不動産売却には確定申告がつきもの!流れと必要書類、税金の計算方法まで徹底解説【2021年最新】

不動産を売却した後は確定申告が必要と聞いたことがあるけれど、実際にいつどのように行えばいいのかわかりませんよね。

しかし、確定申告は初めての方でも流れを把握しておくことでスムーズに行うことができます。

本記事では不動産の売却時に必要な確定申告について、必要書類や書き方、そして確定申告が不要なケースなどについて説明します。

売却後に焦って調べるのではなく、事前にこちらで勉強して知識を蓄えておきましょう。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

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もくじ

確定申告ってそもそも何?

確定申告とは簡単にいうと「所得税を納めるための申告」です。

給料や何かを売って得た収入などがある場合には所得税がかかるため、どのくらい所得があったかを税務署に報告し、それを元に税金が定められます。

例えば会社の給料にも全て所得税がかかりますが、会社の場合は個人ではなく会社が申告手続きをしているため、わざわざ確定申告をする必要がないのです。

そのため会社員の方は給料以外の収入がなければ確定申告をする必要はありません。

不動産売却時に確定申告が必要な理由

不動産売却時に確定申告が必要な理由は、収益が発生するためです。

売却時に利益が発生した場合は所得税がかかります。

そのため、確定申告が必要となるのです。

例えば購入時に4,000万円で買ったマンションが5,000万円で売却できた場合、1,000万円の収益が発生して所得税がかかります。

会社での給料と違って誰かが代わりに申告してくれるわけではないため、売却益が出た場合には自分で確定申告が必要となるのです。

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不動産売却時に確定申告が不要なケースとは?

不動産売却時でも確定申告が不要なケースもあります。

売却時に利益が発生しない場合は確定申告が不要だからです。

例えば3,000万円で購入したマンションが2,000万円で売却できた場合、収益ではなく損失となるため所得税は発生しません。

そのため、不動産売却時でも利益が出ていない場合は確定申告が不要となります。

不動産売却時の確定申告はいつまで?どこで?

不動産売却で利益が出た場合の確定申告はどのように行ったら良いのでしょうか?

確定申告は決められた時期に、決められた方法、場所で行います。

順に確認していきましょう。

確定申告の期限

不動産売却時の確定申告は毎年決められた時期にすることになっています。

  • 売却した翌年の2月16日~3月15日の間

例えば2020年の12月1日に売却した場合は2021年の2月16日から3月15日の間に、2021年の1月1日に売却した場合は2022年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行います。

確定申告の時期を過ぎるとどうなる?

確定申告の時期を過ぎてから申告し、納税の期限を超えてしまった場合には延滞税が課せられます。

延滞税は期限から2か月までの延滞については7%前後、2か月以上の延滞は14%前後の税率が課せられるため、かなり高額になるケースが多いです。

確定申告については必ず時期を忘れずに、期限通り申告をするようにしましょう。

参考:延滞税の計算方法|国税庁

確定申告を提出する場所

確定申告を提出する場所は自分の住所を管轄する税務署です。

自宅とは違うエリアにある不動産を売却したとしても、確定申告をするのはあくまで自分の住所がある地域の税務署になります。

例えば自宅は東京ですが売却物件が大阪にあった場合でも、確定申告は東京の税務署で行います。

ただし現在はオンライン上で確定申告できるシステムがあるため、わざわざ税務署に行かずとも確定申告をすることができます。

参考:個人でご利用の方 | 【e-Tax】国税電子申告・納税システム(イータックス)

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確定申告の流れや必要書類を知っておこう!

確定申告を実際にどのように行うのか、そしてどんな書類が必要となるのかについてこちらで説明します

確定申告を行う3つの方法!各方法についてのメリットやデメリットは?

確定申告を行うやり方には3つの方法があります。

  1. 税務署に行く
  2. 郵送で行う
  3. インターネットで行う

以下で各方法について説明します。

1.税務署に行く

直接税務署に行き確定申告をする方法です。

メリット

  • わからないことを税務署職員に聞きながら手続きができる
  • 当日で手続きが終わる

デメリット

  • 税務署に行く時間と労力がかかる
  • 税務署が混雑していると受付の時間がかかる

色々職員に聞きながら進めたい方には、税務署で直接確定申告するのがおすすめです。

しかし混雑する時期や時間に行くとかなり時間がかかるため、時間に余裕をもって行くようにしましょう。

2.郵送で行う

確定申告は郵送で行うこともできます。

メリット

  • 税務署に行く必要がないため時間と労力がかからない
  • パソコンが苦手な方でも手続きができる

デメリット

  • 自分で手続きを進めなければならない
  • 何かミスがあると修正等に時間がかかる

郵送で確定申告する場合は外出する時間がない方などにおすすめです。

一方、ミスがあると修正や追加書類の提出に時間がかかってしまいます。

ミスなく書類の漏れがないか入念に確認してから行うのがおすすめです。

3.e-Taxで行う

確定申告はインターネットでも行うことができます。

国税庁が運営する「e-Tax」を利用して提出することができます。

メリット

  • 自宅からでも行うことができる
  • 郵送のように時間がかからない
  • 青色申告控除額が増える

デメリット

  • 職員に聞きながら手続きをすることができない

インターネットで確定申告することで、24時間いつでも即確定申告をすることができるのが大きなメリットです。

また、現在個人事業主で青色申告特別控除を利用している方にとっては、インターネットで申告することで控除額を最大55万円から65万円まで増やすことができます。

確定申告での必要書類

確定申告ではどのような書類が必要となるのか、こちらで説明します。

税務署やHPからダウンロードする書類

税務署の窓口および国税庁のHPからダウンロードして用意する書類がこちらです。

  • 確定申告書第一表、第二表(B様式)
  • 確定申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書(土地・建物用)

参考:確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等|国税庁

自分で用意する必要書類

自分で用意する必要書類がこちらです。

  • 不動産売買契約書のコピー
  • 建物、土地の登記事項証明書
  • 売却時にかかった仲介手数料等の領収書

建物や土地の登記事項証明書は法務局で取得できますが、オンラインを利用して入手することも可能です。

参考:登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと

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確定申告の手続き方法は?

確定申告の手続きの方法は下記の手順です。

  1. 確定申告の書類を用意する
  2. 書類に記入する
  3. 税務署に提出する

確定申告の必要書類を用意した後に、申告書に記入をしてから提出をします。

しかしその際に不動産売却時の利益にかかる譲渡所得税を計算してから記入しなければなりません。

次に譲渡所得税の計算方法について説明します。

確定申告に必要な譲渡所得税の計算方法!

確定申告するためにはまず譲渡所得を計算する必要があります。

確定申告書には譲渡所得の金額や特別控除の金額などを記載する場所があるからです。

譲渡所得税の計算は3つのステップで行います。

  1. 譲渡所得を計算する
  2. 課税譲渡所得を計算する
  3. 譲渡所得税を計算する

順に見ていきましょう。

1.譲渡所得を計算する

譲渡所得税を算出するステップのまず始めは譲渡所得を計算することです。

譲渡所得の計算式は以下のようになっています。

譲渡所得の計算式

単純に売却価格から購入時の価格を差し引くのではなく、売却や購入時にかかった諸費用などを差し引き計算するかたちです。

取得費に含まれるものとは?

取得費に含まれる経費はこちらです。

  • 購入代金や建築代金
  • 購入時の印紙代や登記費用
  • 測量費や整地、解体費用
  • 借入金利子
  • 設備費や改良費
  • 仲介手数料

購入時の取得費についての詳細は国税庁のHPを参考にしてください。

参考:No.3252 取得費となるもの|国税庁

取得費がわからない場合はどうする?

購入したのがかなり前の場合、当時の取得費がわからないというケースもありますね。

しかし取得費がわからない場合は概算取得費を利用することができます。

概算取得費とは取得費がわからないケースも場合、収入金額の5%を取得費として計算することができる制度です。

例えば売却価格が3,000万円の場合、概算取得費は150万円となります。

取得費を求めるためには減価償却が必要

取得費を求める際には減価償却費を差し引く必要があります。

減価償却費とは税金を計算するうえで、経年劣化などによって毎年不動産の価値が減少していく費用のことを指します。

例えば、税法上では新築時5,000万円だったマンションが10年後も5,000万円の価値があるとは見なされず、減価償却費を差し引いた4,000万円近くの価値と判断されるのです。

減価償却費の計算式はこちらです。

  • 減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

各項目についての説明がこちらです。

建物購入代金 ・     マンションや戸建ての建物部分の代金

・     土地は含まない

償却率 ・     1年ごとに減少する価値の指標

・     建物の構造によって変わる

経過年数 ・     建物を購入してから売却までの年数

・     6か月未満の場合は切り捨て

減価償却費には土地が含まれないため、購入代金は建物部分のみで計算することとなります。

また、経過年数については6か月未満が切り捨てとなるため、15年3か月経過している建物であれば15年と判断されるので注意しましょう。

償却率については建物の構造によって以下のように変わります。

【非事業用不動産】

法廷耐用年数 償却率
鉄骨鉄筋コンクリート 70年 0.015
れんが造、石造またはブロック造 57年 0.018
鉄骨造(厚さ4mm超) 51年 0.020
鉄骨造(厚さ3mm超4mm以下) 40年 0.025
鉄骨造(厚さ3mm以下) 28年 0.036
木造または合成樹脂 33年 0.031
木造モルタル 30年 0.034

【事業用不動産】

法廷耐用年数 償却率
鉄骨鉄筋コンクリート 47年 0.022
金属造(厚さ4mm超) 34年 0.030
金属造(厚さ3mm超4mm以下) 27年 0.038
金属造(厚さ3mm以下) 19年 0.053

償却率については国税庁のサイトを参考にしてください。

参考:国税庁「減価償却費の計算について」

譲渡費用には何が含まれる?

譲渡費用について含まれる経費はこちらです。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 立ち退き料
  • 建物取り壊し費用
  • 違約金

ただし、譲渡費用に含まれない費用もあります。

  • 修繕費
  • 固定資産税

参考:国税庁「譲渡所得」内「譲渡費用となるもの」

2.課税譲渡所得を計算する

譲渡所得を算出した後は、課税譲渡所得を計算します。

  • 課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

課税譲渡所得を計算するためには特別控除が利用できるかどうかを判断する必要があります。

利用できる可能性がある控除制度は3つあります。

  • ①3,000万円の特別控除
  • ②10年超所有の軽減税率
  • ③買い替え特例

ひとつずつ見ていきましょう。

①マイホーム売却で利用できる3,000万円特別控除

マイホームの3,000万円特別控除は、売却益から3,000万円まで差し引くことで税金の負担を軽くすることができる特例です。

下記のような条件を満たすことで、売却時の税金を大きく減らすことができます。

  • 自己居住用の物件であること
  • 空き家となってから3年目の12月31日までの売却であること
  • 前年、前々年に同じ特例や他の特例を利用していないこと
  • 買主と売主が親子や夫婦といったと特別な関係ではないこと

マイホームの売却であれば大抵の場合利用できる特例となりますが、他の特例との併用ができない点に注意しましょう。

特に住み替えで購入時に住宅ローン控除を利用する場合は、どちらかを選ぶことになります。

事前に税務署や税理士等に相談してどちらがお得になるか確認しておくのがおすすめです。

参考:国税庁「譲渡所得」内「マイホームを売ったときの特例」

②10年超所有の軽減税率で税率が軽減できる!

所有期間が10年を超えていた場合は、10年超所有の軽減税率を利用できる可能性があります。

この軽減措置を利用できると、下記のように税率を減らすことができます。

課税所得 所得税 住民税 合計
6,000万円以下の部分 10.21% 4% 14.21%
6,000万円超えの部分 15.315% 5% 20.315%

10年超所有の軽減税率を利用するための条件はこちらです。

  • 自己居住用物件であること
  • 前年、前々年にこの特例を利用していないこと
  • 売却時の所有期間が10年を超えていること

注意したいのが、ここでの所有期間とは購入時から売却時ではなく、購入時から売却日が所属する年の1月1日までの期間となる部分です。

例えば、2010年5月に購入して2020年6月に売却した場合、所有期間は2020年1月1日現在までで計算されるため9年7カ月となるのです。

所有期間の計算方法に気を付けましょう。

参考:国税庁「譲渡所得」内「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

③買い替え特例で住み替え時の負担が軽くなる!

住み替えなどで買い換える場合に利用できるのが買い換え特例です。

売却時に本来かかるはずの譲渡所得を次回売却するときまで繰り延べることができる特例です。

例えば、住み替え時に本来譲渡所得税として100万円かかるところを繰り延べることで、住み替え時にかかる金銭的負担を減らすことができます。

次に売却する際に結局かかる金額なのでゼロになる訳ではないですが、それまでの間に支払いの準備を進めることができますね。

買い換え特例の条件はこちらです。

  • 売却した年の翌年の年末までに買い換えること
  • 床面積が50㎡以上
  • 自己居住用の物件
  • 中古の建物で耐火建築物でない場合は築年数25年以内か新耐震基準に該当

中古物件で木造のものだと築年数の制限や耐震基準の制限があるので、あらかじめ該当する物件となるか税務署もしくは税理士に確認しましょう。

参考:国税庁「譲渡所得」内「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

3.譲渡所得税を計算する

課税譲渡所得を求めた後は、譲渡所得税を計算します。

  • 譲渡所得税=課税譲渡所得×税率

この譲渡所得税にかかる税率は物件の所有期間によって変わります。

所有期間 種別 税率
5年以下 短期譲渡所得 39.63%
5年超え 長期譲渡所得 20.315%

物件の所有期間については、購入時から売却日が属する年の1月1日までの期間となります。

例えば2015年8月に購入した物件を2020年9月に売却した場合の所有期間は4年と4か月となるため、短期譲渡所得となります。

税率が2倍近く変わるため、事前によく確認しておきましょう。

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確定申告の手続きを楽に行うための2つのコツ

確定申告がどうしても難しいと感じる方に向けて、手続きを楽に行うためのコツを説明します。

ポイントは2つ。

  • 無料相談会を利用しよう
  • 税理士に依頼する

どちらもプロに相談する方法です。

無料相談会を利用しよう

確定申告の時期に開かれる無料相談会を利用すると、わからない点や疑問点、不安を無料で解消することができます。

市役所や地方銀行などでは定期的に開催している場合もあるため、インターネットなどで検索すれば見つけることができます。

税理士に頼む場合にかかる費用

どうしても自分で行うのが不安と言う方は税理士に依頼することもできます。

その場合の費用の相場としては5万円~10万円前後となることが多いです。

税務署で直接確定申告すれば職員の方が手伝ってくれるため、不安な方はインターネット等よりも直接税務署で申告するのがおすすめです。

不動産売却時の確定申告における3つの注意点

不動産売却時の確定申告での注意点について3つ説明します。

意外に見落としがちなポイントですので、しっかり確認しておきましょう。

  1. 確定申告を忘れてしまうと「無申告課税」
  2. 所有期間を間違えないように
  3. 郵送の場合は返信用封筒を忘れないように

では、順に見ていきましょう。

 

1.確定申告を忘れてしまうと「無申告課税」

確定申告を忘れてしまうと「無申告課税」としてお金を支払わなければなりません。

無申告課税は税額によって以下のようにかかる率が変わります。

  • 50万円以下は15%
  • 50万円超は20%

本来支払うべき譲渡所得税にプラスして上記の無申告課税を支払うこととなります。

また、納期限からの経過期間に応じて延滞税も納めなければいけないため、確定申告は忘れずに行いましょう。

2.所有期間を間違えないように

譲渡所得税は所有期間が5年以下と5年超で税率が2倍近く変わるため、所有期間を間違えないように注意しましょう。

購入日から売却日まで5年経過していても、売却日の属する年の1月1日で計算されるため、5年以下となってしまうケースもあります。

心配な場合は税務署などに所有期間を確認しておくのも一つの手です。

3.郵送の場合は返信用封筒を忘れずに

確定申告を郵送で行う場合は、返信用封筒を忘れないようにしましょう。

返信用封筒を入れなくても確定申告は行えるのですが、税務署が受理したかどうかを確認する手間が発生します。

返信用封筒を入れておけば受領した税務署が申告書を受理したということで控えを郵送してくれます。

ここで一点注意したいのが、この控えはあくまで「受理した」ということの控えであって、手続き完了の控えではないという点です。

確実に郵送できたかどうかを確認したいときには、返信用封筒を同封しましょう。

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まとめ

不動産売却時にかかる税金や確定申告は難しいと感じる方が多いですが、順序通り行えばミスなく進めることができます。

ただし、自分だけの考えで進めてしまうと特例を利用できなかったりすることもありますので、税理士や税務署などで確認しながら進めるほうが安全です。

インターネットでの確定申告が簡単で便利ですが、初めての場合は時間に余裕をもって税務署で教わりながら記入した方が確実です。

売却を成功させた後は、売却後の確定申告も後悔のないように進めていきましょう。

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