住宅ローンの頭金は結局いくら払うべき?頭金なしでも審査は通る?適切な目安をケース別に紹介

最近テレビやネットで頭金ゼロで家が建つ!という言葉をよく目にします。

頭金ゼロとは、家を建てるときに現金を使わず、住宅ローンを全額組むことです。

以前は金利がとても高かったので頭金ゼロの住宅ローンを組むということは考えられませんでした。

しかし、マイナス金利政策以降とても金利が低いので、最近では頭金ゼロというローンの組み方も受けられてきています。

しかし、頭金ゼロで本当にマイホームが建てられるのでしょうか。

全額住宅ローンだと何だか不安だという方も多いと思います。

・頭金ゼロでリスクはないの?

・頭金はみんなどのくらい支払っているの?

・頭金ありとなしは結局どちらが得?

今回は、頭金と住宅ローンにまつわる不安や疑問を解消します。

「頭金」とは?

頭金とは、住宅購入のための総資金から住宅ローン分を差し引いた残りの金額のことです。

例えば、マイホーム購入のための総資金が3,500万円でその内3,000万円を住宅ローンで借入した場合、残りの500万円が頭金です。

頭金は預貯金や親からの援助などが当てはまります。

自己資金や手付金との違い

自己資金とは、自分がいま持っている現金や預貯金のことです。

頭金はマイホームのための費用ですが、自己資金はマイホームの費用とは関係なしに自分が持っているお金を意味しています。

自己資金の中から必要な分だけの頭金をマイホーム購入のために支払います。

また、手付金とは契約時に住宅会社や不動産会社に支払うお金のことです。

契約時の支払いという決まりがあるのが手付金、契約時以外でもいいのが頭金という違いがあります。

手付金は契約時に1度売主に預けて売買終了時に返還することとされていますが、多くの場合は返還せずに売買代金の一部として充当することと売買契約書に書かれていることが多いです。

つまり、結果的に手付金は頭金の一部になります。

支払うタイミング

頭金はマイホーム購入のための資金なので、契約から引き渡しの間に支払う必要があります。

しかし、手付金と違って決められたタイミングで支払う必要はありません。

多くの場合は手付金として扱われることが多いのですが、手付金を支払ってもまだ頭金がある場合は、建築中や引渡しのタイミングで支払いをします。

頭金を支払うタイミングは金額や支払い相手によって様々ですので、事前にしっかり担当者と相談しましょう。

頭金と住宅ローンの関係性!3つのポイントを紹介

頭金と住宅ローンは様々なところで関係しています。

思わぬところで損をしないためにも、次の3つのポイントをしっかり押さえてください。

頭金を入れない方が住宅ローン控除で得をする?

頭金を入れないと、住宅ローン控除の控除額を増やせる可能性があります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借入する人の所得税や住民税を控除する制度です。

控除額を決める要素の1つに「年末残高×1%」という基準があります。

例えば、3,000万円住宅ローンを借りた場合、残高の1%は30万円です。

3,500万円であれば、残高×1%は35万円です。

40万円という上限はありますが、借りる額が多ければ多いほど控除額は増える可能性があります。

例えば、住宅購入のための総予算が4,000万円だった場合で考えてみます。

頭金なしのフルローンの場合、残高の1%は40万円です。

対して、頭金300万円で住宅ローンを3,700万円借りた場合、残高の1%は37万円です。

頭金あり・なしで3万円の差が出ます。

もちろん基準は年末残高×1%なので40万円満額もらえることはありませんが、頭金なしの方が控除額は大きくなります。

他の基準も考慮した上で、実際に住宅ローン控除の控除額をシミュレーションします。

条件:金利1%、借入期間35年、建物価格2,500万円、年収600万円

控除額(13年間合計)
頭金0円、4,000万円借入の場合 351.5万円
頭金300万円、3,700万円借入の場合 347.1万円

13年間で4.4万円の差が出ます。

そこまで大きな差は出ませんが、自己資金の金額や納めている税額によっては、もう少し差が開くこともあります。

頭金を入れた方が審査は優遇される

頭金を住宅資金の中に含めた方が審査で優遇される場合があります。

審査が優遇されるとは、次のような可能性が出るということです。

・借り入れ可能金額が上がる

・保証料が安くなる可能性がある

なぜこのような優遇が受けられるのでしょうか。

理由は単純で、自己資金を持っている人の方が銀行も安心してお金を貸せるからです。

例えば、人にお金を貸さなければいけないときに、いつもは奢ってくれるけどたまたま財布を忘れてしまった人と、いつも誰かからお金を借りている人では、どちらの人に安心してお金を貸せるでしょうか。

前者の人がほとんどだと思います。

お金を持っている人の方が返ってくる可能性が高いので、安心してお金を貸せますよね。

銀行も同じように頭金や自己資金の額が多い人の方が、信頼度が高まります。

夫がローンを組み、妻が頭金を出すと贈与になる

住宅ローンの借主はご主人で、奥様の口座から頭金を出すと、妻から夫への贈与とみなされ贈与税が課せられることがあります。

住宅に関わる資金の場合、親子間の贈与であれば1,000万円前後の金額でも贈与税はかかりません。

しかし、夫婦間では基礎控除の110万円を超える額になると贈与扱いになります。

夫婦間の贈与を防ぐための対策は、次の3つです。

①口座に預金せず、現金で管理する

現金で管理すれば贈与の証拠が残らず、夫婦共有の財産として扱われます。

②預貯金用の通帳を作っておく

貯金をお互いに貯めるための通帳を1つ作っておきましょう。

名義は住宅ローンの借主にしてください。

奥様の収入の中から一定額を引き出し、預貯金用の通帳に移して貯金をすれば贈与として扱われることはありません。

口座間の移動をすると贈与と扱われてしまう場合もありますので、1度引き出すことをおすすめします。

③基礎控除の110万円以下に抑える

1年間に110万円の贈与であれば、贈与税がかかりません。

どうしても住宅ローンの借主でない人の口座から頭金を払わなければならないときは、なるべく110万円以下にしましょう。

しかし、110万円を超える額を支払わなければならないときは、贈与税を支払う危険性があることを覚悟して支払ってください。

必ず税務署から指摘を受けるわけではありませんが、税務署から贈与税の指摘を受けた場合は贈与税を払いましょう。

住宅ローンの他に頭金はいくら支払うのが正解?

頭金はいくら支払ったらいいのでしょうか。

周りの人たちはどのくらい支払っているか不安に感じている方も多いと思います。

おすすめの頭金の支払額をお伝えします。

頭金の平均額は建物代金の1~2割程度

頭金は建物本体の1~2割程度の額を準備する方が平均的です。

例えば、2,000万円の建物であれば200~400万円、2,500万円であれば250万円~500万円です。

建築費の総額ではなく建物代金の1~2割です。

実際に2018年度にフラット35を借りた方のデータ集計は以下のような結果です。

購入価格 頭金の額 頭金の割合
注文住宅 3395.1万円 636.5万円 18.7%
土地購入・注文住宅 4112.6万円 447.0万円 10.9%
新築建売住宅 3442.1万円 293.2万円   8.5%
新築マンション 4437.2万円 714.1万円 16.1%

実際に数値を見ても、1割弱から2割弱を支払っている人が多いことがわかります。

しかし、フラット35は頭金を1割以上支払うと金利が低くなるので、他の金融機関よりも少し割合が高い割合で頭金を払っているかもしれません。

頭金を抜いた貯蓄額をいくら残すか

頭金の平均額をお伝えしましたが、誰もが建物代金の1~2割の頭金を支払う必要はありません。

自分に合った金額の頭金を支払うことが大切です。

そこでまずは、頭金を抜いた貯蓄額をいくら残すかということを考えましょう。

残す貯蓄額は家庭によって違いますが、貯蓄を切り崩す必要がある場合は次の3つです。

・怪我をする

・失業する

・車の故障などの思わぬトラブル

3つの中で1番被害額が大きいのは、失業か怪我をして働けなくなることです。

それぞれ失業手当や傷病手当がもらえます。

しかし、失業手当は失業した月から3か月後に給付が始まりますので、給付までの生活費が必要です。

夫婦共働きの場合は相方の給料で賄える場合もありますが、そうでない場合は最低でも3ヵ月は生活していける貯蓄額を残しましょう。

また、新婚旅行などの確定しているイベントが控えている場合は、イベント用と予備費の貯蓄額は別物として考えてください。

頭金がないときの2つの対処法

必要な貯蓄額を取っておくと、頭金がない方もいると思います。

頭金がないけどマイホームを購入したいときの対処法は2つです。

・貯蓄して頭金を貯める

すぐにマイホームを購入することは諦め、数年かけて頭金を貯蓄する方法です。

・頭金なしで建築する

頭金を貯めずにすぐに建築する方法です。

しかし、実際に頭金0円は不可能です。

なぜなら、住宅会社や不動産会社は手付金を少しでも受け取りたいので、実際は少なくても数万から10万円くらいは支払います。

そのため今回の頭金は、今払える最低限の頭金の数万円は支払って建築したと仮定してください。

2つの方法のメリット・デメリットをお伝えします。

貯蓄して頭金を貯める

まず、貯蓄をして頭金を貯める方法を取ったときの、メリット・デメリットです。

貯蓄して頭金を貯めるメリット

・住宅ローンの月々の支払いが安くなる

頭金を払えば住宅ローンの借入額が少なくなりますので、月々の返済額が安くなります。

月々だとあまり変わらないと感じると思いますが、35年間の支払総額でみると大きな差が出てきます。

実際にシミュレーションしてみます。

条件:建築総資金4,000万円、金利1%、35年ローン

頭金 借入額 月々の支払い 35年間の支払総額
0円 4,000万円 112,914円 47,423,753円
100万円 3,900万円 110,091円 46,238,185円
300万円 3,700万円 104,445円 43,867,000円

頭金を支払うと100万円あたり月々の支払いは約3,000円の差です。

しかし、支払総額を見ると35年間で120万円弱という大きな金額差がつきます。

頭金を入れると住宅ローンに対する負担が大きく変化します。

・予算を上げることができる

頭金を支払うと建築予算の総額を上げることができます。

例えば、月々8万円ならば支払えるとします。

頭金が0円だと月々8万円の支払いの分だけしか予算がありませんが、頭金が200万あれば住宅ローンの借入額の他に200万円予算が増やせるのです。

わかりやすく説明します。

月々81,862円支払うと、2,900万円借りることができます。

(金利1%、35年ローン)

頭金がない場合→建築総予算が2,900万円

頭金200万円の場合→建築総予算が3,100万円

月々の支払いが同じでも、頭金の分だけ建築総予算を増やせます。

坪単価50万円の住宅会社であれば、200万円予算が上がると4坪大きい家を建てることができます。

貯蓄して頭金を貯めるデメリット

貯蓄をして頭金を貯めるデメリットも紹介します。

・貯蓄している間にも家賃の出費がある

貯蓄をしている間にもアパートなどの家賃の出費があるので、なかなか思うように貯蓄ができなかったり、むしろ損をしてしまう場合があります。

詳しくは後ほど詳しく紹介します。

実家住まいなどの出費が少ない環境にいる家庭に、貯蓄して頭金を貯める方法はおすすめです。

・金利が上がるリスクがある

貯蓄をしている間に金利が上がってしまうリスクがあります。

せっかく頑張って貯蓄をしても金利が上がってしまっては意味がありません。

金利の上昇による返済額の変化をシミュレーションします。

条件:借入3,000万円、35年ローン

月々の返済額 35年の利息額
金利0.8%(ベースの金利) 81,918円 4,405,447円
金利0.9%(0.1%上がる) 83,294円 4,983,630円
金利1.3%(0.5%上がる) 88,944円 7,356,564円

金利が0.1%上がると、月々で1,000円強、35年間で約60万円も違います。

100万円貯蓄できたとして、半分以上は利息を支払うための無駄なお金です。

さらに、0.5%上がると300万円近く利息が多くなってしまいます。

また、金利が上がると返済負担率も上がるため、借り入れできる金額が変わる場合もあります。

返済負担率とは年収に占める返済可能な割合のことです。

返済負担率を25~35%に設定して審査をする金融機関が多いですが、金利が上がると年間の支払額が多くなってしまうので借入額が少なくなってしまいます。

頭金なしで建築する

次に頭金なしで建築する方法を選んだときのメリット・デメリットをお伝えします。

頭金なしで建築するメリット

・すぐに建築できる

頭金なしでも予算や建物に納得して、さらに住宅ローンを借りることができれば、問題なくすぐに建築や購入することができます。

すぐにマイホームに住むことができれば、家賃を払わなくていいので無駄なお金を住宅ローンに回すことが可能です。

また、マイホームで子供と遊んだり趣味の時間を過ごしたりと、有意義な暮らしを送ることもできます。

さらに、入園や入学に合わせてマイホームの購入ができれば転校も必要なく、子供にとっても大きなメリットです。

・住宅ローンが早く終わる

住宅ローンの返済を早く始めた分だけ、完済のタイミングも早まります。

タイミングが早まれば定年退職前にローンを完済できる可能性が高いです。

定年退職前に返済ができれば老後の生活に余裕が出たり、ローンに充てていたお金を使って夫婦でのんびり旅行をすることもできます。

早く建てられる状況にあるのならば、できるだけ早いタイミングで建築して早めにローンを完済させましょう。

頭金なしで建築するデメリット

頭金なしで建築する場合のデメリットもお伝えします。

・月々の返済額が増える、もしくは予算が少なくなる

頭金がない分ローンを多く組もうとすると、月々の返済額が増えてしまいます。

金利1%の場合、100万円を借りると月々3,000円くらい返済額が上がります。

仮に頭金を300万円貯められていたとしたら、月々のローン返済額は1万円近く下がるのです。

頭金がない場合は全てローンで賄わなければいけませんので、月々の返済額が増えることは覚悟しなければなりません。

どうしても月々の返済額を上げたくない人は、建築の予算を下げなければなりません。

早く建築できる分、予算によっては建物の要望を全て叶えられない可能性もあります。

・売却時に残債が残る場合がある

月々の返済が難しくなったり、転居が必要になると建物を売却することもあり得ます。

頭金なしの場合、売却をしても残債が残ってしまう可能性は高いです。

なぜなら、売却をするときに購入した額と同等な額で売れないからです。

頭金ゼロの場合、購入した金額全てをローンで組んでいます。

購入金額=住宅ローンの金額だと、売却するときも購入金額=売却金額にならないと損をしてしまうのです。

しかし、購入金額と同じ額で売ることは不可能です。

売りに出す年数が遅ければ住宅ローンの残高が減っているから残債は残らなさそうですが、実際は違います。

住宅ローンの残債も減っていますが、建物自体の価値も減っているのです。

売る年数が遅いほど売却価格は下がります。

頭金を貯蓄してから建てるor頭金なしですぐに建てる お得なのはどっち!?

最後に、結局頭金ありとなしはどちらがお得なのかを検証しました。

検証にはたくさんの数字が出てきますので、万未満の単位は切り捨てしています。

条件:建築総予算4,000万円、金利1%、35年ローン

2年貯めて200万円貯蓄した場合

①住宅ローンの負担

頭金が200万円支払えるので、住宅ローンは3,800万円借ります。

3,800万円借り入れると総返済額は約4,505万円です。

②家賃の負担

家賃が7万円だとすると、貯蓄をしている2年間で168万円です。

③金利の不安

2年後に金利が上昇している可能性があります。

0.1%増加して金利が1.1%になった場合、35年間で利息が75万円あがります。

しかし、金利は不確定要素なので比較対象には含みません。

ほぼ頭金なしですぐに建築した場合

①住宅ローンの負担

頭金が10万円だとすると、住宅ローンは3,910万円借りなければいけません。

3,910万円借り入れると総返済額は4,635万円です。

②家賃の負担

ハウスメーカー選びに3ヵ月の時間がかかったとすると、家賃は7万円×3ヵ月で21万円です。

③金利の不安

すぐに建築できますので、金利上昇のリスクは低いです。

【結果】頭金なしの方がメリットが多い

結果をまとめます。

頭金200万円貯める 頭金なしで購入 差額
①住宅ローンの負担 4,505万円 4,635万円 頭金ありが130万円お得
②家賃の負担 168万円 21万円 頭金なしが147万円お得
③金利上昇のリスク 上昇のリスク高い 上昇のリスク低い
4,573万円 4,656万円 頭金なしが17万円お得

頭金なしですぐに建築した方が17万円お得になりました。

また、頭金を貯めて2年後に契約した場合、金利上昇のリスクもあるため、頭金なしの方がさらにお得に建てられる可能性が高いです。

家賃や借入額など様々な状況によって、金額の差がありますので自分が貯めたい金額や貯められそうな期間をもとにシミュレーションしてみてください。

まとめ

頭金と住宅ローンは密接に関係をしています。

頭金を貯めれば月々の住宅ローンの負担を減らすことができますが、貯蓄の間に金利が少しでも上がれば頑張って貯めた頭金は無駄金になってしまう可能性もあるのです。

今回のシミュレーションでは頭金なしですぐに建築した方が、得という結果になりましたが必ずしも得になる方を選ぶ必要はありません。

以下のような場合ならば、時間をかけて貯蓄をしてもいいと思います。

・購入したい家の金額の予算に届かせたい

頭金ゼロの場合は予算を増やせません。

欲しい家が明確にあるのであれば、金額に合わせて貯蓄をしましょう。

・実家暮らしで家賃がかからない

実家暮らしであれば、最低限の支出で生活ができます。

生活費の支出が少なければ無駄なく貯蓄ができますので、貯蓄をしてから建てた方が得になるケースも多いです。

頭金なしですぐに建築することと頭金を貯蓄することは、どちらかが必ず正しいということはありません。

自分達に合った方法を正しく選択できることが大切です。

住宅ローンをなるべくお得に組んで早くローンを完済したい場合は頭金なしで建築、建てたい家にこだわりがあり予算が足りないときは頭金を貯蓄することを選んで、有意義なマイホームづくりを進めていきましょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です