住宅ローン控除って言葉は何となく聞いたことがある方も多いかもしれませんが、住宅ローンを利用して住宅を買う場合には絶対に受けたい減税制度の一つです。
「住宅ローンのことだけでも大変なのに、税金の事なんてわからない。」
「手続きも複雑で大変そう。」
住宅ローン控除と聞くとなんだか難しいイメージが先行して、よくわからないまま諦めてしまう人もいます。
しかしこの制度を利用することで最大400万円近くの減税を受けることも可能なのです。
住宅購入時は引っ越し費用や諸費用など様々な費用がかかりますよね。
少しでも家計の負担を減らしたい、使えるものは全て使っておきたいところです。
そんな住宅ローン控除について最新の情報をもとに、わかりやすく解説をしていきます。
また本文に入る前に、家づくりを失敗させない為に1番重要なことをお伝えします。
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【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
【2021年最新版】住宅ローン控除とは何か？わかりやすく解説
そもそも住宅ローン控除とはどのような制度なのでしょうか。
「住宅ローンを使う人が控除を受けられる制度？」
「なんだか難しそう。」
言葉自体は聞いたことがあっても、制度内容が詳しくわからない人も多いですよね。
こちらでは住宅ローン控除の概要を説明していきます。
住宅ローン控除とは個人が住宅ローンを利用して住宅を購入する際やリフォームする際に、所得税や住民税から控除を受けることができる制度です。
住宅ローン控除のポイントは以下のとおりです。
- 住宅ローン残高の1％を10年間に渡って毎年所得税から控除
- 所得税で控除しきれない分は住民税からも控除
住宅ローン残高の1％を税金から控除できるのですが、所得税で控除しきれない場合は住民税からも控除できる仕組みとなっています。
住宅ローン控除は所得税&住民税が戻ってくる？仕組みをわかりやすく解説
「住宅ローン控除でお金が戻ってくる。」
「ローン控除でお金がもらえる。」
このように聞くとどこからどのようなお金が戻ってくるのか、気になりますよね。
実際には多く支払っていた税金が還付されて戻ってくるという仕組みになります。
住宅ローン控除は基本的に普段支払っている所得税や住民税に対して、確定した控除額分を還付金として手元に戻す仕組みです。
そのため補助金のように追加で資金がもらえるというのではなく、先に支払っている所得税や住民税の控除額分が手元に戻ってくるというものです。
そのためローン控除でお金が戻ってくるというのは、自分で支払った分の税金が一部戻ってくるという意味を持っています。
住宅ローン控除の控除期間
住宅ローン控除は借入期間中ずっと継続するわけではありません。
住宅ローンの控除期間は、借入から10年間と決まっています。
しかし2019年10月に消費税が10％に増税されたことにより、この控除期間が13年間に引き延ばされました。
- 住宅を消費税10％で購入し、2019年10月1日～2020年12月31日までに居住の用に供した住宅は13年間の控除期間
上記の期間に該当しない人は、通常通り10年の控除期間となります。
住宅ローン控除の対象要件
住宅ローン控除を受けるためには様々な条件があります。
そのなかでも大きく分けると建物に関する条件、借入する人に対する条件、住宅ローン商品に関する条件と3つです。
こちらでは住宅ローン控除の対象要件について詳しく説明していきます。
住宅ローン控除を受けられる住宅の条件
住宅ローン控除を受けられる住宅条件は新築、中古、リフォームとそれぞれ違います。
【新築の場合】
- 自己居住用であること
- 床面積50㎡以上
- ローン契約者自身の住居とする部分が、床面積の2分の1以上
【中古の場合】
中古の場合新築時の条件に加えて下記の条件がプラスされます。
- 木造住宅の場合は築年数20年以内、鉄筋コンクリート造などの耐火建築物の場合は築年数25年以内
築年数が超えている場合は、以下のいずれかに該当する必要があります。
- 耐震基準適合証明書の発行
- 既存住宅性能評価書
- 既存住宅売買瑕疵保険への加入物件
耐震基準適合証明書は建築士等に依頼して、調査の結果耐震性が証明されれば発行することができます。
既存住宅性能評価書についても第三者機関による性能評価を受け、耐震等級1以上が確認される必要があります。
既存住宅売買瑕疵保険については売主業者が加入するもので、もしも入居後に欠陥や瑕疵が見つかった場合に対して保証する保険です。
築年数の古い戸建ての場合は耐震基準を満たしていないものも多く、上記の証明書を取得するために改修や補修工事が必要となるケースも多くあります。
【リフォームの場合】
リフォームの場合、新築時の条件に以下の条件がプラスされます。
- 増築、改築、建築基準法で規定された大規模な修繕や模様替え工事
- 居室、浴室、キッチンなどの床や壁の全てを修繕、模様替えする工事
- マンションの場合専有部分の半分以上を修繕、模様替えする工事
- 耐震基準工事
- バリアフリー化工事
- 省エネ対応工事
リフォームの場合は耐震性やバリアフリーなどの性能を高める工事や、大規模なリフォームやリノベーションに対してローン控除が認められます。
リビングのフローリングを変える、キッチンを入れ替える等軽微なリフォームは対象となりませんので注意が必要です。
住宅ローン控除を受けられる人の条件
住宅ローン控除を受けるには、物件以外にも住宅ローンを借入れる人に対する条件もあります。
- 合計所得金額が3,000万円以下であること
- 住宅取得後6か月以内に入居していること
- リフォームの場合は工事完了後6か月以内の入居
合計所得金額が3,000万円を超える人はそもそも住宅ローン控除を利用することができません。
また、住宅取得後は速やかにその物件に住むことが、ローン控除を受けるための条件となっています。
先に土地を購入してから住宅を建てた場合は、土地を取得してから2年以内に住宅ローンで住居を建てれば土地のローンも控除対象となります。
建築条件付きの土地の場合は、３ヶ月以内に住居建築の契約を行うことが条件になっています。
ちなみに、こうした要件でよく出てくる住宅取得の日とは、原則引き渡し日を指します。
住宅ローン控除を受けられるローンの条件
住宅ローン控除を受けるためには、借入する住宅ローンも条件があります。
- 借入期間が10年以上であること
借入期間を10年未満で設定してしまうと、住宅ローン控除が受けられなくなってしまうので注意しましょう。
住宅ローン控除を受けるといくら還付金が戻ってくるのか？
では実際に住宅ローン控除を受け取るとどのくらいの金額が戻ってくるのか気になりますよね。
こちらでは住宅ローン控除の計算方法と、年収によってどのくらい控除額が変わってくるのかをシミュレーションしてみます。
住宅ローン控除の計算方法
住宅ローン控除に必要な金額は以下の通りになります。
- 年末の住宅ローン残高
- 所得税額
- 住民税額
- 所得税の課税対象額
まず控除額は住宅ローン残高の1％となるため、年末のローン残高から計算することができます。
その次にその控除額を支払った所得税額から差し引きます。
この時に所得税額よりも控除額が多い場合は、控除金額が余ってしまいますね。
控除しきれなかった分の金額は住民税額から差し引くことができるのです。
しかし直接住民税額から差し引くことはできず、前年の所得税の課税対象額に7％を乗じた金額までの金額を住民税から差し引くことができます。
注意したいのが住民税から差し引くことのできる限度額は13万6,500円となっていることです。
課税対象額に7％を乗じた金額か13万6,500円のどちらか低い金額から差し引くと覚えておきましょう。
そのため所得税額と住民税の一部から控除を受けることができるという仕組みです。
住宅ローン控除額シミュレーション
こちらでは実際に住宅ローン控除額がどのくらい差し引くことができるのか、シミュレーションしてみましょう。
年収500万円の方が4,000万円の住宅ローン借入をした場合で想定してみました。
まずは上記で説明した必要な金額を算出していきます。
- 住宅ローン年末残高：3,900万円
- 所得税額：14万円
- 住民税額：31万円
- 所得税の課税対象額：236万円
控除額は年末残高の1％であるため、39万円となります。
そうすると所得税額14万円から差し引くと25万円が控除額の残りとして余りますね。
そこで次に所得税の課税対象額236万円の7%を計算すると16万5,200円となります。
しかしこの金額は上限の13万6,500円を超えているため、13万6,500円までが住民税から差し引くことのできる金額です。
最終的に控除できたのは所得税から14万円と住民税からの13万6,500円、合わせて27万6,500円という結果になりました。
所得税や住民税は控除の条件やその地域によっても変わり、年収500万の人が全員この金額になるわけではありませんので、あくまで目安として捉えるようにしましょう。
住宅ローン控除額年収別シミュレーション
年収によって控除額が全期間合わせてどのくらい変わってくるのかをこちらでシミュレーションしました。
参考の条件は下記のようになります。
- 夫婦二人、子供はまだ小さく幼稚園に通っている
- 借入金額3,000万円で新築住宅を購入
- 住宅ローンは30年、固定金利の1.3％での借入
- 令和2年12月までに入居
| 年収 | 300万 | 400万 | 450万 | 500万 | 600万 | 1,000万 |
| 控除額 | 122万円 | 214万円 | 262万円 | 290万円 | 310万円 | 310万円 |
※控除額はあくまで目安です。その他の条件によって変わる可能性があります。
年収が高くなる分所得税や住民税から差し引くことのできる金額が増えるため、ローン控除できる金額は増加していきます。
逆に年収が低い場合はローン残高の1％分を全て控除できるわけではないので、注意しましょう。
住宅ローン控除を受けるための方法
住宅ローン控除は住宅ローンを利用すれば自動的に受けられるものではありません。
住宅ローン控除を受けるためには自分で書類を集めて手続きをする必要があるのです。
そのために必要な手続きが確定申告です。
こちらでは住宅ローン控除の手続き方法、必要書類についてご説明していきます。
住宅ローン控除申請初年度は確定申告が必要
住宅ローン控除を受けるためには、必ず確定申告をする必要があります。
しかし会社員の方の場合は毎年確定申告をする必要はなく、翌年からは年末調整で自動的に計算され、手続きされることになります。
そのため確定申告が必要なのは初年度の一回のみです。
それでは住宅ローン控除のための確定申告はどのようにすればいいのか、こちらで解説していきましょう。
住宅ローン控除の確定申告方法
【確定申告とは】
- 所得税を払うために、税務署に対してその年の所得がいくらで所得税がいくらになるかを申告するもの
- 会社員の場合は年末調整というかたちで会社の人事部が全てとりまとめて行うため、確定申告不要
確定申告とはそもそも所得がある人全員がする必要がありますが、会社員の場合は会社が代わりに申告しているというイメージです。
【確定申告をする時期】
- 入居した年の翌年の1月1日から3月15日までの間
- 通常の確定申告は2月16日～3月15日の間
通常個人の方の確定申告は毎年2月16日～3月15日ですが、住宅ローン控除のための還付申告は1月1日から受け付けができます。
【確定申告の方法】
- 郵送で申告
- 電子申告を利用
- 税務署に直接申請しにいく
郵送料がかかりますが、必要書類の用意と、申請用紙の記入が終わっていれば郵送でも申告は可能です。
電子申告の場合は国税庁のホームページで「e-TAX」というシステムに登録して、オンラインで行うことになります。
しかしICチップ入りの電子証明書の準備や、マイナンバーの発行、ICチップを読み込むカードリーダー等準備が必要です。
直接税務署に行く場合はその場で書き方を教わることもできますが、時期によっては混雑しており受付に長い時間かかることもあります。
初めての場合は直接足を運んで聞きながら行う人が多いです。
住宅ローン控除の申請に必要な書類&書き方
住宅ローン控除の確定申告に必要な書類はこちらです。
- 確定申告書A（税務署もしくは国税庁のサイトから入手）
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書（税務署もしくは国税庁のサイトから）
- 源泉徴収票（勤務先から入手）
- 借入金残高証明書（借入先の金融機関より入手）
- 土地・建物の登記簿謄本（契約時にもらっているか、なければ法務局で取得）
- 売買契約書（契約時にもらっている）
- マイナンバーカード
記入が必要なのは「計算明細書」「確定申告書A第二表」「確定申告書A第一表」と三つあります。
記入する時は、この順番で記載していくのがおすすめです。
「計算明細書」は主に購入した物件や住宅ローン残高等について記入していく書類です。
- 居住開始年月日：住民票などから
- 取得対価の額：売買契約書から
- 総（床）面積：登記簿謄本から
- 共有部分：1人の場合空欄
- 持ち分に係る取得対価の額等：土地と建物代をそれぞれ記入
- 「居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高」の欄は金融機関からの借入金残高証明書を参考に記入
- 連帯債務に係るあなたの負担割合：1人で借入している場合は100％、奥さんと連帯債務で借入している場合にはその負担割合を記入
- 控除証明書の交付を要しない場合については、要しないに丸をしない（次年度以降のローン控除手続きには控除証明書が毎回必要）
「確定申告書Aの第二表」については源泉徴収票にある情報を記入していきます。
- 記入するのは所得の内訳、住民税に関する事項、特例適用条文等の3か所
- 右下の特例適用条文等には居住開始年月日を記入
「確定申告書Aの第一表」についても源泉徴収票から記載します。
- 左側の欄は給与、所得、控除額の3点のみ記入
- 右側の欄は計算が必要
右側の欄ではまず所得金額から控除される金額を引いた金額（1,000円未満切り捨て）を算出し、その金額から所得税額の税額表を使って所得税額を計算します。
その後その所得税額から計算明細表で算出した住宅ローン控除額を差し引くと、差引所得税額がでます。
この差引所得税額に復興特別所得税額2.1％をかけ、差引所得税額とあわせると還付金の額となるのです。
すでに源泉徴収されて支払っている所得税額とこの還付金の差額が、後程もらえる金額となるのです。
国税庁のホームページを参考にしてください。
住宅ローン控除申請2年目以降は会社の年末調整で申請可能
住宅ローン控除を受けるためには毎年必ず手続きが必要です。
しかし会社員の方の場合、確定申告をするのは初年度のみで大丈夫です。
2年目以降は会社の年末調整で手続きを済ますことができるので、税務署に行く必要はありません。
ただし控除証明書や住宅ローンの残高証明書など必要となる書類はありますので、事前に書類の準備だけはしておくようにしましょう。
税金の還付時期
確定申告にて還付金を申請したお金は、1か月から1か月半ほど経過したのちに、指定した口座に振り込まれることとなります。
この振り込み期間には変動があるため、早い人では2週間、遅い人では1カ月半近くかかります。
振り込み口座は指定した口座で受け取ることができますが、ネット銀行だと一部の金融機関しか取り扱いができないので、注意しましょう。
夫婦で住宅ローンを借りた場合の住宅ローン控除
住宅ローン借入金額を増やすために、夫婦で住宅ローンを借入する人も増えています。
しかし夫婦で住宅ローンを借りた場合、その借り方によって受けられる住宅ローン控除の金額が変わってきます。
こちらでは夫婦で借入をした場合の住宅ローン控除がどうなるのか、詳しく説明していきます。
夫婦で住宅ローンを借りる方法3つ
夫婦で住宅ローンを借りる方法には3通りの方法があります。
それぞれ似ていますが、少しずつ性質が異なります。
1．連帯債務型
連帯債務型は1つの住宅ローンに対して夫婦のうち片方が主債務者、もう片方が連帯債務者となり住宅ローンを借りる方法です。
取り扱っている金融機関が少ないことや、連帯債務者の方は団体信用生命保険に加入できない部分はありますが、夫婦の収入を合算して借入金額を増やすことができ、ローン控除を1人ずつ利用することができるのがメリットとなります。
2．連帯保証型
連帯保証型は1つの住宅ローンに対して片方が債務者となり、もう片方はもし債務者が返済できない時に代わりに返済する連帯保証人となるローンの組み方です。
収入合算をして借入額を増やすことができますが、連帯保証人はローン控除が使えないこと、債務者のみしか団体信用生命保険に加入できないことがデメリットとなります。
3．ペアローン型
ペアローンは1つの物件に対して夫婦それぞれが別々の住宅ローンを借入、2本の住宅ローンで借入する方法です。
利用する住宅ローンが2本なのでその分かかる諸費用が2倍になること、どちらかが退職したとしても支払いが続くことなどがデメリットです。
しかし一方で借入金額を増やすことができるのと、それぞれが住宅ローン控除を受けることができるので、夫婦それぞれ収入がある程度ある方は大きな恩恵を受けることができます。
夫婦で住宅ローン控除を最大に受けるための住宅ローンの借り方
住宅ローン控除を最大に受けるためには連帯債務かペアローンがおすすめです。
なぜなら夫婦それぞれでローン控除を受けることができるからです。
しかしその際住宅ローン控除で控除できる金額とかかる諸費用やリスクのバランスには注意しましょう。
夫婦それぞれローン控除を受けられたとしても、支払っている所得税額が少ない場合はそこまで大きな還付金とならない場合もあります。
かえって住宅ローンを2本にしたことによる諸費用や、もしもの時のリスクのほうが負担の大きいケースもあります。
ローン控除でどのくらい還付金が戻るのかをあらかじめ計算して、よく比較検討してから決めるようにしましょう。
【Q&A】住宅ローン控除にまつわる疑問
こちらでは住宅ローン控除にまつわる疑問について答えていきます。
住宅ローン控除と他制度の併用は可能？ふるさと納税、医療費控除、iDeCoは？
住宅ローン控除の他にも所得税を控除できる制度はあります。
例えばふるさと納税は寄付金額に応じて所得税を控除することができますし、iDeCoについても同様に掛け金に応じて所得税控除を受けられます。
また、医療費控除も一定の金額を超える医療費を支払った場合に税金の控除が受けられる制度です。
結論からいうとこれらの制度を併用することは可能です。
ただしその際に注意したいのが、よく金額を考えておかないと控除金額をフルに活用することができません。
例えば住宅ローン控除は所得税と住民税から控除を受けることができますが、iDeCoやふるさと納税により所得税額が控除されると、本来控除を受けられるはずの金額を受けられなくなってしまいます。
他の制度同士を併用する場合も、どの制度でどのくらいの控除が見込まれるかをよく把握して、併用する必要があります。
ただし他の制度は所得税の控除だけが魅力ではありません。
例えばふるさと納税は地方の特産品を手にすることができますし、iDeCoは将来の自分の年金を積み立てることができるという魅力があるのです。
所得税控除のみを考えるのであれば、各制度によってどのくらい控除できるかあらかじめ計算して利用するようにしましょう。
繰り上げ返済して借入期間が10年未満になるとローン控除は受けられなくなる？
住宅ローン控除の対象期間として、借入期間が10年以上というのが条件となっています。
では繰り上げ返済をした後に10年未満となってしまうとどうなるのでしょうか。
結論からいうと繰り上げ返済後に残る期間と、今までに返済した期間の合計年数によります。
繰り上げ返済後の残存期間が5年だとしても、今までに5年以上返済をしているのであれば合計期間は10年以上となり、住宅ローン控除は繰り上げ返済後も継続します。
しかし繰り上げ返済後の残存期間が5年で、今までに3年しか返済をしていない場合、トータルで10年未満の借入とみなされローン控除を受けることができなくなるのです。
今までの返済期間と繰り上げ返済後の残存期間が10年以上になるようにすれば、ローン控除を受け続けることができます。
産休・育休中でも住宅ローン控除は受けられる？
産休や育休中の住宅ローン控除はどうなるかというと、その条件によります。
- 丸々一年間産休や育休だった場合
- 年の途中で産休や育休に入った場合
一年間丸々育休や産休で仕事をしていなかった場合はローン控除を受けることはできません。
なぜなら、そもそも所得税の負担がないからです。
ちなみに育休手当や産休手当は非課税であるため所得税は発生しません。
年の途中で産休や育休に入った場合はそれまでの給与の額次第となります。
なぜなら103万円以上の収入がある場合に所得税が発生するので、103万円以上もらっていれば所得税の負担があり、ローン控除できる仕組みとなります。
まとめ
住宅ローン控除は10年間で数百万円にも及ぶ大きな金額を還付して受け取ることができる制度です。
ローン控除を最大限に活用することで、より豊かで安心した暮らしをすることができます。
住宅ローン控除や他の制度をうまく活用して、費用負担を軽くして、ゆとりのある生活を送りましょう。
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