利便性の高さなら準住居地域を選ぶべき?他の地域と比べた場合の特徴をわかりやすく解説

住まいのエリアを選ぶときに気を付けたいのが用途地域というそのエリアごとに決まっている制限や条件です。

郊外の住宅街を見ていると、その中に急に大型の商業施設があることや、高層ビルが建っていることはありませんよね。

それは用途地域の制限によって建てることができないからです。

用途地域ごとに建てられる建物が決まっているので、住宅街は住宅だけ、駅の周りには高層ビルや商業施設が、少し住宅街から離れたところには大きな病院や工場がたつようになっているのです。

その用途地域の中にある準住居地域というエリアがあるのですが、こちらは店舗から娯楽施設や旅館まで様々な建物が建つエリアで、とても利便性が高いエリアとなっています。

こちらではこの準住居地域がどのような地域なのか、そして選ぶ際のメリットや注意点についてご説明していきます。

利便性の高さなら準住居地域を選ぶべき?

用途地域の中にはそれぞれ特徴があります。

例えば厳しい制限がありほとんど住宅しか建てられないような地域、そして商業施設や店舗が建てられるような地域などです。

もし静かで閑静な住宅街に住みたいのであれば、それに順じたエリアを選んだほうがいいですし、買い物やお出かけをよくするような人であれば利便性を重視したエリアに住むほうがいいかもしれません。

利便性という面ではこの準住居地域というのはおすすめの地域となっており、住環境に求めるものが仕事への通勤や商業施設に近い便利な生活である場合は、準住居地域を選ぶ人も多くいます。

準住居地域とはどんな地域?

準住居地域は、道路の沿道等において自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域と規定されていて、道路や施設と住環境との調和がメインの地域となります。

街並みとしては幅員の広い大きな道路沿いに、店舗や飲食店、事務所や自動車ディーラー店などが立ち並ぶイメージをもっていただくとわかりやすいです。

建築制限が厳しいエリアではないので、店舗はもちろん大型のマンションなどが建つケースも多くあります。

準住居地域の特徴は?他の地域と比べて

準住居地域の特徴は利便性と住居の融合した地域ということです。

例えば住居系で一番制限の厳しい第一種低層住居専用地域と比べると以下のような点で大きな違いがあります。

  • 国道や県道などの幹線道路沿いに多い
  • 店舗や大型マンションなどと住居が並び立つような地域
  • 利便性を重視する人に人気
  • 建築制限が厳しくない

第一種低層住居専用地域などの用途地域は基本的に建築制限が厳しく、建てられる建物にも制限があります。

第一種低層住居専用地域は基本的に住宅や学校、図書館などしか建てることができないため、近くに店舗や商業施設が全くない地域です。

それにくらべて準住居地域はすぐそばにレストランや店舗などがあるので、利便性がとてもいい地域となっています。

また、第一種低層住居専用地域などの住宅メインの地域は建築制限が厳しいため、希望していた住宅が建てられないケースなどもあります。

3階建てで土地目いっぱいの敷地を使って建てようとしている人は、建築制限に引っかかってしまう可能性が非常に高いです。

しかし準住居地域は建物の高さについてはもちろん、建物と敷地面積の割合である建ぺい率や、建物総面積と敷地面積の割合である容積率などが緩い傾向にあります。

そのため注文住宅で希望のプランをどうしても貫きたいという人も、準住居地域を候補として選ぶのです。

こんな人におすすめ!準住居地域がおすすめなのはどんな人?

住環境と利便性が一体化したような地域が準住居地域です。

一見大型道路の近くで住居地域に見えないようなエリアですが、どのような人に準住居地域はおすすめなのでしょうか。

自家用車をよく使う人や交通の便が気になる人

国道や県道など、その地域の主要道路から近いため、自家用車をよく使う人にはおすすめです。

仕事で毎日車を使う人や、休日に車でよくお出かけをする人などは、様々なエリアにアクセスしやすく、とても便利だと感じるエリアとなるでしょう。

自動車ディーラーや自動車関連企業も多く並んでいるエリアなので、車の買い替えやメンテナンス、修理などもしやすく、車好きの人にとってもおすすめです。

商業施設や飲食店が近くにほしい人

レストランや商業施設などが近くにあることもメリットです。

仕事で疲れて帰ってくるので外食が多い人や、休日によく商業施設に行く方は重宝するエリアとなるでしょう。

住宅しかないエリアだと、気軽に外食できる環境ではないので、外食が多い人にはとてもおすすめのエリアとなっています。

注文住宅を建てる際の制限を少なくしたい

住宅を建てる際の制限が厳しくないので、自由な設計をしたい人にも準住居地域はおすすめです。

例えば第一種低層住居専用地域の場合は厳しい建築制限があります。

建築制限で気を付ける点は以下の通りです。

  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 高さ制限
  • 斜線制限

建ぺい率とは建物を上空からみた時に、敷地面積と建物の敷地面積との割合に関する条件です。

建ぺい率が50%という土地は、100㎡の土地に50㎡までしか建物敷地をとってはいけません。

容積率は敷地面積に対して建物の床面積の割合の制限を指しています。

例えば容積率が100%の場合、100㎡の土地に1階60㎡、2階が40㎡までの床面積をとることができるのです。

高さ制限がある地域では建物の高さが具体的に10mないし12mと決まっており、それ以上の建物を建てることができません。

斜線制限では隣地にかかる日照を邪魔してはいけないため、建物の高さや屋根の形などに制限がかかる場合があります。

準住居地域では絶対高さ制限がないことや、斜線制限が厳しくないことからより自由な建物設計が可能となっています。

絶対に建てたいプランや独創的な家を建てたい人には、特におすすめの地域です。

準住居地域を選ぶときに気を付けること2つ

利便性に富んだ準住居地域ですが、利便性に優れているがゆえのデメリットとなる部分もあります。

こちらではあらかじめ知っておくべき注意点についてお伝えしていきます。

住環境に求める静観さ

住環境に求めるものが静かで閑静な住宅街である場合、準住居地域を選ぶのはやめたほうがいいでしょう。

基本的に幹線道路の近くにあり、店舗やレストランなど24時間営業しているお店もあるため、静かさという点ではあまりいいエリアとはいえません。

人通りのあまりなく、ひっそりとした住宅街を求めるのであれば準住居地域は対象外となるでしょう。

大型マンションが建つこともある

準住居地域は高さの制限や建築制限が緩いため、大型のマンションも多くたつエリアです。

そのためもし万が一隣に大型マンションができてしまうと、日当たりが急に悪くなってしまう可能性もあります。

しかし大型マンション建設には大きな土地が必要となるため、周辺の土地を複数の人が所有しているようであればその可能性は低くなります。

裏側がさびれた倉庫や、広大な空き地でないか、念のため確認しておきましょう。

準住居地域はそもそも少ない?

準住居地域について今回初めて耳にしたという人も多いと思います。

用途地域で全国的にみて多いのは第一種低層住居専用地域か第一種住居地域などのエリアです。

準住居地域は全体からみると2%ほどのエリアでしかありません。

そのため準住居地域を見つけた場合はかなり貴重なものだと思いましょう。

準住居地域に建てられるもの

準住居地域において建てられるものは以下のとおりです。

  • 住宅
  • 店舗、事務所
  • ホテル、旅館
  • ボーリング場などの遊戯施設(ラブホテル、風俗関係はNG)
  • 小中高、大学や専門学校
  • 図書館や神社、病院
  • 老人ホーム
  • 自動車車庫、倉庫
  • 畜舎
  • 危険性の非常に少ない工場
  • 量が非常に少ない石油やガスなどを取り扱う施設

住宅から商業施設、工場まで様々な施設の建設が可能なエリアとなっています。

準住居地域に建てられないもの

  • 床面積が10,000㎡を超える店舗
  • キャバレーやラブホテル
  • 危険性や環境を悪化させるおそれがある工場
  • 石油やガスなどの取り扱いが多い施設

幅広い建物の建築が可能ですが、生活環境に危険性や悪影響を与えるような施設の建設は認められていません。

建売住宅を選ぶ際のチェックすべきポイント5つ

建売住宅を選ぶ際には建物の品質はもちろん、周辺環境や利便性、資産価値などさまざまな部分を事前にチェックしておく必要があります。

「住んでみたら不便で、まだ1か月しかたっていないけどもう引っ越したい。」

「購入後に欠陥や不具合が見つかった。もっとよく調べてから買えばよかった。」

このように建売住宅を買ってから後悔したくはないですよね。

こちらでは買ってから後悔しないためにも、事前にチェックすべき5つのポイントについてお伝えしていきます。

建物内覧時のチェックポイント

建売住宅の内覧時、建物を見極めるためには大きく分けて三つのチェックポイントがあります。

  • 建物内の品質を確かめる
  • 外観や外回りのチェック
  • 全体を通して確認しておくこと

【建物内の品質を確かめる】

建物内の品質を確かめるためには、水回りや玄関な場所によってチェックリストを作っておくことをおすすめします。

確認する点は主に以下のとおりです。

・浴室やキッチン、トイレなどの水回り

浴室や浴槽の広さや追い炊き機能の有無、窓の位置などもよく確認しておきましょう。

特にキッチンは実際の生活をイメージしながら使いにくくないか、冷蔵庫や食器棚を置くスペースはあるかなども見ておきましょう。

トイレは換気扇の有無や吊戸棚などの収納があるかもチェックが必要です。

トイレや洗面所に戸棚や収納がないと、生活がはじまると不便さを感じるポイントです。

・扉や窓などの建具関係

すべてのドアや窓は必ず一度は開け閉めの動作を確認しましょう。

その際に窓がうまく開かなかったり、扉の開け閉めがスムーズでない場合は建物自体の品質があまり高くない可能性があります。

最悪の場合建物自体が歪んでいたり、傾いていたことが原因だったというケースもあるので注意が必要です。

また、窓や扉に隙間などはないかもチェックしておきましょう。

隙間があると雨水や虫が入ることがあり、雨漏れにつながってしまうと大変な修理費用がかかってしまいます。

・玄関や階段

玄関扉は開閉動作はもちろん、扉の重さや扉と枠の間に隙間がないか、鍵の施錠はスムーズかも確認しましょう。

玄関にげた箱がないと、収納に困ることになるので、忘れずにチェックしておきましょう。

階段は床なりやきしみがないかもチェックポイントです。

手すりのぐらつきがないかもみておきましょう。

・点検口の有無、点検口からの確認

点検口がないと屋根裏や床下のこまめな点検が難しくなるため、メンテナンスがしにくくなります。

事前にあるかないかを確認しておきましょう。

また、点検口がある場合はそこから床下、屋根裏を見せてもらいましょう。

不要な資材やごみ、たばこの吸い殻などがある場合は、建物全体の品質管理がよくないケースがあります。

・雨戸や網戸がある場合は動作を確認

シャッターや雨戸、網戸がついている場合は正常に動くかどうか確認しましょう。

最近の建売住宅ではほとんどの場合はオプションとなるので、オプション金額なども事前に確認しておく必要があります。

【外観や外回りのチェック】

・外壁や基礎のチェック

外壁や基礎にひび割れがないか確認しましょう。

ひび割れが大きい場合はそこから雨漏りにつながり、大幅な改修工事が必要になることもあります。

・バルコニー

雨どいや排水官につまりやひび割れがないか確認しましょう。

また、バルコニーと室内の出入り口もひび割れや隙間がないかチェックしましょう。

バルコニーから雨漏れにつながるケースは非常に多いです。

・外構や玄関ポーチ

隣地境界のブロックやフェンスにぐらつきがないかみておきましょう。

昔からある古いブロックをそのまま使っている場合は、地震などのタイミングで倒壊する可能性もあります。

玄関ポーチではタイルが浮いていると、タイルが割れてしまう可能性があります。

【全体を通して確認しておくこと】

全体を通して傷や汚れがないかはチェックしておきましょう。

また、家具や家電を置くスペースや寸法なども図っておくのがおすすめです。

気を付けたいのがどの設備がオプション工事となるのかです。

カーテンレールやカーテン、テレビアンテナなどは追加のオプション工事が必要となる場合がほとんどなので、予算を超えないようにあらかじめ何が既設で何がオプションかは確認しましょう

周辺環境の確認

「住んでみたら夜人気がないし、子供を一人にするのは少し怖い。」

「昼は静かだけど、夜は車の通りが多くて音がすごい。」

このように住んでから住環境に対して不満を抱く人も多くいます。

後悔しないためにも、あらかじめ周辺環境のチェックをしておく必要がありますね。

  • 昼と夜で周辺環境のチェック
  • 平日と土日で周辺環境の違いを確認

周辺環境をチェックする場合は必ず時間帯や日にちを変えて、複数回見に行くようにしましょう。

昼は賑やかな街でも、夜になると人気がなくなって、子供を一人で歩かせるのが怖いような地域もあります。

反対に昼間は静かでも夜はトラックの交通量が多かったり、夜のお店が多いエリアもあるのです。

また、平日と祝日でも姿が一変するエリアもあるので、周辺環境をチェックする際には必ず昼と夜、平日と祝日でわけて確認しましょう。

交通便や利便性の高さ

「駅まで歩くのも健康のためと思っていたけど、毎日駅から遠いのはやっぱり不便。」

「静かな住環境をとにかく重視したけど、買い物行くのが大変。」

このように利便性や交通の便での不満から引っ越しを考える人は、実はかなり多いのです。

こうならないためにも交通の便や利便性についてどのくらい重視するのか、そして以下のような項目を確認しておくことが大切です。

  • 駅までの距離はどのくらいか、実際に歩く
  • 駅から家までの道は夜でも安全か
  • バス停まで近くても、バスの本数は少なすぎないか
  • 買い物ができる施設がどの程度の距離にあるか

駅までの道のりは、かならず昼夜にわけて、実際に歩いて確認しましょう。

歩道のない道だとお子さんを一人で歩かせるのは危険ですし、坂道があると毎日の出勤もとても疲れてしまいます。

バス停や駅まで距離が近くても、バスの本数が少なかったり、大きな道路を渡るため時間がかかったりと、聞いていたよりも不便に感じることもあります。

実際に自分で歩いて、目で確認しましょう。

買い物ができるスーパーや薬局は毎日、毎週使うので、距離が遠いと日々の生活でストレスを感じてしまうため、距離をよくチェックしておきましょう。

資産価値がある物件かどうか

「転勤で売ることになったんだけど、購入当初の3分の1ぐらいの値段にしかならなかった。」

「売却したけど、売れた金額が住宅ローンの残高に足らず現金を使ってしまった。」

資産価値のない物件を買ってしまうと、将来的に手放すとき、住宅ローン残高よりも低い金額でしか売れない場合があります。

  • 費用を抑えるために、立地の悪い物件を買わない
  • とにかく安い、品質の悪い物件を買わない

住宅購入時は様々な費用がかかるので、総額費用を抑えたいという気持ちはわかります。

しかしそこでとにかく安い物件ばかり求めてしまうと、将来的な後悔をうむことになってしまうのです。

特に立地は資産価値を決めるうえでも非常に大きいポイントです。

利便性や交通の便、日当たりなどのいい物件は資産価値が落ちにくく、反対の物件は資産価値がとても低い物件となります。

また、価格だけにこだわってしまうと品質の悪い物件を買ってしまい、入居後に欠陥や不具合が見つかる場合や、改修やメンテナンス費用が大きくかかる場合があります。

立地と品質のいい物件を選び、なるべく資産価値の高い物件を選ぶようにしましょう。

不動産会社と営業マンの信頼性

建売住宅を買うときは不動産会社と営業マンをよく選ぶことも大切です。

「営業の人に聞いてもいつもあいまいで、ちゃんと答えてくれない。」

「すごい物件を紹介されるんだけど、営業感が強くてちょっと嫌。」

このような営業マンや不動産会社に物件探しを依頼してしまうと、彼らの利益中心に話が進んでしまい、本当は買えたはずの家が買えなかったり、購入してから後悔してしまうことにもつながります。

  • 営業感の強い不動産会社
  • あいまいでちゃんと答えてくれない営業マン
  • 物件のマイナスポイントをあまりいわない

ものすごい量のメールや電話がくる不動産会社、質問してもあいまいな回答しかしない営業マン、そして物件内覧時もあまりマイナスポイントをいわない営業マン、これらの不動産会社や営業マンは選ばないほうがいいです。

なぜなら共通して言えるのが、お客さんの利益よりも自分・自社の利益を強く優先させているからです。

自社や自分の利益を優先させる不動産会社や営業マンに依頼してしまうと、紹介される物件はあなたの希望に沿ったものではなく、不動産会社や営業マンが利益のために買ってほしい物件となります。

そうすると購入して入居後に、本当に住みたかった家ではないことに気が付き、後悔してしまうケースが多々あるのです。

信頼できてお客さんのことをちゃんと考えてくれるような不動産会社、営業マンを見つけることがとても大事です。

35年ローンを組むときの賢い資金計画の立て方

建売住宅を買うときに住宅ローンを35年と、安易に決めてしまう人がいます。

しかし住宅ローンの設定の仕方を間違えると、後々返済に息詰まったり、退職後の暮らしが厳しくなったりする恐れがあるのです。

こちらでは35年で住宅ローンを組む時に気を付けたい注意点や資金計画の立て方のポイントについてご説明していきます。

完済時の年齢を退職前に設定する

35年の住宅ローンを組むことでリスクがあるのが、退職後に住宅ローン支払いを続けなければいけないことです。

今の収入や今後の収入状況であれば問題なくても、退職後に収入がなくなったときの返済は非常に厳しくなります。

35年ローンにすると月々の返済額も低くなるため、銀行審査を通過しやすい利点があります。

そのため銀行担当者や不動産会社の担当者が勧めてくることが多いのです。

しかし重要なのは今の返済だけではなく、将来的にも安心して返済ができ、完済することができるかどうかです。

住宅ローンを設定する場合は、退職前に完済できるように設定しましょう。

繰り上げ返済はあくまで余裕があれば

「途中で繰り上げ返済するから、とりあえず35年で組もう。」

このように繰り上げ返済ありきで住宅ローンの設定をしてしまう人がいますが、繰り上げ返済はあくまで余裕があればという心もちで設定するようにしましょう。

  • 繰り上げ返済にはまとまった現金が必要
  • 見込んでいたはずの資金余裕がなく、繰り上げ返済ができない可能性が高い

借り入れ当初は、繰り上げ返済の予定をたてていても、子供の教育費用や慶弔費用、車購入など様々な出費により、想定していた貯蓄ができない場合が非常に多いのです。

そうすると繰り上げ返済ができるほどのまとまったお金がなく、結局繰り上げ返済できないということにもなります。

あくまで繰り上げ返済は資金に余裕があればというスタンスで考えておきましょう。

退職後の収支予測をたてておく

住宅ローンの完済時が退職後にもかかってしまうと、非常に返済が厳しくなります。

高齢夫婦の一般的な年金手取り収入は19万円前後、しかし生活費は23万円程度です。

つまり毎月4万円ほどの赤字という収支になります。

もし住宅ローン返済が終わっていない場合は、さらに支出が大きくなるので、非常に苦しい家計状況になります。

「じゃあ退職金で一括返済してしまえばいいのでは?」

このように退職金での一括返済を考える人もいますが、退職後にまとまった現金を使ってしまうのは少しリスクがあります。

これからの老後の生活資金がまとまってなくなってしまうと、もしもの時に使えるお金がなくなってしまいます。

退職後の収支を考えると、なるべく住宅ローンは早期完済できるような設定にしておくのがベストです。

頭金を用意するならどのくらい?

昔は頭金2割説などもあり、2割ほど用意するのが一般的でしたが、今は頭金がなくても建売住宅は買えます。

全国的にみて頭金の相場は大体200万円から300万円ほどとなっていますので、もし資金に余裕があるのならこのぐらいの金額が妥当です。

長期的なライフプランと資金計画が重要

建売住宅を買うときには長期的なライフプランをよく考えること、そして資金計画をしっかりと立てておくことが重要です。

収入については今後どのくらいの収入が見込めるのか、そして子供が増えることや成長することによりかかる教育費はどのくらいなのかなどは事前に考えておかなければいけません。

そうしないと急な出費が続き、当初返済可能だった返済額が、とても苦しくなってしまう可能性があるのです。

今だけではなく将来を見据えた、長期的な視点で資金計画を立てるようにしましょう。

建売住宅を購入する際に注意すべき点3つ

建売住宅を選ぶときにはお金のこと、住宅のこと、将来のことなど様々なことで悩むため、なかなかどの建売住宅にするか決められなくなってしまう方も多いです。

間違った選択をしてしまうと、入居してから後悔してしまうこともあります。

建売住宅を購入する際に気を付けておきたい点が3つあるので、こちらでお伝えしていきます。

無理のない資金計画

借入可能額と無理なく返済できる金額は違います。

多くの人が借入可能額なら問題ない返済額だと勘違いしてしまい、高額な住宅ローンを組んでしまいます。

しかしその後こどもの教育費がかかるようになると、返済が厳しくなり、中には返済に息詰まってしまう人もいるのです。

あくまで住宅ローンは月々の返済額を基準に考えて、将来支出が増えても無理なく返済できる金額で設定するのが大切です。

ほしい物件の金額からローン金額を決めるのではなく、自分の返せる月々の返済金額から逆算して住宅ローン金額を決めるようにしましょう。

優先順位を決めてから選ぶ

住宅選びで悩んでしまうのは、いろいろな物件を内覧して、いろいろな条件が加わることで何を優先すればいいのかわからなくなってしまうからです。

そうすると買った家が当初の目的と違うことに、入居後に気が付き後悔してしまうのです。

入居後に後悔しないためにもあらかじめ住宅に何を求めるのか、そして何が一番大切なのか優先順位を決めておくことが非常に重要となります。

利便性なのか、子供の教育環境なのか、経済面なのか、それぞれの家庭によって一番優先する事項は変わってきます。

内覧していくなかで変わることもありますが、あらかじめ当初の希望を明確にしておくことは、迷ったときの大きな判断ポイントになるのです。

ライフプランを家族で話し合う

資金計画や住まいに求める優先順位を含めて、将来のライフプランについてよく家族で話し合っておきましょう。

奥さんが利便性を重視しているけれど、旦那さんが経済面を重視しているなど、二人で優先順位が違うようでは住まい選びはなかなか決まりません。

あらかじめ将来のライフプランを含めて話し合いをしておくようにしましょう。

まとめ

準住居地域は交通の便がよく、周辺施設も充実しておりとても便利な地域です。

あらかじめ住まいに対して何を一番に求めるのか、そして何がゆずれない点なのかを確認しておき、その目的にあったエリアを選ぶことが大事です。

エリア選びと同様に不動産会社や営業マン選びも非常に重要なので、あなたにあった不動産会社選びをしてみてください。

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