注文住宅を建てる際に自己資金はいくら必要?自己資金ゼロで注文住宅を建てる方法も併せて解説!

promotion

<記事の情報は、2023年9月7日時点のものです>

注文住宅を建てる際には、自己資金はどれくらい必要になるのでしょうか?

また自己資金がなければ住宅ローンは利用できないのでしょうか?

住宅ローンを組む際に、自己資金をいくら用意するかという問題でお悩みの方が多いのではないでしょうか。

住まいづくりを行う上で、一定の自己資金が必要だと言われています。

しかし、住まいを建てた後の家計や子供の教育費のことを考えると、できるだけ多くの現金を手元に残しておきたいものです。

ではどうしても自己資金が足りない場合には、マイホームを持つことはできないのでしょうか。

本記事では、注文住宅を建てる際の自己資金の額や、資金調達のしかたなどについてご紹介したいと思います。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう!」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い(と思い込んでしまった)家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そこでおすすめしたいのがリクルートが運営する、SUUMOの無料カタログ一括取り寄せ」(工務店中心) そしてNTTデータグループが運営している、家づくりのとびら」(ハウスメーカー中心)

家を建てる予定のエリアや希望条件を入力するだけで、条件にあったハウスメーカーや工務店がピックアップされ、まとめて簡単に無料でカタログを取り寄せられます

SUUMOはポータルサイトのネットワークを活かし、全国の工務店をカバー。 NTTデータグループは、老舗大手の信用を活かし、ハウスメーカー中心。

メーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。 また、どちらの会社も共に日本を代表するプライム上場企業グループが厳しい審査をしているのも大きなメリット。

厳しい審査に通った優良住宅メーカーのみ掲載が許されているので、悪質な会社に騙されたりしつこい悪質営業をされることもありません。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

MEMO
SUUMO・・・工務店のカタログ中心

家づくりのとびら・・・ハウスメーカーのカタログ中心

【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒

【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらはこちら⇒

それでは、本文の解説をしていきます。

一般的には「物件価格の20%の自己資金が必要」と言われている

自己資金とは一般的に手元にある現金のことを言い、いつでも引き出し可能な預金等を含みます。

注文住宅を建てる際には、おもに頭金、購入諸費用、入居費用の3つの費用を自己資金で賄うのが一般的です。

頭金物件価格から住宅ローンの借入額を差し引いた額物件価格の10~20%
購入諸費用登記費用、不動産仲介手数料、住宅ローン事務手数料、税金など物件価格の5~10%
入居費用引っ越し代や家具・家電の購入費など50~100万円程度

それぞれ50万円~数百万程度かかりますので、最低でも「物件価格の20%の自己資金が必要」といわれています。

注文住宅を建てる場合の平均的な費用と自己資金比率は?

では注文住宅を建てた人は、具体的にどれくらいの自己資金を用意しているのでしょうか?

まずは注文住宅を建てるのにかかる費用と住宅ローンの利用実態を押さえておきましょう。

注文住宅にかかる費用

国土交通省の調査とフラット35の調査による、注文住宅の平均費用は以下のようになっています。

・建築費と土地を合わせて全国平均で4,334万円/三大都市圏(首都圏、中京圏、近畿圏)平均で4,472万円

※国土交通省の平成29年度の調査

・土地付き注文住宅の場合は全国平均4,257万円/首都圏平均は4,993万円、 地方では3,869万円

・注文住宅の全国平均(土地代なし)は3,454万円/首都圏では3,772万円、地方では3,276万円

※2019年度のフラット35の調査

土地を含めると4,000万円台、土地なしでは3,000万円台が相場のようです。

特に土地を含めた場合には大都市圏と地方の地域差が大きく、1,000万円程の差があります。

では具体的に注文住宅を建てる時の費用内訳はどのようになっているのでしょうか。

  • 土地代
  • 建築費用
  • 付帯工事費(外構工事、水道・ガス引込工事、地盤補強工事など)
  • 諸費用(手数料、印紙代、登記費用、地鎮祭費用、新生活費用など)
  • 税金
  • 火災保険料

このうち諸費用や税金、保険料に当たる部分についてが、現金での支払いを求められる場面です。

注文住宅の住宅ローン利用状況

国土交通省の平成29年度の調査では、注文住宅を新築で建てる際に住宅ローンを利用している人の割合は全国で56.9%となっています。

思ったより少ない印象かもしれません。

これは平成29年度の調査では無回答の人が3割程度いることと、平成25年度、26年度での同調査ではそれぞれ約74%の人が住宅ローンを利用したという結果であることから、実際にはもう少し住宅ローン利用者は多いのではないかと推察されます。

住宅ローンの返済期間については35年以上が最も多く、全国平均では31.1年となっています。

やはり高額な買い物であるため、30年以上で組むことが一般的であることが分かります。

ローン返済額については、年間で全国平均が130.5万円であることから、月10万円前後の返済額になることが多いようです。

注文住宅を建てる時の自己資金比率

自己資金比率とは、住宅の購入資金総額の中の自己資金が占める割合のことをいいます。

注文住宅を建てる場合の平均的な自己資金比率について、先に紹介した統計データから見ていきましょう。

国土交通省の調査よると、住宅建築資金と土地購入資金をあわせた購入資金の合計は全国平均で4,334万円、三大都市圏(首都圏、中京圏、近畿圏)平均で4,472万円だったのに対し、自己資金の平均はそれぞれ1,250万円と1,469万円になっています。

したがって自己資金比率は、全国平均が28.8%、三大都市圏が32.8%で、自己資金比率の平均は30%前後になっていたことがわかります。

注文住宅の自己資金の割合

この結果を見ると、物件価格に対する自己資金比率が高いように思われますが、シニア世代の現金購入や親からの贈与のケースが多く含まれていることで全体の数字を引き上げていることが推定されます。

尚、ここでいう自己資金の内訳は、預貯金、有価証券売却代金、退職金のほか不動産売却、贈与、遺産相続などを含みます。

また自己資金以外の借入金には、民間金融機関、住宅金融支援機構、その他の公的機関の住宅ローンのほか、勤務先や親・兄弟姉妹など親族・知人からの借入金を含んでいます。

上記の統計は土地を購入して住宅を建てた人全体の結果ですが、住宅金融支援機構が発表した2019年度フラット35利用者調査の結果では、少し数字が異なっています。

建築資金は全国平均が3,454.5万円、首都圏平均が3,771.8万円だったのに対し、自己資金の平均はそれぞれ621.9万円と763.1万円という結果でした。

したがって自己資金比率は、全国平均が18%、首都圏平均が20.2%になっていて、およそ20%前後が平均となっています。

ただし土地購入資金は含まれていませんので、土地と建物を合わせた自己資金比率は若干異なる可能性があります。

参考:2019年度フラット35利用者調査|住宅ローン:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

平成29年度 住宅市場動向調査報告書|国土交通省

自己資金額の決め方~住宅ローンに及ぼす影響とは?~

自己資金比率割合が変わることによって、住宅ローンの借り入れ額や返済総額、毎月の返済額はどのように変わるのでしょうか。

実際にシミュレーションしてみたいと思います。

自己資金比率が高いほどローンの負担が軽くなる

4,500万円の物件を返済期間35年、金利1.21%(固定金利・元利均等返済)の住宅ローンを組んで返済する場合のシミュレーションを行って比較してみました。

【自己資金比率10%の場合】

自己資金:450万円、住宅ローン借入金額:4,050万円、

返済総額:4,969万9,275円、毎月の返済額:11万8,332円

【自己資金比率20%の場合】

自己資金:900万円、住宅ローン借入金額:3,600万円、

返済総額:4,417万7,086円、毎月の返済額:10万5,184円

【自己資金比率30%の場合】

自己資金:1,350万円、住宅ローン借入金額:3,150万円

返済総額:3,865万4,911円、毎月の返済額:9万2,036円

上記のシミュレーションから自己資金比率が10%変わるごとに、毎月の返済額が1万円以上変わることがわかります。

自己資金に余裕があれば、少しでも自己資金比率を増やすことで毎月の返済負担を軽くすることができます。

また金利負担(返済総額-借入金額)も自己資金比率が10%の場合が919万9,275円になるのに対し、20%の場合は817万7,086円、30%の場合には715万4,911円となり、自己資金比率が10%変わるごとに100万円程度の差が生じています。

住宅ローンの借入額や金利が増えればこの差は更に大きくなるので、できるだけ自己資金の割合を増やし、返済負担を減らすことが大切です。

無理のない範囲で自己資金比率を高めることが大切

物件価格に対する自己資金比率を高めることで、月々の住宅ローンの支払額や金利負担を減らすことが可能になるのは先にご説明した通りですが、手持ちの現金や預金を使ってしまうことのデメリットも考慮しておかなければなりません。

例えば子供の教育費や住まいのメンテナンス、自家用車や家電の買い替え費用などのために、手元に現金を残しておく必要があります。

また家族の病気やケガ、不慮の事故、親の介護、勤務先の倒産などの万が一の事態に備えておくことも必要です。

一時的に収入がなくなっても、半年程度は生活に大きな支障がないようにしておく必要があるでしょう。

したがって、現金や貯蓄を全て住宅購入資金に充ててしまうことは絶対に避けなければなりません。

住宅を建てた後の家計を考えながら住宅ローンの返済プランを立て、無理のない範囲で自己資金比率を高めることが重要です。

【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒

【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらはこちら⇒

自己資金ゼロでも注文住宅は建てられるのか?

自己資金0、つまり自己資金が全くない状態で注文住宅は建てられるのでしょうか。

また自己資金なしで注文住宅を建てる際には、どんなデメリットがあってどのような注意が必要になるのでしょうか。

この章では、自己資金ゼロで注文住宅を建てる場合の注意点4つについてご説明します。

  1. 返済期間や返済総額が大きくなる
  2. 自己資金ゼロの場合も最低限の資金は必要
  3. 予算を下げることも大切
  4. 税金や引っ越し費用などの諸費用は現金での支払いが必要

順に見ていきましょう。

1.返済期間や返済総額が大きくなる

自己資金ゼロで住宅ローンの申し込みをする場合には、金融機関から返済能力が低いとみなされるのでローン審査が厳しくなります。

金融機関もリスクを回避したいと思うのは当然のことなので、審査が厳しくなるのはやむを得ないでしょう。

また、借入金額が大きくなるとその分返済期間が長くなり、その結果金利負担も増えるので返済総額がさらに増えてしまいます。

自己資金が用意できないということは今までの家計に余裕がなかったともいえるので、ローンの返済ができなくなるリスクが高いといえます。

自己資金がゼロの状態で住宅ローンを組んで今まで以上に家計への負担が増える中で、毎月の返済ができるのかどうかを良く考える必要があるでしょう。

さらに何らかの事情で将来家を手放すことになった場合、住宅の売却価格が住宅ローンの残高を下回ってしまい、家を売っても借金だけが残るといったことにもなりかねないので注意が必要です。

2.自己資金ゼロの場合も最低限の資金は必要

自己資金ゼロで家を建てる場合でも、実は全く自己資金を用意しないで注文住宅が建てられることはほとんどありません。

土地を購入する場合には購入の申し込み時に売主に対して申込金が必要になりますし、家を建てる際には住宅会社との工事請負契約時に契約金(手付金)の支払いを求められます。

それぞれ売主や住宅会社の承諾を得て10万円程度で済んでしまうケースもありますが、これらの費用は売主や住宅会社に対する保証料のような役割を果たすものなので、必ず現金で支払う必要があります。

もちろんこれらの費用は土地や建物の購入代金に充当してもらうことができますが、最低限の現金を用意しておかなければ取引をスムーズに進めることができません。

また、基本的に諸費用の支払いは現金で行う必要があります。

諸費用とは不動産仲介手数料や住宅ローン事務手数料、保証料、火災保険料、登記費用、印紙税などで、物件価格の5~10%が目安といわれています。

その他に地鎮祭、上棟式などの式典費や照明器具・家具・家電の購入費などが必要になる場合もあります。

これらの費用の支払いのために、最低限の資金は必要と思っておいた方が良いでしょう。

3.予算を下げることも大切

自己資金ゼロで注文住宅を建てる際には、できるだけ住宅ローンの借入額を抑えて月々の返済額を減らすことを考える必要があります。

土地の購入予算や注文住宅の建築予算を減らすことが大切です。

条件面をもう一度整理して、使用頻度が低い住宅設備機器や過剰な仕様、デザインなどを排除してコストダウンを図りましょう。

4.税金や引っ越し費用などの諸費用は現金での支払いが必要

その他の費用では、土地・建物を取得時に課税される不動産取得税(支払いは取得後6カ月~1年半後)や固定資産税・都市計画税(取得の翌年6月以降に毎年支払い)、印紙税などの税金や引っ越し費用などは現金で支払います。

したがって、最低限の自己資金を現金で用意しておく必要があります。

注文住宅を建てるのに自己資金なしor足りない場合の3つの方法とは?

現在の貯蓄額や手元に残しておくべき現金などを考えた場合に、どうしても自己資金が不足してしまう場合にはどうすれば良いのでしょうか。

この章では自己資金が足りない場合の3つの方法をご紹介します。

1.親から援助を受ける

自己資金が足りない時には、親や祖父母から資金援助を受けるのが最も一般的な方法でしょう。

通常、親や祖父母から資金援助を受ける場合には、その額が年間110万円を超えると贈与税の課税対象になってしまいます。

しかし、住宅資金贈与の非課税の特例制度や相続時精算課税制度を利用することで、一定の条件を満たせば一定の範囲の額まで非課税での贈与を受けることができます。

2.他人資本を利用する

自分で用意するのが難しければ、他から融資を受ける方法があります。

親や祖父母から借り入れる

親や祖父母に頼る場合でも、完全な援助ではなく借りる方法も検討してみましょう。

ただしこの場合には、税務署から贈与とみなされることがないようにあらかじめ契約書を作成し、毎月銀行振り込みなどの方法で一定額を返済してきちんと返済記録を残しておくなど、税務署対策が必要になります。

会社の融資制度を利用する

勤務先に無担保で住宅取得資金が借りられる社内融資制度がある場合には、利用を検討すると良いでしょう。

ただしこれもあくまで融資のひとつなので、住宅ローンの返済に加えて毎月返済する必要があり、金利負担も発生します。

家計への負担がさらに増えてしまうことになるので、将来に渡って無理なく返済が可能かどうかを念入りに検討する必要があります。

3.全額を住宅ローンで賄う

かつては住宅購入費用の20%の自己資金がなければ民間の金融機関から融資を受けることができないのが一般的でしたが、現在では自己資金がゼロでも融資をしてくれる金融機関が多くなりました。

フラット35でも自己資金ゼロで融資を受けることができますが、融資率が9割を超えると通常よりも金利が約0.5%上がって審査も厳しくなります。

また、金融機関によって融資額は年収の6倍までとか、年間の返済額が年収の35%までといった審査基準があります。

したがって例えば年収が800万円であれば、他の条件をクリアすることで4,800万円まで全額融資してもらえる可能性があります。

【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒

【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらはこちら⇒

自己資金を効率的に貯める方法

自己資金が少ない場合に生じるリスクを回避するために一番良い方法は、やはり自己資金を自分で用意することです。

ここでは効率的に自己資金を貯める方法をご紹介します。

強制的に積み立てる

毎月〇円ずつ貯蓄しようと計画しても、いざ貯めようとすると他の事に使ってしまいなかなか貯まらないという経験をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

こんな場合は、会社の財形貯蓄制度を利用したりや給与口座を2つに分けたりするなどして、「強制的」に貯蓄する方法がオススメです。

この際重要なのは、口座であれば定期預金にするなど簡単にお金をおろせないようにすること。

毎月決まった額を天引きにすれば、残りの金額で家計をやりくりするため貯金に手を付けずに済む他、財形貯蓄の利子は非課税であるため貯めやすいというメリットもあります。

保険を見直す

毎月の家計が厳しくなかなか貯蓄に回せないという場合には、是非保険を見直してみましょう。

多くの人は最初に保険に加入したまま放置していることが多いですが、本当に今の保険が現状に合っているのか再度検討する必要があります。

また住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険(団信)への加入が必須となることが一般的です。

団体信用生命保険とは

そのため加入中の保険と重複する部分を見直したり、家族構成の変化に伴って不要になったプランがないか保険料を支払いすぎていないかなどをよく見直してみる必要があります。

ボーナスを貯金する

日々の家計は毎月の給料でやりくりをし、ボーナスは極力使わず全額貯金するという方法もあります。

毎月の給料が安定している人にはおすすめで、日々の生活費の計画を立てやすくなります。

しかし一方でボーナスは景気などにより毎年変化する可能性がありますから、自己資金をゼロから貯めたい人には向かず、足りない分を補いたい人向けの方法です。

【Q&A】自己資金100万円で注文住宅は建てられるのか?

Q:最低限必要になる100万円だけ自己資金で調達して、注文住宅を建てることはできるのでしょうか?

A:注文住宅を建てる上で必要になる諸費用は総費用の5~10%が目安となります。

したがって自己資金が100万円の場合には、諸費用を全て賄うことはできません。

しかし諸費用にもローンを組むことができるので、つなぎ融資や諸費用ローンを上手に活用すれば、100万円の自己資金でも注文住宅を建てることは可能です。

ただし「諸費用ローン」は住宅ローンよりも一般的に金利が高く設定されているので、さらに返済負担が大きくなってしまうことになります。

また、金融機関は借り手に対しての「リスクの度合い」により金利を変えているため、自己資金比率が少なくなるほど住宅ローンの金利が高く設定されています。

わずかな金利の違いであっても、借入額が多くなるほど、また借入期間が長くなるほど返済総額に大きな差が生じ、数百万円もの差が生じてしまうことも少なくないので注意が必要です。

尚、新築の建売一戸建住宅であれば、売主分譲会社から購入して仲介手数料を節約することにより、手持ち資金100万円で取得することが可能です。

どうしても自己資金が調達できない場合には、建売住宅の購入も含めて検討すると良いでしょう。

【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒

【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらはこちら⇒

まとめ

本記事では、「注文住宅を建てる際の自己資金について」の話を中心にご説明してきました。

自己資金が多ければ多いほど住宅ローンの返済が楽になる、借り入れできる金額が増える、安い金利で住宅ローンが借りられる・・・など多くのメリットがある一方で、手持ち資金が少なくなってしまうデメリットもあります。

万が一に備えて生活予備費を確保した上で、自己資金を住宅購入価格の20%以上用意するのが理想ですが、最低でも10%以上確保することをオススメします。

\ 住宅メーカー選びで後悔しないために! /