性が高いのは当然ですが、今遠方の土地を探すのに利用する手段はインターネットです。

物件の紹介ページが閑散としていると、インターネットを通じた買い手がなかなか見つからなくなってしまうのです。

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売れない土地を売却するための5つのコツ!

売れない土地をそのまま放置してしまうと価格も安くなり、維持管理費用もかさんでしまいますね。
そこでこちらでは売れない土地を売却するためのコツを5つご紹介します。

1.相場にあわせた価格設定をする

売れない土地の原因が価格設定にあるケースは多いので、まずは市場価格にあった価格を設定することが大事です。

相場よりも高いと全く問い合わせがなくなってしまうことも多いからです。

市場価格を把握するには、国土交通省が運営しているレインズから過去の取引事例などをエリアごとにチェックする方法があります。

しかし自分の物件のエリアの事例が見つからない場合は、不動産会社の担当者に直接伺うのも一つの手です。

この際1社だけの不動産会社に聞くのではなく、複数の不動産会社に確認することでより正確な相場を知ることができます。

たまに新人や知識がない担当者にあたってしまうと、適正ではない相場を伝えてくるケースがあるため、複数社から情報を仕入れるのがおすすめです。

2.一括査定がおすすめ

土地を査定する際に一社だけに依頼するのではなく、インターネットを利用した一括査定を活用するのがおすすめです。

複数社の査定を比較検討することでより相場にあわせた価格設定ができるからです。

また、一括査定をすることで複数の不動産会社の対応なども比較することができます。

ある不動産会社は連絡が遅い、この不動産会社は対応の人がそっけないなど様々な不動産会社の担当を比較して、一番誠実で顧客目線で考えてくれる人を選びましょう。

3.土地の地盤調査をする

土地の性質などに問題があり売れない場合は、先に地盤調査を行い土地の状況などを提示することで早く売れる可能性が高まる場合があります。

売れない理由が軟弱地盤や液状化といったエリアにある場合は、買い手にとって地盤が大きなポイントとなるからです。

しかし地盤調査には5万円~10万円以上の費用が先に発生するため費用もよく考慮する必要があります。

4.確定測量で土地の境界を明らかにする

土地の確定測量をすることで、境界を明らかにして買い手側から選ばれる確率が高くなります。

確定測量とは測量士などの専門家がその土地の測量をして、境界や面積を確定させることです。

なぜ確定測量が必要なのかというと、以下の様なケースの場合に買主側から確定測量を求められる場合が多いからです。

  • 登記簿謄本のデータが古く面積が実際と違う
  • 隣地との境界にフェンスや境界杭などがみあたらない

古い土地や田舎の土地の場合、登記簿謄本に掲載されている面積と実際の面積に違いが出る場合があるため、測量が改めて必要となるケースがあります。

また、隣地との境界が見当たらないと、後々隣地と境界を巡ってトラブルになる可能性もあるのです。

こういったことから最近では買主側から測量を求められるケースが多いため、先に測量をして明示しておくことで他の競合する土地に競り勝てる可能性があります。

確定測量の費用は10万円~20万円前後が相場となっています。

5.不動産会社との契約方法を変える

不動産会社と売却時に結ぶ媒介契約の種類を変えることで、販売戦略を変えることができます。

売れない土地の場合、現在の販売方法に原因がある可能性があるからです。

そこで不動産会社との媒介契約を一般媒介契約や専任媒介契約に変更することで、販売方法を変えることが効果的になる場合があります。

不動産会社と結ぶ媒介契約には以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約 複数の不動産会社と契約できる。
  • 専任媒介契約 1社とのみ契約できる。
  • 専属専任媒介契約 1社と飲み契約できる。自分で買主を見つけることは出来ない。

媒介契約の形態により不動産会社の販売戦略も変わりますので、一度契約形態を見直すのは一つの選択肢です。

一般媒介契約から専任媒介契約へ

一般媒介契約から専任媒介契約にすることで、不動産会社が広告やチラシで宣伝広告をさらにしてくれる可能性が高まります

なぜなら専任媒介契約を結べば、必ずその不動産会社に仲介手数料が入るからです。

一般媒介契約だと売主が複数社で契約をしてしまい、広告や宣伝に力を入れても結局他社を通して売買契約してしまう可能性があり、そうなると不動産会社に仲介手数料が入らなくなるからです。

ただし専任媒介契約は一社のみとしか契約できないため、売却できれば必ずその契約した不動産会社に仲介手数料が入ります。

そのため不動産会社側としても宣伝や広告に費用をかけやすくなるのです。

専任媒介契約から一般媒介契約へ

反対に専任媒介契約で売れない場合、一般媒介契約に変更することで複数社の間で競い合わせることができます

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約することができ、契約を決めた不動産会社に仲介手数料が入るため、不動産会社同士で競合するからです。

そのため、不動産会社同士で売却争いが起こり、結果として早く売れる可能性が高まります。

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売れない土地を手放す3つの方法!

 

売れない土地を通常の売却以外の方法で手放す方法についてもこちらでご紹介します。

方法は3つあります。

  • 贈与で手放す
  • 相続放棄をして受け取らない
  • 不動産買取を利用する

順に見ていきましょう。

贈与で手放す

不動産を相続などで譲り受けた場合、売却ではなく贈与で手放す方法があります。

売却のように現金化はできませんが、売れない場合は無料でも手放すことを優先させることができます。

NPO法人や行政に相談して買い手を探す必要がありますが、もし見つかれば早く土地を処分することができ、維持管理費を削減することができますね。

相続時に放棄して受け取らない

相続時にすでに売れなそうな土地だと思った場合、相続を放棄して受け取らないという方法もあります。

売れない土地を税金を払ってまで維持管理しながら販売をする必要がないため、負担を減らすことができます。

ただし、不動産だけを相続放棄することができないため、放棄する場合は相続するはずの現金などの資産も合わせてすべて放棄することとなりますので注意しましょう。

不動産買取を利用する

不動産買取を利用して不動産会社に直接売却する方法があります。

一般個人の買い手が付かない場合でも、不動産業者であれば購入してくれる可能性があるからです。

例えば郊外にある広大な土地や、なにか事件や事故があった不動産などは個人の買い手を見つけるのが難しいです。

しかし、不動産買取業者であれば購入後にリフォームや土地の分割などを行い、再度販売することができます。

不動産買取とは?仲介との違いを解説!

不動産買取と仲介での売却の違いは、不動産を直接不動産業者に販売するか、それとも広告や宣伝で一般の買い手を見つけるかという違いがあります。

仲介では通常インターネットやチラシなどで買い手を探すため、販売までに時間がかかることや、仲介手数料を不動産仲介会社に支払う必要があります。

しかし買取であれば直接買取業者に交渉して契約するため販売までにかかる期間が短く、尚且仲介する不動産会社がいなければ仲介手数料を支払う必要もありません

ただし、買取価格は市場相場の6割~7割になるので利益よりも早く売りたいという人が向いています。

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遠方の売れない土地を売ることはできる?3つの売却方法!

相続などで土地を引き継いでも、遠方だと売却手続きをしに何度も足を運ぶことが難しいですよね。

売れない土地が遠方にある場合、以下の3つの方法で売却をスムーズに行うことができます。

持ち回り契約を選ぶ

土地が遠方にあり何度も足を運ぶのが難しい場合は、持ち回り契約を選ぶことで何度も物件まで行かずに済みます。

持ち回り契約とは売主と買主が別々に契約書にサインをする契約方法です。

例えば郵送で契約書のやりとりをする場合や営業担当者が直接契約書を持ち回りして売主と買主のもとを訪れる方法もあります。

売買契約のためにわざわざ遠方の土地まで行かずに済むため、時間や費用の節約ができます。

代理人に契約してもらう

遠方の土地の付近に親族などが居住している場合は、代理人として契約をしてもらうこともできます。

代理人として委任状を用意すれば、わざわざ契約時に本人が遠方の土地まで訪れなくて済むため、時間と労力を削減できます。

ただし、事前に委任状のやりとりが発生するため郵送などでの手続きが必要です。

司法書士に依頼する

遠方の土地付近に親族がいない場合は司法書士に依頼することで代理契約をしてもらうことができます。

司法書士であれば親族などでなくても代わりに売買契約をすることが可能だからです。

ただし、その場合は司法書士が遠方に向かうための交通費や契約のための諸経費などがかかるため、あらかじめ料金などをよく確認しておく必要があります。

【番外編】売れないマンションを売る方法は?

売れない土地ではなくてマンションなどの場合に活用できる方法がこちらです。

  • 一括査定
  • 買取

一括査定を利用することで不動産会社を比較検討して決めることができるため、より信頼できて実績のある不動産会社を選ぶことができます。

また、買取を利用することで築年数が古いマンションや事故があったマンションでも売却できる可能性が高まります。

しかしやはり一番大事なのはどの不動産会社を選ぶかというポイントなので、不動産会社を選ぶ際には適当に決めず、よく吟味してから決めるようにしましょう。

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まとめ

売れない土地で困っている人は多くいますが、物件だけではなく選んだ不動産会社による原因が大きい場合があります。

なかなか売れないと悩んでいる人は一度今の不動産会社で販売を継続するか見直して、他の不動産会社を探すという選択肢を入れてみるのもおすすめです。

不動産会社選びの際には一括査定などを使って比較検討しながら、一番対応がよく顧客に寄り添ってくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

\失敗しない不動産売却のために!/