注文住宅を建てる際に自己資金はいくら必要?自己資金ゼロで注文住宅を建てる方法も併せて解説!

注文住宅を建てる際には、自己資金はどれくらい必要になるのでしょうか?

また自己資金がなければ住宅ローンは利用できないのでしょうか?

住宅ローンを組む際に、自己資金をいくら用意するかという問題でお悩みの方が多いのではないでしょうか。

住まいづくりを行う上で、一定の自己資金が必要だと言われています。

しかし、住まいを建てた後の家計や子供の教育費のことを考えると、できるだけ多くの現金を手元に残しておきたいものです。

ではどうしても自己資金が足りない場合には、マイホームを持つことはできないのでしょうか。

本記事では、注文住宅を建てる際の自己資金の額や、資金調達のしかたなどについてご紹介したいと思います。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させない為に、1番重要なことをお伝えさせて下さい。

マイホーム計画を立てる際に、まずはじめに絶対にしておくべきことがあります。

それははじめにお住いの地域に対応している、住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

『家を建てたい!』と思ったら土地探しよりも、住宅ローン等の資金計画よりもまずはカタログ集めからはじめて下さい。

多くの方が、何も知識がない状態で住宅展示場を訪れますがそれは大変危険です。

実際、しっかりと比較検討せずに1、2社見学しただけで契約してしまい、後から取り返しのつかない後悔をしてしまう方も少なくありません。

最初に地域に対応している様々な住宅メーカーのカタログを取り寄せておくことで、各社の特徴や相場を知ることができますし、メーカーとの値引き交渉も非常に有利になります。

ちなみにカタログ集めは、一社一社調べて取り寄せるのではなくHOMESの一括カタログ請求が便利で簡単ですし、安心して使えます。

100%納得のいくマイホームづくりのためにも、少しの手間を惜しまず最初にカタログ集めをしてしまうことをおすすめします。

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それでは解説を進めていきます。参考にしてください。

一般的には「物件価格の20%の自己資金が必要」と言われている

自己資金とは、一般的に手元にある現金のことをいい、いつでも引き出し可能な預金等を含みます。

注文住宅を建てる際には、頭金(物件価格から住宅ローンの借入額を差し引いた額)と購入諸費用(登記費用、不動産仲介手数料、住宅ローン事務手数料、税金など)、入居費用(引っ越し代や家具・家電の購入費など)などを自己資金で賄うのが一般的です。

通常では、頭金として物件価格の10~20%、購入諸費用が物件価格の5~10%、入居費用が50~100万円程度かかるといわれているので、最低でも「物件価格の20%の自己資金が必要」といわれています。

注文住宅を建てる場合の平均的な自己資金比率は?

自己資金比率とは、住宅の購入資金総額の中の自己資金が占める割合のことをいいます。

注文住宅を建てる場合の平均的な自己資金比率について、いくつかの公的な統計データを参考に見ていきましょう。

国土交通省住宅局の「平成29年度住宅市場動向調査報告書」によると、住宅建築資金と土地購入資金をあわせた購入資金の合計は全国平均で4,334万円、三大都市圏(首都圏、中京圏、近畿圏)平均で4,472万円だったのに対し、自己資金の平均はそれぞれ1,250万円と1,469万円になっています。

したがって自己資金比率は、全国平均が28.8%、三大都市圏が32.8%で、自己資金比率の平均は30%前後になっていたことがわかります。

この結果を見ると、物件価格に対する自己資金比率が高い様に思われますが、シニア世代の現金購入や親からの贈与のケースが多く含まれていることで全体の数字を引き上げていることが予想されます。

尚、ここでいう自己資金の内訳は、預貯金、有価証券売却代金、退職金のほか不動産売却、贈与、遺産相続などを含みます。

また自己資金以外の借入金には、民間金融機関、住宅金融支援機構、その他の公的機関の住宅ローンのほか、勤務先や親・兄弟姉妹など親族・知人からの借入金を含んでいます。

上記の統計は土地を購入して住宅を建てた人全体の結果ですが、住宅金融支援機構が発表した2017年度フラット35利用者調査の結果では、少し数字が異なっています。

建築資金は全国平均が3353.5万円、首都圏平均が3,627万円だったのに対し、自己資金の平均はそれぞれ651.1万円と769.7万円という結果でした。

したがって自己資金比率は、全国平均が19.4%、首都圏平均が21.2%になっていて、およそ20%前後が平均となっています。

ただし土地購入資金は含まれていませんので、土地と建物を合わせた自己資金比率は若干異なる可能性があります。

自己資金比率が住宅ローンに及ぼす影響とは?

自己資金比率割合が変わることによって、住宅ローンの借り入れ額や返済総額、毎月の返済額はどの様に変わるのでしょうか。

実際にシミュレーションしてみたいと思います。

自己資金比率が高いほどローンの負担が軽くなる

4,500万円の物件を返済期間35年、金利1.21%(固定金利・元利均等返済)の住宅ローンを組んで返済する場合のシミュレーションを行って比較してみました。

・自己資金比率10%の場合

自己資金:450万円、住宅ローン借入金額:4,050万円、

返済総額:4,969万9,275円、毎月の返済額:11万8,332円

・自己資金比率20%の場合

自己資金:900万円、住宅ローン借入金額:3,600万円、

返済総額:4,417万7,086円、毎月の返済額:10万5,184円

・自己資金比率30%の場合

自己資金:1,350万円、住宅ローン借入金額:3,150万円

返済総額:3,865万4,911円、毎月の返済額:9万2,036円

上記のシミュレーションから自己資金比率が10%変わるごとに、毎月の返済額が1万円以上変わることがわかります。

自己資金に余裕があれば少しでも自己資金比率を増やすことで、毎月の返済負担を軽くすることができます。

また金利負担(返済総額-借入金額)も自己資金比率が10%の場合が919万9,275円になるのに対し、20%の場合は817万7,086円、30%の場合には715万4,911円となり、自己資金比率が10%変わるごとに100万円程度の差が生じています。

住宅ローンの借入額や金利が増えればこの差は更に大きくなるので、できるだけ自己資金の割合を増やし、返済負担を減らすことが大切です。

無理のない範囲で自己資金比率を高めることが大切

物件価格に対する自己資金比率を高めることで、月々の住宅ローンの支払額や金利負担を減らすことが可能になるのは先にご説明した通りですが、手持ちの現金や預金を使ってしまうことのデメリットも考慮しておかなければなりません。

例えば子供の教育費や住まいのメンテナンス、自家用車や家電の買い替え費用などのために、手元に現金を残しておく必要があります。

また家族の病気やケガ、不慮の事故、親の介護、勤務先の倒産などの万が一の事態に備えておくことも必要です。

一時的に収入がなくなっても、半年程度は生活に大きな支障がない様にしておく必要があるでしょう。

したがって、現金や貯蓄を全て住宅購入資金に充ててしまうことは絶対に避けなければなりません。

住宅を建てた後の家計を考えながら無理のない範囲で自己資金比率を高めることが重要です。

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自己資金が足りない場合の4つの方法とは?

現在の貯蓄額や手元に残しておくべき現金などを考えた場合に、どうしても自己資金が不足してしまう場合にはどうすれば良いのでしょうか。

この章では自己資金が足りない場合の4つの方法をご紹介します。

親から援助を受ける

自己資金が足りない時には、親や祖父母から資金援助を受けるのが最も一般的な方法でしょう。

通常、親や祖父母から資金援助を受ける場合には、その額が年間110万円を超えると贈与税の課税対象になってしまいます。

しかし、住宅資金贈与の非課税の特例制度や相続時精算課税制度を利用することで、一定の条件を満たせば一定の範囲の額まで非課税での贈与を受けることができます。

他人資本を利用する

親や祖父母から借り入れる

自己資金の調達方法のひとつとして、親や祖父母から借りる方法もあるでしょう。

ただしこの場合には、税務署から贈与とみなされることがない様に、あらかじめ契約書を作成し、毎月銀行振り込みなどの方法で一定額を返済してきちんと返済記録を残しておくなど、税務署対策が必要になります。

会社の融資制度を利用する

勤務先に無担保で住宅取得資金が借りられる社内融資制度がある場合には、利用を検討すると良いでしょう。

ただしこれもあくまで融資のひとつなので、住宅ローンの返済に加えて毎月返済する必要があり、金利負担も発生します。

家計への負担がさらに増えてしまうことになるので、将来に渡って無理なく返済が可能かどうかを念入りに検討する必要があります。

全額を住宅ローンで賄う

かつては住宅購入費用の20%の自己資金がなければ民間の金融機関から融資を受けることができないのが一般的でしたが、現在では自己資金がゼロでも融資をしてくれる金融機関が多くなりました。

フラット35でも自己資金ゼロで融資を受けることができますが、融資率が9割を超えると通常よりも金利が約0.5%上がって審査も厳しくなります。

また、金融機関によって融資額は年収の6倍までとか、年間の返済額が年収の35%までといった審査基準があります。

したがって年収が800万円であれば、他の条件をクリアすることで4,800万円まで全額融資してもらえる可能性があります。

自己資金ゼロで注文住宅を建てる場合の4つの注意点

自己資金がゼロで注文住宅を建てる場合には、どんなデメリットがあってどの様な注意が必要になるのでしょうか。

この章では、自己資金ゼロで注文住宅を建てる場合の注意点についてご説明します。

返済期間や返済総額が大きくなる

自己資金ゼロで住宅ローンの申し込みをする場合には、金融機関から返済能力が低いとみなされるのでローン審査が厳しくなります。

金融機関もリスクを回避したいと思うのは当然のことなので、審査が厳しくなるのは仕方がないことでしょう。

また、借入金額が大きくなるためその分返済期間が長くなると、金利負担も増えるので返済総額がさらに増えてしまいます。

自己資金が用意できないということは、今までの家計に余裕がなかったともいえるので、ローンの返済ができなくなるリスクが高いといえます。

そもそも自己資金がゼロの状態で住宅ローンを組んで、今まで以上に家計への負担が増える中で、毎月の返済ができるのかどうかを良く考える必要があるでしょう。

さらに何らかの事情で将来家を手放すことになった場合、住宅の売却価格が住宅ローンの残高を下回ってしまい、家を売っても借金だけが残るといったことにもなりかねないので注意が必要です。

自己資金ゼロの場合も最低限の資金は必要

自己資金ゼロで家を建てる場合でも、実は全く自己資金を用意しないで注文住宅が建てられることはほとんどありません。

土地を購入する場合には購入の申し込み時に売主に対して申込金が必要になりますし、家を建てる際には住宅会社との工事請負契約時に契約金(手付金)の支払いを求められます。

それぞれ売主や住宅会社の承諾を得て10万円程度で済んでしまうケースもありますが、これらの費用は売主や住宅会社に対する保証料の様な役割を果たすものなので、必ず現金で支払う必要があります。

もちろんこれらの費用は土地や建物の購入代金に充当してもらうことができますが、最低限の現金を用意しておかなければ取引をスムーズに進めることができません。

また、基本的に諸費用の支払いは現金で行う必要があります。

諸費用とは不動産仲介手数料や住宅ローン事務手数料、保証料、火災保険料、登記費用、印紙税などで、物件価格の5~10%が目安といわれています。

その他に地鎮祭、上棟式などの式典費や照明器具・家具・家電の購入費などが必要になる場合もあります。

これらの費用の支払いのために、最低限の資金は必要と思っておいた方が良いでしょう。

予算を下げることも大切

自己資金ゼロで注文住宅を建てる際には、できるだけ住宅ローンの借入額を抑えて月々の返済額を減らすことを考える必要があります。

土地の購入予算や注文住宅の建築予算を減らすことが大切です。

条件面をもう一度整理して、使用頻度が低い住宅設備機器や過剰な仕様、デザインなどを排除してコストダウンを図りましょう。

税金や引っ越し費用などの諸費用は現金での支払いが必要

その他の費用では、土地・建物を取得時に課税される不動産取得税(支払いは取得後6カ月~1年半後)や固定資産税・都市計画税(取得の翌年6月以降に毎年支払い)、印紙税などの税金や引っ越し費用などは現金で支払います。

したがって、最低限の自己資金を現金で用意しておく必要があります。

【Q&A】自己資金100万円で注文住宅は建てられるのか?

Q:最低限必要になる100万円だけ自己資金で調達して、注文住宅を建てることはできるのでしょうか?

A:注文住宅を建てる上で必要になる諸費用は総費用の5~10%が目安となります。

したがって自己資金が100万円の場合には、諸費用を全て賄うことはできません。

しかし諸費用にもローンを組むことができるので、つなぎ融資や諸費用ローンを上手に活用すれば、100万円の自己資金でも注文住宅を建てることは可能です。

ただし「諸費用ローン」は住宅ローンよりも一般的に金利が高く設定されているので、さらに返済負担が大きくなってしまうことになります。

また、金融機関は借り手に対しての「リスクの度合い」により金利を変えているため、自己資金比率が少なくなるほど住宅ローンの金利が高く設定されています。

わずかな金利の違いであっても、借入額が多くなるほど、また借入期間が長くなるほど返済総額に大きな差が生じ、数百万円もの差が生じてしまうことも少なくないので注意が必要です。

尚、新築の建売一戸建住宅であれば、売主分譲会社から購入して仲介手数料を節約することにより、手持ち資金100万円で取得することが可能です。

どうしても自己資金が調達できない場合には、建売住宅の購入も含めて検討すると良いでしょう。

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まとめ

本記事では、「注文住宅を建てる際の自己資金について」の話を中心にご説明してきました。

自己資金が多ければ多いほど住宅ローンの返済が楽になる、借り入れできる金額が増える、安い金利で住宅ローンが借りられる・・・など多くのメリットがある一方で、手持ち資金が少なくなってしまうデメリットもあります。

万が一に備えて生活予備費を確保した上で、自己資金を住宅購入価格の20%以上用意するのが理想ですが、最低でも10%以上確保することをオススメします。

うちハピ

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