住宅ローンの頭金は結局いくら払うべき？頭金なしでも審査は通る？適切な目安をケース別に紹介

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＜記事の情報は、2023年9月7日時点のものです＞

最近テレビやネットで頭金ゼロで家が建つ！という言葉をよく目にします。

頭金ゼロとは、家を建てるときに現金を使わず、住宅ローンを全額組むことです。

以前は金利がとても高かったので頭金ゼロの住宅ローンを組むということは考えられませんでした。

しかし、マイナス金利政策以降とても金利が低いので、最近では頭金ゼロというローンの組み方も受けられてきています。

しかし、頭金ゼロで本当にマイホームが建てられるのでしょうか。

全額住宅ローンだと何だか不安だという方も多いと思います。

・頭金ゼロでリスクはないの？

・頭金はみんなどのくらい支払っているの？

・頭金ありとなしは結局どちらが得？

今回は、頭金と住宅ローンにまつわる不安や疑問を解消します。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。

はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては何千万円という大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いはず。

そこでおすすめしたいのが、東証プライム上場企業のLIFULLが運営している「LIFULL HOME'S」のカタログ（資料）一括請求サービスです。

LIFULL HOME'Sカタログ一括請求サービスのすごいところは、家を建てる予定のエリアや希望の条件を入力するだけで、簡単に条件にあったハウスメーカーや工務店がピックアップされ、まとめて資料請求ができるところ。

メーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

また、上場企業が厳しい審査をしているのも大きなメリットです。

審査に通った優良住宅メーカーのみ掲載が許されているので、悪質な会社に騙されたりしつこい悪質営業をされることもありません。

家を建てる前には1番最初にカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

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また、より慎重に住宅メーカーを決めたい方には、同じく東証一部上場企業のリクルートが運営している「SUUMO」の一括資料請求サービスもおすすめです。

正直、LIFULL HOME'SとSUUMOで資料請求をすればハズレないでしょう。最初は検討もしていなかったハウスメーカーや工務店の中から、予算や理想にぴったりの会社が見つかったということも意外と多いもの。

マイホームは一生に一度の大きな買い物。大きな損をしないよう、面倒くさがらずに必ずHOME`SとSUUMOのカタログ請求をしてくださいね！

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それではここから、詳しく解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

「頭金」とは？

頭金とは、住宅購入のための総資金から住宅ローン分を差し引いた残りの金額のことです。

例えば、マイホーム購入のための総資金が3,500万円でその内3,000万円を住宅ローンで借入した場合、残りの500万円が頭金です。

頭金は預貯金や親からの援助などが当てはまります。

自己資金や手付金との違い

自己資金とは、自分がいま持っている現金や預貯金のことです。

頭金はマイホームのための費用ですが、自己資金はマイホームの費用とは関係なしに自分が持っているお金を意味しています。

自己資金の中から必要な分だけの頭金をマイホーム購入のために支払います。

また、手付金とは契約時に住宅会社や不動産会社に支払うお金のことです。

契約時の支払いという決まりがあるのが手付金、契約時以外でもいいのが頭金という違いがあります。

手付金は契約時に1度売主に預けて売買終了時に返還することとされていますが、多くの場合は返還せずに売買代金の一部として充当できます。

つまり、結果的に手付金は頭金の一部になります。

頭金を支払うタイミング

頭金はマイホーム購入のための資金なので、契約から引き渡しの間に支払う必要があります。

多くの場合は、建築中や引き渡しのタイミングで支払いをします。

頭金を支払うタイミングは金額や支払い相手によって様々ですので、事前にしっかり担当者と相談しましょう。

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頭金はいくら必要？現金はいくら残す？

頭金はいくら支払ったらいいのでしょうか。

周りの人たちはどのくらい支払っているか不安に感じている方も多いと思います。

おすすめの頭金の支払額をお伝えします。

頭金の平均額は建物代金の1～2割程度

頭金は建物本体の1～2割程度の額を準備する方が平均的です。

例えば、2,000万円の建物であれば200～400万円、2,500万円であれば250万円～500万円です。

建築費の総額ではなく建物代金の1～2割です。

実際に2018年度にフラット35を借りた方のデータ集計は以下のような結果です。

実際に数値を見ても、1割弱から2割弱を支払っている人が多いことがわかります。

但しフラット35は頭金を1割以上支払うと金利が低くなるので、他の金融機関よりも少し割合が高い割合で頭金を払っている可能性もあります。

参考：2018年度フラット35利用者調査｜住宅ローン：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）

頭金を抜いた貯蓄額をいくら残すか

頭金の平均額をお伝えしましたが、誰もが建物代金の1～2割の頭金を支払う必要はありません。

自分に合った金額の頭金を支払うことが大切です。

そこでまずは、頭金を払った後の貯蓄額をいくら残すかということを考えましょう。

貯蓄を大きく切り崩す必要がある場合は次のケースが考えられます。

• 怪我・病気
• 失業
• 車や家電の故障など思わぬトラブル
• 冠婚葬祭

特に金額が大きいのは、怪我、病気、失業です。

この場合、それぞれ失業手当や傷病手当がもらえます。

しかし、失業手当は失業してから給付までに日数が空きますので、その間の生活費が必要です。

夫婦共働きの場合は配偶者の給料でまかなえる場合もありますが、そうでない場合は最低でも3ヵ月は生活していける貯蓄額を残しましょう。

こうした急な出費や生活費に備えるためにも100万円程度を貯蓄しておくことが、ひとつの目安となります。

また新婚旅行などの確定しているイベントが控えている場合は、イベント用と予備費の貯蓄額は別物として考えてください。

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頭金なしでも住宅ローンは通る？

「充分な貯蓄はないけど素敵な物件に出会ってしまった」

「若い今のうちに家を買ってしまいたい」

こうした理由で、マイホームを頭金なしで購入しようと考える人も多いでしょう。

しかしそこで気になるのが、住宅ローン審査は通るの？という問題。

そもそも住宅ローンの審査はどういった点を見て審査しているのでしょうか？

解説していきましょう。

住宅ローン審査はココを見ている

住宅ローン審査には、事前審査と本審査があります。

事前審査は短期間で審査結果が出ますが、本審査はさらに精密に調査するため2～3週間かけて審査されます。

住宅ローンの審査は主に、購入予定の物件についてと申し込み者本人に関して行われます。

特に申し込み者に関しては以下のようなポイントから審査されます。

【申し込み者に関する項目】

• 年収
• 勤続年数
• 勤務先
• 個人信用情報
• 年齢
• 健康状態
• 融資可能額
• 返済負担率　など

頭金なしで住宅ローンを組もうとする場合、一番ポイントとなるのは「返済負担率」でしょう。

「返済負担率」とは、収入に占める返済額の割合です。

頭金がないということは、それだけ借入額が大きくなるため「返済負担率」が大きくなります。

さらに、借入額が増えれば利息負担分も増えるため支払い総額が大きくなります。

こうなると頭金を払った時と比較して審査は厳しくなります。

相応の年収や勤続年数が必要となってくるでしょう。

頭金なしでも買えるけど「諸費用」代は必要

住宅ローン審査は通ったけど、では現金の支払いが本当に「ゼロ」でいいのかと言えば、そうではないケースの方が一般的です。

なぜなら住宅の購入には「諸費用」というものが発生するからです。

諸費用には以下のようなものが含まれます。

• 手付金
• 登記費用
• 追加工事費、オプション費用
• 仲介手数料
• 住宅ローン借入費用
• 印紙税、固定資産税等の税金
• 保険料
• 引越し費用　など

こうした費用は一般的には現金での支払いが求められるため、頭金をゼロにしても現金の用意は必要です。

諸費用は物件価格の5％～8％程度かかります。

最近では諸費用込みの住宅ローン（オーバーローン）や、通常の住宅ローンとは別枠の諸費用ローンを組める金融機関もあるため、現金の用意が難しい場合には検討してみてもいいでしょう。

しかし、その分返済額や手数料が増えることも考慮して慎重に資金計画を立てる必要があります。

頭金がないときの2つの対処法

急な出費に備えた貯蓄額を確保すると、頭金が用意できないという方もいると思います。

頭金がないけどマイホームを購入したいときはどうしたら良いのでしょうか？

選択肢は2つです。

1. 貯蓄して頭金を貯める　すぐにマイホームを購入することは諦め、数年かけて頭金を貯蓄する方法です。
2. 頭金なしで建築する　　頭金を貯めずにすぐに建築する方法です。

2つの方法のメリット・デメリットをお伝えします。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1．貯蓄して頭金を貯める

まず、貯蓄をして頭金を貯める方法を取ったときの、メリット・デメリットです。

貯蓄して頭金を貯めるメリット

・住宅ローンの月々の支払いが安くなる

頭金を払えば住宅ローンの借入額が少なくなりますので、月々の返済額が安くなります。

月々だとあまり変わらないと感じると思いますが、35年間の支払総額でみると大きな差が出てきます。

実際にシミュレーションしてみます。

条件：建築総資金4,000万円、金利1％、35年ローン

頭金を支払うと100万円あたり月々の支払いは約3,000円の差です。

しかし、支払総額を見ると35年間で120万円弱という大きな金額差がつきます。

頭金を入れると住宅ローンに対する負担が大きく変化します。

・予算を上げることができる

頭金を支払うと建築予算の総額を上げることができます。

例えば、月々8万円の支払い能力がある家庭の場合を考えます。

頭金が0円だと月々8万円の支払いの分だけしか予算がありませんが、頭金が200万あれば住宅ローンの借入額の他に200万円予算が増やせるのです。

もう少し具体的に説明します。

月々81,862円支払うことが可能なAさんは、2,900万円住宅ローンを借りることができます。

（金利1％、35年ローン）

頭金がない場合→建築総予算が2,900万円

頭金200万円の場合→建築総予算が3,100万円

月々の支払いが同じでも、頭金の分だけ建築総予算を増やせます。

坪単価50万円の住宅会社であれば、200万円予算が上がると4坪大きい家を建てることができます。

貯蓄して頭金を貯めるデメリット

貯蓄をして頭金を貯めるデメリットも紹介します。

・貯蓄している間にも家賃の出費がある

貯蓄をしている間にもアパートなどの家賃の出費があるので、なかなか思うように貯蓄ができなかったり、むしろ損をしてしまう場合があります。

詳しくは後ほど詳しく紹介しますが、実家住まいなどの出費が少ない環境にいる家庭にとっては貯蓄して頭金を貯める方法はおすすめです。

・金利が上がるリスクがある

貯蓄をしている間に金利が上がってしまうリスクがあります。

せっかく頑張って貯蓄をしても金利が上がってしまっては意味がありません。

金利の上昇による返済額の変化をシミュレーションします。

条件：借入3,000万円、35年ローン

金利が0.1％上がると、月々で1,000円強、35年間で約60万円も違います。

100万円貯蓄できたとして、半分以上は利息を支払うための無駄なお金です。

さらに、0.5％上がると300万円近く利息が多くなってしまいます。

また、金利が上がると返済負担率も上がるため、借り入れできる金額が変わる場合もあります。

返済負担率を25～35％に設定して審査をする金融機関が多いですが、金利が上がると年間の支払額が多くなってしまうので借入額が少なくなってしまいます。

2．頭金なしで建築する

次に頭金なしで建築する方法を選んだときのメリット・デメリットをお伝えします。

頭金なしで建築するメリット

・すぐに購入できる

頭金なしでも予算や建物に納得して、さらに住宅ローンを借りることができれば、問題なくすぐに建築や購入することができます。

すぐにマイホームに住むことができれば、家賃を払わなくていいので無駄なお金を住宅ローンに回すことが可能です。

また、マイホームで子供と遊んだり趣味の時間を過ごしたりと、有意義な暮らしを送ることもできます。

さらに、入園や入学に合わせてマイホームの購入ができれば転校も必要なく、子供にとっても大きなメリットです。

・住宅ローンが早く終わる

住宅ローンの返済を早く始めた分だけ、完済のタイミングも早まります。

タイミングが早まれば定年退職前にローンを完済できる可能性が高いです。

定年退職前に返済ができれば老後の生活に余裕が出たり、ローンに充てていたお金を使って夫婦でのんびり旅行をすることもできます。

早く建てられる状況にあるのならば、できるだけ早いタイミングで建築して早めにローンを完済させましょう。

頭金なしで建築するデメリット

頭金なしで建築する場合のデメリットもお伝えします。

・月々の返済額が増える、もしくは予算が少なくなる

頭金がない分ローンを多く組もうとすると、月々の返済額が増えてしまいます。

金利1％の場合、100万円を借りると月々3,000円くらい返済額が上がります。

仮に頭金を300万円貯められていたとしたら、月々のローン返済額は1万円近く下がるのです。

頭金がない場合は全てローンで賄わなければいけませんので、月々の返済額が増えることは覚悟しなければなりません。

どうしても月々の返済額を上げたくない人は、建築の予算を下げなければなりません。

早く建築できる分、予算によっては建物の要望を全て叶えられない可能性もあります。

・売却時に残債が残る場合がある

月々の返済が難しくなったり、転居が必要になると建物を売却したりすることもあり得ます。

頭金なしの場合、売却をしても残債が残ってしまう可能性は高いです。

なぜなら、売却をするときに購入した額と同等な額で売れないからです。

頭金ゼロの場合、購入した金額全てをローンで組んでいます。

借入額が多いと、売却するタイミングにもよりますが残債も多く残っている可能性は高いです。

そうすると、家の売却によって得た金額で残債を清算することが難しいケースも出てくるのです。

家を手放してもローンだけが残ってついてくる、と言う可能性もあります。

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頭金と住宅ローンの関係性！３つのポイントを紹介

他にも頭金の支払いと住宅ローンは様々なところで関係しています。

思わぬところで損をしないためにも、次の3つのポイントをしっかり押さえましょう。

頭金を入れない方が住宅ローン控除で得をする？

頭金を入れないと、住宅ローン控除の控除額を増やせる可能性があります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借入する人の所得税や住民税を減税する制度です。

具体的には、購入から10年間、年末時点での住宅ローン残高の1％を所得税から控除するというものです（現在は期間限定で消費税増税に伴う13年間の特例措置あり）。

頭金を入れなければ住宅ローン借入額は大きくなりますから、その分年末時点での残高も大きくなり控除額が増えるという訳です。

しかしこれはあくまで所得税の控除のため、所得が高ければ高い程その恩恵を受けますが、所得が低ければそこまでの差はつきません。

実際に住宅ローン控除の控除額をシミュレーションしてみましょう。

条件：金利1％、借入期間35年、建物価格2,500万円、年収600万円

13年間で4.4万円の差が出ます。

そこまで大きな差は出ませんが、自己資金の金額や納めている税額によっては、もう少し差が開くこともあります。

ただし、控除されるのは10年間（令和2年12月末日までの購入なら13年間）という期間限定であることを忘れないようにしましょう。

頭金を入れた方が審査は優遇される

頭金を住宅資金の中に含めた方が審査で優遇される場合があります。

審査が優遇されるとは、次のような可能性が出るということです。

• 借り入れ可能金額が上がる
• 保証料が安くなる可能性がある

なぜこのような優遇が受けられるのでしょうか。

理由は単純で、自己資金を持っている人の方が銀行も安心してお金を貸せるからです。

例えば、人にお金を貸さなければいけないときに、いつもは奢ってくれるけどたまたま財布を忘れてしまった人と、いつも誰かからお金を借りている人では、どちらの人に安心してお金を貸せるでしょうか。

前者の人がほとんどだと思います。

お金を持っている人の方が返ってくる可能性が高いので、安心してお金を貸せますよね。

銀行も同じように頭金や自己資金の額が多い人の方が、信頼度が高まります。

夫がローンを組み、妻が頭金を出すと贈与になる

住宅ローンの借主はご主人で、奥様の口座から頭金を出すと、妻から夫への贈与とみなされ贈与税が課せられることがあります。

住宅に関わる資金の場合、親子間の贈与であれば1,000万円前後の金額でも贈与税はかかりません。

しかし、夫婦間では基礎控除の110万円を超える額になると贈与扱いになります。

夫婦間の贈与を防ぐための対策は、次の2つです。

➀共有名義で家を購入する

マイホームを購入する時に「誰がいくら出したか」、つまり出資金の割合は重要な意味を持ちます。

なぜならこの出資金割合と、住宅の名義の持分割合が異なると贈与とみなされ、贈与税の対象になってしまうからです。

持分割合とは住宅の所有権の割合を示すものです。

例えば、3,000万円の住宅を以下のように購入した夫婦がいたとします。

• 妻：頭金500万円用意
• 夫：残りの2,500万円を夫名義で住宅ローンを組む

この場合、妻の持分割合は1/6、夫の持分割合は5/6となり、１：５の共有名義で登記を行う必要があるということになります。

➁基礎控除の110万円以下に抑える

1年間に110万円の贈与であれば、贈与税がかかりません。

どうしても住宅ローンの借主でない人の口座から頭金を払わなければならないときは、110万円以下にしましょう。

但し結婚して20年以上経過している夫婦に関しては、この110万円の基礎控除に加えて2,000万円まで配偶者控除が適用される特例もあります。

頭金を貯蓄してから建てるor頭金なしですぐに建てる　お得なのはどっち！？

ここまで頭金あり、なしについてそれぞれのメリット・デメリットや注意ポイントを解説してきました。

ではここからは現実的に、頭金を数年かけて貯蓄して購入する場合と、頭金ゼロでも今すぐ購入する場合、どちらがお得になるのかを見ていきたいと思います。

検証にはたくさんの数字が出てきますので、万未満の単位は切り捨てしています。

条件は以下の通りです。

• 条件：建築総予算4,000万円、金利1％、35年ローン、今の家賃7万円

3年かけて200万円貯蓄した場合

①住宅ローンの負担

頭金が200万円支払えるので、住宅ローンは3,800万円借ります。

3,800万円借り入れると総返済額は約4,505万円です。

②家賃の負担

家賃が7万円だとすると、貯蓄をしている3年間で252万円です。

③金利の不安

3年後に金利が上昇している可能性があります。

0.1％増加して金利が1.1％になった場合、35年間で利息が75万円上がります。

しかし、金利は不確定要素なので比較対象には含みません。

頭金なしですぐに建築した場合

①住宅ローンの負担

頭金がゼロなので、住宅ローンは4,000万円借りなければいけません。

4,000万円借り入れると総返済額は4,742万円です。

②家賃の負担

ハウスメーカー選びや手続きに3ヵ月の時間がかかったとすると、家賃は7万円×3ヵ月で21万円です。

③金利の不安

すぐに建築できますので、金利上昇のリスクは低いです。

【結果】頭金なしの方が総合的なメリットは多い

結果をまとめます。

頭金を200万円貯めた方が6万円お得という結果になりました。

ただし、金利上昇のリスクを含めると頭金なしの方が数十万円得することになります。

6万円という数字をどう見るかということになりますが、3年間の年月をかけて６万円の差であればそれほどの差は無いと考えてもいいでしょう。

さらに、金利上昇による利息の増加リスク、物件との出会いは一期一会なので3年後に欲しい物件があるとは限らないことを考えれば、頭金がゼロでも今すぐ購入した方が総合的なメリットは多いのではないかと思います。

もちろん、住宅ローン審査が厳しくなることなどは考慮しないといけません。

一方、短期で頭金を貯められたり実家暮らしであればリスクを最小限に抑えられるので、貯蓄のメリットがあるでしょう。

頭金を貯める場合は期間を定めて貯蓄計画を行い、世の中の経済状況も見ながら購入時期を決めることをお勧めします。

家賃や借入額など様々な状況によって、金額の差がありますので自分が貯めたい金額や貯められそうな期間をもとにシミュレーションしてみてください。

まとめ

頭金をいくら支払うかによって住宅ローンの負担は変わります。

頭金を貯めれば月々の住宅ローンの負担を減らすことができますが、貯蓄の間に金利が少しでも上がれば頑張って貯めた頭金は無駄になってしまう可能性もあるのです。

以下のような場合ならば、時間をかけて貯蓄をしてもいいと思います。

・購入したい家の予算に現時点で届かない

・実家暮らしで家賃がかからない

頭金ゼロの場合は予算を増やせません。

欲しい家が明確にあるのであれば、金額に合わせて貯蓄をしましょう。

また実家暮らしであれば、最低限の支出で生活ができます。

家賃がなければ無駄なく貯蓄ができますので、貯蓄をしてから建てた方が得になるケースも多いです。

頭金なしですぐに建築することと頭金を貯蓄することは、どちらかが必ず正しいということはありません。

自分達に合った方法を正しく選択できることが大切です。

ライフプランと照らし合わせてシミュレーションを行いながら、有意義なマイホームづくりを進めていきましょう。

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