「年収700万円で5,000万円の住宅ローンは難しい？年収800万円だと大丈夫？」
「ボーナス併用の方がお得に住宅ローンは組めますか？」
「団体信用生命保険ってなに？保証は？」
5,000万円の住宅ローンを組む際には保証を充実させること。
これが重要になります。
住宅ローンには団体信用生命保険という保険制度があり、万が一の時の備えとして住宅ローンの契約をする時にほとんどの人が加入をしています。
住宅ローンの契約をする前に、借り入れ額に対しての返済シミュレーションを自分の年収と照らし合わせながら実施し、住宅ローン商品の付加サービスを利用することで安心して返済できる補償を知る必要があります。
住宅ローンの契約内容は契約してからでは調整することが困難になるため、住宅ローンシミュレーションと住宅ローンの注意点を理解したうえでマイホーム購入のリサーチをしてください。
また本文に入る前に、家づくりを失敗させない為に1番重要なことをお伝えします。
マイホームを建てたい！と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。
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実は、家づくりでよくある失敗例として、「住宅メーカーの比較を十分にしなかった」というケースが非常に多いのです。
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マイホームは人生で一度あるかないかの大きな買い物。
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それでは解説を進めていきます。参考にして下さい！
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
5,000万円の住宅ローンは返せるのか？
5,000万円の住宅を住宅ローンで購入する際に気にかかることは、5,000万円の住宅ローンを問題なく返済できるのか否かでしょう。
住宅ローンを5,000万円組むと返済期間や金利にもよりますが、月々の住宅ローンの返済額は高い水準となるため、家計の収支をしっかりと確認して返済計画を立てる必要があります。
5,000万円の住宅ローンを組むと月々の返済はいくら？
例えば5,000万円の住宅ローンを金利1%の35年ローンで組んだ場合に月々の返済額は141,142円となりますので、賃貸で14万円の家賃を支払っている場合は、かなり優良な住宅に住むことが可能となります。
月々14万円を住宅にかけるため、その他の生活費が現在の収入で無理なく賄えるのかを考えていく必要があり、そのためにはシミュレーションをしておくべきです。
住宅ローンの契約をしてからでは手遅れになるため、購入する住宅を探す前に住宅ローンのシミュレーションをしておくことをおすすめします。
返済期間35年！！5,000万円の住宅ローンシミュレーション！
前述で月々の返済額を算出したように、5,000万円の住宅ローンを金利1%の35年ローンで借り入れて住宅を購入したと仮定して見ていきましょう。
返済期間35年ということは420ヶ月になりますので、シミュレーションをする際には借り入れ期間を年数ではなく月数に変更して計算していきます。
5,000万円の住宅ローンのケースですと、返済額合計が59,279,996円となり6,000万円近くの返済額になりますが、借り入れによる利子が9,279,996円になるため、利子だけで1,000万円近くの支払いが発生してしまいます。
住宅ローンの利子の部分を減少させるには、頭金を用意するか返済期間を短くするかの2つの方法があります。
それでは返済期間を5年短くして30年ローンを組んだ際の返済額を見てみましょう。
返済期間30年の場合の返済額は？
返済期間30年での返済額合計は57,895,113円となり、利子合計は7,895,113なので返済期間35年で組む住宅ローンと比較すると、150万円程度の返済額合計を減らすことができます。
但し、月々の返済額は160,819円となり、2万円ほど月々の負担が増えることになります。
5,000万円の住宅ローンは頭金を用意した方がいい理由
前述でシミュレーションした通り5,000万円の住宅ローンは生活への負担が大きくなるため、頭金を用意して負担を減らすことが理想となりますので、頭金を用意できる人は最低でも住宅ローンの借り入れ額の10%以上、可能であれば15%～20%用意することで将来的な負担を軽減することが可能となります。
住宅ローンの頭金が用意できない際はどうする？
頭金が用意できない際や、用意できても10%は難しい場合には用意せずに住宅購入時にかかる諸経費にあてることをおすすめします。
住宅の購入には物件の価格以外に登記や事務手数料、仲介手数料や保証料などがかかってきますので、必要な経費に振り分けて使用しましょう。
5000万円の住宅ローンは保険を充実させよう！
住宅ローンを組む際に団体信用生命保険への加入が義務付けられている商品が多くなってきていますが、団体信用生命保険というのは重要な役割を担っています。
「保険」と付いている以上は万が一の時に対応できる商品のため、必ず団体信用生命保険への加入はしておくことをおすすめします。
団体信用生命保険をおすすめする3つの理由
なぜ、団体信用生命保険への加入をおすすめするのか。
それは「補償内容」の充実度にあります。
住宅の購入は人生で1番大きな買い物といわれる程の金額になるため、その分補償がされていないと大変なことになり兼ねず、団体信用生命保険があることでリスクヘッジが可能になります。
では、どのような補償制度があるのか説明していきます。
万が一の時の返済免除
住宅ローンの契約者が団体信用生命保険に加入することで、病気や不慮の事故などの障害で返済ができなくなった場合に保険適用で住宅ローンの返済をしてくれます。
家族がいる人は自分に支払い能力がなくなった際に家族への負担をかけずに済みますので、安心して住宅ローンを組むことができます。
但し、支払い能力不能による場合ですから高度障害や死亡、不測の事態が対象になります。
どのような状態が補償内容となるのかは規定がしっかりと定められていますので、それぞれの金融機関に確認するといいでしょう。
保険商品であるがゆえの充実した補償制度
団体信用生命保険は、住宅ローンに特化した保険商品になります。
3大疾病や8大疾病という言葉を聞いたことがあると思いますが、団体信用生命保険には加入オプション（特約）があり、三大疾病とはがん・脳卒中・急性心筋梗塞と診断された場合に住宅ローンの残高が0円になるという特約です。
8大疾病とは前述の3大疾病の他に5つの疾病に対して補償がある制度で、高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎に対応しているため、支払能力が不能となる場合だけでなく病気に対応しているのは安心です。
※補償内容は金融機関ごとで若干異なります。
団信加入必須の金融機関や商品があるほどの信用度
住宅ローンを契約する際に、団体信用生命保険の加入が必須の金融機関や商品もあるため、それだけ団体信用生命保険への信用度も高いといえます。
3大疾病や8大疾病のようにオプションという位置づけの商品は、保険料が金利へ上乗せされ住宅ローンとして支払いしていくため、金利が多少上がりますが万が一の際の住宅ローンへの負担が少なくなることは大きなメリットになります。
5,000万円の住宅ローンに必要な年収はいくら？
5,000万円の住宅ローンを組む際の月々の返済額は、35年ローンの場合は141,142円となり、30年ローンの場合は160,819円になるとシミュレーションで説明しましたが、無理のない返済をしていくために必要な年収はいくらでしょうか。
年収700万円で5,000万円の住宅ローンを組む場合
年収700万円の毎月の収入を賞与含めて計算する場合は、年収を15ヶ月（賞与3ヶ月分）で割り算すれば平均的な月収を出すことができ、出た月収へ0.796を掛け算することで、税金が引かれた平均的な手取り額を算出することが可能です。
よって年収700万円の人の月々の手取り額は371,466円となりますので、そこから14万円ないし16万円の住宅ローンの返済額を差し引くと、21万円ほどの残額が住宅以外の生活費として使えることになります。
年収が700万円あれば、5,000万円の住宅ローンの返済は無理せずに返済していけるのではないでしょうか。
年収800万円で5,000万円の住宅ローンを組む場合
同様に、年収800万円の手取り額は424,533円となりますので、前述のように月々の住宅ローンの返済額である14万円から16万円を差し引いても、26万円以上が生活費として使えることになるため、問題なく住宅ローンの返済ができるといえるでしょう。
住宅ローンを組む時に抑えておきたい2つのこと
住宅ローンを組む時に気を付けておきたいことが2つあります。
ひとつは住宅ローンの返済期間は35年で組むべきということと、もうひとつは返済計画でボーナス併用は利用しないということです。
どちらも理由があり、住宅ローンによって失敗をしないために説明していきます。
住宅ローンの返済期間は35年一択で決める
シミュレーションをした際に、返済期間が30年の住宅ローンではどのように返済額などが変化するか見ましたが、住宅ローンというのはできるだけ最長の返済期間で組むことをおすすめします。
もちろん定年までの65歳までに住宅ローンを完済することが条件ですが、最長35年で住宅ローンを組むことで月々の返済額は減額できますし、35年ローンで契約している場合は繰り上げ返済をすることで返済期間を短くすることが可能だからです。
契約の時点で返済期間が30年ローンにしてしまうと、あとで35年に返済期間を延長したいとなった場合に原則、借り換えをする方法しか対策がないため35年ローンで契約しておけば将来的に調整ができますし、例え繰り上げ返済したとしても返済期間はそのままで月々の返済額を減額するといったような選択肢を増やすこともできます。
ボーナス併用は選択しない
ボーナス併用での返済計画は選択しない方が無難です。
というのも、ボーナスは絶対にもらえるお金ではないからです。
ボーナス併用で返済していくことで、月々の返済額を軽減できるメリットはありますが、そのボーナスが定年まで支給される保証はありますか？
ほとんどの人が「ない」と答えます。
将来的に定年へ近づくにつれて収入は落ちていきますし、ボーナスは外的要因に左右されやすい制度ですから、間違ってもボーナス併用を選ばなければ返済できないといった住宅ローンの借り入れは避けることをおすすめします。
まとめ
5,000万円の住宅ローンは非常に大きな金額のため、最低でも年収700万円から800万円以上の人で、且つ将来的に長い期間安定できる確信がある人にはおすすめします。
しかしながら月々の返済額から少しでも厳しいという懸念があるのであれば、頭金を用意し借り入れ額を調整することや、購入する住宅の価格を下げて再度住宅を探し直すなどの対応をするべきです。
また、必ず団体信用生命保険への加入をして疾病へのオプションを追加して安心するマイホームライフを送れるような環境を整えることをおすすめします。
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