せっかくの購入したマイホーム。
ですが、不運にも欠陥が見つかる場合があります。
購入前に欠陥を見つけることは大事です。
しかし、住み始めてから見つかるものもあります。
現在は欠陥住宅を防止する制度も整備されてきました。
購入前のチェックポイント、購入後に見つかった欠陥に対処する方法、この2点を知っておけば、欠陥住宅に悩まされることは随分と減るでしょう。
今回は、建売住宅で欠陥住宅を購入しないためにできる予防ポイントと、購入後に欠陥を見つけた場合の対処法をご紹介します。
万一に備えて一緒に勉強しておきましょう。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー これまでに、累計500棟以上のマイホーム購入に携わる。 不動産知識だけでなく、各家庭ごとの資金計画やライフスタイルに合わせたコンサルティング型の営業スタイルに定評がある。
もくじ
建売住宅には欠陥が多いのか？
建売住宅と聞いて、悪いイメージを持つ人もいます。
施工がいい加減、欠陥が多い、概ねこうしたネガティブなイメージです。
確かにかつては悪いイメージそのままの建売住宅が存在しました。
ここではそんな悪いイメージについての理由や現在の建売住宅の現状についてお話しします。
「建売住宅に欠陥が多い」というイメージは何故作られたのか？
昭和時代の建売住宅は品質が悪いというイメージがあり、実際に欠陥も多くありました。
大量供給が優先され、品質は二の次だったためです。
法律や規則も未整備、チェック体制も今ほどではありません。
いわば建物の品質が野放しの状態でした。
さらにかつての家は職人気質の大工さんがつくることが当たり前の時代がありました。
大工さんは地元で何年もやっている人なので変な仕事はできません。
それが時代の変化とともに、顔の見えないメーカーの職人さんが建売住宅を建設するようになります。
こうして「よく知らない人たちが粗悪な材料で建てる家」、それが建売住宅のイメージとなってしまいました。
建売住宅の安全性を保証するための現在の法律
平成の時代を経て、建売住宅のイメージは相当改善されました。
昭和の頃のような重大な欠陥は少なくなりましたが、それは法律の整備による影響も大きいと言えます。
建築基準法の耐震基準や建築確認制度の運用も厳格になり、ほとんどの住宅が完了検査を受けるようになりました。
品確法という法律では、住宅の構造部分や雨水の侵入を防ぐ部分には10年間の保証をつけることが義務付けられています。
こうした努力もあり、建売住宅をとりまく環境は大きく変貌をとげたのです。
建売住宅に占める欠陥住宅の割合
建売住宅に占める欠陥住宅の割合についてきちんとした統計はありません。
古くは建売住宅の8割には欠陥がある、とまで言われていました。
8割というのは現在では大げさな数字かもしれませんが、2018年度の住宅のトラブルに関する相談件数は20,658件にのぼり、決して無視できない件数となっています。
欠陥住宅が発生する要因としてはいくつか考えられます。
職人の技量、大量販売のための監理不届き、検査体制の甘さ、こういったことが要因で引き起こされることが多くあります。
一昔前からの「建売＝欠陥」というイメージからは大きく回復傾向であるものの、いまだ欠陥住宅があるという事実は否めません。
参考：住宅相談統計年報2019｜統計・資料等 | 統計・出版物等 [住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）]
欠陥と不具合の違い
時に欠陥と不具合は同じ意味で使われることもありますが、厳密には違います。
欠陥とは、住宅としての重要な機能・品質を失っているものを指し、そのまま住み続けることが難しい場合がこれに含まれます。
例えば構造上の欠陥、耐火性、雨漏りなど簡単に補修することが難しいものです。
一方不具合と言われるのは、簡単な補修で対応できるようなものを指します。
具体的には、クロスがはがれてしまっている、建具の建付けが悪いなどです。
但し両者の間に明確な基準はなく、不具合も含めて「欠陥」と呼ぶこともあります。
よくある建売住宅の欠陥事例３つ
現在では建物が倒壊するような致命的な欠陥は少ないものの、設計通りの性能が発揮できないような欠陥はあります。
ここでは典型的な建売住宅の欠陥事例をいくつかご紹介します。
１．不燃材の施工不足
住宅の災難でもっとも恐ろしいもののひとつに火災があります。
住宅は火災や地震の被害に遭わないように進化してきました。
現在の住宅は燃えにくくなるように石膏ボードのような不燃材が施工されています。
不燃材は家を覆うように全体に施工されていないと意味がありません。
細かいところや目立たないところで施工されていないケースがあります。
天井裏やユニットバスの上部を確認することで判明するのです。
２．断熱材の欠損
現在の住宅は壁の内部に断熱材が充填されています。
断熱材によって夏の暑さや冬の寒さから守り、エアコンの効きもよくしています。
この断熱材を入れていない場合があるのです。
壁や床下に断熱材が入っていない場合や、入っていても施工不良で機能していない場合が多くあります。
これでは穴の開いたコートを着て外を歩くようなもので断熱材の効果が十分に発揮できません。
３．雨漏り
雨漏りは深刻な欠陥にあたります。
雨漏りの原因は天井や壁の防水が不完全なことです。
雨漏りが問題なのは、水が浸入することによって柱が腐食する、断熱材が水を吸って効力がなくなる等の被害が発生することです。
さらに厄介なのは具体的な漏水箇所を特定するのが困難なことです。
それだけ雨漏りは厄介な欠陥になります。
買う前に見極めたい！建売住宅の欠陥の見分け方
建売住宅の場合、一般的に内覧は一度か二度程度。
それで建物のすべてを確認するのは難しいものです。
しかし、素人でも最低限見分けることができる必ず確認したいチェックポイントを絞ってみました。
こうした現地でのチェックとともに、契約書やアフターサービスを確認して万一欠陥があった場合に備えることも大切です。
欠陥住宅を見極めるためのポイントをまとめましたので、是非参考にしてみてください。
建売住宅の内見で必ず確認したいチェックポイント5つ
建売住宅では多くの場合内見が可能です。
真新しいクロスや床、窓ガラスなど魅力的な内装についつい目が奪われがちです。
ですが、営業担当のいる内見時しか確認できないこともあるのです。
ここでは建売住宅の内見で必ず確認したいチェックしたいポイントを5つあげてみました。
- 設計図面
- 水回り
- 建具
- 天井裏
- 床下
どれも重要なポイントです。
ひとつずつ見ていきましょう。
CHECK１．設計図面
内見で見えるものは建物ばかりではありません。
多くの内見現場では、詳細な設計図面が 置いてあります。
壁の厚さ、建具の配置、寸法など、その家のすべてが記載されているのです。
ですが、設計図面を見て自分で判断できなくても大丈夫。
わからない点は営業担当者に質問しましょう。
その建売住宅の担当者ならば大抵のことは答えてくれます。
不明な点は後日回答してもらいましょう。
現地を見ながら担当者に質問できる機会は多くありません。
ぜひ活用しましょう。
CHECK２．水回り
キッチン、バス、トイレ、洗面所は重点的に確認しましょう。
配置や動線、設備の大きさ等確認します。
狭小な敷地に建てたために無理な動線になっている建売住宅もあります。
さらに水道は実際に水を出してみて、水漏れが起きていないか床下の排水管までチェックできると良いですね。
水回りは毎日利用する設備です。
最優先で確認しましょう。
CHECK３．建具
窓や扉、引き出し等はすべてしっかり開閉しましょう。
少なくなっていますが、建付けの悪いサッシや扉があるものです。
また、部屋の四隅の継ぎ目はきちんと施工されているかも、建物全体の品質を見極める重要な見極めポイントです。
万一不具合を発見したら、すぐに営業担当に知らせてください。
引き渡し後だと、対応が遅れたり対応してもらえないこともあります。
証拠として写真をとっておくのも良いでしょう。
建具の不具合は小さいことでも生活のストレスになりますから、しっかりと確認します。
CHECK４．天井裏
生活を始めると、天井裏をのぞく機会はありません。
見たくても脚立やはしごが必要で危険な場合もあります。
担当者にお願いして見せてもらいましょう。
確認すべきは断熱材です。
天井にも断熱材が施工されています。
軒から垂れ下がっていたり、隙間があったりすると効果を発揮しません。
居室内の断熱材は確認できませんが、天井裏は建物の内部が見える場所なのです。
CHECK５．床下
天井裏と同様に床下も見せてもらいましょう。
点検口や床下収納から確認できます。
見るべきは断熱材とコンクリート面のゴミです。
断熱材は天井裏と同様に床面から外れていないかを確認します。
問題はコンクリート面です。
コンクリートの基礎上にゴミや断熱材のカスなどがないか確認しましょう。
このあたりの清掃がきちんとできていないのはマイナスポイントです。
極端な話、見えない部分は手を抜いている可能性すらあります。
住宅性能評価書が付いているか確認する
住宅性能評価書とは、第三者の専門家がその住宅の性能をチェックしたレポートのことです。
その住宅の設計や建築に携わっていない専門家の意見ですので客観性があります。
この住宅性能評価は2種類あり、設計図書を確認して行なう「設計性能評価」と、建物の現物を見て行う「建設性能評価」があります。
建売住宅では設計性能評価を受けている建物が多い印象です。
設計性能評価は、設計段階で住宅の性能がどれくらいになるのかを表示したものです。
そのため、設計性能評価書だけでは実際に設計図通りにきちんと施工されたかどうかは分かりません。
したがって実際の建物を評価した建設性能評価書まで取得している建売住宅かどうかは、品質を見抜く一つのチェックポイントとなります。
まずはこの住宅性能評価書があるかどうか確認しましょう。
瑕疵担保責任・契約不適合責任を確認する
瑕疵担保責任とは、雨漏りのような通常は発見できない欠陥に対して売主が負うべき責任のことです。
民法では、新築住宅には2年の瑕疵担保責任が義務付けられていました。
しかしこの瑕疵担保責任は、2020年4月の民法改正で「契約不適合責任」へと名称や内容が変更になりました。
従来の瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵（つまり買主が購入時には知らなかった欠陥）に対して売主が責任を負うというものでした。
一方「契約不適合責任」は、売買契約に適合していない事項に関して買主は売主に対して損害賠償などを請求できることになっています。
そのため契約の内容がその後の補償に対しても重要となってきますので、しっかりと確認する必要があります。
また新築住宅の場合は、品確法により主要構造部や雨水の侵入を防ぐ箇所に10年間の保証がついています。
アフターサービスの期間・内容をよく確認する
法律や規則に基づいた保証以外にも、施工業者が独自に行なっている保証やアフターサービスもあります。
重要事項説明時や契約時に説明があるのでよく確認しておきましょう。
また、先ほどの住宅性能評価書があると施工業者とのトラブルが発生したとき、住宅専門の仲裁機関が間に入ってくれます。
1万円程度の申請料で専門家の仲裁を依頼することも可能です。
住宅診断（ホームインスペクション）を行う
ホームインスペクションとは住宅を診断することで、いわば住宅の健康診断のようなものです。
インスペクションを受けるとその家のコンディションが把握できます。
インスペクションはまだ始まったばかりの制度ですが、依頼する業者は施工業者とは関係のない第三者にしましょう。
施工業者に紹介されたインスペクション業者では公平性が保てないケースがあるからです。
公平性や客観性が要求される調査には、利害関係のない第三者に依頼することをおすすめします。
建売住宅を買った後にもしかして欠陥かも？と思ったら…
しっかり内見をして購入しても、生活を始めてから分かる欠陥もあります。
建売住宅を買った後に欠陥かもしれない現象を見つけたらどうすべきでしょうか。
今、おすすめするのはホームインスペクションです。
ここではホームインスペクションの概要をご紹介します。
欠陥箇所の検査（ホームインスペクション）を行う
雨漏りをはじめとする欠陥は一般の人には、雨漏りという結果は分かってもその原因まではわかりません。
また、施工会社と交渉するにもどこが不具合なのかをきちんと指摘する必要があります。
ホームインスペクションをおすすめする理由はここにあるのです。
専門家であれば一般の人よりもはるかに的確に指摘することができます。
少々費用が掛かったとしても、プロの目で見てもらったほうが解決はスムーズです。
住宅診断（ホームインスペクション）はどんな検査を行う？
ホームインスペクションは基本的に非破壊検査で目視や打診による検査です。
壁や床板をはがして内部構造までみることはしません。
その代わり、場合によってはサーモカメラや超音波までも駆使して建物を診断します。
建物にダメージを与えないで検査を行うことが可能です。
ホームインスペクションは購入前でも可能
ホームインスペクションは購入前の物件でも行うことができます。
購入前に仲介業者を介してホームインスペクション業者に診断してもらう旨を売主に伝えてもらいます。
よほどの人気物件ですぐに買い手がつくような物件でない限り、新築物件ならば検査を拒否することはありません。
不具合があれば契約前や引渡し前に修繕してもらえばひと安心です。
新築の建売住宅を買った後に欠陥住宅だと分かった時の対処法
不幸にも新築の建売住宅を購入した後に欠陥住宅だとわかった場合は、その後の対処が大変です。
すでに生活が始まっている場合もあります。
契約を解除することも実際には困難です。
万一、欠陥住宅を購入してしまった場合の対処法をお話しします。
何を根拠に対処を要望するか
欠陥が見つかった場合、それをどんな根拠に基づいて対処を要求するのかを決める必要があります。
先ほどの説明したホームインスペクションであれば、その原因となる箇所を突き止めることも可能です。
そうでない場合、例えば「新居に住んでから眩暈が止まらないから、この家は傾いているに違いない」、「子供のアレルギーはシックハウスが原因だ」など根拠が曖昧な場合、対応してもらえない可能性は大いにあります。
もしかしたら欠陥かも？と思ったら、まずは専門家に相談することが大切です。
建築士などのプロに住宅を見てもらう他、法的にどのように対処したらよいのかを法律の専門家に相談することも検討しましょう。
住宅紛争処理支援センターでは、住宅全般のトラブルに対処してくれます。
参考：住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）
アフターサービスの内容も確認する
欠陥や不具合が見つかったら、まずはアフターサービスの内容を確認しましょう。
購入時に不動産会社から説明があったはずです。
メーカーは法律以外にもアフターサービスを定めている場合があります。
例えば電気設備は1年間、水回りは2年間補償といった具合です。
アフターサービスでは対象箇所が限定的であったり、期間が定められていることが多くありますので、細かくチェックすることが大切です。
これらのサービス期間内であればメーカー側も責任をもって対処してくれるのです。
売買契約書の内容を確認する
アフターサービスでカバーできない場合は、売買契約書を確認してみましょう。
住宅としての機能が十分に発揮できないのであれば、それは欠陥です。
契約不適合責任が適用される可能性があります。
売主には買主が期待する機能を備えた建売住宅を引き渡す義務があります。
新築住宅を購入する人は、真新しい部屋や最新の設備に対してお金を払うのです。
売主はその期待に応える必要があります。
新築住宅の買主を守ってくれる法律
新築住宅の買主を保護してくれる法律や制度は主に3つあります。
・民法 「契約不適合責任」
住宅の品質等が契約内容に適合していない場合、売主が責任を負うもの。
買主は「損害賠償請求」「契約解除請求」「追完請求」「代金減額請求」が請求可能。
・品確法 構造の主要部分・雨漏りに関して10年保証
引き渡しから10年以内は住まいの重要な部分に関して、欠陥部分の補修や損害賠償の請求、契約解除が可能。
・住宅瑕疵担保履行法 メーカーが倒産していても補償を請求できる
売主は供託金又は保険加入が義務付けられているため、事業者が倒産しても買主は補償を受けられる。
こうした中から自分にとって最も都合のよいものを選びます。
これらの制度は買主が持つ権利ですので気兼ねする必要はありません。
補償・修繕の方法を検討する
もし、建売住宅で不具合が発生した場合は、契約解除をはじめ、損害賠償請求・修補請求等が考えられます。
取り換えや補修で済むものであれば修繕で済ませることが一般的です。
ここでは修補請求やその内容についてお話しします。
売主業者・施工業者に損害賠償請求・修補請求を行う
売買契約書に損害賠償や修補請求について記載があれば、この条項に基づいて売主側の不動産会社や施工業者に対して損害賠償請求や修補請求を行います。
彼らに責任をもって建売住宅がきちんと機能するようにしてもらうのです。
新築の建売住宅に大きな欠陥があると信用問題にもなります。
多くの会社は修補請求には応じてくれるものです。
修補請求できる内容とは？
多くの場合、契約書にその範囲が記載されています。
メーカー側からすると、損害賠償請求や契約解除をされることは避けたいものです。
このため、不具合箇所の補修や交換、取り換えなどで済ませたいと考えています。
初期不良であれば、かなり広範囲の物品を補修するように請求が可能です。
このほかはアフターサービス基準に示された期限内での対応となります。
スムーズに解決できない時の対処法
トラブルの中には残念ながらこじれてしまう案件もあります。
そうした場合はどのように解決すべきか、わかりにくいものです。
まずは専門家や相談窓口に相談、それでも解決しなければ弁護士や裁判所に依頼して法律的に解決することになります。
専門家・専門窓口へ相談する
建築の問題は一級建築士にも相談することが可能です。
金銭が絡んだり、法的な問題が絡む場合は弁護士に相談します。
専門家以外の窓口は以下のとおりです。
・消費生活センター・国民生活センター
・公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）
参考：住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）
・法テラス
建築士や弁護士のあてがない、公正な立場から助言が欲しい場合にはこれらの窓口が有用です。
紛争処理機関や訴訟で解決する方法も
住宅性能評価書を交付されている住宅については、指定住宅紛争処理機関の助言を受けることができます。
手数料1万円を払えばかなり広範囲な助言を得られるのです。
指定住宅紛争処理機関は訴訟の段階まで面倒をみてくれます。
指定住宅紛争処理機関でなくとも、弁護士の助言を仰ぎながら訴訟をおこすことも可能です。
参考：住宅紛争審査会(指定住宅紛争処理機関)一覧 | 住宅紛争の解決 [住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）]
中古住宅で欠陥が見つかった場合は新築住宅とは異なるの？
中古住宅は新築住宅ほど制度も充実しておらず、アフターサービスも限定的であることが多いです。
中古住宅はすでに経年劣化している部分が大きいため、売主の責任範囲が限定的になるのです。
価格を値引いての売買や補償期間を短くするといった対応が考えられます。
補償期間が短いことも
中古住宅で、売主が宅建業者以外の個人の場合、補償内容は双方の合意で自由に決めることが出来ます。
そのため、築年数が経過した物件は合意のうえで補償期間を短くすることがあります。
長く使用していない建物の場合、売主でもどこに不具合があるかわからないためです。
個人間での売買で中古住宅の場合、瑕疵担保の期間は1か月から3カ月程度になります。
2020年4月の民放改正では瑕疵担保責任は契約不適合責任へと移行しているため、売主は契約書の中で責任を負う範囲を限定的にしたり、責任期間を短縮したりして対処することが考えられます。
今後は契約内容をよりしっかりと精査してから購入する必要があります。
設備は初期不良に対応
中古住宅の場合は契約に基づく対応が基本となります。
しかし中古住宅の場合は、引き渡し時にはきちんと動いていてもすぐに壊れてしまうものもあるのです。
例えばボイラーが引き渡し後１か月で動かなくなってしまうことも。
設備については１週間から2週間程度の保証期間が設定されていることがあります。
ですが、これも初期不良をカバーする程度です。
まとめ
メーカーとしても100％の建物を目指しているはずですが、決してゼロにはならない施工ミスや欠陥。
幸い欠陥住宅に対しての制度はかなり整備され、SNSやネットの発達でメーカーが不誠実な対応を取ることもリスクとなる時代になりました。
しかし欠陥を事前に見極めるポイントを押えていれば、安心して新居での生活を迎えることができます。
せっかく見つけた素敵なマイホームが実は欠陥住宅だった！なんてことにならないように、ポイントをしっかりと押さえ優良な住まいを見極めましょう。
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