＜記事の情報は、2023年1月1日時点のものです＞
土地探しや住宅探しをしているときに、ふと建築条件付きという土地を目にすることがあると思います。
この建築条件付き土地とは普通の土地と同じように使うことはできません。
名前の通り建築条件が付いている土地なのです。
この建築条件付き土地は、普通の土地よりも安い価格が付いていることが多いため魅力に感じる人も多いでしょう。
しかしこの建築条件についての内容をよく把握せずに、安易に安いから購入してしまうと後悔をしてしまう可能性があります。
こちらではこの建築条件付き土地がどういう土地なのか、そして選ぶ際の注意点などについてご説明していきます。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
建築条件付き土地って何？
建築条件付き土地と聞いても、詳しい内容について知っている人は少ないと思います。
「建物を建築するときに何か条件がつくのかな？」
「普通の土地より安いのは、なんでだろう？」
おそらく多くの人はこのように、建築条件付き土地について詳しく知らないですよね。
では、まず建築条件付き土地とはどのような土地なのかを見ていきましょう。
建築条件付き土地とはどんな土地？
建築条件付きとはどんな土地かというと、こんな土地のことを指します。
売主が指定した建築条件があり、建築条件付きの土地を買った人はその条件に沿った建物を建てる必要があります。
つまり土地を購入して所有者となっても、もともと決められた条件に従わないといけないので、自由な建物を建てることができない土地なのです。
注文住宅用の土地を探している人は、建築条件付き土地を買ってしまうと建築会社も自由に選べないので、大きな後悔を生むことになってしまいます。
建築条件付き土地は注文住宅と建売住宅の中間イメージ
建築条件付き土地はある程度自由に建築プランを選べること、そして価格が安いことから注文住宅と建売住宅の中間のような物件タイプです。
- 注文住宅ほどの自由さはいらないけれど、ある程度裁量を持ちたい
- 建売住宅に近いくらい安さも重視したい
ある程度の裁量と価格のバランスを考えて、建築条件付きは注文住宅と建売住宅の間をとったような土地ともいわれています。
建築条件付き土地のメリット・デメリット
では、建築条件付き土地を購入することでどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか？
建築条件付き土地を選ぶメリット
建築条件土地を選ぶメリットは以下の通りです。
- 他の土地に比べて価格が安い
- 間取りや内装について自分で決めることができる
メリットとしては価格の安さがあげられます。
通常の土地に比べて価格が安いため、その分土地にかける予算を少なくし、建物の予算に回すことができるのです。
また、間取りや内装についてもプランを決めることができるので、ある程度自由度をもった家づくりを低価格で行うことができます。
建築条件付き土地のデメリット
建築条件土地を選ぶデメリットは以下の通りです。
- 施工会社を選べない
- プランを一定期間内で決めなければならない
- 費用の比較がしづらい
建築条件のうちの一つに、施工会社がもう決まっていることが挙げられます。
もしお気に入りのハウスメーカーや工務店があった場合、そちらに変更するということができないデメリットがあるのです。
またプランを一定期間内に決める必要があり、もしその期間内に決めることができないと土地の契約自体が白紙に戻されてしまう場合もあります。
その場合基本的には手付金や先に支払った金額はかえってきますが、中には契約書に返金は応じないなどの記載がされていて返金されない場合もあるのです。
契約時には、契約解除の条件についてもよく理解しておく必要があります。
通常の土地で注文住宅を建てる場合は、様々なハウスメーカーや工務店で見積もりをとり比較することで価格を吟味できます。
しかし建築条件付きの場合決められた施工会社でしか建てることができないため、提示された金額が高いのか安いのか、比較することができません。
他と迷って決められないということにはならないのですが、自分で選べる範囲が限定されてしまうのがデメリットです。
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建築条件付き土地はトータルで安い？高い？
割安で土地を購入できるというメリットを持つ「建築条件付き土地」ですが、土地を購入したらその後に家を建てなくてはいけません。
土地+建物、セットで考えた時に果たして建築条件付き土地はお買い得と言えるのでしょうか？
建築条件付き土地のトータル価格
建築条件付き土地がなぜ安く販売できるのかというと、それは建物の建築までセットにすることでトータルの利益を得られるためです。
売主側は、土地を安く販売する分、建物の利益でその分をカバーしようとします。
そのため、一見土地代だけ見ればお買い得な場合でも、トータルで見れば通常の「土地+建物」の価格とそれ程変わらないというケースも考えられるのです。
これは土地の安さ分を、あとから建築費用でまかなうからです。
そのため、建築条件付き土地を購入する際には契約内容をしっかりと確認し納得の住居が完成するのかを見極める必要があります。
- プラン内容（変更がどの程度可能か？なども含めて）
- 契約が白紙になる条件
- 別途料金に何が含まれるか
上記のポイントは特に大切なポイントです。
建築条件付き土地の「条件」を外す方法
建築条件付き土地は、土地価格にさらに金額を上乗せすることで条件を外せるケースがあります。
これは上記でもお伝えしたように、建築条件付き土地が売主側の「土地だけで得られない利益を建物とセットにすることで得たい」という考えから売り出されているためです。
もし土地だけでも利益が得られるのであれば、売主側にとっても悪い話ではなくなるため交渉に応じてくれる可能性もあるのです。
値引き交渉と同様に、年度末や閑散期などのタイミング、売主側の都合、上乗せ価格によって交渉の可否は左右されます。
建築条件付き土地を購入してから家が建つまでの流れ
建築条件付き土地の購入のおおまかな流れはこのような流れになります。
- 土地の売買契約
- 建築プランの打ち合わせ
- 建物の請負契約
- 着工
まずはベースとなる土地の契約手続きをし、そのあとすぐにプラン決めに入ります。
プラン決めは一定期間内に済ます必要があり、決まり次第建物の請負契約をすぐに結びます。
請負契約を締結後に着工となり、住宅完成となります。
建築条件付き土地を購入する時の住宅ローン
住宅ローンは、住居を建築することに対して行われる融資です。
そのため、原則土地のみで住宅ローンを借りることはできません。
建築条件付き土地を購入する場合、先に土地購入を行うことになりますがこの時点では住宅ローンの融資は実行されません。
そのため、このようなケースでは「つなぎ融資」を利用することになります。
つなぎ融資は、名前の通り建物が完成するまでの「つなぎ」としての役割を持つローンで、建物が完成して通常の住宅ローンが実行されたタイミングでつなぎ融資も清算されます。
つなぎ融資は、土地から購入して注文住宅を建てようとする際によく利用されるローンです。
つなぎ融資を利用することで、建物完成前にかかる土地代や建築着工金・中間金などを支払うことが可能になります。
建築条件付き土地を買う場合の注意点4つ
建築条件付き土地は安さや自由度がある部分がある一方で、施工会社やプラン決め期間がすでに決められているなどのデメリットもあります。
こちらでは建築条件付き土地を買う場合の注意点4つについて、詳しくご説明していきます。
順に見ていきましょう。
1．プラン決めの時間が少ない
通常の注文住宅の場合、土地を購入してからプラン決めの確定までの時間に期日はありません。
そのため納得がいくまでプランについて担当者や家族と話しあうことができるのです。
しかし建築条件付き土地の場合、プランを決める期日が決まっており、通常3か月以内であることが多いのです。
プラン決めをゆっくりと行いたい人にとっては、時間が限られているため不満に思ってしまう可能性があります。
2．土地と建物の同時契約はトラブルの元
土地の契約と建物の建築契約を同日に行うのはやめた方がいいです。
売主側は「土地と建物」をセットで売ることで利益を得ようとします。
そのため、業者の中にはこの二つの契約を同日に迫ることで早く利益を確実にしようとすることがあるのです。
しかし建築プランをよく確認しないままに契約を結んでしまい、後から契約解除を申し出ても既に支払った金額が戻ってこなかったり、違約金を請求されたりすることもありトラブルにつながります。
建築条件付き土地を購入する場合、その後の建築契約が成立しなければ土地の契約自体も白紙に戻るというルールがあります。
しかし土地と建築契約を同日に行ってしまっては、この「白紙に戻る」ルールも適用できなくなってしまいます。
そのため、土地契約と建築契約は必ず期間を空けるようにしましょう。
3．資産価値のある土地を選ぶ必要がある
建築条件付きで安くなっている土地とはいえ、資産価値のある土地を選んでおかないと将来的に大きく損をしてしまう可能性があります。
建物の評価は築年数を追うごとに低くなっていき、木造住宅はおよそ25年前後で価値が0になってしまいます。
しかし土地は建物のように年数で大きく価値が変わるわけではありません。
もし資産価値の高い土地を手に入れていれば、将来購入時とあまり変わらない価格で土地の値がつく可能性もあります。
いつか売却する可能性も考えて、利便性や周辺環境のいい資産価値の高い土地を選ぶようにしましょう。
4．業者を変えられない
通常の注文住宅であれば、様々なハウスメーカーや工務店の中から自分の好きな施工会社を選ぶことができます。
しかし建築条件付き土地の場合、施工会社を変えることができません。
もし希望する家のプランをもっていない施工会社だったとしても、その施工会社で建てなければなりません。
そのため理想の住宅やデザイン、内装がある人にはおすすめできない土地です。
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建築条件付き土地に関する疑問３つ
あまり馴染みのない「建築条件付き土地」では、通常の売買と異なる点も多いためいろいろな疑問が湧いてくる人も多いでしょう。
ここでは、建築条件付き土地に関してよくある疑問点をまとめましたので参考にしてみてください。
仲介手数料は土地と建物両方かかるの？
不動産仲介会社を通して土地や建物を購入する際には仲介手数料がかかります。
仲介手数料は通常物件価格の3%に6万円を足した金額に消費税をかけたものです。
つまり1,500万円の建築条件付き土地であれば561,000円ほどが仲介手数料としてかかります。
建築条件付き土地の場合は土地購入時のみ仲介会社がからみますので、建物の請負契約時には仲介手数料はかかりません。
もし請求された場合は明らかにおかしいので、支払う必要はありません。
建築条件は変えられるの？
建築条件土地を選んだといえ、途中でやっぱり違うハウスメーカーで建てたい、もっと違うプランで建てたいと考えが変わってしまった場合、条件を変えることはできるのでしょうか。
結論からいうと建築条件を変えることはできません。
建築条件を外すことは、その土地の契約を白紙にするのと同じ意味を持ちます。
契約後の場合は支払ったお金が全部かえってこない場合もありますので、契約前にしっかりと決意を固めたうえで選ぶことが大切です。
建築条件付き土地は値引きできる？
建築条件付き土地は、通常の土地よりも割安で購入できるというメリットがあります。
しかしだからと言って値引きしやすいかというと、一概にそういう訳ではありません。
むしろ売主側は、既に割安で土地を販売しているため建物代金で元をとろうと考える傾向にあります。
年度末や閑散期など、少しでも売り上げを積み上げたい時期であれば値引き交渉も成功する確率は高くなります。
建築条件付き土地がおすすめなのはこんな人
ここまで、建築条件付き土地のさまざまな特徴を見てきました。
それでは建築条件付き土地がおすすめなのはどんな人でしょうか。
- 住宅のプランはある程度自分で決めたい
- 施工会社には大きなこだわりがない
- 費用を安くおさえたい
- 決断は早いほう
建物プランについてある程度自分の裁量を持ちたい方には建築条件付き土地が向いています。
細かく自分の理想をつらぬきたいという方ではなくて、この「ある程度」というのがポイントです。
建築プランを選べるとはいえ、建築条件付き土地の場合は選べるプランに限りがあります。
そのため自分で選びたいけれど、そこまでたくさんの選択肢からでなくても大丈夫な人におすすめとなるのです。
施工会社の変更もできないため、ハウスメーカーや工務店にこだわりがある人には向かないでしょう。
施工会社にこだわりがなく、ある程度どこでもいいかなと考えている人向きです。
建築条件付き土地で建てる場合、注文住宅に比べると大きく値段を下げることができます。
そのため価格は抑えたいけど自分のマイホームを一から建てたいという希望の方にはぴったりです。
土地契約をしてから建築プランの確定までは3か月程しかないので、あれこれ悩んでしまう人よりは、割り切って決断を早くできる人に向いている土地といえるでしょう。
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どっちがいい？建売住宅について知っておくことべき3ヶ条
建築条件付き土地を検討している人の中には、「土地+建物」セットということから建売住宅とどっちが良いのだろう？と考えている人も多いと思います。
建売住宅と聞くとその価格の安さから不安に思う人もいるでしょう。
「価格が安いから、品質も悪いんじゃないの？」
「注文住宅のほうが値段高いけど、安心なのかしら。」
建売住宅は注文住宅と比べると価格の面で大きな差があります。
しかしその理由を知らないと、安くて質の悪い部材を使っているのではないかと疑ってしまいますよね。
こちらでは建売住宅のメリット・デメリットや、安さのからくりについてご説明していきますので参考にしてみてください。
1．建売住宅のメリット・デメリット
建売住宅にはメリットとデメリットとなるポイントがあるので、あらかじめよく把握しておくことが大事です。
建売住宅のメリット
- 金額が安い
- 完成済み物件であれば入居まで時間がかからない
- 完成物件を見ることができるため、内覧時とのギャップがない
- 万人に売れる住宅のため将来的に売却しやすい
- 広い土地に一斉に建てられているので、周辺環境が整っている
- 同じようなグレードの人が周りに住むため、近隣住民となじみやすい
建売住宅は注文住宅に比べると価格は6割～8割ほどであることが多く、手に入りやすい新築住宅として人気を集めています。
完成済み物件であれば購入後すぐに引っ越すことができるのもメリットです。
通常注文住宅の場合は土地探しから始まり、プラン決めなどを経て建物の完成まで12か月～15か月ほどかかります。
その点すぐに引っ越したい、子供の入学時期に間に合わせたい場合などは建売住宅がおすすめです。
完成物件は実際に建っている家を見て選ぶことができるので、注文住宅のように完成してからイメージと違うことに愕然としてしまうようなことはありません。
また、万人に売れるような住宅であるため、将来的にも売りやすいメリットがあります。
注文住宅でこだわりすぎてしまうと、なかなか幅広い買い手が現れず、売却に時間がかかってしまうこともあるのです。
大型の分譲地であれば周りの道路や区画もあわせて造られるため、新しく快適な住環境が揃うこととなります。
同じようなグレードの人が周りに住むため、近隣住民ともなじみやすく子供同士で遊ばせておくことも可能です。
- リセールバリューがある
- 年収が低くてもローン審査が通りやすい
- 立地が良いことが多い
そもそもの建物価格が安いことにより、年数がたっても土地の分の評価が残りやすいというメリットもあります。
通常建物は25年ほど経つと評価額がゼロになり、資産価値がないものとされてしまいます。
しかし建売住宅の場合はもともとの価格のうち建物が占める割合が低く、土地の評価額の割合が大きいのです。
そうすると将来的に売却する際にも、土地の分の評価額が残っていることが多く、リセールバリューがあるのです。
本体価格が安いため、借入する住宅ローンの金額も低くなり、結果として住宅ローンの審査が通りやすくなります。
また、建売住宅はプロの選んだ土地なので立地の多い土地が多いのも特徴です。
建売住宅のデメリット
- 間取り、デザインの幅が狭い
- 完成済みの場合は建築途中を見ることができない
注文住宅に比べて間取りやデザインの幅が狭く、希望通りの間取りやデザインを見つけられない可能性があります。
最近では建売住宅を購入後に自分でリフォームやリノベーションして好みの家に変える新築建売リノベーションも流行っています。
完成済み物件だと建築途中を見ることができないので、施工管理の品質を確かめることができません。
しかしホームインスペクションという建築士や専門家が家をすみずみまで検査してくれるサービスを使うことで、完成後の建売住宅でも品質を確認することができます。
2．建売住宅の安さのカラクリ
建売住宅の安さから品質に不安を抱く人も多いのですが、建売住宅の安さにはカラクリがあります。
- 資材の大量発注によるコスト削減
- 工期を短くして人件費削減
- 広大な土地を一括仕入れし、仕入れコスト削減
似たようなつくりの家を一度に建設するため資材を大量発注し、仕入れコストを圧縮することができます。
また、注文住宅のように1件1件が特注というわけではなく、ある程度決まった構造のため、完成までにかかる工期を短縮できるのです。
工期が短くなれば当然かかる人件費も抑えることができ、結果的に本体価格も安くなります。
大型の分譲地などの場合は広大な土地を一括で仕入れて分譲するため、土地の仕入れコストも安く抑えることができるのです。
このように様々なコスト削減を行うことで、低価格帯の新築建売住宅が実現できるのです。
3．何がオプションで何が価格に含まれるか確認しておく
建売住宅の購入時に気を付けておきたいのが、オプション工事費用がどのくらいかかるかを把握しておくことです。
例えばテレビアンテナやカーテンレール、網戸などはついておらず、別途でオプション工事が必要である建売住宅が非常に多いです。
知らずに買ってしまうと、購入後にあれもない、これもないとなり、後から取り付け工事をすることになっていまいます。
事前に何がオプション工事なのか、何が既設の設備なのかを確認し、オプション費用にどのくらいかかるかを資金計画に盛り込んでおくことが大切です。
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まとめ
建築条件付き土地は自由度、そして価格の安さが魅力の土地ですが、選ぶ際にはよく建築条件を確認しておくことが大切です。
そこまで施工会社やプランに強いこだわりがないけれど、自分である程度裁量がほしいという方にはおすすめとなります。
土地を売ってから住まいを建てるので「売り建て住宅」ともいわれる建築条件付き土地。
その特徴をよく理解し、注意ポイントをしっかりと押さえることで理想の住まいに一歩近づきます。
