住み続けながら自宅を売却するリースバックについてメリット・デメリットを徹底解説

人生において、まとまった資金を手に入れることができる機会はそうそうありません。

退職金を受け取るのはまだまだ先のことだし、生命保険の満期を迎えるのにも時間がかかると、あきらめている人も多いと思います。

しかし、先行きの不透明な時代において、いつでも引き出せる貯蓄があるということは心強いですよね。

今回は、自宅の「リースバック」について、その仕組みや利用する際の注意点について詳しく紹介します。

聞き慣れない言葉かもしれませんが、自宅のリースバックには以下のような大きなメリットがあるのです。

  1. 自宅に住み続けながらまとまった資金を得ることができる。
  2. スピーディーに自宅を現金化できる
  3. 必要になったときには自宅を買い戻すことも可能

リースバックは、自宅を活用した新しい資金調達の方法です。

これからの先行き不透明な時代を乗り切るために、また老後の生活についての安心を得るために、ぜひ今回のコラムを参考にしてみてください。

また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか?

それは、「1~2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1~2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう?

適正価格を知らないあなたは、

「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの?」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1~2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

HOME4U(NTTデータグループ)

東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。

すまいValue(大手6社が運営)

東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介+、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。

イエウール(JASDAQ上場)

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。

そのため、

といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。

査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定(全国OK)⇒

イエウールで無料一括査定(地方の人向け)⇒

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住みながらマンションを売る方法

マイホームを売却しようと考えた時、次の新居が決まるまでは今の家に住みながら売りたいと考える人は多いでしょう。

実際、マンションを売却しようとうする多くの人は「住みながら売る」ことを選択します。

では、生活を持続しながら売却するにはどのような方法があるのでしょうか?

住み続けながら売却活動をする

買い手が決まるまで住み続けるパターンです。

仲介を依頼する仲介会社を探し、売却価格を決定して契約を結んだら、内覧希望者があらわれるまでは基本的には特にすることはありません。

同時並行して新居探しを行うケースが多いでしょう。

買い手希望者があらわれたら内覧に応じ、その後条件交渉などを経て売買契約を結び引き渡しとなります。

リースバックを利用する

一般的に「マイホームを処分する」ということは、その家には住まなくなることを意味します。

しかし、リースバックは売却した後も自宅に住み続けることができます。

不動産会社に売却した後、今度は賃貸としてその家に住む方法なのです。

この記事では、主にこのリースバックについて解説していきます。

自宅売却後も住み続けられるリースバック

「リースバック」とは、2段階のステップを踏みます。

  1. 自宅を専門の不動産会社に売却
  2. 売却した土地・建物を同じ不動産会社から借りる

売却後に賃貸することによって、自宅に住み続けながら資金調達を行うことができる不動産取引の方法です。

以前は、大企業が資金調達を行うために倉庫や工場、自社ビルなどについて不動産会社や不動産ファンドに売却するという形態がほとんどでしたが、近年では自宅についてもリースバックを取り扱う不動産会社が多くなっています。

そのため、一般の消費者にとってもリースバックが身近になってきたのです。

リースバックの仕組み

リースバックは、リースバックを取り扱う不動産会社が自ら買主および賃貸人となって、土地・建物の売買契約と賃貸借契約を締結することによって行います。

リースバックとは

売却後も自宅に住み続けるため生活は今までと全く変わりませんが、売買代金決済・引渡日を境に賃料が発生し、売却先の不動産会社に毎月賃料を支払うことになります。

リースバックを利用するための手続き

リースバックは、どの不動産会社でも取り扱っているわけではなくリースバックを専門に扱う不動産会社に相談する必要があります。

そのため、まずはインターネットなどでリースバックを扱う不動産会社を検索し、電話やメールで相談してみることから手続きがスタートします。

不動産会社からは、不動産に関する様々な資料や住宅ローンについての資料を求められます。

あらかじめ関連資料を整理しておくと、相談がスムーズに進むでしょう。

不動産会社は各種資料を参考にして、売却価格の査定結果と売却後の賃料を所有者に通知します。

査定結果と賃料が希望に合うものだったときには、不動産会社と売買契約および賃貸借契約を締結します。

契約手続きなどの諸手続きについては不動産会社が代行しますので、売買契約にかかる費用は売買契約書に貼付する印紙代のみとなります。

住宅ローンの残債がある場合には、ローン返済手数料、抵当権抹消費用が必要ですが、これらについては売買代金で賄うために追加費用は必要ありません。

リースバックを活用する3つのメリット

リースバックは一般の消費者にとっては目新しい不動産取引ですが、最近ではニーズが多く取扱業者も増加しています。

その理由は、リースバックを行うことで以下のような大きなメリットが得られるからです。

  1. 自宅に住み続けながらまとまった資金を得られる
  2. スピーディーに自宅を換金できる
  3. 必要なら買戻しも可能

順に見ていきましょう。

1.自宅に住み続けながらまとまった資金を得られる

企業であれば、銀行から借入をしたり投資家から資金を募集したりして大型の資金調達をすることができますが、個人が資金を調達する手段は限られています。

特に、数百万円、1千万円以上の資金を得る機会となると退職金ぐらいのものでしょう。

しかし、現在では退職金制度がない企業も増えていますし、急激な経済状況の悪化によって早期退職をせまられ退職金が目減りしてしまうということを経験している人も多くなっています。

リースバックは、金融機関からの借入なしに個人がまとまった資金を得ることができるほぼ唯一の方法といっても過言ではありません。

2.スピーディーに自宅を換金できる

リースバックを実行するときの土地・建物の買主は不動産会社自身であるため、新しい買主を探索して売却活動をおこなう必要がありません。

そのために、相談から売却までの期間が非常に短く、最短で3週間から1か月程度で自宅を換金することができます。

一般的な自宅の売却では、不動産情報サイトへの掲載、現地見学会の開催、買主候補者との交渉、引越しの手続きなどさまざまな手間と時間がかかります。

老朽化した一戸建てやマンションの場合には、結局買主が見つからないこともあります。

リースバックは所有者がリースバックすることを決断できれば、その後の手続きは非常にスピーディーに進みます。

3.必要ならば買戻しも可能

リースバックの売買契約を締結するときに、あらかじめ買戻しの特約条項を売買契約に追加しておくことによって、スムーズに買戻しをすることが可能です。

自宅を単に売却してしまうと買戻しをすることはできません。

しかし、後になってから相続でまとまった資金が手に入ったり、経済が好転して月々の収入が増加し新たに住宅ローンを組んでもいいような状況になったりするかもしれません。

このような状況の変化にも柔軟に対応できるのがリースバックの強みです。

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リースバックの活用はこんな人におすすめ

リースバックはいろいろな理由で利用されています。

月々の支払を減らすために利用されているほか、将来の安心を得るために活用する方も増えています。

以下のような不安や心配を抱えている方は、一度リースバックの活用も考えてみるとよいでしょう。

詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの返済の負担が重い

住宅ローンは、元利均等返済型という毎月の支払い額が一定の返済プランで組まれることが多いために、完済するまで返済額は一定です。

住宅ローンの支払いを開始したときには十分に支払える額であっても、ボーナスが減ってボーナス払いがきつくなった、修繕積立金の一時金が支払えないなど、さまざまな理由によって毎月の返済が生活を圧迫することがあります。

そのようなときには、リースバックを活用して残債を返済してしまうという方法があります。

特に20年以上住宅ローンを支払い続けている方は、住宅ローンの残債は住宅の価値を下回っていることでしょう。

リースバック後の賃料と月々のローン返済額を比べて賃料の方が低ければ、生活の再建に役立てることができます。

不測の事態で収入が減った

けがや病気、親の介護など、長い人生のなかで不測の事態に直面することもあるでしょう。

そのようなときに、手術費用、入院中の生活費などを賄うためリースバックを活用することができます。

予期せぬ出来事が起こったときには、手元に資金があるというだけでストレスを減少することができ、前向きな気持ちになれるものです。

老後資金を確保したい

老後に安定した生活を送るための老後資金について不安に思っている方も多いことでしょう。

特に最近では年金の受給年齢が上がり、いつになったら年金をもらえるのかも分からない状況です。

リースバックを活用して、早めに資金を手元に置いておくことで、老後の生活不安を解消することができます。

また、自宅を所有することによる維持費用や固定資産税の負担などの費用支払いからも解放されることも大きなメリットです。

新しい家に引っ越すため

新居に買い換えるときの一時的な住まいを確保するための方法としてリースバックを活用する方もいます。

一般的な住み替えの場合には、買主を探して売却できることが確定してから新居を探しますが、タイミングが合わず賃貸物件に仮住まいしなければならいこともしばしば起こります。

リースバックを活用することで、自宅に住み続けながら自宅を売却し、賃料を支払いながらゆっくりと新居を探すことができます。

また仮住まいのための余計な出費も抑えることができ効率的です。

リースバックを活用するときの3つの注意点

このように、さまざまな活用方法が考えられるリースバックですが、利用するときにはデメリットや注意点について十分に理解しておく必要があります。

特に以下の3点については、不動産会社の担当者に事前に相談し納得したうえでリースバックを活用しましょう。

1.利用条件をチェックする

リースバックは非常に便利なサービスですが、利用条件によっては利用できないこともあります。

特に築年数が極端に古い場合や、共有者の承諾が得られていない場合には、リースバックを断られるケースが多いようです。

たとえば、親との共有物件で親が認知症であるような場合は、法的な承諾を得るまでに相当の時間を要します。

そのため、期間に余裕をもって不動産会社に相談することが必要になります。

2.住宅ローンの残債が多いと利用できないこともある

住宅ローンの残債が多いと、リースバックの売買代金で残債を完済できないこともあります。

このような場合には原則としてリースバックを利用することはできません。

住宅ローンが残っていると土地・建物には抵当権が設定されている状態となるため、土地・建物の処分について金融機関が主導権を握っていることになります。

このようなケースでは不動産会社の負うリスクが大きく、リースバックを断られることが多いのです。

3.売却後の賃料支払額を検討する

リースバックは売却によってまとまった資金を得ることができますが、売却後には賃料が発生することになります。

目先のまとまったお金だけに着目してしまい、その後の生活プランを軽くみていると結局生活が苦しくなってしまいます。

病気やケガの療養が長引く場合など、売却後の収入に不安があるときには、リースバック後の賃料の支払いが問題ないかについて慎重に判断する必要があります。

「住みながら」と「空き家」売るならどっちがいいの?

リースバックは住みながら売ることのできる方法の一つです。

では、住みながらではなく「空き家」の状態にしてから売却することについてはどうでしょうか?

ここでは、住みながら売却することと比較しながら解説していきます。

空き家で売却することのメリット・デメリット

空き家にした状態で家を売却するメリット・デメリットについて考えてみましょう。

  • 買い手はじっくりと内覧ができる
  • 買い手はリフォーム計画を練りやすい
  • 売り手は生活を見られなくて済む
  • 住居費が2倍かかる
  • 家の劣化が進む

空き家になるということは、既に売主はそこで生活をしていないため買い手希望者はじっくりと内覧を行うことができます。

住居人がいると細かな部分の確認や計測をためらう人も多く、特にリフォームを予定している場合、職人を連れて何回も訪れることに申し訳ないと思う人も結構います。

空き家での売却活動は、売り手も生活をしながらの内覧に応じる必要がなくなるため両者にとってストレスは減るでしょう。

一方で、空き家になっても所有権はまだ売り手にありますから、当然住居費や管理費を支払い続けなくてはいけません。

新居と旧居のダブル住居費が、一時的であっても家計を圧迫してしまいます。

また人が住まなくなった家というのは劣化の進みが早くなります。

定期的に掃除や換気、設備の稼働を行うなどの手間も必要です。

スケジュールと資金をよく確認する

自宅を売却して新居に引っ越す場合、カギとなるのは以下のポイントです。

自宅を売却して新居へ引っ越す時の確認ポイント

「売却から新居へ入居までのスケジュール」と「かかる費用」を入念に確認し、計画を立てる必要があります。

空き家にしてから売却の場合、少なくとも空き家の住居費は買い手がつくまで支払い続ける必要があるため、資金に余裕がないと難しくなります。

売却と新居探しを同時におこなう場合は、新居への入居と売却のタイミングを合わせるのが理想的です。

しかし実際には買い手がいつ現れるか分からなかったり、たまたま出会った良い物件がまだ建設中であったりと、主にスケジュール面では予測が難しいことも多いでしょう。

実際には「スケジュールに金銭面を合わせる」というのが現実的になりますので、いくつかのパターンをシミュレーションし余裕を持たせた資金計画を練ることが大切です。

仲介会社とも相談しながら戦略的に売却スケジュールを立てることになります。

【番外】似た用語のリバースモーゲージって何?

リースバックと似たような言葉に「リバースモーゲージ」というものがあります。

リバースモーゲージとは、自宅を担保として融資を受け、借入人が死亡したあとにその家を売却して融資分を返済するというものです。

自宅に住み続けられるという点でリースバックと似ていますが、性質はまったく異なります。

リバースモーゲージはローンの一種で、最初にまとまった融資を受けてから毎月返済していく一般的なローンとは反対に、死亡後や契約期間終了後に担保となっていた家を売却することで一括返済します。

存命中や契約期間中は毎月利息のみを支払うかたちになります。

最期まで自宅に住みながら生活ができるため、年金生活の高齢者にとってはメリットがある方法です。

まとめ

リースバックは、個人がまとまった資金を得ることができる数少ない方法の一つです。

住宅ローンの返済の負担を軽減する、老後の資金を早めに確保することができるなど、生活の心配から解放されるメリットがあります。

リースバックを検討するときには、売買代金や賃料の金額はもちろんのこと、その他の契約条件、買戻しの条件についてもしっかりと確認しておきましょう。

リースバックは、現代人の生活にあった新しい不動産の活用方法のひとつです。

かしこく利用して、ストレスの少ない生活をめざしましょう。

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