住宅ローンの毎月の返済額の平均や目安の計算方法、シミュレーションの活用方法も解説

住宅ローンの毎月の支払額は、借入額を決めるときのベースとなります。

借り入れできる額を知ることはもちろん大切ですが、月々いくら支払いできるかを考えることはもっと大切です。

以下のように考えている方は、もう一度月々の返済額について考え直した方がいいかもしれません。

・4,000万円の資金計画になったから、節約を頑張って月々11万円支払っていこう

・主人の同僚が月々10万円支払っているから、我が家も支払っていけるだろう

そもそも月々支払っていける金額がわかっていないのに、資金計画を決定してはいけません。

また、周りの意見を参考にしても、自分達と支出が全く同じ可能性は低いので、リスクが高いです。

しかし他人を気にするなとは言っても、みんなの毎月の返済額はどのくらいなのか気になっている人も多いと思います。

営業マンに希望の毎月の返済額を伝えて、見当外れのことを言っていないかと不安にもなりますよね。

かと言って、友人たちに聞きまわるのも気が引けます。

今回は住宅ローンを組んでいる人の毎月の返済額の平均額と、自分だけの月々の返済額を決める方法をお伝えします。

また本文に入る前に、家づくりを失敗させない為に1番重要なことをお伝えします。

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それでは解説を進めていきます。参考にして下さい!

【住宅ローン】毎月の平均返済額は?

住宅ローンを組んでいる人の毎月の返済額の平均をお伝えします。

注文住宅やマンションなど、どんな建物を選ぶかによって毎月の返済額には大きな差が出ますが、年収に対する借入額には共通点があることがわかりました。

では、実際の項目別データを見てみましょう。

フラット35利用者の毎月の住宅ローン平均返済額

今回お伝えするデータは、住宅金融支援機構が毎年調査しているフラット35を利用した人の平均値です。

2018年度のデータを元にしています。

参考:2018年度 フラット35利用者調査|住宅金融支援機構

実際のデータをお伝えする前に、使われる用語の意味をお伝えします。

  • 毎月の返済額:毎月支払っている住宅ローンの返済額
  • 借入額:フラット35で借りた住宅ローンの額
  • 年収:フラット35で借入をした前年の世帯年収(審査時の世帯年収)
  • 年収倍率:借入額が年収の何倍かを表した数値

では順に見ていきましょう。

①注文住宅購入者の毎月の平均返済額

1つ目はフラット35の住宅ローンで注文住宅の建築費のみを借入した人の平均です。

土地を元々持っていたり、自己資金で購入してマイホームを建てた人は、平均で毎月9万円くらいの支払いをしていることがわかります。

毎月の返済額 9.15万円
借入額 2,677.4万円
年収 592.8万円
年収倍率 4.5倍

②土地付き注文住宅を建築者の毎月の平均返済額

2つ目は建築費と土地購入費のどちらもフラット35で借りた方の平均返済額です。

①の結果と比べて、毎月の返済額が2万円以上高いという結果でした。

年収倍率が他の項目よりも高いので、年収の中からローンを負担する割合も大きいことがわかります。

毎月の返済額 11.33万円
借入額 3,496.8万円
年収 611.3万円
年収倍率 5.7倍

③建売住宅を購入者の毎月の平均返済額

3つ目は建売住宅を購入した方の毎月の返済額です。

建築費だけを借入して注文住宅を建てた方と近い金額を毎月支払っていることがわかります。

毎月の返済額 9.86万円
借入額 2,944.5万円
年収 554.5万円
年収倍率 5.3倍

④マンションを購入者の毎月の平均返済額

4つ目は新築のマンションを購入した方の、毎月の返済額です。

返済額を見ると12万円超えなので、返済が大変そうと感じます。

しかし、マンション購入者は平均年収も高いため年収倍率が低く、返済が厳しい数字というわけではありません。

マンション購入者は比較的幅広い年齢層に広がっており、特に40歳代以上が占める割合が新築の中では他の物件種類よりも大きくなっています。

そのため、全体的な平均年収が高くなっているものと推測されます。

毎月の返済額 12.17万円
借入額 3,544.1万円
年収 767.4万円
年収倍率 4.6倍

⑤中古戸建住宅を購入者の毎月の平均返済額

5つ目は中古の戸建住宅を購入した方の毎月の返済額です。

中古の戸建住宅とは築1年以上の建物、または築1年未満でも入居があった建売住宅のことです。

毎月の返済額を抑えたい方は、中古の戸建住宅を視野に入れてもいいでしょう。

ただし、築年数が経った中古の場合は耐用年数が短いため、買い替えも視野に入れる必要があります。

毎月の返済額 7.46万円
借入額 2,132.1万円
年収 503.0万円
年収倍率 4.2倍

⑥中古マンションを購入者の毎月の平均返済額

最後に中古マンションを購入した方の毎月の返済額です。

新築マンションを購入した方と月々の支払いは3万円以上の差がありますが、年収倍率は差が少ないです。

毎月の支払額は違いますが、支払いの負担は低いことがわかります。

毎月の返済額 8.72万円
借入額 2,522.5万円
年収 585.5万円
年収倍率 4.3倍

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毎月の住宅ローン返済額を左右する4つの視点

毎月の返済額の平均と、自分達が考えている月々の返済額のギャップはあったでしょうか。

エリアによっても金額の差はありますが、あまりにもギャップがあった場合には貯蓄を増やしたり建築予算を減らすなどの対策を打ち、毎月の返済額を抑える必要があります。

その具体的な方法を探る前に、まずは住宅ローンの返済額がどのように決まるのか仕組みを理解しておく必要があります。

住宅ローンの返済額を大きく左右するものとして、以下の4つがあります。

  • 頭金の有無
  • 返済期間
  • 返済方法
  • 金利の種類

これらによって、返済額がどのように影響を受けるのかを見ていきましょう。

頭金

同じ価格の物件であれば、頭金ゼロで購入するよりも、頭金を支払って購入した方が住宅ローンの返済額は少なくなります。

3,000万円の物件を購入する場合、頭金なしでは丸々3,000万円が借入額となり、この元本に対して利息も発生します。

一方、頭金を500万円支払えば住宅ローンの借入額は2,500万円となり、利息も減らすことができます。

単純に比較すれば頭金を支払った方がお得ということになります。

しかしすぐに頭金を用意できない場合、多くの人が年月をかけて頭金を貯蓄することになるでしょう。

そうすると、その間住んでいる賃貸物件の家賃の支払い、さらにはその間に金利が上昇してしまうリスクもあり、必ずしも頭金を支払うことがメリットとは言えなくなります。

予算や期間によってお得になるかどうかは変わるため、シミュレーションを行い資金計画を立てることが必要です。

返済期間

借入額や金利が同じ場合、返済期間が長ければ長くなるほど毎月の返済額は少なくなります。

しかし、返済期間が長くなるとその分利息負担分は増えてしまうため、総返済額は大きくなります。

返済期間別に支払額を比較してみました。

条件:借入額3,000万円、金利1%、元利均等返済

返済期間 毎月の返済額 総返済額
15年 179.548円 32,318,614円
25年 113,061円 33,918,377円
30年 96,491円 34,736,908円
35年 84,685円 35,567,804円

返済期間35年と15年を比較すると、毎月の返済額が倍ほど違います。

一方総返済額は、320万円以上安くなります。

返済期間が5年伸びると毎月の返済額は1万円以上安くなりますが、総返済額は80万円程度増えることになります。

返済方法

住宅ローンには、「元利均等返済」と「元金均等返済」という2通りの返済方法があります。

毎月の返済額は借入額である「元金」と、それに対してかかる「利息」この2つの合計金額で成り立っています。

この二種類の返済方法は、元金と利息の関係が異なります。

「元利均等返済」は毎月の返済額、つまり「元金」+「利息」が一定になる方法です。

この方法では、返済当初は利息の割合が大きく元金の減るペースが遅いため、元金均等返済よりも総返済額は大きくなります。

一方「元金均等返済」は、毎月の「元金」が一定になる方法です。

返済当初はローン残高がたくさんあるため利息も大きくなり毎月の返済額が大きくなりますが、元金の減るペースは速いので返済が進むにつれて返済額が減っていきます。

 

返済計画の立てやすさという観点からは、毎月返済額が変わらない「元利均等返済」がおすすめです。

しかし現時点で家計に余裕があるのであれば、総返済額が抑えられる元金均等返済もお得な方法です。

ライフプランや資金計画によって適した方法を選ぶのが良いでしょう。

金利の種類

住宅ローンの金利には「固定金利」と「変動金利」があります。

「固定金利」は借り入れ当初の金利がその後も変わらない方法で、変動金利は定期的に金利が見直される方法です。

固定金利はその期間によって、さらに「全期間型固定金利」と「期間選択型固定金利」に分かれます。

「全期間固定金利」は借入期間すべてにおいて最初の金利のままで、フラット35に代表されるタイプです。

「期間選択型固定金利」は、10年、15年といったように決められた期間中金利が一定となります。

期間が終了するとまた次の金利タイプを選択します。

固定金利型・変動金利型・固定期間選択型

固定金利は変動金利よりも高めに設定されているため、返済額が変動金利タイプよりも大きくなる可能性があります。

しかし金利がずっと変わらないため返済計画がたてやすく今後世の中の経済状況が大きく変化して金利が上昇したとしてもその影響を受けないメリットがあります。

一方、変動金利は固定金利より低金利のため、今後もこの低金利が続けば総返済額を抑えることが可能です。

ただし常に金利が変動するため返済計画が立てづらいことと、この先金利が上昇するリスクも含んでいるため見極めが重要です。

毎月の住宅ローン返済額を決める5つの方法

住宅ローンの返済額に影響を与える4つの要素が分かったところで、気になるのは「実際いくらなら返済できるの?」ということでしょう。

あなたに合った毎月の住宅ローンの返済額について考えていきましょう。

年収と返済負担率から考える

年収と返済負担率から毎月の返済額を算出する考え方です。

返済負担率とは、年収に占める1年の返済額の割合のことです。

返済比率(返済負担率)とは

例えば、年収500万円の人が年間100万円の住宅ローンを返済していたら、返済負担率は20%です。

100万円(年間の返済額)÷500万円(年収)×100=20%(返済負担率)

まずは、他の人がどのくらいの返済負担率で住宅ローンを組んでいるかを確認しましょう。

先程紹介したフラット35を利用した人のデータを元に返済負担率を算出しました。

年間の返済額 年収 返済負担率
①注文住宅購入者 109.80万円 592.8万円 18.5%
②土地付注文住宅購入者 135.96万円 611.3万円 22.24%
③建売住宅購入者 118.32万円 554.5万円 21.33%
④マンション購入者 146.04万円 767.4万円 19.03%
⑤中古戸建住宅購入者 89.52万円 503.0万円 17.79%
⑥中古マンション購入者 104.64万円 585.5万円 17.87%

17~22%の返済負担率で住宅ローンを組んでいることが多いことがわかります。

平均すると約19.5%です。

一般的にも返済負担率は20%以内が理想、20~25%が無理のない水準と言われているので、妥当な数字だと考えられます。

返済負担率別に妥当な毎月の返済額を考えます。

年収400万円~800万円のケースを想定し、年収別に見てみましょう。

計算式は以下の通りです。

年間の返済額(年収×返済負担率)÷12ヵ月=毎月の返済額

年収400万円 年収500万円 年収600万円 年収800万円
返済負担率17% 56,667円 70,833円 85,000円 113,333円
返済負担率19.5% 65,000円 81,250円 97,500円 130,000円
返済負担率22% 73,333円 91,666円 110,000円 146.667円

返済負担率が5%上がると、1.5万円~3万円程度毎月の返済額が大きくなります。

しかし、家族構成や月々の支出によって金額は変わりますので、あくまで目安として考えましょう。

FPのライフプランを受ける

自分達に合った毎月の返済額を検討したい方は、FPによるライフプランの相談を受けることをおすすめします。

FPとは、ファイナンシャルプランナーの資格を持った、暮らしとお金に関する知識を持ったプロです。

ライフプランとは、自分達の収支や家族構成、将来設計などを考慮したお金のプランのことです。

ライフプランの相談を受けることで、住宅ローンだけでなく車や保険、養育費などの様々な分野のお金について相談することができます。

既にどこかの保険に加入している場合は、保険の担当者に相談すればライフプランをしてくれる場合が多いです。

その他にも、ハウスメーカーの営業マンなどに相談してFPを紹介してもらうこともできます。

事前審査を受ける

毎月の支払い額の目安を知りたい方は、住宅ローンの事前審査を行うこともおすすめです。

事前審査をすると、自分達がいくらまで借入できるかがわかりますので、毎月の借入額の上限を知ることができます。

借入上限額を知ることは、自分達の妥当な毎月の返済額を決めるための判断材料の1つです。

事前審査をすることだけで毎月の返済額を決めることはできませんが、決めるための大切な要素の1つになりますので、できれば早めに行いましょう。

しかし、本来事前審査を行うことの目的は、希望の借入額を借り入れできるかを審査することです。

そのため、希望の土地や建物の情報、資金計画を提出する場合もありますので、考えがある程度まとまってから審査をすることをおすすめします。

今の家賃から計算する

今の家賃や賃貸住宅でかかっているお金を振り返り、毎月いくら返済できるか考えてみましょう。

賃貸住宅に住んでいると以下のような費用がかかっています。

・家賃

・管理費、共益費

・駐車場代

・更新費

対して、マイホームを建てるとかかる費用は以下の4つです。

・住宅ローン

・固定資産税

・火災保険

・メンテナンス費、修理費

4つの中で、住宅ローン以外でかかる費用をまとめます。

1年間 30年間
固定資産税 10~30万円 600万円(平均の20万円で計算)
火災保険 2万円前後 60万円前後
メンテナンス費・修理費 年数によって大きな変化あり 500万円前後
12~35万円 1,160万円

30年間で1,160万円も住宅ローン以外に出費があります。

月々に直すと、1ヵ月に約3.2万円の貯蓄をすることが必要です。

現在の家賃をベースとして考えるときでも、単純に家賃にいくらプラスできるかを考えただけでは、根拠のない数字になってしまいます。

住んでからかかる費用の貯蓄も踏まえて、毎月の返済額を考えましょう。

返済シミュレーションサイトを使う

返済シミュレーションサイトを使って毎月の返済額を考えることも可能です。

マンションや建売住宅を購入予定の方は、自分が購入したいエリアの物件の価格相場がなんとなくわかると思います。

インターネット上に様々な金融機関のシミュレーションサイトがありますので、「返済シミュレーション 住宅ローン」で検索してみてください。

サイト内で借入金額や年数、金利を打ち込む項目がありますので流れに従って入力していくと、毎月の返済額がわかります。

自分が購入したい建物は毎月いくら支払いをすればいいのかを知りたい方は、返済シミュレーションサイトを活用しましょう。

また、希望する毎月の返済額だといくら借入できるのかを調べるときにも有効です。

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住宅ローンの毎月の返済額を決めるには3STEPの順序が大切

住宅ローンの毎月の返済額を決めるときは、先ほど紹介した5つの方法を組み合わせて考えていきます。

しかし、考えていく中で大切なことは、どの方法をいつ行うかという順序立てて行動することです。

例えば、自分達の中で考えがまとまっていないのに事前審査を出しても毎月の返済額を決めることはできません。

また、ある程度考えがまとまってきた後にシミュレーションサイトを使っても何の意味もありません。

毎月の返済額を決めるための順序を3ステップに分けてお伝えしていきます。

STEP1 夫婦間で考えをまとめる

まずは夫婦間で毎月の支払額に対する意見を一致させておきましょう。

事前に考えをまとめておかないと、第三者に相談へ行ったときに、なかなか意見がまとまりません。

また、第三者の前ではお互いに本音を伝えにくい場合も多いです。

夫婦間で考えるときには、先程紹介した5つの方法の中で3つの方法を使います。

・年収と返済負担率から考える

・今の家賃から考える

・返済シミュレーションを使う

まず初めに、昨年の年収と返済負担率から妥当な毎月の返済額を算出します。

2人とも仕事を続ける場合は、2人の年収を合わせた世帯年収で考えて問題ありません。

パートなどで将来辞める可能性が高い場合は、含めない方が賢明です。

年収と返済負担率から毎月の返済額が算出できたら、自分達が返済していけるかどうかを考えます。

現在、賃貸住宅に住んでいる中でかかっているお金を書き出し、住宅ローンを組んだ場合いくら支払えるか考えてみてください。

その額が返済負担率25%を超えてしまっているなら、貯蓄がほとんどできない可能性もあります。

逆に15%以下であれば、もう少し毎月の返済額を上げても、無理せず支払いと貯蓄をしていける可能性が高いです。

返済負担率から算出される毎月の返済額と、自分達の意見を織り交ぜながら妥当な支払額を考えましょう。

この段階では、8~9万円のような曖昧な金額で構いません。

しかし、数字の根拠はしっかりさせておいてください。

なんとなく支払えるではなく、返済負担率は何%以内で月々いくら貯金ができる額だからと答えられることが理想です。

具体的な毎月の返済額が導き出せたら、返済シミュレーションサイトを使って借入額がいくらになるのかを確認してください。

または、希望している建売住宅やマンションが自分達が考えた毎月の返済額で購入できるかを確認しましょう。

STEP2 第三者に相談する

自分達の中で毎月の返済額の考えがまとまったら、第三者に相談してみましょう。

相談する相手は、5つの方法の中でもお伝えしたFPをおすすめします。

他にも住宅会社の営業マンに相談する人も多いです。

しかし、私は住宅会社の営業マンよりもFPの方が第三者的な意見が得られると思っています。

なぜなら、住宅会社の営業マンは自社の商品を購入できる金額まで予算を上げようとしてくるからです。

住宅会社の営業マンは、自社の建物を売ることが仕事ですので当たり前のことですが、お客様の予算の限界を超えてしまうような結果になる可能性もあります。

FPであれば、相談している家族の生活や収支を理解した上でアドバイスをくれますので、無理に予算を上げようとする人はいません。

自分達が考えた毎月の返済額が妥当かどうかを、客観的に判断してくれます。

STEP3 行動に移す

第三者の意見も取り入れて、毎月の返済額への考えがまとまってきたら、行動に移しましょう。

行動に移すとは、以下の2つをすることです。

・毎月の返済額で希望の建物が購入できるかを知る

・事前審査を受ける

まずは、気になる住宅会社や建物を探して、自分たちの毎月の返済額で購入できるかの確認をしてください。

予算と購入費が合えばそのまま事前審査に進み、借入が問題なくできるか審査をしてもらいます。

審査の承認が出たら、毎月の返済額に問題はありません。

そのまま、家づくりを進めましょう。

問題なのは、自分たちの考える毎月の返済額と建物の価格が合わなかった場合です。

毎月の返済額が1万円以上希望と現実で差が付いている場合は、予算を上げてしまうと家計を圧迫してしまう可能性もあります。

建築費を抑えることをもう1度考えてみましょう。

しかし、希望と現実の差が1万円以下であれば、もう1度夫婦で毎月の返済額について考え直してみてもいいかもしれません。

もしかしたら、毎日買っていた200円のコーヒーをやめるだけで希望と現実の金額が一致するかもしれません。

自分達の生活の中で見直せるところがないか探し、毎月の返済額を決めていきましょう。

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住宅ローンの返済額を変更する方法

晴れて住宅ローンの審査もおりマイホームを購入したら、いよいよそこから新生活とともにローン返済もスタートします。

当初の計画通りいけば良いのですが、思わぬ想定外のことが起き返済が苦しくなってしまうケースもあります。

反対に、当初の計画よりも資金に余裕ができるということもあるでしょう。

そうした時に利用できる、返済額を変更する方法を3つご紹介します。

1.繰上げ返済

繰上げ返済は、毎月の決められた返済とは別に、まとまった金額を返済の一部に充てることを指します。

繰上げ返済は元金の返済に充てられるので、元金が早く減り総返済額を減らすことができます。

繰上げ返済には、返済期間を短くする「期間短縮型」と毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があります。

繰上返済

「期間短縮型」の方が総返済額を減らす効果は大きくなります。

繰上げ返済を行う際は手数料がかかることが一般的ですので、シミュレーションをしてから計画的に利用することが大切です。

2.金利変更

金利タイプを変更することで返済額を減らせる可能性があります。

現在変動金利はとても低金利で推移していますので、いま固定金利で借りているのなら変動金利に変更するだけでも総返済額を減らせる可能性は高くなります。

さらに金融機関によっても金利は異なるため、同じ変動金利でも銀行ごと借り換えることで返済額を抑えることもできます。

ただし、住宅ローンの借り換えにもやはり手数料がかかるため、本当に借り換えた方がお得になるのかよくシミュレーションを行う必要性があります。

一般的に借り換えを検討した方が良いのは以下のケースです。

  • 住宅ローンの残債が多い(1,000万円以上)
  • 残りの返済期間が長い(15年以上)
  • 借り換えによる金利の差が大きい(1%以上)

またローンの借り換えでは、再びローン審査も行われます。

借り換えの審査は、申し込み者の人物評価が重要になります。

新規で住宅ローンを借り入れた時から年月が経過し、健康状態で引っかかるケースもよくありますので注意が必要です。

3.条件変更を行う

現在の返済条件を変更することで、返済額を変更することもできます。

例えば、今利用しているのが毎月の返済のみのプランであれば、ボーナス支払いを追加することで元金を減らすことができます。

他にも返済期間を延長したり、毎月の返済額を減額するなどの条件変更が可能なケースもあります。

条件変更が可能かどうかは金融機関によって異なるため、確認してみましょう。

フラット35では、会社の業績悪化などでボーナス払いが厳しくなった場合、ボーナス払い分を減らしてその分毎月の返済額を増やせたり、返済期間を延長することが可能です。

また、一定期間毎月の返済額を減額する対応もおこなってくれます。

まとめ

住宅ローンの毎月の返済額を考えることは、非常に悩ましいことだと思います。

周りの意見や一般論に流されすぎてもだめですが、周りの意見や一般的なデータを見ずに自分達だけの意見で決めてしまうと、住んでから大変な思いをする場合もあります。

毎月の返済額を決めるポイントは3つです。

①一般的なデータや意見を参考にして、自分達の考えが見当違いでないかを確認する

②現在の家賃だけでなく自分達の生活を考慮した上で、毎月の返済額を検討する

③希望と現実の額が違う場合は、諦めずに改善策を考える

満足した建物を建ててもローン生活で苦しむことは辛いですし、逆に余裕のある返済額だけど満足のいかない建物ではマイホームを建てた意味がありません。

返済の希望と理想的な建物のバランスを取れたマイホームを購入できるよう、しっかりと毎月の返済額を検討していきましょう。

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