注文住宅の固定資産税はいつから支払う?計算方法や安くする方法、減税策を紹介します

注文住宅を建てると、建てた後にもいろいろとお金がかかります。

その中のひとつが固定資産税です。

固定資産税は、住宅を所有している間は毎年支払いが発生し続け金銭的な負担が大きくなるため、あらかじめ良く理解しておかなければなりません。

支払い額はどれくらいになるのか、いつから支払いが発生するのか・・・などのほかに、特例制度や軽減措置など税額が安くなる方法についても知っておく必要があります。

資金計画を立てるためにも、固定資産税に関する基礎知識を身に付けておきましょう。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させない為に、1番重要なことをお伝えさせて下さい。

マイホーム計画を立てる際に、まずはじめに絶対にしておくべきことがあります。

それははじめにお住いの地域に対応している、住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

『家を建てたい!』と思ったら土地探しよりも、住宅ローン等の資金計画よりもまずはカタログ集めからはじめて下さい。

多くの方が、何も知識がない状態で住宅展示場を訪れますがそれは大変危険です。

実際、しっかりと比較検討せずに1、2社見学しただけで契約してしまい、後から取り返しのつかない後悔をしてしまう方も少なくありません。

最初に地域に対応している様々な住宅メーカーのカタログを取り寄せておくことで、各社の特徴や相場を知ることができますし、メーカーとの値引き交渉も非常に有利になります。

ちなみにカタログ集めは、一社一社調べて取り寄せるのではなくHOMESの一括カタログ請求が便利で簡単ですし、安心して使えます。

100%納得のいくマイホームづくりのためにも、少しの手間を惜しまず最初にカタログ集めをしてしまうことをおすすめします。

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それでは解説を進めていきます。参考にしてください。

固定資産税の税額の決め方

固定資産税の税額はどのようにして決まるのでしょうか?

注文住宅を建てる前に、税額の目安はわかるものなのでしょうか?

この章では固定資産税の税額や支払い方法についてご紹介します。

固定資産税とは

固定資産税とは、家や土地などの不動産の所有者全員に対して課税される市町村税で、不動産を所有している限り毎年払い続けなければなりません。

税額は市町村が決める土地と建物の固定資産税評価額に一定の税率をかけて計算されます。

毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている人に対して納税通知書が送付され、通知書が届いたら記載されている期日までに納税を行うのが一般的です。

支払い回数は年4回に分割して支払うのが一般的ですが、1年分を一括して支払うことができる市町村もあります。

分割して支払う際の支払い月は各自治体によって定めることができるので、全国一律の納期ではありません。

お住まいの市町村の窓口やホームページなどで確認しておくと良いでしょう。

尚、支払い回数の違いによって税額が変わることはありませんが、支払期限を過ぎてしまうと最大で年14.6%の遅延金が発生するので注意が必要です。

納税場所は市税事務所や金融機関窓口のほか、コンビニでの支払いやクレジットカード、電子マネー、口座振替の自動引き落としなどにも対応している市町村が増えています。

固定資産税の計算方法

固定資産税の算出方法は、以下の計算式で求められます。

  • 「固定資産税評価額×1.4%(標準税率)」

ただし、標準税率の1.4%は市町村の判断により税率を変更することが可能なので確認が必要です。

固定資産税評価額については次の章で詳しく説明しますが、この計算式で算出されたものが最終的に不動産の所有者が支払う税額となり、納税通知書に記載される金額です。

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注文住宅の固定資産税はあらかじめ知ることができる?

固定資産税は注文住宅を建てた後も毎年支払い義務があるので、資金計画を立てる上でもあらかじめどれくらいの金額になるのか知っておきたいものです。

しかしどんな家になるのかが決まらなければ建物の固定資産税評価額を算出することはできません。

したがって建築前に正確な固定資産税の額を知ることはできませんが、それでも税額の目安くらいわからないと入居後の家計にも影響してしまいます。

そこでまずは、固定資産税を決める際の基準となる固定資産税評価額について理解を深めておきましょう。

固定資産税を知るには「固定資産税評価額」を知ることが重要!

固定資産税は土地と建物に対してそれぞれ課税されます。

一方、固定資産税を決める際の基準となる固定資産税評価額は、土地や建物などをどう評価するのかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村が個別に決めるものです。

各自治体の担当者が1件ずつ確認して決定しています。

それでは具体的にどのようにして土地と建物の評価額を算出しているのでしょうか。

土地の固定資産税評価額の算出方法

土地の固定資産税評価額の目安は、土地の時価(取引価格)の約70%といわれていますが、ほかにも土地がどんな場所にあるのか、土地の面積・形状・道路の接道状況はどうかなどによって評価額が変わります。

土地の固定資産税評価額を算出する上では、固定資産税路線価が重要になります。

固定資産税路線価は各市町村役場やインターネットで確認することができます。

参考:財産評価基準書|国税庁

路線価を元に以下の計算方式で求められます(路線価が設定されていない倍率地域の場合は、路線価ではなく倍率方式での計算方法になります)。

  • 土地の固定資産税評価額=固定資産税路線価×地積(土地の面積)×評点

評点とは、土地の接道状況や形状などに基づき算出されるものです。

同じ地域でも土地の使い勝手などによって土地の評価は変わるためで、角地などでは評点が上がります。

評点の出し方はかなり複雑ですので正確な計算には税理士等の専門家への相談をおすすめしますが、目安として固定資産税額をおおまかに知りたいという程度であれば評点を入れずに計算しても良いでしょう。

建物の固定資産税評価額の算出方法

建物の固定資産税評価額の目安は、新築時は請負工事金額の約50~60%といわれ、規模や構造などによって評価額が変わります。

  • 建物の固定資産税評価額=再建築価額×経過年数に対応する経年減点補正率

新築の場合には、入居後1~3か月以内に自治体から連絡があり、およそ30分程度の家屋調査を行うことで再建築評価額を算出します。

また家が古くなれば当然価値が下がるので、築年数の経過にともなって経年年数に応じた減価率(経年減点補正率)をかけることになります。

建物の場合は、この2つを乗じることで固定資産税評価額が決定します。

家屋調査では一定の評価基準をもとに建物の評価を行います。

グレードが高い仕様や、高額な住宅設備機器が設置されている場合は評価額に影響します。

そして調査結果や自治体による評価に基づいて評価額が決定されます。

尚、評価額が高すぎる(=固定資産税が高くなる)など評価額に納得できない場合には、再審査の申し出を行うことができます。

ただし申し出を行うことができるのは、通常4月1日から納税通知書の交付を受けたあと3か月以内です。

固定資産税の相場

固定資産税は地域や建物の構造、品質などによって変わりますが、一般的には3,000万円の新築住宅(土地込み)であれば10万~13万円前後が相場となっています。

建物の場合、当然築年数の経過とともに固定資産税は安くなります。

また一般的にマンションと戸建て住宅では、マンションの方が固定資産税が高くなる傾向にあります。

注文住宅の固定資産税はいつから支払いが必要?

固定資産税は、その年の1月1日時点で物件を保有している人に対して課税されます。

したがって1月2日以降に新築注文住宅を購入した場合は、その年の固定資産税を支払う必要がなく翌年からの支払いになります。

ただし、土地の分の固定資産税については、売主と日割り清算するのが慣例になっています。

一方で家を売却する立場の場合、1月2日以降に物件を手放すと、その年の固定資産税は全額支払わなければなりません。

ただし中古住宅を購入する場合には、1年間の税額を日割り計算して、売主と買主とで清算するのが一般的です。

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注文住宅は建売住宅よりも固定資産税が高くなる?

固定資産税額は前述したように固定資産税評価額をもとに算出されるので、評価額が高くなると税額も高くなります。

RC造(鉄筋コンクリート造)や軽量鉄骨造の住宅は、木造住宅よりも固定資産税が高くなる傾向にあります。

また、外壁がタイル張りだったり内装が無垢材の板張りだったりすると評価額が高くなるので、固定資産税も高くなります。

したがって、一般的に建売住宅よりもグレードが高い仕様で建てられることが多い注文住宅の方が固定資産税が高くなる傾向があります。

注文住宅の固定資産税を安くする4つの方法とは?

固定資産税を安くするためには、住宅や土地によっては減税措置を利用できるケースがあります。

また、支払い方法を工夫することでポイントが付与されたり、手数料が不要になったりすることもあります。

この章では、注文住宅の固定資産税を安くする方法をご紹介します。

住宅用地に対する課税標準額の特例を適用する

【住宅用地の課税標準額の特例】

  • 200㎡以下の小規模住宅用地であれば、課税標準額が固定資産税評価額の6分の1になる
  • 200㎡超の一般住宅用地であれば、課税標準額が固定資産税評価額の3分の1になる

この軽減措置により、固定資産税が1/6、または1/3に減額されます。

建築工事中は特例が適用されないので注意が必要

建て替え工事中の場合には、住宅の予定地について一定の要件を満たす場合、住宅用地として認められ課税標準の特例の適用が受けられます。

しかし更地を購入して新たに注文住宅を建築する場合には、1月1日時点で建物が工事中であっても住宅用地としては認められないので特例は適用されません。

新築住宅に対する軽減措置を適用する

2022年3月31日までに新築された住宅の場合には、課税床面積が120㎡までの部分につき、3年間または5年間(マンション等3階建て以上の耐火・準耐火建築物の場合)にわたり建物の固定資産税が2分の1になる減税制度が適用されます。

ただし、延べ床面積が50㎡以上280㎡以下の専用住宅に限られるので注意が必要です。

家屋調査の調査員にしっかり意見を伝える

固定資産税額を算出するにあたっては、まずはその基準となる固定資産税評価額を決めるために、自治体の調査員による家屋調査が行われます。

調査員による調査には必ず立ち会うようにして、調査に協力することが大切です。

また調査がスムーズに行えるように図面や仕様書などを用意しておくと良いでしょう。

さらに、住宅会社の担当者からあらかじめ自社で建てる建物のおおまかな固定資産税評価額を聞いておくと、調査員と会話する上で非常に役立ちます。

建物のどんな部分のどんなものが資産価値が高いと評価されるのかを知っておくだけでも、評価を受ける際の参考になります。

そして調査員に対する質問や疑問があれば、積極的に聞いておきましょう。

この段階での調査員との会話や対応が固定資産税額を決める上で少なからず影響があると思ってかかることが大切です。

税金をクレジットカードで支払う

クレジットカードで納税できることを知らない方も多いようですが、平成28年度の税制改正(平成29年1月4日施行)によって様々な税金がクレジットカードで支払うことができる様になりました。

固定資産税も自治体によってはクレジットカードで納税することができます。

固定資産税をクレジットカードで支払うことができるかどうかは、各自治体のホームページで確認することができます。

固定資産税をクレジットカードで納付することにより、インターネットが利用できる環境であれば原則として24時間中いつでも納税できると共に、金融機関や税務署の窓口に行く手間を省くことができます。

そして最大のメリットは、クレジットカードのポイントを貯めることができることです。

(一部ポイントが貯まらないクレジットカードもあるので、カード会社に確認しておきましょう。)

しかしクレジットカードで税金を支払う場合には、決済手数料がかかるので注意が必要です。

手数料は自治体によって異なりますが、納付する金額が高額になるほど手数料も高くなるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

クレジットカード払いで付与されるポイントと手数料を比較して、手数料の方が安ければクレジットカード払いのメリットを活かすことができます。

手数料不要かつポイント還元でお得になる

クレジットカード払いではなく、コンビニの店頭での「電子マネー払い」で固定資産税を支払う方法があります。

固定資産税のクレジットカード払いに対応していない自治体でも、電子マネーnanacoの「クレジットチャージ」を使用すれば、手数料不要で固定資産税を納付することができます。

これはクレジットカードから電子マネーnanacoにチャージし、固定資産税を支払う方法です。

ただしnanacoへのチャージの上限は5万円なので、それを超える場合には複数のnanacoが必要になります。

またnanacoにチャージしても、クレジットカードによってはポイント付与対象外としているところもあるので、ポイント還元を目的にチャージを行う場合には注意が必要です。

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注文住宅の固定資産税は経年と共に変化していく!

注文住宅は経年と共に劣化していくので当然資産としての価値も下がり、固定資産税評価額も下がっていきます。

一般的な木造住宅では経過年数20年まで経年減点補正率が設定されています。

5年単位での経年減点補正率は、5年経過で0.64、10年経過で0.49、15年経過で0.35、20年経過で0.20となっていて、年数が経つごとに評価額が下がって固定資産税額も下がります(数字は家屋の構造区分により変わります)。

  • 固定資産税評価額=再建築価額×経過年数に対応する経年減点補正率

しかし、20年以上経過した建物は再建築価額の20%となり評価額はゼロにはなりません。

建物が除去されるまでこの状態が続きます。

参考:別表第9 木造家屋経年減点補正率基準表|総務省|自治税務局

【Q&A】更地のままにしておくと固定資産税が高くなる!?

Q:更地のままにしておくと固定資産税が高くなるというのは本当ですか?

A:住宅の敷地として利用されている土地の場合には、住宅用地の軽減措置特例が適用されて課税標準額が評価額の1/6または1/3に減じられるため、結果として固定資産税が減額されます。

しかし建物を解体してしまうと特例が適用されなくなるため、税額が6倍または3倍になります。

これは老朽化した家がそのまま放置されてしまう「空き家問題」の原因のひとつにもなっています。

更地として所有している場合も同じで、住宅用地に対する特例が適用されないため固定資産税が高くなります。

宅地は建物が建っていないと固定資産税が高いということを知っておくと良いでしょう。

まとめ

固定資産税にまつわる注意点や軽減措置についてご説明してきましたがいかがでしたでしょうか。

固定資産税は住宅用地として軽減措置を受けられない場合には、意外と大きな金銭的な負担になります。

そのため、住宅の着工時期や完成時期などについても固定資産税のルールをきちんと把握した上で決定することが大切です。

また、あらかじめ固定資産税額を把握しておくことも資金計画を立てる上で重要なポイントになります。

固定資産税について理解を深めて節税対策に活かしてください。

うちハピ

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