土地探しや住宅探しをしているときに、ふと建築条件付きという土地を目にすることがあると思います。
この建築条件付き土地とは普通の土地と同じように使うことはできません。
名前の通り建築条件が付いている土地なのです。
この建築条件付き土地は価格をみると、普通の土地よりも安い価格が付いていることが多いため、魅力に感じる人も多いです。
しかしこの建築条件についての内容をよく把握せずに、安易に安いから購入してしまうと後悔をしてしまう可能性があります。
こちらではこの建築条件付き土地がどういう土地なのか、そして選ぶ際の注意点などについてご説明していきます。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させない為に、1番重要なことをお伝えさせて下さい。
マイホーム計画を立てる際に、まずはじめに絶対にしておくべきことがあります。
それははじめにお住いの地域に対応している、住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
『家を建てたい！』と思ったら土地探しよりも、住宅ローン等の資金計画よりもまずはカタログ集めからはじめて下さい。
多くの方が、何も知識がない状態で住宅展示場を訪れますがそれは大変危険です。
実際、しっかりと比較検討せずに1、2社見学しただけで契約してしまい、後から取り返しのつかない後悔をしてしまう方も少なくありません。
最初に地域に対応している様々な住宅メーカーのカタログを取り寄せておくことで、各社の特徴や相場を知ることができますし、メーカーとの値引き交渉も非常に有利になります。
ちなみにカタログ集めは、一社一社調べて取り寄せるのではなくHOMESの一括カタログ請求が便利で簡単ですし、安心して使えます。
100%納得のいくマイホームづくりのためにも、少しの手間を惜しまず最初にカタログ集めをしてしまうことをおすすめします。
それでは解説を進めていきます。参考にしてください。
もくじ
建築条件付き土地って何？知っておくべきメリット・デメリット
建築条件付き土地と聞いても、詳しい内容について知っている人は少ないと思います。
「建物を建築するときに何か条件がつくのかな？」
「普通の土地より安いのは、なんでだろう？」
おそらく多くの人はこのように、建築条件付き土地について詳しく知らないですよね。
こちらでは建築条件付き土地にはどんな特徴があり、どのようなメリット・デメリットがあるかについてお伝えしていきます。
建築条件付き土地とはどんな土地？
建築条件付きとはどんな土地かというと、こんな土地のことを指します。
- 売主が指定した条件が付いている土地
- 購入者が自由に建物を建てることはできない
売主が指定した建築条件があり、建築条件付きの土地を買った人はその条件に沿った建物を建てる必要があります。
つまり土地を購入して所有者となっても、もともと決められた条件に従わないといけないので、自由な建物を建てることができない土地なのです。
注文住宅用の土地を探している人は、建築条件付き土地を買ってしまうと建築会社も自由に選べないので、大きな後悔を生むことになってしまいます。
建築条件付き土地の購入の流れはこのような流れになります。
土地の売買契約
建築プランの打ち合わせ
建物の請負契約
着工
まずはベースとなる土地の契約手続きをし、そのあとすぐにプラン決めに入ります。
プラン決めは一定期間内に済ます必要があり、決まり次第建物の請負契約をすぐに結びます。
請負契約を締結後に着工となり、住宅完成となるのです。
建築条件付き土地の特徴
建築条件付きの土地には、通常の土地と違い特徴があります。
- 建築条件が付いているため、他の土地に比べ価格が安い
- 一定期間内にプランを決めないといけない
土地を探している中で、相場よりも安い土地が見つかった場合、建築条件付き土地の可能性があります。
建築条件がついている場合は通常の自由な土地に比べて制限がかかるため、市場価格よりも安い価格設定がされることが多いのです。
条件には一定期間内にプランを決めなければならないなどの細かい条件が決まっており、建築会社なども指定の会社が決まっています。
建築条件付き土地を選ぶメリット
建築条件土地を選ぶメリットは以下の通りです。
- 他の土地に比べて価格が安い
- 間取りや内装について自分で決めることができる
メリットとしては価格の安さがあげられます。
通常の土地に比べて価格が安いため、その分土地にかける予算を少なくし、建物の予算に回すことができるのです。
また、間取りや内装についてもプランを決めることができるので、ある程度自由度をもった家づくりを低価格で行うことができます。
建築条件付き土地のデメリット
建築条件土地を選ぶデメリットは以下の通りです。
- 施工会社を選べない
- プランを一定期間内で決めなければならない
- 費用の比較がしづらい
建築条件のうちの一つに、施工会社がもう決まっていることが挙げられます。
もしお気に入りのハウスメーカーや工務店があった場合、そちらに変更するということができないデメリットがあるのです。
また、プランを一定期間内に決める必要があり、もしその期間内に決めることができないと土地の契約自体が白紙に戻されてしまう場合もあります。
その場合基本的には手付金や先に支払った金額はかえってきますが、中には契約書に返金は応じないなどの記載をしており、返金されない場合もあるのです。
契約時に白紙の条件などについてもよく理解しておく必要があります。
通常の土地で注文住宅を建てる場合などは、様々なハウスメーカーや工務店で見積もりをとり、比較することで価格を吟味できます。
しかし建築条件付きだと決められた施工会社でしか建てることができないため、提示された金額が高いのか安いのか、比較することができません。
他と迷って決められないということにはならないのですが、自分で選べる範囲が限定されてしまうのが、デメリットです。
建築条件は変えられるの？
建築条件土地を選んだといえ、途中でやっぱり違うハウスメーカーで建てたい、もっと違うプランで建てたいと考えが変わってしまった場合、条件を変えることはできるのでしょうか。
結論からいうと建築条件を変えることはできません。
建築条件を外すことは、その土地の契約を白紙にするのと同じ意味を持ちます。
契約後の場合は支払ったお金が全部かえってこない場合もありますので、契約前にしっかりと決意を固めたうえで選ぶことが大切です。
建築条件付き土地を買う場合の注意点3つ
建築条件付き土地は安さや自由度がある部分がある一方で、施工会社やプラン決め期間がすでに決められているなどのデメリットもあります。
こちらでは建築条件付き土地を買う場合の注意点3つについて、詳しくご説明していきます。
プラン決めの時間が少ない
通常の注文住宅の場合、土地を購入してからプラン決めの確定までの時間に期日はありません。
そのため納得がいくまでプランについて担当者や家族と話しあうことができるのです。
しかし建築条件付き土地の場合、プランを決める期日が決まっており、通常3か月以内であることが多いのです。
プラン決めをゆっくりと行いたい人にとっては、時間が限られているため不満に思ってしまう可能性があります。
資産価値のある土地を選ぶ必要がある
建築条件付きで安くなっている土地とはいえ、資産価値のある土地を選んでおかないと将来的に大きく損をしてしまう可能性があります。
建物の評価は築年数を追うごとに低くなっていき、木造住宅はおよそ25年前後で価値が0になってしまいます。
しかし土地は建物のように年数で大きく価値が変わるわけではありません。
もし資産価値の高い土地を手に入れていれば、将来購入時とあまり変わらない価格で土地の値がつく可能性もあります。
いつか売却する可能性も考えて、利便性や周辺環境のいい資産価値の高い土地を選ぶようにしましょう。
業者を変えられない
通常の注文住宅であれば、様々なハウスメーカーや工務店の中から自分の好きな施工会社を選ぶことができます。
しかし建築条件付き土地の場合、施工会社を変えることができません。
もし希望する家のプランをもっていない施工会社だったとしても、その施工会社で建てなければなりません。
そのため理想の住宅やデザイン、内装がある人にはおすすめできない土地です。
仲介手数料は土地と建物両方かかるの？
不動産仲介会社を通して土地や建物を購入する際には仲介手数料がかかります。
仲介手数料は通常物件価格の3%に6万円を足した金額に消費税をかけたものです。
つまり1,500万円の建築条件付き土地であれば561,000円ほどが仲介手数料としてかかります。
建築条件付き土地の場合は土地購入時のみ仲介会社がからみますので、建物の請負契約時には仲介手数料はかかりません。
もし請求された場合は明らかにおかしいので、支払う必要はありません。
建築条件付き土地は注文住宅と建売住宅の中間？
建築条件付き土地はある程度自由にプランを選べること、そして価格が安いことから注文住宅と建売住宅の中間のような物件タイプです。
- 注文住宅ほどの自由さはいらないけれど、ある程度裁量を持ちたい
- 建売住宅に近いくらい安さも重視したい
ある程度の裁量と価格のバランスを考えて、建築条件付きは注文住宅と建売住宅の間をとったような土地ともいわれています。
建築条件付き土地がおすすめなのはこんな人
建築条件付き土地がおすすめなのはこんな人
- 住宅のプランはある程度自分で決めたい
- 施工会社には大きなこだわりがない
- できれば安くおさえたい
- 決断は早いほう
建物プランについてある程度自分の裁量を持ちたい方には建築条件付き土地が向いています。
細かく自分の理想をつらぬきたいという方ではなくて、このある程度というのがポイントです。
建築プランを選べるとはいえ、建築条件付き土地の場合は選べるプランに限りがあります。
そのため自分で選びたいけれど、そこまでたくさんの選択肢からでなくても大丈夫な人におすすめとなるのです。
施工会社の変更などもできないため、ハウスメーカーや工務店にこだわりがある人には向きません。
施工会社にこだわりがなく、ある程度どこでもいいかなと考えている人向きです。
建築条件付き土地で建てる場合、注文住宅に比べると大きく値段を下げることができます。
そのため価格は抑えたいけど自分のマイホームを一から建てたいという希望の方にはぴったりです。
土地契約をしてから建築プランの確定まで3か月ほどしかないので、あれこれ悩んでしまう人よりは、割り切って決断を早くできる人に向いている土地といえるでしょう。
建売住宅について知っておくことべきこと
建売住宅と聞くとその価格の安さから不安に思う人もいます。
「価格が安いから、品質も悪いんじゃないの？」
「注文住宅のほうが値段高いけど、安心なのかしら。」
建売住宅は注文住宅と比べると価格の面で大きな差があります。
しかしその理由を知らないと、安くて質の悪い部材を使っているのではないかと疑ってしまいますよね。
こちらでは建売住宅のメリット・デメリットや、安さのからくりについてご説明していきます。
建売住宅のメリット・デメリット
建売住宅にはメリットとデメリットとなるポイントがあるので、あらかじめよく把握しておくことが大事です。
建売住宅のメリットがこちらです。
- 金額が安い
- 完成済み物件であれば入居まで時間がかからない
- 完成物件を見ることができるため、内覧時とのギャップがない
- 万人に売れる住宅のため将来的に売却しやすい
- 広い土地に一斉に建てられているので、周辺環境が整っている
- 同じようなグレードの人が周りに住むため、近隣住民となじみやすい
建売住宅は注文住宅に比べると価格は6割～8割ほどであることが多く、手に入りやすい新築住宅として人気を集めています。
完成済み物件であれば購入後すぐに引っ越すことができるのもメリットです。
通常注文住宅の場合は土地探しから始まり、プラン決めなどを経て建物の完成まで12か月～15か月ほどかかります。
その点すぐに引っ越したい、子供の入学時期に間に合わせたい場合などは建売住宅がおすすめです。
完成物件は実際に建っている家を見て選ぶことができるので、注文住宅のように完成してからイメージと違うことに愕然としてしまうようなことはありません。
また、万人に売れるような住宅であるため、将来的にも売りやすいメリットがあります。
注文住宅でこだわりすぎてしまうと、なかなか幅広い買い手が現れず、売却に時間がかかってしまうこともあるのです。
大型の分譲地であれば周りの道路や区画もあわせて造られるため、新しく快適な住環境が揃うこととなります。
同じようなグレードの人が周りに住むため、近隣住民ともなじみやすく、子供同士で遊ばせておくことも可能です。
- リセールバリューがある
- 年収が低くてもローン審査が通りやすい
- 立地が良いことが多い
そもそもの建物価格が安いことにより、年数がたっても土地の分の評価が残りやすいというメリットもあります。
通常建物は25年ほど経つと評価額がゼロになり、資産価値がないものとされてしまいます。
しかし建売住宅の場合はもともとの価格のうち建物が占める割合が低く、土地の評価額の割合が大きいのです。
そうすると将来的に売却する際にも、土地の分の評価額が残っていることが多く、リセールバリューがあるのです。
本体価格が安いため、借入する住宅ローンの金額も低くなり、結果として住宅ローンの審査が通りやすくなります。
注文住宅の場合は価格が高いために借入する住宅ローン金額も高くなり、結果として住宅ローンも通りにくくなるのです。
建売住宅はプロの選んだ土地なので、立地の多い土地が多いのも特徴です。
注文住宅は一般の方が選ぶ土地ですが、建売住宅は土地の仕入れのプロが選んだ土地なので、立地がいいところにあることが多くなります。
建売住宅のデメリットがこちらです。
- 間取り、デザインの幅が狭い
- 完成済みの場合は建築途中を見ることができない
注文住宅に比べて間取りやデザインの幅が狭く、希望通りの間取りやデザインを見つけられない可能性があります。
最近では建売住宅を購入後に自分でリフォームやリノベーションして好みの家に変える新築建売リノベーションも流行っています。
完成済み物件だと建築途中を見ることができないので、施工管理の品質を確かめることができません。
しかしホームインスペクションという建築士や専門家が家をすみずみまで検査してくれるサービスを使うことで、完成後の建売住宅でも品質を確認することができます。
建売住宅の安さのカラクリ
建売住宅の安さから品質に不安を抱く人も多いのですが、建売住宅の安さにはカラクリがあります。
- 資材の大量発注によるコスト削減
- 工期を短くして人件費削減
- 広大な土地を一括仕入れし、仕入れコスト削減
似たようなつくりの家を一度に建設するため資材を大量発注し、仕入れコストを圧縮することができます。
また、注文住宅のように1件1件が特注というわけではなく、ある程度決まった構造のため、完成までにかかる工期を短縮できるのです。
工期が短くなれば当然かかる人件費も抑えることができ、結果的に本体価格も安くなります。
大型の分譲地などの場合は広大な土地を一括で仕入れて分譲するため、土地の仕入れコストも安く抑えることができるのです。
このように様々なコスト削減を行うことで、低価格帯の新築建売住宅が実現できるのです。
何がオプションで何が価格に含まれるか確認しておく
建売住宅の購入時に気を付けておきたいのが、オプション工事費用がどのくらいかかるかを把握しておくことです。
例えばテレビアンテナやカーテンレール、網戸などはついておらず、別途でオプション工事が必要である建売住宅が非常に多いです。
知らずに買ってしまうと、購入後にあれもない、これもないとなり、後から取り付け工事をすることになっていまいます。
事前に何がオプション工事なのか、何が既設の設備なのかを確認し、オプション費用にどのくらいかかるかを資金計画に盛り込んでおくことが大切です。
建売住宅のおすすめオプション工事とは？
建売住宅のオプション工事では様々な設備を取り付けることができます。
しかしあまりにたくさんのオプションがあるので、あらかじめどういったオプションを付けるか決めておかないとすぐに予算を超えてしまう可能性があるのです。
こちらではオプション工事に悩んだときに、絶対につけたいオプションや、あると便利なオプション、余裕があればつけたいオプションについてお伝えしていきます。
絶対に付けたいオプション
・カーテンレール
・テレビアンテナ
・物干し
・エアコン
・網戸
カーテンレールはついていないケースがほとんどですが、ないとカーテンがつけられず、生活にとても不便ですね。
相場としては5万円～10万円となっています。
自分で設置する場合は一箇所あたり1,000円程でできますが、壁に穴をあけたりする必要があります。
テレビアンテナも設置されていないケースがほとんどです。
設置されていないとテレビを見ることができません。
設置費用は5万円～10万円ですが、引っ越し後に取り付け工事をするよりも、新築購入時にオプションとして取り付け工事をしておくのがおすすめです。
なぜなら多くの荷物を入れてからだと、工事業者に家の中に入ってもらって工事するのが少し大変になるからです。
バルコニーに物干しがない場合、洗濯物が干せませんよね。
当たり前にあると思っていても、ない場合がありますのでチェックが必要です。
相場は2万円～5万円程となっています。
エアコンもリビングのみについているケースなどが多く、各居室すべてについていることは稀です。
エアコンの工事には壁に穴をあける工事が必要となるので、部屋にものを入れてからの工事だと大変です。
1台2万円～3万円が目安ですが、こちらもあらかじめオプション工事で取り付けしておくのがおすすめとなります。
網戸の設置もほとんどの場合はオプション工事での取り付けとなります。
一枚あたり5,000円～10,000円、10枚設置する場合は5万円～10万円程が相場です。
夏に虫が入るのを防ぐためにも、先に取り付けしておいたほうがいいでしょう。
あるといいオプション
・カップボード
・食洗器
・フロアコーティング
・窓のシャッター
・IHクッキングヒーター
・ガラストップコンロ
・防水パン
・表札
・吊戸棚
・ハンガーパイプ
カップボードはキッチンの食器や家電を置く際に重宝しますので、あらかじめサイズを合わせて設置しておくほうが後々楽です。
また、同じ素材や色で仕上げられるのでキッチンのデザインに一体感がでます。
15万円～30万円程が相場となります。
性能によって値段に幅があるので、性能とコストをよく吟味したうえでの設置がおすすめです。
食洗器は共働きの家庭では特に人気がありますが、できれば最初に取り付けしておくのがおすすめです。
10万円～20万円が相場ですが、ビルトイン型は新築時しかつけられません。
新築時に設置しておくのがいいでしょう。
フロアコーティングは40万円～50万円程かかりますが、床の傷や汚れを防ぐのでおすすめです。
1階のみなら15万円～20万円ほどでできますが、家全体で行うと40万円から50万円程が相場となります。
お子さんがいる家庭だと床の汚れや傷が発生しやすいので、家の状態を維持するためにもあらかじめ行っておくのがおすすめです。
窓のシャッターは1か所あたり5万円から10万円が相場です。
窓の汚れや傷を防ぐことができますし、防犯効果もあります。
さらにオプションとして面格子を付けるのもおすすめです。
特にお風呂場や一階の窓にはシャッターや面格子をつけて防犯対策をする家庭も多いです。
面格子は一か所あたり2万円から3万円が相場となります。
IHクッキングヒーターは安全性や清潔さを維持するという面でも有効です。
火を使わないため、小さいお子さんがいても安全ですね。
時間が経つと自動的に火が消えるものも多いので、もしもの時の消し忘れも防ぐことができます。
10万円から15万円程が相場です。
ガラストップコンロは清潔さとその見た目のきれいさがいいのがポイントです。
通常のコンロと違いフラットであるため、掃除がしやすく清潔さを保つことができます。
10万円～15万円程が相場です。
防水パンや表札などもオプション工事となる場合が多いです。
洗濯機の下に後から設置するのも一苦労なので、はじめから取り付けしておくほうがいいでしょう。
表札がないと郵便が最初うまく届かないこともあるので、あらかじめ設置しておきましょう。
相場はどちらも2万円から3万円ほどです。
吊戸棚を設置しておくと収納の幅がぐっと増えるので、こちらもおすすめです。
特に水回りのキッチンやトイレ、洗面所などでは収納スペースが必須となります。
ものが増えてから設置するよりも、あらかじめ設置して清潔感を保っておくほうがおすすめです。
2万円から3万円が相場です。
ハンガーパイプもオプション工事となっている場合が多いのですが、ないとクローゼット内の収納に困ってしまいます。
クローゼットに収納したあとから取り付け工事をしようとすると、物をすべて出さないといけないので、あらかじめなにもない時に設置しておくのがおすすめです。
5,000円～2万円程が相場です。
余裕があるならつけておきたいオプション
・ウッドデッキ
・カーポート
・バルコニーの屋根
・芝生はり
・フェンス
ウッドデッキがあるとお子さんを外で遊ばせておくことや、週末に知り合いを呼んでバーベキューなどのアクティビティができます。
30万円～50万円程が相場です。
バルコニーに屋根があると急な雨がふっても洗濯ものが濡れないのと、鳥のフンや汚れからバルコニーを守ってくれるので、あると非常に便利です。
相場は5万円～10万円なので、余裕があれば設置するといいでしょう。
芝生は見た目も高級感がありますし、お子さんを庭で安全に遊ばせることができます。
1平米あたり5,000円が相場です。
フェンスがあると周りの目を気にせずに生活することができ、プライバシーを守ることができます。
相場は1平米あたり1万円程です。
オプション工事に迷った時の判断基準2つ
オプション工事は様々な種類があり選ぶのが難しく、予算を超えてしまうというケースが非常に多いです。
そんなときにどのオプションを選べばいいのか、判断基準になるポイントをお伝えします。
本当にその工事は必要？オプション工事の優先順位を決める
オプション工事をする際には必ず優先順位を先に決めておきましょう。
優先順位を決めるためにも大事なのは住まいに何を求めるのかです。
- 安全性を求めるのであれば、防犯対策を中心としたオプション工事
- 暮らしの便利さを求めるのであれば水回りの設備を中心としたオプション
- 子供の子育て環境を重視するのなら庭先などを重視したオプション
住まいに何を求めるかによって、どのようなオプションが必要となるかを決めていくのがおすすめです。
住まいに安全性なのか、暮らしの快適性なのか、子供の教育環境なのか、それぞれ求めるものがあると思います。
もちろん全部必要という気持ちもわかりますが、あくまで限られた予算の中で行う工事なので、優先順位をしっかり決めて、購入後に後悔することのないオプション工事を選びましょう。
予算が命、オプション工事にかける予算を決める
オプション工事をするうえで一番怖いのが予算を超えてしまうことです。
「すべて必要だから」といって予算を超え、必要以上の現金を使ってしまうと、後々何かあったときの貯蓄が少なくなってしまいます。
あらかじめオプション工事にかける予算を決めておき、そのなかで優先順位の高いオプション工事を選んでいくという方法が一番いい方法です。
建売住宅のオプション工事をする際の注意点
建売住宅のオプション工事で注意したい点をまとめるとこのようになります。
・何がオプションで何が標準仕様なのかをよく確認
・予算を決めて、あくまで予算内で選ぶ
・オプションの優先順位を決めてから選ぶ
オプション工事に何が含まれ、何が既設の設備なのかをよく確認することで、オプション工事の予算を決めることができます。
そして優先順位に従ってオプションを選ぶことで、入居後に後悔せず、一番必要なオプションを取り付けることができます。
まとめ
建築条件付き土地は自由度、そして価格の安さが魅力の土地ですが、選ぶ際にはよく建築条件を確認しておくことが大切です。
そこまで施工会社やプランに強いこだわりがないけれど、自分である程度裁量がほしいという方にはおすすめとなります。
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