4,500万円の住宅ローンの返済総額はいくら?年収はいくら必要?返済利息を詳しくシミュレーション!

「住宅ローンを契約するには頭金が必要ですか?」

「どのくらいの金額の住宅を購入する時に頭金を用意しているの?」

「フルローンでも大丈夫?」

4,500万円の住宅ローンを組むためには、ある程度の年収がないと借り入れできません。

とはいえ、年収だけで住宅ローンの審査や借り入れ可能額が決まるわけではありませんので、頭金を用意するという選択肢も住宅ローンを組むうえで持っておくといいでしょう。

この記事では4,500万円の住宅ローンを30年の返済期間で借り入れしたい人へ、頭金の必要性やメリットをシミュレーションで比較しながら返済計画を立てられるような記事になっていますし、4,500万円前後での住宅購入を考えている人は、より理解を深めることができます。

4500万円の住宅を30年ローンで購入したい時に考えること

4,500万円の住宅を購入するとなれば、中古物件ではなく新築物件になると思いますが、4,500万円の住宅ローンを組むなら返済の固定費が家計に負担をかけます。

また、昨今ではマイホームの購入者の年齢は住宅価格の高騰もあり、国土交通省の調査によるとマイホーム購入者の74.7%が30代と40代で占めています。

実際に定年までに住宅ローンの借り入れを完済するイメージで逆算すると、遅くても35歳までに住宅を購入すれば65歳の定年までに完済することができるため、自然な流れでしょう。

しかしながら35歳で住宅ローンを組むとなると、65歳までの完済を目指すなら返済期間は30年に設定しなければいけませんので、フラット35などの商品は利用できず変動金利で30年ローンを組む人が増えています。

4,500万円の住宅ローンを30年で返済する場合、無理なく返済ができるのでしょうか。

30年後の完済時の年齢

前述で説明したように、住宅ローンを組むうえで考えるべきことは「完済時の年齢がいくつなのか」この返済期間のゴールを設定する必要があります。

例えば40歳で住宅の購入を住宅ローンで検討している人は、30年ローンで購入しても完済時には70歳と定年を超えていますので、定年後でも毎月の住宅ローンの返済を維持できるのかということが不安材料になります。

定年が65歳の人にとっては70歳までの5年分の住宅ローンの残債を退職金で一括返済すればいいと考える人も多くいますが、4,500万円の住宅ローンを組んでいるのであれば残債は600万円前後となるため、退職金から返済しても老後資金に影響がないのか慎重に判断することが重要になります。

フラット35は使えない

正確にはフラット35は向かないということになりますが、今回は住宅ローンの返済期間を30年に設定しているため、住宅購入の年齢層と定年までの完済を目指すという意味でもフラット35を利用するには30歳の時に利用しなければなりません。

フラット35以外の住宅ローンの商品を選ぶとするなら、やはり変動金利になります。

変動金利はフラット35のような固定金利とは異なり金利が非常に低い水準となっているため、市場での金利変動が大幅な上昇をしない限り低金利での返済が可能となり、住宅ローンの総返済額を最低限で抑えて完済できる可能性が大きくあります。

それでは、変動金利をベースに住宅ローンのシミュレーションをしていきましょう。

4,500万円の住宅ローンを30年以内で完済するローンシミュレーション!

住宅ローンで4,500万円の借り入れをして返済期間を30年、変動金利の契約時金利が0.5%とした際の総返済額と利息、月々の返済額はどのようになっているでしょうか。

4,500万円の住宅ローンを30年で組む時の返済額

借り入れ額4,500万円の場合の総返済額は48,468,700円となり、利息合計額は3,468,700円になります。

毎月の住宅ローンの返済額は134,635円となりますが、家計への負担はどうでしょうか?

年収600万円ほどあれば、月々の月給に対しての手取り額が315,000円前後になるため、生活費や固定費を考えると家計への負担はありますが無理はなさそうに見受けられます。

返済期間25年の場合の返済額は?

それでは返済期間を5年短縮して、25年ローンの場合はどうでしょうか。

同様に借り入れ額4,500万円の場合の総返済額は47,880,440円となり、利息合計額は2,880,440円で毎月の住宅ローン返済額は159,601円となります。

毎月15万円以上の住宅ローン返済はかなり家計に負担がかかりますし、必要な年収は700万円から800万円は最低限必要になるでしょう。

万が一病気などで収入が不安定になった場合、マイホームを手放すという選択肢しかなくなりますので、リスクヘッジができない以上は4,500万円の住宅ローンを25年で組むのは家計にとって負担が大きいと言い切れます。

住宅ローンには頭金を用意した方がいい3つの理由

まず住宅ローンで住宅を購入する際に頭金を用意した方がいいのか否かですが、借入金額が高ければ高いほど頭金を用意することをおすすめします。

住宅ローンを組むうえで頭金を用意することは絶対ではありませんが、頭金を用意した方が今後の返済計画を整えていくうえで負担を軽減することができます。

その理由として、頭金を用意することで毎月の返済額を軽減でき、返済期間も短縮できるメリットがありますし、さらには住宅ローンの審査をする際に現金があり頭金として支払い可能な人の方が住宅ローンの審査が通りやすくなる可能性があるからです。

それぞれ簡単に説明していきます。

毎月の返済額を軽減できる

前述でシミュレーションした際に4,500万円の住宅ローンを30年の返済期間で金利0.5%の変動金利で組んだ場合の毎月の返済額は134,635円でした。

ここに頭金を500万円用意すると住宅ローンの借り入れ額が4,000万円になるため、毎月の返済額は119,675円となり、頭金を用意してない場合と比較すると毎月15,000円の返済額が軽減できることになります。

住宅ローンの毎月の返済額が11万円台になると、年収600万円ほどある人は住宅ローン以外で20万円近くの金額が生活費にあてられますので、頭金なしでのシミュレーションの時よりも現実的でイメージしやすい返済計画になるでしょう。

返済期間を短くできる

住宅ローンの頭金を用意することで返済期間を短縮することも可能になります。

こちらも前述のシミュレーションをベースに比較していくと、借り入れ額4,500万円で返済期間25年の場合の総返済額は47,880,440円で毎月の住宅ローン返済額は159,601円になるため、家計への負担が大きいと説明しました。

しかしながら頭金を500万円用意することで毎月の返済額が141,867円と18,000円の減額ができるため、多少現実的になると思いますし30年ローンではなく、25年ローンでの検討が可能になるでしょう。

このように、選択肢が増えるということが頭金を用意するメリットになります。

住宅ローンの審査が通りやすくなる

頭金を用意することで金融機関や保証会社の信用を得ることができます。

住宅ローンで大きな金額を借り入れする際に頭金という現金がある人とない人では、信用の度合いが変わってくるということは、自分が相手の立場に立てばわかりますよね。

そのため、頭金を用意できる人は住宅ローンの審査に通りやすくなる可能性が高く、さらにいえば借り入れする際の保証料も軽減できる可能性がありますので、手元資金があるという事実を伝えることをおすすめします。

4,500万円の住宅ローンが返済できなくなった時の3つの対策!!

住宅ローンの返済ができなくなることは本来起きてはいけないことですが、誰にでも返済ができなくなる可能性はありますので、万が一返済ができなくなった場合にすぐに行動すべき3つの対策を説明していきます。

住宅ローンの返済交渉

住宅ローンの返済ができないとわかった時点で、借り入れしている金融機関に相談をする必要がありますが、相談といっても支払い計画の変更や調整の相談です。

例えば金利据え置きで元金の返済だけを期間限定で返済する対応や、ボーナス併用での返済計画で契約していてもボーナス時の併用を安定するまで止めてもらうなど、対応方法はいくつかあります。

金融機関は住宅ローンの返済ができなくなって自己破産まで追い詰められた人も見ていますし、こちらではわからないほど多くの返済に対しての相談を受けていますので、相談することで打開策や譲歩の手を差し伸べてくれるはずです。

住宅ローンの返済ができないからといって、そのまま延滞し滞納を続けるというのはお互いにとって何のメリットもなく、デメリットしかありませんので延滞や滞納は絶対にしてはいけません。

住宅ローンを借り換える

住宅ローンの返済ができなくなった時の対策として住宅ローンの借り換えという方法がありますが、借り換えとは現在借り入れしている金融機関とは別の借り入れ先に乗り換えることをいいます。

この記事でのケースですと金利0.5%の変動金利で設定しているため、借り換えることでメリットがある住宅ローンの商品は限りなく少ないとは思いますが、住宅以外の担保設定や優遇されるサービスがあれば借り換えの検討をしてみるのもいいでしょう。

住宅ローンの借り換えを行うことで、返済計画が安定することが重要です。

任意売却を考える

住宅ローンの返済ができなくなるとわかれば、任意売却をする方法もあります。

売却には任意売却と競売とがあり、任意売却は通常の流れで不動産屋に売却の査定をしてもらい、情報サイトなどに掲載して売却する方法ですが、競売というのは強制的に抵当権を保有している者が持ち主の意思に関係なく売却する方法です。

基本的には任意売却が通常の方法ですが、住宅ローンの延滞や滞納が続くと競売にかけられて、さらに売却額は相当低い設定になりますので売却した金額が住宅ローンの残債よりも低い場合は、返済に足りなかった金額が借金となりますので注意が必要です。

住宅ローンの返済がどうにもならないのであれば、早めに通常の流れで不動産屋に査定を依頼し、売却をしてしまうという方法が無難なのかもしれませんね。

まとめ

マイホームは購入して終わりではありません。

住宅ローンとは契約後から長年付き合っていかなければなりませんので、返済計画と万が一の場合の素早い対応や対策ができることを知っておく必要があります。

頭金を用意するのか否かも考えたうえで最適な住宅ローンを契約していきましょう。

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