3,500万円の住宅ローンの返済総額は?年収はいくら必要?65歳までの返済シミュレーションを解説!

「3,500万円の住宅ローンは年収400万円でも組める?」

「住宅ローンの完済が70歳なんだけど平気?」

「何歳までに住宅ローンを完済できるのが理想?」

住宅ローンを借りようとするとき、こんな不安を抱える人は多いでしょう。

計画的な住宅ローンを組むことは将来を決めることと同じです。

年齢別と返済期間別にシミュレーションをしながら住宅ローンの返済額や利息のバランスを見ていきましょう。

また本文に入る前に、家づくりを検討しているあなたに向けてとてもシンプルな質問をさせて下さい。

「あなたはどんな家に住みたいですか?」

「建てたマイホームでどのような暮らしをしていきたいですか?」

さてどうでしょう。

西洋風の輸入住宅を考えている人もいるでしょう。はたまた日本家屋をイメージしたモダンな平家住宅でしょうか。

吹き抜けのリビングで家族そろって団らんしている様子を思い浮かべる人もいるかもしれませんね。

多くの人が、あなたのような願望を持って家づくりを始めます。しかし残念なことに、大事な家づくりが失敗してしまう人も実際のところ多いのです。

それはなぜか。

理由は、「家づくりのパートナーとなるハウスメーカーや工務店の比較検討を怠ってしまっている」から。

実はハウスメーカーの比較検討をすることは、最初のステップにして最も重要な段階なのです。

よく聞く失敗談として、「住宅展示場に足を運んだときに流れに任せて契約をしてしまった」というものがあります。住宅展示場では扱うハウスメーカーの数が限られているため、その場で契約してしまうと一生後悔してしまう羽目に。

そんなことにならないためにも、まず初めにたくさんのハウスメーカーのカタログを集めて比較することが非常に重要なのです。

そうは言っても、無数にあるハウスメーカーにひとつずつカタログをもらいに行くなんて時間もないし面倒!」と思ってしまう人もいるでしょう。

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それでは解説を進めていきます。参考にしてくださいね。

3,500万円の住宅ローンを組むと月々の返済額はいくら?

3,500万円の住宅ローンを組む際の月々の返済額を算出するには「返済期間」と「金利」が必要です。

「返済期間」とは、借り入れした住宅ローンを何年かけて返済していくかの期間のことです。

「金利」は、住宅ローンで借り入れた金額に対して金融機関が設定している利息です。

例えば、借り入れ額3,500万円を金利1%、35年ローンで組んだ場合の月々の返済額は98,799円、総返済額は41,495,820円となります。

このように住宅ローンの月々の返済額を知りたい場合は、「借り入れ額」「返済期間」「金利」の情報が必要不可欠となり、この3つが揃ってはじめて住宅ローンの計算ができるようになります。

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3,500万円の住宅ローンを組むために年収はいくら必要?

では実際に3,500万円を住宅ローンで借りようと考えたら、いくらの年収が必要なのでしょうか?

3,500万円の借入が可能な年収は最低500万円

結論から話をすると、3,500万円の住宅ローンを組む際に必要な年収は最低450万円~500万円です。

3,500万円の住宅ローンを組むのに必要な年収のお話をする前に、まず「借入可能額」と「実際に返済できる金額」の違いについて理解しておく必要があります。

  • 借入可能額 : 金融機関が独自の基準で審査して出した融資可能な上限金額
    返済負担率は高め(30%~35%)、審査金利も高め(3%~4%)に設定されている
  • 実際に返済できる金額 : 現実的に家計の中で負担にならずに生活していける返済金額
    返済負担率は20~25%が妥当。金利は実際の住宅ローン金利を参考に算出

「返済比率」とは、年収に占めるローン返済額の割合のことです。

例えば年収500万円の人が年間100万円の住宅ローン返済を行っていたら、返済比率は20%となります。

返済比率は20~25%までに押さえるのが理想ですが、住宅ローン審査では上限35%と定めているところが多く、金融機関によって基準は異なります。

「審査金利」は住宅ローン審査時に用いられる金利のことで、実際の住宅ローンの金利よりも高めの3%~4%に設定されていることが多いいです。

金融機関から提示された借入可能額が大きかったからと言って、実際にその金額を本当に何十年も返済し続けられるのかはきちんと自分で吟味する必要があります。

ここでは、400万円~1,000万円までの年収別に借入可能額を算出してみました。

条件:返済負担率35%、審査金利3%、返済期間35年

年収 借入可能額
400万円 3,031万円
450万円 3,410万円
500万円 3,789万円
550万円 4,168万円
600万円 4,547万円
700万円 5,305万円
800万円 6,062万円
1,000万円 7,578万円

借入可能額は、金融機関などの条件によって異なるためあくまで目安の金額となります。

3,500万円を借り入れる場合、年収450万円~500万円が最低ラインと言えるでしょう。

住宅購入には諸費用もかかることをお忘れなく

3,500万円の住宅ローンを借り入れられる=3,500万円の物件が購入できるかと言えば、そうではないケースもあることを覚えておかなくてはいけません。

なぜなら住宅を購入するには、建物の費用のほかに「諸費用」がかかるためです。

諸費用には以下のようなものが含まれます。

  • 登記費用
  • 仲介手数料
  • 火災保険料・地震保険料
  • 印紙税
  • 住宅ローン手数料
  • 固定資産税清算金
  • 引越し費用 など

購入する住宅の種類によってかからない項目もありますが、こうした諸費用は一般的に物件価格の5%~8%程度かかります。

そして諸費用は、基本的に現金払いが求められます。

「手元に貯金が無くても住宅ローンが3,500万円おりたから大丈夫!」ではないのです。

金融機関によっては諸費用を含めたオーバーローンや、別に諸費用ローンを組める場合もありますが、手数料がかかったり金利が高くなる傾向にあるためあまりオススメはできません。

また手付金も後に物件価格に充当されますが、いったんは現金で支払う必要があります。

現金もしっかりと用意しておきましょう。

3,500万円の住宅ローンは65歳までに返済しよう!

日本の企業には「定年」という制度があります。

企業に勤めいているサラリーマンの人は大体60歳から65歳で定年といわれている企業に勤めている人が多いでしょう。

定年を65歳と設定するならば、定年後の収入は給与ではなく年金になりますので、定年後も住宅ローンが残っている場合は年金から返済していくには厳しい部分があります。

定年の時に残っている住宅ローンは退職金で一括返済しようとして住宅ローンを組む人がいますが、近年の少子高齢化に伴う年金の支給額低下や、退職金の減額などがおこなわれている以上は全くといっても過言ではないくらいおすすめできません。

そのため、65歳までに住宅ローンの完済をする返済スケジュールを組むことをおすすめします。

では、65歳までに住宅ローンを完済するにはどうしたらいいのでしょうか?

住宅ローンを65歳までに返済するには

答えは簡単で、65歳までの返済期間で住宅ローンを組めばいいのです。

住宅購入時の年齢が30歳なら35年ローンで住宅ローンを組み、35歳なら30年ローンを組み、40歳なら25年ローンを組みます。

とはいえ、住宅ローンの借り入れ期間(返済期間)が短ければ短いほど月々の返済額は増額していき、家計への負担として住宅ローンの固定費が付いてきますので、無理なく返済していけるのか否か見極めが必要です。

3,500万円!65歳までの住宅ローンシミュレーション!

では3,500万円の住宅ローンを、どのくらいの返済期間で返済したら負担は軽くなるのでしょうか?

住宅購入時の年齢と返済期間別にわけて、シミュレーションをしながら比較していきましょう。

前述したように必要な基準を設定しますが、今回は借り入れ金額が3,500万円で金利1%として、それぞれの返済期間から月々の返済額と完済までの返済額合計をシミュレーションしていきます。

返済期間35年の場合の返済額は?30歳の住宅ローン

65歳までに住宅ローンを完済させるためには、30歳の時に住宅を購入する必要があります。

30歳で住宅ローンを返済期間35年で組む際の返済額はいくらになるのでしょうか。

借り入れ金額3,500万円で返済期間が35年の場合、以下のようになります。

  • 月々の返済額は98,799円
  • 返済額合計は41,495,820円

3,500万円が借り入れ金額の元金ですが、返済額合計は4,000万円を超えています。

利息額はいくら支払うことになるのでしょうか。

住宅ローンの利息額

住宅ローン3,500万円を金利1%、35年ローンで借り入れした場合の利息は返済額合計から借り入れする元金の3,500万円を引き算することで利息額を出すことができます。

(返済額合計)41,495,820円円-(元金)35,000,000=6,495,820円が利息額になります。

  • 3,500万円を35年ローンで返済すると650万円の利息がつく

ということになります。

この金額が高いと感じる人は単純に返済期間を短縮することで利息額を減額することが可能になりますので、次から算出する返済期間短縮による利息額を参考にしてみてください。

返済期間30年の場合の返済額は?35歳の住宅ローン

35歳の人で65歳までに住宅ローンを完済するには、住宅ローンの返済期間は30年で設定する必要があります。

同様に借り入れ金額3,500万円で返済期間が30年の場合は、以下のようになります。

  • 月々の返済額は112,573円
  • 返済額合計は40,526,411円

返済期間35年で住宅ローンを組む時よりも月々の返済額は1万円以上増額していますが、返済額合計が減額されているのをおわかり頂けたでしょうか?

利息額を見てみましょう。

住宅ローンの利息額

(返済額合計)40,526,411円-(元金)35,000,000=5,526,411円が利息額になります。

  • 3,500万円を30年ローンで返済すると550万円の利息がつく

返済期間35年の時よりも利息額が100万円ほど減額されました。

返済期間を短縮していくことで、利息額の合計は減額していくのが住宅ローンの利息の仕組みになりますので、理解しておくといいでしょう。

返済期間25年の場合の返済額は?40歳の住宅ローン

では最後に返済期間25年ローンの場合を見ていきましょう。

現在40歳の人で65歳までに住宅ローンを完済するには、住宅ローンの返済期間は25年で設定する必要があります。

借り入れ金額3,500万円で返済期間が25年の場合、以下のようになります。

  • 月々の返済額は131,905円
  • 返済額合計は39,571,451円

住宅ローンの返済額合計が4,000万円を切りましたが、月々の返済額が13万円超と、35年の10万円弱よりも3万円程多くなっています。

年収450万円の人だと返済比率が35%を超えてくるため、苦しい金額になるかもしれません。

月々13万円の固定費を住宅にかけられる年収目安としては、600万円程度が必要になってくるでしょう。

住宅ローンの利息額

(返済額合計)39,571,451円-(元金)35,000,000=4,571,451円が利息額になります。

  • 3,500万円を25年ローンで返済すると460万円の利息がつく

月々の返済額さえ折り合いがつけば、住宅ローンの返済額合計と利息額を見ても理想的な金額でバランスのいい住宅ローンとなるでしょう。

これから住宅ローンを利用して住宅の購入を検討している人は、自分がどのタイプに当てはまるのかを考えておくといいでしょう。

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住宅購入の頭金はいくら用意する?

住宅を購入する際に悩むポイントの一つとして、「頭金はいくら出したらいいの?」という疑問があります。

一昔前は住宅ローン金利が高かったため、できるだけ頭金を用意した方がよいとされていました。

しかし現在は超低金利で推移しているため、頭金ゼロのフルローンを組む人も珍しくありません。

では実際に住宅を購入している人は、どのくらい頭金を準備しているのでしょうか?

下の表は、2018年度のフラット35の調査結果をもとに頭金の割合を算出したものです。

購入価格 頭金の額 頭金の割合
注文住宅 3395.1万円 636.5万円 18.7%
土地購入・注文住宅 4112.6万円 447.0万円 10.9%
新築建売住宅 3442.1万円 293.2万円   8.5%
新築マンション 4437.2万円 714.1万円 16.1%

1割から2割程度、頭金を払っている人が多いことが分かります。

頭金を支払うことで住宅ローンの借入額を抑えることができるため、その分毎月の返済額や総支払額を減らすことができます。

しかし一方で、頭金を数年かけて貯蓄してから家を買おうとした場合、今賃貸に住んでいるならその間も家賃がかかりますし、さらに数年の間に金利が上昇してしまうリスクもあります。

そのため一概に頭金を支払うことが良しとは言い切れません。

資金計画とライフプランを合わせてシミュレーションを行い、ベストな時期を探るのが良いでしょう。

物件との出会いは一期一会のため、この家が欲しい!という物件に出会ったタイミングで決める潔さも時には必要になります。

参考:2018年度フラット35利用者調査|住宅ローン:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

3,500万円借入れたら住宅ローン控除はいくらになる?

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を購入した場合、10年間年末のローン残高の1%を所得税から控除する制度です。

現在は消費税増税の影響を考慮して、令和2年12月末までに入居した場合には3年延長して13年間とする特例措置を実施しています。

さらにこの特例措置は、コロナウイルスの影響から住宅販売を活性化させる目的で今後も延長される見込みになっています(2020年10月時点)。

この制度を利用すれば、還付金がもらえるため非常にお得です。

では実際に控除額はいくらになるのでしょうか?

年収別に控除額をまとめてみました。

条件:借入金額3,500万円、返済期間35年、金利1%

年収 住宅ローン控除額の13年間総額 1年目の控除額
400万円 214.5万円 16.5万円
450万円 266.5万円 20.5万円
500万円 306.9万円 23.7万円
550万円 338.2万円 26.9万円
600万円 360.9万円 30.2万円
700万円 371.9万円 34.1万円
800万円 371.9万円 34.1万円
1,000万円 371.9万円 34.1万円

控除額は扶養親族の有無などさまざまな条件によって変わるため、この金額はあくまで目安となります。

また、控除額は毎年末のローン残高に対して1%の金額のため、初年度がもっとも控除額が大きく年数とともに減額していきます。

控除額には上限が設けられているため、ある一定の金額まで達するとそれ以上は控除されません。

住宅ローン控除は初年度は確定申告によって利用できるため、忘れずに行うようにしましょう。

3,500万円の住宅ローンが返済できなくなったら!?

住宅ローンで3,500万円も借り入れすると返済できなくなる人も増加傾向になります。

年収450万円の人でも3,500万円の借り入れができてしまうケースがあることで、住宅ローンが返済できなくなるといったことが起こり得るのです。

住宅ローンは組める金額ではなく、払える金額で組まなければなりません。

それでも住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合はどうすればいいのでしょうか?

まずは住宅ローン返済の相談をする!

住宅ローンの返済ができなくなったら、まずは金融機関に相談しましょう。

この場合、住宅ローンの返済が厳しそうだと分かった時点で相談することが重要です。

1度でも延滞や滞納があってからでは金利の優遇がされなくなったり借り換えができなくなったりと不便がでてきますので、延滞や滞納をする前にすぐに相談することが大切です。

銀行も住宅ローンという商品の利息で利益を出しているので、例えば自己破産をされると利益どころか元金まで回収できなくなる可能性が出てきます。

返済期間の延長、毎月の返済額の一時的な減額など条件変更を行うことが可能な金融機関もあるので、必ず一度相談するようにしましょう

住宅ローンの借り換えを検討してみる!

前述の金融機関への相談と同時並行でおすすめするのが、借り換えの検討です。

住宅ローンというのは金融商品ですから、金融機関によってサービス内容や商品のラインナップや金利や支払い方法などが違ってきます。

それぞれの特徴を理解して住宅ローンを組むのが1番いい方法ではありますが、すべてを理解するのは商品が多すぎて不可能です。

住宅ローンの返済ができないとわかった時点で今現在の住宅ローンの金利よりも低い金利の商品があるのなら、借り換えをすることで月々の返済額を減らせる可能性があります。

まとめ

3,500万円の住宅ローンは見た目以上に大きい金額になりますので、年収だけではなく月々の返済額を見ながら返済期間の調整をおこなうことが大切です。

住宅ローンは契約当初のプランが非常に重要となってきます。

数十年と言う長い年月の計画を行うのは大変ですが、充実した老後を送るためにもライフプランをしっかり練るようにしましょう。

住宅ローンは65歳の定年前までに完済することで定年後の資金を残しながら、無理のない計画的な完済スケジュールを立てて住宅ローンを組みましょう。

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