注文住宅が完成するまでの流れは?土地のあり・なしのケースや施工の期間、ローンを借りる際の注意点まで網羅

ライフスタイルに合った自分だけの注文住宅を建てたいと思っても、まず何から始めれば良いのかわからないと思っている方が多いのではないでしょうか。

住宅雑誌などを見て、思い付きで住宅展示場に出かけてしまう方が多い様ですが、何の準備も行わないままいきなりハウスメーカーのモデルハウスに飛び込んでも、余計に混乱してしまうことになりかねません。

自分の思い通りの家を建てるためには、きちんと手順を踏んでやるべきことがたくさんあります。

本記事ではそんな方のために、注文住宅が完成するまでの流れや必要な手続き、注意点などを詳しく解説します。

もくじ

「理想の家」のイメージを固める

満足度の高い注文住宅を建てるためには、イメージづくりが大切です。

ここでは、イメージづくりのための方法を考えてみたいと思います。

どんな家を建てたいのかを具体的にイメージしてみる

ただ建物の形や間取り、大きさを考えるだけでは、理想の家をイメージすることはできません。

まずはそこでどんな暮らしがしたいのか、将来のことまで見据えて家族ひとりひとりの暮らしぶりを思い描いてみましょう。

「どこでだれとどのように暮らすのか」を考えることが住まいづくりでは最も重要なポイントになります。

そのためにはまず住まいの位置づけを明確にしておくことが大切です。

通勤や買い物に便利な様に利便性を重視するのか、豊かな自然の中でのびのびと子育てしたいのか、生活スタイルや家族構成の変化に合わせて将来は住み替えを予定しているのか、終の棲家としてそこで永住したいのか・・・などを考えることで、住まいのカタチや住まいに求めるものが少しずつイメージできる様になります。

子供は何人欲しいのかなどの将来設計も重要

住まいづくりでは「どのような人生を過ごしたいのか?」という将来設計を家族で話し合うことが重要になります。

子供は何人欲しいのか、将来は共働きしたいのか、休日はどの様にして過ごすのか、親の介護はどうするのか、老後はどこで過ごすのかなど、自分達が大事にしたい価値観や暮らし方は人それぞれです。

10年後、20年後、30年後のライフスタイルの変化まで見据えて、条件を整理することが大切です。

それぞれの家族が大切にしている価値観を実現するために注文住宅を建てるといってもよいでしょう。

また子供の数は、住宅ローンを組む際の月々の返済にも影響するので、資金計画を立てる上でも視野に入れておく必要があります。

一方で注文住宅を建てる際には、こだわれば良いというものでもありません。

住まいに対して強いこだわりがある場合には徹底的にこだわるべきですが、趣味や旅行など他にもっと大切にしているものがある場合には、できるだけコストを抑えて、大切にしているものにお金をかければ良いと思います。

それができるのが注文住宅なのです。

ライフスタイルに合わせた必要条件を考える

住まいの中での暮らしぶりをイメージすることで、住まいに対する要望がたくさん出てくると思います。

それらを書き出して、優先順位をつけておきましょう。

・住みたいエリア(市区町村、最寄り駅、学区など)

・住宅に求める性能や機能(耐震性、断熱・省エネ性、遮音性、耐久性、メンテナンス性など)

・建物の外観イメージやデザインのテイスト(南欧風、北欧風、アメリカン、和洋折衷、純和風、シンプル、モダン、重厚感等)

・建物の構造、工法(木造軸組み工法、2×4工法、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造)

・部屋数や広さ、用途

・周辺環境、立地条件(交通の便、通勤通学時間、日常生活の利便性、自然環境、防犯性、災害リスク等)

・予算

たくさんの条件の中から、絶対に譲れないものと妥協できるものの優先順位をつけて、これらの条件を少しずつ絞り込んでいきます。

そして大切なのが資金計画です。

現在の貯蓄や近い将来必要になる現金をしっかりと把握し、家を建てるために調達できる自己資金の額と、住宅ローンを組んで毎月無理なく返済できる金額を考えながら、土地の購入予算と建物の建築予算の目途を立てておきましょう。

土地なしの場合は土地探しからスタート!

予算の目途と住みたいエリア、住まいのイメージなどが決まったら、土地探しをスタートします。

しかし自分の要望を満たす土地となるとある程度限られてしまうので、そう簡単には見つからないのが普通です。

期限に追われて土地探しを行うと、妥協だらけになってしまうので注意が必要です。

余裕をもって土地探しを行える様に、早めにスタートすることが大切です。

土地探しは不動産会社に任せるのがおすすめ

土地探しは、住みたいエリアの不動産会社に依頼して探してもらうことをオススメします。

インターネットが発達した近年ではWebサイトで土地探しを行うことができる様になりましたが、不特定多数の人が閲覧しているので人気の物件はすぐになくなってしまいます。

一方、不動産会社はまだ表に出ていない物件情報を持っています。

購入予算や探しているエリア、イメージしている土地の広さや形状などを伝えておくことで、掘り出し物件などを紹介してもらえることもあります。

また、「古家付き土地」や「建築条件付き土地」など多少条件が悪かったり、制限があったりしても、幅広い選択肢の中から提案してもらうこともできるので、早期に土地取得が可能になります。

ハウスメーカーや設計事務所に依頼できるケースもある

近年では多くのハウスメーカーが土地探しからの相談を受け付けていたり、設計事務所が一緒に土地探しを行ってくれたりするケースもあります。

その場で希望の家が建築可能かどうかを判断してもらうことができ、大まかなプランや建築費用を提示してもらえるのがメリットです。

しかし中にはハウスメーカーが建築条件付きの土地を所有しているケースもありますが、ほとんどは付き合いのある不動産会社やレインズ(国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム)から物件情報を得ているので、不動産業者と比べて情報量が少ないのがデメリットになります。

不動産会社への依頼と同時に行う様にすると良いでしょう。

土地を探す際に大切な5つのポイント

費用

いくら良い土地が見つかったとしても、土地の購入に予算を使い過ぎてしまうと建築資金が不足して要望通りの家を建てることができなくなってしまいます。

土地探しの目的はあくまでも理想の注文住宅を建てることなので、あらかじめ計画した土地の購入予算をオーバーすることがない様に注意しましょう。

日当たりや立地

日当たりは長く快適に暮らしていくための重大な要素です。

また現在は日当たり良好でも、将来的に日照を阻害する大きな建物が建つ可能性がある空き地などが近くにないかどうかも忘れずに確認しておきましょう。

その他では、地盤についても可能な限り確認しておくことをオススメします。

周辺道路や近隣の建物の基礎、外壁、塀などにひび割れや陥没が多く見られる様だと地盤が軟弱な可能性があります。

周辺に川や池、用水路などがある場合も要注意です。

広さ

土地の広さは希望の建物が建てられるかどうかや、日照など良好な住環境の確保、駐車スペースの確保のために必要不可欠な条件になります。

しかしただ土地が広いだけでは、建物は建ぺい率や容積率の制限を受けるので、必ずしも希望の家が建てられるとは限りません。

住宅会社や設計事務所に希望の家が建築可能かどうかを確認しておくと安心です。

周辺環境

日常生活を行う上で必要な駅やスーパー、コンビニ、銀行、学校、病院、公園などの施設の有無のほか、風通しや騒音、臭気など生活環境に悪影響を及ぼすものが近くにないかどうかを忘れずに確認しておきましょう。

また現在はそれほど利便性が良くなくても、再開発によって商業施設が充実したり、公園が整備されたりすることもあるので、再開発の計画の有無なども確認しておくと良いでしょう。

この他には、水害や液状化などの災害リスクについてもハザードマップなどを参考に可能な限り調べておくと安心です。

交通の利便性

最寄り駅までの距離や始発と終電の時間、バス便利用なら運行本数、周辺道路の混雑具合など、通勤・通学や買い物の際の交通の利便性を確認します。

土地が決まったら敷地と地盤の調査を行う

希望の土地が見つかったら、建物の設計を依頼する会社に敷地と地盤の調査を行ってもらいます。

敷地調査では、土地の大きさ、形状、高低差、方位、道路との位置関係、上下水道・ガスの引き込み状況、各種法規的制限などを把握し、設計のための条件を整理します。

地盤調査では、建物を建てるために必要な地盤の強度を確認し、結果次第で地盤改良などの工事が必要と判断されることもあります。

資金計画と予算の決定

資金計画とは、注文住宅を建てるための資金をどの様に調達して運用していくのかを計画することです。

予算を度外視した資金計画を立ててしまうと、住宅ローンの返済が滞って苦労して建てた理想の家を手放すことにもなりかねません。

住宅ローンを無理なく返済していく上では、資金計画をしっかりと立てることが最重要ポイントになります。

家を建てるにはさまざまな費用が必要

住宅を建てるための費用は、建物の本体工事費だけではありません。

資金計画を立てる上では、様々な諸費用についても把握しておく必要があります。

水道・ガス・電気工事などの付帯工事費用、外構工事費用、照明器具・エアコン・カーテンなどの設置費用、引っ越し代や住宅ローンの手数料、登記費用など建築本体工事以外の費用がかかります。

この他にも敷地調査や地盤調査の結果次第では、上下水道・ガスの引き込み工事費用や歩道の切り下げ工事費用、地盤改良工事費用などが発生することもあります。

堅実な資金計画を立てることが大切

資金計画を立てる上では、建築本体工事費以外の費用が発生することをあらかじめ見込んでおく必要があります。

また最初からギリギリの資金計画では、不測の事態に対応することができません。

余裕を持って堅実な資金計画を立てることが大切です。

住宅ローンを借りる際の注意点

住宅ローンの頭金は多ければ多いほど毎月の返済額が少なくなるので、無理なく返済できる様になるのは言うまでもありません。

しかし貯蓄を全て住宅ローンの頭金に使ってしまうと、家族の病気やケガ、勤務先の倒産、子供の教育費の出費など万が一の事態に対応できなくなってしまいます。

必要最低限の生活予備費は、現金や貯蓄で残しておく必要があるでしょう。

一般的には住宅ローンの頭金は建築費用の1~2割といわれています。

生活予備費を残した上で、最低でもこの程度の頭金は用意する様にしましょう。

また住宅ローンの借入額は年収の5倍以内にするのが望ましいとされていますが、それとは別に、年間の返済額が年収の25%以内であれば安心といわれています。

年収が500万円の人であれば年間の返済額は125万円となり、月々の返済額は約10.4万円です。

この範囲であれば生活費や予備費を十分に確保しつつ返済を続けていくことが可能になるでしょう。

住宅ローンを利用する際には、「いくらまでなら借りられるか」ではなく、「いくらまでなら無理なく返済できるか」を考えることが大切です。

そして住宅ローンを申し込むタイミングも重要です。

ローンの審査には時間がかかるケースもあるので、建築会社が決まり次第すぐに申請しておくとその後の流れがスムーズになります。

家づくりの要となる建築会社を選ぶ

ハウスメーカーに土地探しを依頼する場合には、住みたいエリアや土地の条件、建築したい住まいのイメージが決まった段階で業者を選択します。

尚その場合には、土地を探してくれたハウスメーカーに施工を依頼するのが原則です。

また不動産会社に土地探しを依頼する場合には、土地探しと同時並行しながら建築会社を選定すると家づくりがスムーズに進みます。

希望の土地が見つかったとしても、建築基準法などの法律上の制限があって要望通りの家が建てられないこともあるので、事前に建築会社に相談しておくことで一緒に土地を見てもらうことができるためです。

施工会社を正式に決定する前でもこの様な相談に応じてもらえることが多いので、複数の会社に大まかなプランや概算見積書を作成してもらって、比較検討することも可能です。

ハウスメーカー・設計事務所・工務店の違いを知ろう

注文住宅の建築の依頼先は様々ですが、大きく分けるとハウスメーカー、工務店、設計事務所の3つがあります。

それぞれどんな特徴があるのでしょうか。

実はハウスメーカーや工務店に特に定義があるわけでなく、明確に区別することはできません。

大手のハウスメーカーは全国に支店やモデルハウスがあり、年間着工件数が数千棟にも及びますが、工務店と呼ばれる会社の中にも年間千棟近く手掛けるパワービルダーと呼ばれている会社があります。

したがって、ハウスメーカーとも工務店とも言えるような会社が数多く存在しているのが現状です。

一般的な工務店のイメージは、社員が数名から数十名の地域に密着した中小企業といったところですが、実際には会社の規模や年間着工棟数も会社によって様々です。

また、保証やアフターサービスなども大手のハウスメーカーとほとんど遜色がなく、高品質の住宅を建てている工務店もたくさんあるので、必ずしも会社の規模が大きいほど満足度の高い家が建てられるわけではありません。

一方、設計事務所は先の2つとは明確に異なる特徴を持っています。

設計事務所の業務は、主に設計と設計監理に特化していて、施工は地元の工務店が行います。

変形地や傾斜地、狭小地などの特殊な敷地で、ハウスメーカーの規格型住宅では対応できない様な場合でも、敷地の特徴を活かした独創的な住宅を建ててもらうことが可能です。

建築会社選びに失敗しないためのポイント

注文住宅建築の依頼先は様々ですが、それぞれ得意とする工法や仕様、外観デザイン、住宅性能などに違いがあります。

まずはモデルハウスや実際の建築事例などでそれぞれの会社の特徴を掴むことが大切です。

自分の希望に合う会社を選ぶ

ハウスメーカーは、設計から施工までを一貫して行い、建築資材や住宅設備機器を大量に仕入れたり、自社工場で部材を加工したりしてコストダウンを図っています。

また現場での作業をできるだけ少なくすることにより、工期の短縮や施工品質の均一化の実現を目指しています。

自分の要望がハウスメーカーの規格の中で納まる様であれば、比較的施工に安心感が得られてコストを抑えることができるハウスメーカーは最適なパートナーになるでしょう。

一方では、規格外のプランや仕様には対応できないケースもあるので、オンリーワンの住まいを求める方にとっては、工務店に依頼した方が自分の要望が叶えられる可能性が高くなります。

したがって、敷地の条件や建築主のこだわりに合わせた住まいづくりができるという点では、工務店に依頼した方が有利になるでしょう。

また、設計業務に特化している設計事務所の売りは提案力です。

工法や仕様などの制約がなく、特注品やこだわりの素材を使用したり、個性的なデザインを提案したりしてもらうことができます。

しかし一方では、デザインを重視するあまりに実際の使い勝手が悪くなったり、施工に手間がかかってコストアップになったりすることがあるのがデメリットになります。

それぞれメリットとデメリットがある中で、「何を重視するのか」によってベストな選択肢が変わります。

失敗しない業者選びのためには、自分の価値観に合った会社を選択することが求められます。

それぞれの会社が得意とする工法やデザインを知っておく

ハウスメーカーや工務店、設計事務所の中でも、会社ごとに得意とする建物の構造や工法、デザインのテイスト、重視している住宅性能などに違いがあります。

特に建物の構造については、希望する構造によって住宅会社が絞られてしまうことが多くなります。

それぞれの会社の建物の構造や住宅性能、デザインの傾向などを会社のホームページやパンフレット、カタログなどで調べておくと良いでしょう。

建築会社を絞り込んだら見積りを依頼する

様々な条件を比較検討して、業者を2~3社程度に絞り込んだら、最終決定のためのプラン依頼と見積依頼を行います。

各社の見積書が出揃ったら、内容を良く比較検討した上で最終的に1社に決めますが、価格の安さだけで業者を決めてしまうと失敗することが多いので注意が必要です。

プランや提案内容、価格のバランスを良く見て、最も自分の要望を叶えてくれそうな信頼できる会社を選ぶ様にしましょう。

工法によってコストは異なる

建築業者を決める上で、建物の構造、工法は重要な要素になります。

どの工法が良いとは一概にはいえませんが、構造や工法により建築コストや居住性、住宅性能が大きく異なるので、それぞれの特徴を良く知っておく必要があります。

尚、建築業者によって取り扱っている構造や工法が違うので、注意が必要です。

ここでは主に工法によるコストの違いをご紹介します。

木造軸組工法

木材の柱と梁で主要な骨組みを組み、筋交いや耐力壁を設けて地震等の横からの力に耐える構造で、国内に古くから伝わる最もポピュラーな工法です。

木材は鉄やコンクリートと比較すると強度が劣るため、柱のない大きな空間や大きな開口部の設計の自由度は低くなります。

施工を行う建築会社や大工が多いため、比較的建築コストを抑えることができますが、都市部の防火の規制が厳しい場所に建築する場合や、3階建てにする場合には大幅なコストアップになります。

大手ハウスメーカーの坪単価の目安(2階建 30坪):70~80万円/坪

木造枠組壁式工法(2×4工法)

北米から伝わってきた工法で、2インチ×4インチの木材と合板で壁や床を作り、面で建物を支えます。

六面体構造になるため地震に強く、断熱性、気密性が高いのがメリットです。

しかし壁の量と配置バランスが重要になるので、大きな窓を設けたり完成後にリフォームで間取り変更を行ったりするのには不向きな工法です。

材料寸法や釘などが規格化されているのに加え、施工が省力化されていて熟練工を必要としないので、コストダウンや品質の均一化が可能になります。

また、施工業者が木造軸組み工法ほど多くないので、建築業者が一部の業者に限られるのがデメリットになります。

大手ハウスメーカーの坪単価の目安(2階建 30坪):80万円/坪

鉄骨造

あらかじめ工場で加工された鉄の柱や梁で主要な骨組みを組み立てる工法です。

基本的な構造は木造軸組み工法と同じですが、鉄は木材よりも強度があるので、大空間や大きな開口部を設けることが可能になります。

将来、間取り変更などの大掛かりなリフォームにも比較的対応しやすいのがメリットです。

一方、鉄は熱や音が伝わりやすいため、耐火性や防音性に劣り、室内外の温度差による結露が発生しやすいのがデメリットになります。

建築コストは木造と鉄筋コンクリート造の間になります。

大手ハウスメーカーの坪単価の目安(2階建 30坪):90~100万円/坪

鉄筋コンクリート造(RC造)

鉄筋を配筋して型枠を組み、コンクリートを流し込むことで柱や梁、床等を造ります。

強固な構造になるので耐震性や耐久性が高く、防音性能に優れているのがメリットですが、建物が重くなるので建物を支えるための杭工事や基礎工事にコストがかかります。

また、施工に手間がかかってしまうのもコストアップの要因になっています。

建築コストは全ての構造の中で最も高くなります。

将来、間取り変更などの大掛かりなリフォームも比較的容易に行うことができますが、解体工事にもお金がかかるので建て替える際には高額な費用が必要になります。

尚、施工可能な建築会社が絞られてしまい、工務店で施工するのが一般的です。

工務店の坪単価の目安(2階建 30坪):150万円/坪

平面図や立面図などの図面を確認しておくことも大切!

建築会社を決める段階の図面は最終図面ではありませんが、後から大きな変更や修正が発生すると見積金額が大きく変わってしまう可能性が高くなります。

予算オーバーにならないためにも、要望がきちんと図面上に反映されているか、希望通りの設計になっているかを可能な限り平面図や立面図で確認し、不明な点や疑問点などがあれば建築会社に確認して疑問点を解消しておくことが大切です。

【Q&A】注文住宅が完成するまでにかかる時間は?

Q:注文住宅を建てるのにはどれ位時間がかかるの?

A:土地を購入して注文住宅を建てる場合にかかる時間は、希望する土地の条件や建物の構造などによって異なりますが、一般的には1年以上かかると思って良いでしょう。

地域の絞り込みや住まいに対する要望の整理、資金計画などの事前準備に1~3か月、土地探しや施工業者の決定までに3~5か月、建築プランの作成や住宅ローンの申請、建築確認申請などの手続きに3~5か月、工事着工から完成までに木造住宅で4か月、鉄筋コンクリート造の場合には最低6か月程度必要になります。

したがって、1年~1年半ほどになるケースが多いと思います。

もちろん短縮することも可能ですが、全ての過程において妥協せずに納得しながら住まいづくりを進めていく上では、スケジュールに余裕を持っておくことが大切です。

特に土地探しから行う場合には、条件によっては半年以上希望の土地が見つからないケースもあるので、できるだけ早めに土地探しをスタートする必要があります。

まずいつまでに新居を建てたいのかという目安を決め、そこから逆算してスケジュールを組む様にしましょう。

まとめ

注文住宅を建てる機会は、一生のうちに何度もあるものではありません。

それだけに多くの人にとって初めての経験になるでしょう。

「いつ何をすれば良いのか?」わからないことばかりです。

また費用も高額になるため、この先何十年もかけて毎月住宅ローンを返済していかなければなりません。

たくさんの不安を抱えていて当然です。

しかし事前に注文住宅を建てるまでの大まかな流れや必要な手続き、各過程での注意点を知っておくことで不安を解消することができます。

満足度の高い注文住宅を建てていただくために、この記事が参考になれば幸いです。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です