「建売住宅って安いからすぐにガタがくるんじゃないの？」
「長く住むには性能が心配よね、欠陥が多そう。」
いまだに建売住宅に対してこのようなイメージを持っている方は多いです。
しかし実際建売住宅の質は一昔前よりかなり向上しており、建売住宅＝欠陥が多いと一概には言えなくなりました。
建売住宅の「性能」、そして「長く住むためにはどうすればいいのか」についてこの記事では説明していきます。
こちらを読めば建売住宅で長く住む秘訣がわかります。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
建売住宅には何年住めるの？
「建売住宅って実際のところ何年くらい住めるの？」
建売住宅に対して不安や心配を抱いている人はたくさんいますね。
しかし多くの方が建売住宅の性能や寿命を誤解しています。
建売住宅の欠陥や寿命に対する「間違った知識」をこちらでは解説していきます。
「建売住宅の寿命が短い」は過去の話
今から30～40年前の建売住宅と今の建売住宅では、性能は大幅に違います。
昔は「建売住宅はもって20年くらいだろう」という噂が先行し、建売住宅のイメージを良くないものにしていました。
しかし現在の建売住宅の性能は昔に比べて格段に良くなっています。
その一つに2×4（ツーバイフォー）構造があります。
この2×4（ツーバイフォー）構造というのは、簡単に言うと2×4インチの木材で枠組みをつくる工法で、耐震性や耐火性に優れていることが特徴です。
最近では2×4（ツーバイフォー）構造の住まいが一般的となっており、品質の向上に一役買っています。
また、使われている部材も昔と今では全く違います。
日々の技術革新によって常に最新の工法や技術が取り入れられているため、耐震性や断熱性などに優れた部材が現在では多く存在します。
そのため、昔と比べて全体的に性能も寿命も長くなっています。
建売住宅だと欠陥住宅の心配が…
「建売住宅は欠陥が多いイメージだわ。」
「住んでから欠陥が見つかりそう。」
昔は「建売住宅の8割が欠陥住宅」などと言われていることもありました。
しかし実際はそんなことはありません。
ではなぜこのような噂が出回ってしまうのでしょうか。
その原因は建売住宅の特徴にあります。
- 住宅価格が注文住宅に比べて圧倒的に安い
- ほとんどが完成済み物件で、建設途中が見えない
価格が安いので、自然と「安いから欠陥ではないか」というイメージにつながっていることが1つに挙げられます
しかしこれは材料の一括仕入れや、人件費の削減などによって生み出されています。
質の悪い安い材料で、適当に建てているから安いのではありません。
また、完成済み物件の場合建設途中を見ることができません。
そのため目に見えない部分で欠陥があるのではないか、手抜き工事をされているのではないかという不安が出てくるのです。
では実際はどうなっているのでしょうか。
大きなターニングポイントとなったのは、平成12年に施工された「住宅品確法」が挙げられます。
住宅品確法は新築戸建てに対して10年以内に柱や屋根といった建物の構造上主要な部分の瑕疵が見つかった場合、売り主が瑕疵担保責任を負う必要があるという内容です。
つまり売り主は10年間建物の欠陥に対して保証しなければならないので、その結果建築工事の質を高めることになりました。
しかし、現在においていくら欠陥住宅が減少したと言っても完全になくなったわけではありません。
そうした物件をつかまないためにも「ホームインスペクション」というものがあります。
ホームインスペクションとは建築士などの「専門家」が建物の見えない部分等も含めて「調査」することです。
床下や屋根裏など見えない部分、そして建物の構造など全ての安全性について調べてくれます。
費用は10万円～15万円ほどですが、一生の安心には代えられませんね。
建売住宅と注文住宅の寿命は何年？
具体的に建売住宅や注文住宅はどれくらいもつのでしょうか。
建物の寿命は「法律上の寿命」と「実際の寿命」があります。
法律上の寿命とは「建物の価値が経年とともにどれくらい残るのか」を示す指標で「法定耐用年数」と呼ばれます。
法定耐用年数は不動産の評価額を決める際の基準であり、国が定めている指標です。
一方実際の寿命とは「実際にどのくらい住めるのか」を判断する指標です。
まずは「法定耐用年数」をみていきましょう。
- 鉄筋コンクリート造 47年
- 鉄骨造 34年
- 木造 22年
鉄筋コンクリート造が一番価値が長く残ります。
つまりいつか売る時に建物の価格がしっかりと残ることになります。
一方で実際の住める年数の目安はこちらです。
- 鉄筋コンクリート造 40年～90年
- 鉄骨造 30年～60年
- 木造 30年～80年
一般的な話であれば鉄筋コンクリート造が一番寿命は持ちます。
しかし木造でもしっかりとメンテナンスを適切な時期に行えば長く住み続けることができます。
メンテナンス次第で住める年数の幅が大きくなります。
法律上の寿命と実際の寿命はどう違うの？
「法律上の寿命」と「実際の寿命」は大きく違う点は以下の通りです。
- 法定耐用年数はあくまで経済指標の1つ
- 日本では建物の価値が経年とともに早く減っていく
- 実際に住める寿命は結局メンテナンス次第
法定耐用年数はあくまで不動産の評価をはかる指標です。
そのため実際に住めるかどうかを判断する指標ではありません。
22年経つと木造戸建が住めなくなるわけではありません。
日本は世界的にみても建物評価の下がり具合が大きい国です。
しかし建物評価がすぐになくなるのと、実際に住める年数は関係ありません。
結局のところメンテナンス次第で長くも短くもなるのです。
建売住宅が注文住宅より安くできる理由
建売住宅の安さにはしっかりとした理由があります。
「建売住宅ってなんで安いの？」
「注文住宅より安いから心配なんだよね。」
注文住宅と比べて安いので、不安に思う方もいますよね。
しかし建売住宅の特徴をよく知れば、安さの理由がわかります。
- 土地や部材の一括仕入れでコストダウン
- 工期が短く人件費が安い
- 建設コストが抑えられている分価格に反映
建売住宅は一般の方が買えないような広大な土地を一括で仕入れ、分割して売り出します。
そのため土地の仕入れ価格が低く抑えられています。
また、同じような仕様の家を複数棟建てるので、部材を一括で仕入れることができます。
複数棟を近場で建築するため、職人さんたちも効率よく配置できます。
さらに工程もあまり変わらないため迅速かつ無駄のない人材の割り当てができ、人件費を抑えることが可能になります。
結果として注文住宅に比べ建設コストを大幅に安くすることができ、その分住宅価格が安くなっています。
建売住宅・注文住宅のメリット・デメリット
「建売住宅か注文住宅どっちにしようか悩む！」
「それぞれどんなところがメリットなんだろう？」
新築戸建てというとみなさん両者を比較して、悩んでしまいますよね。
建売住宅・注文住宅にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
それぞれの特徴をよく理解して、自分にあった住宅を探しましょう。
建売住宅のメリット
- 比較的早く入居できる
- 価格が安い
- 完成した建物を見て購入できる
- 周辺環境が整っている
建売住宅はほとんどが完成物件です。
未完成の場合でも完成まで1か月～2か月程度しかかかりません。
そのため契約してから早い段階で入居することができます。
価格が安いので、住宅ローンを利用する場合、借入金額が少なくてすみます。
そうすると月々の返済金額も安くなり、日々の暮らしが豊かになりますね。
完成した建物を見ることで、実際に住む時との「ギャップ」をなくすことができます。
入居後の生活をイメージしながら内覧し、選べるのがいい点です。
また、大型分譲地だと街並みがまるごと新しくできあがります。
そのため新しい道路や景観の揃った街並みの中で暮らすことができます。
建売住宅のデメリット
- 間取りやデザインの選べる幅が狭い
- 建築工事の過程を見られない場合もある
「すべての方に住みやすい住宅」をモットーに建てられているため、間取りやデザインが画一的です。
しかし最近では「間取り変更プラン」を用意している建築業者も多く、未完成物件であれば多少の変更ができる場合もあります。
完成済み物件は工事の過程を見られないというデメリットもあります。
もしどうしても目に見えない部分が心配な場合は、「ホームインスペクション」をおすすめします。
建築士などの専門家が床下や屋根裏なども含め、目に見えない部分をしっかりと検査してくれます。
注文住宅のメリット
- 自分好みの間取りやデザインで建てることができる
- ハウスメーカー、施工会社、建築会社など好きな業者を選べる
一番の魅力は自分の思い描く家を建てることができることです。
また、デザインも好きなデザインにできますので、オリジナリティのある独創的なデザインを実現できます。
また業者を選べるので、自分に合う業者を探して一緒になって家を建てることができます。
注文住宅のデメリット
- 価格が高い
- すべて自由な反面、手間と労力がかなり必要
- 入居まで期間がかかる
- 実際とイメージしていたものが違うことも
自由な設計、デザイン、工法を選んでいくためかかる費用も高くなります。
土地がない場合は土地の購入資金も別途で必要です。
プランや間取りに自由がきく反面、打ち合わせにかかる時間も膨大です。
毎週末に打ち合わせをしても４週間～６週間かかるケースも珍しくありません。
土地探しから始めますので、入居まではざっと12カ月～15カ月程かかります。
そのためすぐに入居を考えている方には向かないでしょう。
完成したものを見ることができないので、イメージと完成した建物にギャップが生まれることも多くあります。
完成してしまうといくら注文住宅でも大幅な変更はできませんので注意が必要ですね。
建売住宅は30年後どうなってる？建売住宅の「性能」と「劣化」
建売住宅に長く住むためには、建売住宅の性能やメンテナンスについてよく理解しておく必要があります。
「せっかくのマイホーム、長く住み続けたい！」
ようやく手に入れた夢のマイホーム、家族で安心して住み続けたいですよね。
そのためにはまず建売住宅の「性能」と「劣化」についてよく理解しておきましょう。
建売住宅は建築時の性能を確認
建売住宅は事前に性能をよく確認しておくことが大事です。
大きな部分として外壁や屋根の部材はよく確認しておきましょう。
- 外壁がタイル、サイディング、吹き付けのうちどのタイプか
- 屋根はスレート、日本瓦、金属屋根のうちどのタイプか
外壁がタイルの場合、タイルそのものは劣化しません。
しかしタイルの剥がれやつなぎ目などで補修が必要になってきます。
一般的な住宅では、外壁版を外壁に張り付けていくサイディングが多く用いられています。
サイディングは軽くて長持ちする素材で、30～40年持つ資材です。
ですがつなぎ目部分の劣化が早く7年～10年程でメンテナンスが必要となります。
吹き付けはデザイン性がありますが、8年～20年くらいで寿命がきます。
また、塗料で再度吹き付けるため費用が高くつきます。
屋根材で、軽くて長持ちするため多くの住宅で使われているのがスレート屋根です。
10年前後でメンテナンスが必要となってきます。
日本瓦は非常に丈夫なので部材の劣化はほとんどありません。
しかし耐震性の面で弱さがあります。
金属屋根は性能が高く、50年以上持つともいわれています。
丈夫で性能は高いのですが、メンテナンスは10年前後で必要でしょう。
その他、見える部分としてチェックするのは以下の場所です。
- 建物の基礎や外壁にひびなど入っていないか
- 床下や屋根裏点検口から見て内部もチェック
- ホームインスペクションをつかって見えない部分も
目に見える部分としては建物の基礎や外壁があげられます。
意外と入居後に気が付くケースも多いので、意識してチェックしておきましょう。
また、床下等の点検口からは建物の内部がみられます。
床下と基礎の間に吸い殻等が大量に落ちていたなんてケースもあります。
そういった場合工事の管理が甘く、建物の安全性には注意が必要です。
建売住宅は年月の流れとともにどう劣化する？
建売住宅はメンテナンスをしないと、どんどん劣化していきます。
「メンテナンスしなくても、住めるんでしょ？」
「メンテナンス費用って高いしあんまり払いたくないんだよね。」
このようにメンテナンスの「重要さ」を理解していないと、後々大変なことになってしまうかもしれません。
何もメンテナンスをしないとどうなるか、建売住宅の状態についてこちらで説明します。
建売住宅の5～10年後
・クロスや外壁に少し汚れや変色が
・外壁や基礎に少し小さなひび割れがある場合も
・雨どいや配管等に少しつまりを感じることがある
・白蟻を防ぐ「防蟻処理」の効き目が切れる
建売住宅の10～20年後
・外壁やタイルの剥がれが見つかることも
・クロスは変色がはっきりとわかる段階に
・給排水管や空調設備に不具合や、不調がみえるように
建売住宅の20～30年後
・外壁や屋根等は完全に補修が必要なレベルに
・クロスは剥がれと変色がはっきりしており、交換が必要
・水回りや各種設備もあちこちで不具合があり、修復ではなく交換が必要
このようにメンテナンスを全くしないと、住宅は劣化していきます。
住むことが不可能ではありませんが、安心して安全には住めないレベルです。
また、本来であれば修復や補修でおさまる工事が、完全に「新しく交換」となってしまうと莫大な費用がかかります。
日ごろのメンテナンスがとても重要なポイントです。
建売住宅を購入する時は新築の綺麗な状態のため、なかなか30年後の住まいを想像するのは難しいかもしれません。
しかし住まいは必ず劣化します。
長く快適に住み続けるためにも、定期的な点検やメンテナンスをあらかじめ計画に入れておきましょう。
建売住宅の寿命はメンテナンス次第！長く住むために必ずチェックしたいメンテナンス箇所とタイミング
建売住宅に長く住み続けるためには「メンテナンス次第」といっても過言ではないでしょう。
「具体的にどうメンテナンスすればいいの？」「どこをチェックしておけばいいの？」
メンテナンスについてよく知っておきたいですよね。
こちらで必ずチェックしたいメンテナンス箇所とタイミングを学びましょう。
水回りのメンテナンス
- メンテナンス必要時期は10年～20年後
- 給湯器、浴室シャワーや水道、キッチン設備をチェック
メンテナンスは設備のグレードにもよりますが、10年経過したあたりで一度チェックしましょう。
給湯器は一般的に15年が交換の目安です。
破損すると急にお湯がでなくなり、お風呂に入れなくなってしまいます。
特に冬の時期、旅行などでブレーカーを落としてしまうと凍結して破損してしまいますので注意しましょう。
水回りは主に水道や配管の漏れやつまりを見ておきましょう。
水漏れを放置しておくとその場所から腐敗してしまうことにもなりかねません。
外壁塗装やコーキングのメンテナンス
- 部材にもよるが10年前後でのメンテナンス
- 外壁、主に部材のつなぎ目などにひび割れがないかどうか
一般的に使用されているサイディング材の場合、10年前後でメンテナンスが必要です。
外壁にひび割れなどがないかどうかを、つなぎ目中心にチェックしましょう。
指で触って外壁の粉が指につくようであれば、メンテナンスが必要時期です。
屋根のメンテナンス
- 10年前後でメンテナンス
- 屋根材が浮いていないか、ひび割れやずれがないか
一般的なスレート屋根だと10年前後でメンテナンスが必要です。
二階のベランダや外からみて屋根材が浮いてしまってないかを確認しましょう。
屋根材が浮いているとそこから雨水が入り込み、雨漏れにつながることもあります。
建売住宅のメンテナンス費用はどれくらいかかる？
「実際にいくらぐらいかかるの？」
メンテナンス費用がいくらかかるのか、気になりますよね。
こちらでは建売住宅のメンテナンス費用が30年トータルでどのくらいかかるか説明します。
一般的な住宅の場合（屋根がスレート材、外壁がサイディング材の場合）
- 屋根のメンテナンス 25万円～40万円 / 10年
- 外壁のメンテナンス 25万円～50万円 / 10年
- 水回りのメンテナンス 10万円～30万円 / 10年
- クロスや網戸等のメンテナンス 20万円～30万円 / 10年
- バルコニーの防水や防蟻処理 20万円～30万円 / 10年
30年間住むとなるとトータルで約500万円近くかかります。
年間に割り当てると、1年あたりで17万円近くメンテナンス費がかかる計算ですね。
しかしこのメンテナンスを怠ってしまうと部材の「交換」が必要になり、補修よりも大きな金額がかかってしまいます。
将来的なことを考えて、しっかりとメンテナンスしていきましょう。
建売住宅のアフターサービスの内容を確認する
入居後に欠陥や補修箇所が発覚した場合、重要になるのが「アフターサービス」です。
契約前にしっかりとアフターサービスの内容を確認しておかないと「自費での補修工事」をしなければならない可能性があります。
- アフターサービスの内容に何の項目が含まれているのか
- アフターサービスの期日はいつまでなのか
この二つをしっかりと確認しておきましょう。
もし何かあった時にはすぐにアフターサービスに連絡できるよう、書類も大事に保管しておいたほうがいいですね。
将来的な売却まで考えるならチェックしたい資産価値の見極めポイント3つ
「今から買うのに、もう売る時のことを考えるの？」
「売るつもりはないんだけど。」
購入時に売却時のことを考えるのは、実はとても大切なことなんです。
ライフスタイルが変化している現在、将来的に住まいを売却する可能性はとても高くなっています。
例えば今は結婚しても両親と一緒に暮らさない家族が多いですね。
ご両親は息子・娘夫妻の近くに引っ越したり、老人ホームに入居したりと住まいを変えるのがとても多い世の中です。
そういった時に売却資金が大きいか少ないかはとても重要です。
そのお金で老後の生活が大きく左右されることになります。
また、働く世代でも急な転勤や家族の事情で引っ越すことになる可能性もあります。
売れない住宅を買ってしまうと、売却がなかなかできなかったり、売却しても住宅ローンが残ってしまうケースも多くあります。
そうならないためにも3つのポイントを押さえて、資産価値の高い住宅選びをしましょう。
１．区割りや周辺環境を確認する
大型分譲地だと区画選びがとても重要です。
また、周辺環境も将来の売却に大きく関わってきます。
- 同じ場所でも区画によって資産価値は違う
- 交通や生活の便が悪いと売れにくい
建売を見学しに行くといくつかの区画から選ぶ現場が多いと思います。
人気なのは角地や日当たりのいい立地ですね。
反対にとても安く売りだされているのは一番奥や日当たりの悪い立地です。
当初の金額の安さに飛びついてしまうと、後々売却するときになかなか買い手がつかなくなってしまい苦労します。
また、生活環境が整っているかも非常に大事です。
駅は使わずに車でほとんど生活するからといって、交通の便が悪い立地を選ぶのは資産価値の面ではリスクが高いです。
一般的に交通機関や生活環境は売れ行きに大きく左右します。
周辺環境をよくみてから選ぶようにしましょう。
２．間取りは住みやすいものになっているか？
間取りも住宅を選ぶうえで非常に重要ですね。
多くの方が住みやすい間取りを求めて住宅選びをしています。
しかし中には多少の住みにくさよりも価格を優先してしまう方もいます。
生活動線が悪い、リビングの日当たりが悪い、収納が少ないなどはやはりマイナスポイントになるでしょう。
そうすると将来的には買い手がつかず、途方に暮れてしまうことにもなりかねません。
３．「長期優良住宅」かどうかを確認する
長期優良住宅だと売却時に高く売れる可能性があります。
「長期優良住宅って何？」
「なんで高く売れるの？」
長期優良住宅についてまだ知らないという人も多くいるのではないでしょうか。
長期優良住宅とは
- 長期にわたって良好な状態で住み続けられる住まいとして認定を受けた住宅
- 耐震基準や劣化対策などが通常の住宅よりも厳しい基準で建てられている
- 税制面での優遇が厚い
長期で住むことができる住宅という条件のため、かなり厳しい基準で建てられています。
そのため古くなっても安全で住みやすく、資産価値としても残りやすい住宅です。
税制面での優遇も厚く、価格は少し高いものの様々なメリットが受けられます。
通常の中古戸建ては20年近くたつとほとんど建物の評価額はありません。
しかし長期優良住宅は年数が経っても建物の評価が残り「資産価値」が残る住宅なのです。
つまり通常の中古戸建てよりも高く売れる可能性があります。
建売住宅の建て替えを検討するのはいつ？老後の住み替えはどうする？
「建売住宅って建て替えるならいつがいいの？」
将来的なことを考えると、建て替えのタイミングも知っておきたいですよね。
建売住宅はメンテナンスをしっかりすることで長く住み続けることができます。
しかし長年住むことでもちろん維持管理費もかかりますし、子供の独立や親との同居などライフスタイルも変わっていきます。
建売住宅の建て替えタイミングは以下の通りです。
- ライフスタイルの変化があるタイミング（子供の独立、両親との同居等）
- 耐震性能の劣化
- 建物の寿命
ライフスタイルが変化するタイミングは、建て替えのタイミングです。
お子さんが家を出ていくときや両親との同居が始まるタイミングは、新しいライフスタイルのスタートとなります。
耐震基準が改正されたり、大きな地震が発生した場合等は耐震性能の見直しが必要となります。
日本で安全に住むうえでは耐震性能がとても重要です。
メンテナンスをしっかりしておけば、長く住み続けることはできます。
しかしどうしても建物全体の修繕や補修箇所は増えていきます。
何度も修復するようであれば、それは建て替えのタイミングといえるでしょう。
まとめ
- 建売住宅の寿命が短いというのは過去の話で、現在は品質のいい建売が多い
- 建売住宅の寿命は「メンテナンス」次第で、長く住み続けられる
- 将来的な売却も考えるのであれば、資産価値のある売れやすい建売住宅を
建売住宅の品質は日々進化していて、どのハウスメーカーも独自の工法や技術で安定した品質の住宅を提供しています。
メンテナンス次第では長く住むことができるため、将来的な住まいとしても十分な性能を持っています。
現在はライフスタイルも大きく変化しており、将来的な売却を考えた物件選びをすることも重要なポイントの一つと言えるでしょう。
品質と資産価値を備えた建売住宅を探し、豊かですてきな暮らしを実現しましょう。
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