不動産業者と話をしていると、「レインズ」という言葉が出てくることがあります。
レインズとは不動産業者が閲覧できる不動産情報サイトのことです。
全国4つの指定流通機構が運営しています。
このレインズ、一般の人は一部を除いて利用することはできません。
「それではレインズは自分たちと関係ないのでは」と考えてしまいます。
ところがレインズは不動産取引でも重要な位置を占めているのです。
今回はレインズについて調べてみました。
もくじ
不動産業者がレインズを利用する4つのメリット
レインズとは「Real Estate Information Network System」の頭文字R・E・I・N・Sをとったもの。
日本名は「不動産流通標準情報システム」で、つまり不動産情報ネットワークシステムのことです。
レインズの情報を閲覧できるのは不動産業者に限られています。
そんなレインズがなぜ作られたのか、それは次のようなメリットがあるからです。
1.不動産情報の一元化
2.売り出し価格や成約価格の調査
3.媒介契約に基づく適正な取引に寄与
4.個人情報保護のため一般の人は閲覧不可
それぞれ解説します。
1.不動産情報の一元化
情報は独り占めするもの。
不動産の世界では今でもこうした風潮があります。
レインズができる前はその傾向はもっと顕著でした。
これでは取引相手を探すことができず、売買自体が成立しません。
不動産情報を一元化して管理するためにレインズは生まれました。
レインズによって情報が公開されることによって不動産の売買情報がオープンになり、売買が促進されるようになったのです。
2.売り出し価格や成約価格の調査
レインズには現在売り出し中の物件情報だけでなく、取引が成立した成約情報も掲載されています。
成約した情報は不動産の査定を行う際の参考資料です。
売り出し価格はあくまで売主の希望価格に過ぎません。
その価格で売却できるかはわからないのです。
成約事例が掲載されていれば、実際の取引価格や売り出し価格との差を調査することができます。
こうした情報が査定を通じて一般の人にも役立っているのです。
3.媒介契約に基づく適正な取引に寄与
専属専任媒介契約や専任媒介契約では、不動産業者は媒介契約締結後一定期間内にレインズに登録することが義務付けられています。
一般の人はレインズを閲覧できないものの、例外的に売主は自分の物件に限り、閲覧することが可能です。
これによって、不動産業者がちゃんと働いているかをチェックすることができます。
レインズへの登録と確認によって適正な取引が行なわれているかチェックできるのです。
4.個人情報保護のため一般の人は閲覧不可
レインズは不動産の詳細な情報が掲載されています。
地番や面積まで掲載しないと詳しい情報がわからないからです。
仮にレインズが誰でも閲覧できると、物件が売りに出されていることが周囲にわかってしまいます。
売主の中には、自分の家や所有地が売りに出されていることを知られたくない人もいるもの。
こうした売主の意向や個人情報保護の観点から一般の人は閲覧できないようになっているのです。
レインズに不動産を登録する売主の3つのメリット
不動産業者に閲覧がほぼ限定されるレインズ。
一般の人にしてみると、内輪だけで情報をやりとりしていて胡散臭い印象を持たれることもあります。
ただ、レインズについては売主にもいくつものメリットがあるのです。
レインズに不動産を登録する売主のメリットは次の3点になります。
1.情報が多くの不動産業者に行き渡るのがメリット
2.早期に取引が成立する可能性がある
3.適正価格で取引が成立する可能性がある
さっそく各項目をみていきましょう。
1.情報が多くの不動産業者に行き渡るのがメリット
レインズに物件情報を登録すると、翌日、早ければ登録当日にも他の不動産業者からの問い合わせが入ります。
それだけレインズに注目している不動産業者が多いのです。
これは物件情報がスピーディーに拡散している証拠。
レインズに登録すれば、多くの不動産業者の目に止まるようになるのです。
2.早期に取引が成立する可能性がある
不動産業者は手数料が収入であるため、多くの取引をこなしたほうが収入は増えるものです。
このため、物件情報をいつも探しています。
レインズに物件情報を登録することは不動産業者への情報提供です。
情報を開示することで早期に取引が成立することもあります。
早く売れることは不動産業者だけでなく、売主の利益にもなるのです。
3.適正価格で取引が成立する可能性がある
レインズには成約価格も掲載されていることはお話ししました。
成約価格を元に査定をすれば、相場と大きくかけ離れることはありません。
不動産業者は早く取引を成立させるため、価格を必要以上に引き下げようとする業者もいます。
レインズの成約価格による査定を使うことによって、適正価格で取引が成立する可能性があるのです。
レインズに不動産を登録する売主の2つのデメリット
多くの不動産業者が閲覧し、日々情報をチェックしているレインズ。
そのメリットは先ほどのように多くあるものの、いくつかのデメリットもあります。
最も大きいのは、不動産業者に「売れにくい不動産」と思われることでしょう。
レインズに不動産を登録することによって生じる売主のデメリットは以下の2点です。
1.売れない不動産と思われるのがデメリット
2.周りに売り出し中であることがバレる可能性がある
どういうことか説明します。
1.売れない不動産と思われるのがデメリット
レインズに登録されている物件の多くは専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した物件です。
一般媒介契約にはレインズ登録の義務がないので登録数はのびていません。
専任媒介契約等はレインズへ一定期間内に登録する義務がありますが、それまでは自分たちで営業活動ができるのです。
このことから、レインズに登録された物件は「専任媒介を締結したけれど、期間内に売却ができなかった売れにくい物件」と考える人もいます。
レインズに登録している物件がすべて売れにくい物件ではありません。
ただ、そう考える人はいるのです。
2.周りに売り出し中であることがバレる可能性がある
先ほどは情報管理が徹底しているので売り出し中であることはバレない、というお話しをしました。
それとは矛盾しているようにもみえます。
ただ、レインズをみて不動産業者が現場周辺を調査したり、ヒアリングをしたりすることはあるもの。
そこから売り出し中であることは知られる可能性があるのです。
レインズに不動産を登録してもらう2つの方法
早期売却を希望するなら、多くの不動産業者に売り出し中の不動産であることを知ってもらうべきです。
レインズはこうした目的で創設されています。
このレインズに登録してもらうには契約によって定められているか、不動産業者に依頼するかの2通りです。
1.専属専任、専任媒介契約を結ぶ
2.不動産業者に依頼する
それぞれみていきます。
1.専属専任、専任媒介契約を結ぶ
専属専任媒介契約の場合は契約締結後5日以内、専任媒介契約は7日以内にレインズに登録することが取り決められています。
これらの媒介契約をしておけば自動的に登録されるのです。
また、登録期限前に不動産業者が買主を連れてくることもあります。
不動産業者もできれば自分で買主を見つけたいもの。
こうしたレインズへの登録が早期売却を促しているのです。
2.不動産業者に依頼する
一般媒介契約にはレインズへの登録は義務付けられてはいません。
このため、レインズには登録されていないものの、売り出し中の不動産であることは数多くあるものです。
不動産のポータルサイトはいくつもあるものの、レインズは不動産業者がよく閲覧するサイトになっています。
もし一般媒介契約でもレインズへ掲載を希望する場合には、不動産業者にその旨を依頼しましょう。
囲い込みの防止と登録状況を確認するには
レインズでは物件情報を登録すると、不動産業者に対して登録証明書が発行されます。
不動産業者から登録証明書を受け取ったら、さっそくレインズで登録状況を確認してみましょう。
登録状況を確認することは実際に登録されているかを確認するとともに、囲い込みの抑止にもつながります。
囲い込みの実情と登録証明書についてみていきましょう。
囲い込みとは何か
囲い込みとは、他の不動産業者に情報を流さないことです。
不動産業者は売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることを目指すことがあります。
これが両手仲介です。
両手仲介を狙って、売り出し中の不動産にもかかわらず商談中と称して他の不動産業者に情報を提供しないことがあります。
この行為は売主の利益になっておらず、囲い込みは禁止されているものの、一部業者では今でも行われているのが現状です。
登録証明書でレインズの登録状況を確認
レインズへ物件情報が登録完了後、登録証明書がレインズから不動産会社に発行されます。
不動産業者からこの証明書を受け取りましょう。
売主は登録証明書が発行されたとしても、実際に確認してみたい人もいます。
レインズはそんな人にも対応したサービスを提供しているのです。
登録証明書には売主用のID、それとIDに対応したパスワードが記載されています。
これを使ってレインズにログインしてみましょう。
自分が売却依頼した不動産の情報を見ることができます。
これは売却依頼した不動産の情報だけを見ることができるIDで自分以外の物件を閲覧することはできません。
REINS Market Informationとは？
REINS Market Informationとは、レインズの膨大な情報を駆使したデータベースです。
価格水準や成約事例の情報が充実しています。
これらを活用することで自分の不動産がどれくらいの価格で売れそうなのか、いくらで売りだしたらよいのかがわかるのです。
REINS Market Informationについてみていきましょう。
レインズのデータベースを活用
REINS Market Informationはレインズのデータを活用したデータベースです。
その掲載件数は2021年4月時点で11万件以上。
不動産のポータルサイトでも同様のサービスを提供しているサイトもあります。
ただ、件数が少なかったり、特定のエリアに偏っていたりと使いづらい面もあるもの。
レインズは全国を網羅している指定流通機構が運営していることからその情報も全国から集められています。
価格水準をリサーチ
REINS Market Informationは主に価格水準データの提供を行なっています。
都道府県や市町村などを選ぶとその市町村で取引された不動産の一覧やグラフが表示されるのです。
そのグラフやデータも本格的で、不動産業者の査定書にも活用されています。
これも膨大なデータを有するレインズだからできることです。
流通市場の推移と動向がわかる
検索結果には、成約時期も掲載されています。
これを分析するといつ頃どれくらいの価格で売買されたのかがわかるのです。
検索も市町村よりも細かい地域まで選択することができます。
自分の不動産周辺での成約事例も調査可能です。
流通市場の推移と動向が簡単にわかりやすく調査できるのがREINS Market Informationの特徴といえます。
まとめ
不動産業者からレインズ、という言葉は聞いたことがあっても実際にどんなものなのか知らない人は多くいます。
レインズは一般の人が閲覧できないために不動産業者以外には有名でもありません。
ただ、レインズは不動産取引を支える裏方なのです。
レインズに直接アクセスできなくても、不動産業者を通じて利用することはできます。
また、充実したデータベースも利用可能です。
不動産取引の縁の下を支える、レインズを活用してみましょう。
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