公務員が銀行で借りると金利が優遇される?審査に落ちる可能性やその理由も紹介

ズバリ、公務員は最も住宅ローンを借りやすい職種であるといえます。

そして、その理由は抜群の安定性です。

『公務員って金利が優遇されるってほんと?』

『公務員なら絶対に住宅ローン審査に落ちないんでしょ?』

『公務員に転職して間もないけど、大丈夫だろうか・・・。』

昨今においては、日本銀行の金融政策に波及して住宅ローン金利の水準が最低レベルにありますが、金融機関としてはたとえ金利が低くとも安定的な返済が見込める住宅ローンについては融資に積極的であり、審査も通りやすくなっているといえます。

しかし、無審査でローン審査に通るわけではありません。

今回は、主に公務員という職種と住宅ローンとの関係性についてまとめていますが、公務員に限らず多くの職種の方にとっても、参考になる情報を網羅しています。

住宅ローン控除や持ち家と賃貸の比較、ローンシミュレーションもあるため、ぜひとも最後までお読みください。

もくじ

公務員が銀行で住宅ローンを借りる時のお得ポイント

公務員はなぜ住宅ローン審査に通りやすいのでしょうか?

また、公務員だけの優遇措置はあるのでしょうか?

公務員が銀行で住宅ローンを借りる時に優遇されるお得なポイントについて、解説していきます。

なぜ公務員は住宅ローンを借りやすいのか?

住宅ローンを借りる際に、その審査で重要となるのは「属性」です。

そして、属性の要素となっているのが、年齢や年収、雇用形態、勤務先、勤続年数など、端的に言えば「安定した返済能力があるかどうか」の項目によって、属性が分類されているのです。

そのなかでも公務員は最良の属性とされています。

なぜなら、雇用が安定しており、年収が高く(ボーナスが安定している)、退職金も約束されているからです。

雇用が安定している

公務員には異動はあったとしても業績などによる倒産や解雇がありません。

社会的な大問題などを起こして懲戒免職されない限り、定年までの雇用が約束されているのです。

年収が高い(ボーナスが安定している)

公務員の年収は、民間企業の給与水準に準じて決められています。

つまり、民間企業の平均程度は担保されているだけではなく、民間企業のように業績によってボーナスが変動することもないため、ボーナスを含めた年収ベースで考えると民間企業の平均よりも高めとなります。

退職金が約束されている

ボーナスと同じく、退職金が約束されているのが公務員の大きな特徴です。

毎月の返済額を高めに支払って貯蓄を最低限とし定年退職時までに完済できるようなプランを組んだとしても、退職金をそのまま老後の貯蓄として利用することも可能です。

【お得ポイント①】住宅ローン審査が通りやすい

先に述べたとおり、公務員という職種自体が、一般企業には無い収入の安定性を持つことから、公務員は住宅ローン審査に最も通りやすい属性に分類されるといえるでしょう。

なお、本来は勤続年数の長さについても、住宅ローン審査の属性分類で重要な要素となり、勤続年数が長ければ長いほど良い属性に分類されますが、将来の収入安定が見込まれる公務員については、中途採用などで勤続年数が短くとも、問題視されるケースは少ないといえるでしょう。

【お得ポイント➁】住宅ローン金利が優遇される

住宅ローン審査で最良の属性とされる公務員に対しては、住宅ローン金利の優遇や公務員専用の住宅ローンプランが用意されていたこともありました。

現在も一部金融機関で公務員専用住宅ローンは存在しますが、昨今は住宅ローン金利の水準がそもそも低くなっていることもあり、公務員だけの特別な金利優遇を設ける金融機関は少なくなっています。

公務員でも住宅ローン審査に落ちることはある?

これだけ収入の安定性が高い職種である公務員が、住宅ローン審査に落ちることはあるのでしょうか?

もちろん、公務員であっても住宅ローン審査に落ちる可能性はありますが、その理由はどんな職種にも当てはまる内容です。

公務員が住宅ローン審査に落ちる理由

公務員に限らず、信用情報に問題があったり、他社からの借り入れが多い、健康状態が悪い、担保評価が悪いなどの要素は、住宅ローン審査に落ちる理由となります。

信用情報に問題がある

何かのローンを組んだり、クレジットカードを作る際に参照されている信用情報については、住宅ローン審査の際にも当然参照されるものです。

この信用情報を確認すれば、過去の返済状況がどのようなものであったか一目瞭然であり、返済が滞っていればもちろんですが、返済はしているものの遅延が目立つようであっても、住宅ローン審査にはマイナス要素となります。

また、自己破産や個人再生、任意整理などを直近で行っている場合にはブラックリスト扱いとなり、住宅ローンを借りることは難しいといえるでしょう。

なお、信用情報については、一生涯残るものではありません。

信用情報を取り扱う機関によって差異はありますが、ブラックリストに関しては5年から10年程度で抹消されるものです。

住宅ローン以外の借り入れが多い(返済負担率が高い)

先述した信用情報には、どのような借入先に現在どれだけ借金があり、毎月どれだけ返済しているかについても細かく参照できるようになっています。

そのため、住宅ローン以外のローン借り入れ総額が多い場合にも、住宅ローン審査にはマイナス要素となるでしょう。

なぜ、借り入れ総額が多い場合に住宅ローン審査のマイナス要素になるかといえば、住宅ローン審査で重要視される返済負担率(年収に占める返済額の割合)が高くなってしまうからです。

返済負担率の計算は、全てのローンの総返済額で計算されます。

つまり、現在支払っているクレジットカード割賦払いの返済や車のローンの返済など、全ての返済額が加算されて、年収と比較されるのです。

一般的には、総返済負担率が25%であれば安全であるとされていますが、例えば、代表的な住宅ローンの商品「フラット35」の場合には収入基準が明確に定められており、年収400万円以上の人は総返済負担率が35%以下、400万円未満の人は総返済負担率が30%以下となっています。

仮に、年収400万円の方が、クレジットカード割賦払いの返済に毎月2万円、車のローン返済に毎月2万円支払っており、さらに毎月10万円の住宅ローンの返済を加算すれば、年間の総返済額は168万円となるため、総返済負担率は42%になってしまうのです。

総返済負担率を逆算しながら、毎月いくら住宅ローン返済に充てることができるのかを考え、完済年齢も考慮しつつ、総額でどのくらいの住宅ローンを組むことができるのか、つまりはどのくらいの価格の物件が購入可能なのか、検討していくことになります。

健康状態が悪い

住宅ローンを組む場合には、団体信用生命保険への加入が必須とされる場合がほとんどです。

この団体信用生命保険は、契約者に万が一の事故や病気などがあった際に、残りのローンの返済を肩代わりしてくれる保険ですが、あくまでも生命保険であるため、加入には健康状態についての相応の審査が必要となります。

そのため、団体信用生命保険に加入できなければ、加入必須とされている住宅ローンの審査にも落ちる結果となります。

もっとも、全期間固定型で利用者の多い「フラット35」に関しては、団体信用生命保険の加入が任意となっているため、健康状態が悪いことで住宅ローンが組めないというわけではありません。

あくまでも、万が一の際に借金が残れば、連帯保証人となるであろうご家族に迷惑がかかってしまうことを十分に考慮し、代わりの対策を練らなければなりません。

購入する物件の担保評価が悪い

住宅ローンを借りる際には、購入した物件を担保として抵当権が設定されることがほとんどです。

これは、万が一返済が滞った場合に、金融機関が強制的にその物件を売ることで、借金を相殺する意味合いがあります。

もし担保をかける物件に価値が無い場合、抵当権が実行されても、金融機関が回収できる金額が少なくなってしまいます。

結果として大きな損失を被ることにつながってしまうため、担保をかける不動産に価値があるかどうかについては、あらかじめ評価されることになります。

この評価のことを担保評価といいますが、特に投資用不動産を購入する場合に入念にチェックされる内容です。

居住用のマイホームについては、あまりにも条件の悪い立地に建てられた不動産であるなど、売却時に価値が相当に低いと判断されない限り、さほど気にする必要はないでしょう。

その他

それ以外でローン住宅審査に悪い影響を及ぼす要素としては、申告内容の虚偽、多額の税金滞納、勤務先が親の会社であるなど、収入や返済に関する不確定要素を挙げることができるでしょう。

公務員はいくらまで住宅ローンを借りられるか

住宅ローン審査に通りやすい公務員は、一体いくらまで住宅ローンを借りることができるのでしょうか?

公務員が住宅ローンを借りる時の限度額

公務員に限ることではありませんが、先述した総返済負担率から逆算していくと、借入可能な(審査が通りやすい)限度額を算出することができます。

今回は、「フラット35」の収入基準である「総返済負担率35%以下」と考えて計算してみましょう。

なお、金利は「1.3%固定金利」、返済期間は公務員の定年を60歳とした場合に30歳で住宅ローンを組むと想定し「30年間」、「ボーナス月の追加額は無し」、返済方法は毎月の返済額が固定されている「元利均等返済」、「住宅ローン以外のローンは無し」とします。

公務員が5000万円の住宅ローンを借りるには年収はいくら必要?

先の条件で5,000万円を借りる場合、総返済額は60,408,693円(内支払い利息は10,408,693円)となり、毎月の返済額は167,802円です。

そして、年間の返済額は2,013,624円ですので、総返済負担率を35%以下にするためには、年収が5,753,211円必要になります。

公務員が4000万円の住宅ローンを借りるには年収はいくら必要?

先の条件で4,000万円を借りる場合、総返済額は48,326,961円(内支払い利息は8,326,961円)となり、毎月の返済額は134,241円です。

そして、年間の返済額は1,610,892円ですので、総返済負担率を35%以下にするためには、年収が4,602,548円必要になります。

公務員が3500万円の住宅ローンを借りるには年収はいくら必要?

先の条件で3,500万円を借りる場合、総返済額は42,286,044円(内支払い利息は7,286,044円)となり、毎月の返済額は117,461円です。

そして、年間の返済額は1,409,532円ですので、総返済負担率を35%以下にするためには、年収が4,027,234円必要になります。

公務員が3000万円の住宅ローンを借りるには年収はいくら必要?

先の条件で3,000万円を借りる場合、総返済額は36,245,144円(内支払い利息は6,245,144円)となり、毎月の返済額は100,681円です。

そして、年間の返済額は1,208,172円ですので、総返済負担率を35%以下にするためには、年収が3,451,920円必要になります。

公務員の年収別に見た住宅ローン借入可能額まとめ

30歳の時点における公務員の平均年収は450万円~500万円といわれており、シミュレーションの結果を踏まえて現実的なのは3,000万円~4,000万円程度の借入金額になります。

ただし、本シミュレーションはあくまでもフルローンを想定していますので、ローン借入時に頭金などがあれば、より高価格帯の物件を購入することも当然可能です。

公務員の賢い住宅ローンの選び方・利用方法

賢く住宅ローンを組むためには、金利の特性や各控除制度についてもしっかり理解しておくべきでしょう。

固定金利か変動金利か

住宅ローンの金利タイプとしては、全期間固定金利と変動金利、そして両者の中間である固定金利期間選択型の3種類です。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、どの金利タイプを選択すべきかについては、十分吟味すべきでしょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、全期間の金利が固定されていることで返済額も確定されるために返済計画が立てやすいことと、万が一、市場の金利が上昇したとしても契約時の金利のまま返済できることが大きなメリットです。

現在は日本銀行の金融政策の波及で、住宅ローン金利に関しても超低金利となっていますが、いずれは金融引き締めを行って市場のバランスをとらなければなりません。

そのいずれかは来るであろう金利の上昇を不安視することなく、決められた金額を安定的に返済し続けることができるのです。

一方、デメリットとしては金利水準が変動金利型より高めに設定されている点や、途中から変動金利への切り替えはできない点、住宅ローン金利が政策によってさらに引き下げられることになったとしても、その恩恵を受けることができない点などが挙げられます。

変動金利型

変動金利型は、全期間固定金利型の真逆ともいえますが、金利水準が低めで、住宅ローン金利が政策によって引き下げられればその恩恵を受けられること、途中から全期間固定金利型に変更できることがメリットです。

一方、デメリットとしては金利の動向次第で返済額が変化するため返済計画が立てづらいことや、金利の上昇の影響をそのまま受けてしまう点です。

将来起こりうる金利上昇局面では、その金利上昇に比例して利息負担が大きくなってしまうのです。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は一定の期間が固定金利となり、それ以降は変動金利となるタイプであり、全期間固定金利型と変動金利型の中間となる金利型です。

子どもの進学時までは金利リスクを取りたくないなど、一定期間については安定した返済を続けたい場合に有効で、ライフプランに合わせて利用できるのが特徴です。

住宅ローンの控除制度や税制の特例を利用する

令和元年10月1日に改正された消費税率10%への引き上げに対して、住宅ローン減税の拡充措置(住宅借入金等特別控除)がなされています。

これは、毎年末の住宅ローン残高、もしくは住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が、10年間に渡り所得税の額から控除されるという既存の措置が、13年間に延長されるものです。

所得税から控除しきれない場合には住民税からも一部控除されることになり、購入した住宅の価格や年収にもよりますが、13年間で減税される総額は200万円~400万円と高額です。

なお、13年間の控除を受けるためには、消費税率10%が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合に限ります(延長の可能性もあり)。

住宅ローン控除の条件

条件が緩いことも、この控除の特徴といえますが、10年以上の住宅ローンを組み、自ら住むための住宅を新築、取得、増改築すれば適用されます。

つまり、新築住宅に限らず、中古住宅の取得やマイホームの増改築リフォームにも適用されるのです。

住宅ローン控除の手続きの仕方

住宅の購入と居住を1年目とした場合、翌年の3月15日までに確定申告を行います。

本来、公務員や会社員であれば年末調整で確定申告の代わりとしますが、住宅ローン控除を受けるためには1年目のみ確定申告をしなければなりません。

インターネット上でフォームに入力していくことで確定申告書は作成可能ですが、提出の際には、住民票の写し、ローン残高証明書、登記事項証明書、請負(売買)契約書、源泉徴収票など、必要な書類の添付が必要です。

また、税務署でアドバイスを受けながら記載することも可能です。

確定申告の後1~2ヶ月の間に、あらかじめ給与と一緒に天引きされていた所得税が指定の銀行口座に振り込まれる方法で還付されます。

なお、確定申告は初回のみであり、2年目分以降は年末調整と共に還付されることになります。

つまりは、年末調整の後の給与(12月や1月)に還付されるでしょう。

もし、住宅ローン控除額が所得税還付額を上回ってしまった場合には、給与から天引きされる住民税からも控除されるため、心配は無用です。

住宅ローン控除手続きの注意点

住宅ローン控除は自動的に受けられる措置ではなく、初回の確定申告をもってスタートすることには注意が必要といえます。

また、2年目以降は勤務先にローンの残高証明書を提出することで、年末調整によって控除を受けることができます。

なお、確定申告の際の添付書類については、新築物件、中古物件、リフォームによって、添付すべき書面が異なるため、必要な書類を慌てずに揃えられるようにしましょう。

公務員の住宅ローンは「共済」を使うのがおすすめ?

公務員ならではの貸付制度として、共済貸付がありますが、これはどのような制度なのでしょうか?

共済組合とは?銀行の住宅ローンとはどう違う?

共済貸付とは、公務員等が加入している共済組合が行う貸付事業です。

職種によって共済組合は異なり、例えば、市役所の職員であれば市町村職員共済組合から、自衛隊員であれば防衛省共済組合から、教員であれば公立学校共済組合から貸付を受けることになります。

貸付の内容は様々で、普通貸付、教育貸付、医療貸付、結婚貸付から、住宅の取得に利用可能な住宅貸付ももちろん用意されています。

共済のメリット・デメリット

共済貸付のメリットは、連帯保証人が不要であることや、保証料や事務手数料が不要であること、先述した信用機関への照会や登録がないこと、住宅への抵当権の設定が無いことなどが挙げられます。

一方でデメリットとしては、返済期間や借り入れ上限が決まっていること、一般的な住宅ローンに比べて金利が割高であること、上司の捺印が必要なこと(借り入れていることが知られてしまう)などが挙げられます。

共済の利用方法(条件・限度額・審査は?)

公務員の一例である地方職員共済組合の住宅貸付については、「組合員期間1年以上の組合員が、自己の居住の用に供する住宅の新築、増築、改築、修理若しくは購入又は住宅敷地の取得(借地権の取得を含む。)のために臨時に資金を必要とするとき」という条件で貸付が行われています。

貸付額は、貸付申込時の給料月額に、勤務期間の区分に応じた月数を乗じた額の範囲内(限度額1,800万円)もしくは最低保障額となっており、最低保障額は、組合員期間3年未満で100万円、7年未満で400万円、12年未満で700万円、17年未満で900万円、17年以上で1,100万円となっています。

なお、弁済期間は360月以内ですので、最大「30年返済のローン」と考えれば良いでしょう。

そして、重要な利率ですが「1.26%」です。

こちらは平成30年1月から1%ほど引き下げがあり、かなり魅力的な水準となってきました。

しかし、民間ローンの変動金利では1%の利率を下回っていることがほとんどですので、条件によっては割高となる可能性があります。

通常は必須である住宅への抵当権の設定が無いことにも関連しますが、この貸付は給与や退職金が担保になっています。

将来必ず支払われるはずの金銭が担保となっていることから、審査についても厳しくありません。

公務員が住宅購入時に共済を上手に利用する方法

金利面では不利ともいえる共済貸付ですが、一般的なローンとは一線を画した共済貸付ならではの利用方法はあります。

例えば、頭金分の補填、住宅ローン以外の諸費用の補填、信用情報に問題がある場合などが挙げられるでしょう。

頭金分を「共済」で補填する

共済貸付は個人の信用情報と連動しているわけではないので、共済の貸付額が住宅ローンの審査に影響することはありません。

そして、一部の住宅ローン商品の中には、頭金を一定以上用意することで金利が安くなるものがあります。

つまり、共済貸付で頭金を借入し、その頭金を使用して金利の低い住宅ローン商品を契約するという利用方法が考えられるのです。

もちろん、住宅ローンの返済と共済貸付の返済が重複することになるため、返済苦に陥らないような収支計画を立てることは当然のことですが、頭金を入れることで安くなった住宅ローンの利息支払い分と、共済貸付の利息支払い分を比べて得をしないようであれば、利用する価値はないといえるでしょう。

銀行の住宅ローンに組み込めない諸費用分を「共済」で補填する

住宅ローンについては、その借入金の使用使途は限られており、基本的には物件購入費用にのみ使用できるものです。

つまりは、手数料や引っ越し代などの諸費用は、原則として住宅ローンに組み込むことができません。

そこで、諸費用に対して共済貸付を利用し、現金出費を抑えるという利用方法が考えられます。

なお、昨今の住宅ローンについては、諸費用まで借入可能な商品(いわゆるオーバーローン)も用意されているため、共済貸付の金利などと比較して、金利が安い方を利用するようにしましょう。

個人信用情報に問題があって住宅ローンを借りられない人は共済がおすすめ

通常であればどのようなローンを組む場合にも参照される個人信用情報の参照を受けないことが、共済貸付の大きな特徴です。

つまり、過去に何かしらの債務整理を行っていてブラックリスト状態になっていたり、ここ数年間でローンの返済が滞っていた時期があるなど、個人信用情報に自信が無い方であっても利用できる貸付制度なのです。

公務員の住宅ローンは「ろうきん」を使うのがおすすめ?

住宅ローンの借入先としては、大手銀行、地方銀行、ネット銀行、共済貸付の他に、全国に13の組織がある労働金庫(ろうきん)も候補に挙げることができます。

ろうきんとは?ろうきんの特徴

ろうきんは、労働組合や生協に加入する方々が組成した協同組織の福祉金融機関です。

その性質から一般の金融機関と異なり、営利を目的としない非営利組織になります。

似たような組織として信用金庫がありますが、信用金庫が地域の相互扶助を目的としているように、会社や地域社会の利益を最優先としていることが大きな特徴です。

なお、組合員でなければ、事務手数料などの優遇を受けることができませんが、組合については居住する地域のコープや生協などで加入できるため、住宅ローン利用の前に加入することも可能です。

また、全国13の労働金庫が、それぞれ独自に金利を設定していることも特徴といえるでしょう。

ろうきんを利用するメリット・デメリット

そんな非営利組織であるろうきんで住宅ローンを組むメリットとしては、金利の低さや事務手数料の安さを挙げることができるでしょう。

金利の低さについては、昨今の金利情勢から目立ちにくくなっているものの、事務手数料の安さを加味すると、総ローン返済額がお得になる場合もあります。

そして、繰り上げ返済時に手数料がかからないことや、団体信用生命保険が無料であることも大きな魅力といえるでしょう。

また、一般的な銀行における年収制限についても低く設定されているため、年収面で住宅ローン審査に不安がある方にとっては、その審査基準がメリットになる可能があります。

さらに、住宅ローンの審査に利用される審査金利が実行金利並の低金利で算出されるため、年収に対する融資限度額が高めに設定されることもメリットといえるでしょう。

一方、ろうきんのデメリットとしては、銀行や郵便局に比べ店舗数が少な目であること、各種手続きに時間がかかること、また、融資実行のタイミングによっては、つなぎ融資が必要となることなどが挙げられます。

ろうきんの利用方法(条件・限度額・審査は?)

例として中央労働金庫の住宅ローン(不動産担保型)の融資条件をご紹介します。

使用用途としては自己(または2親等以内の親族)居住用の住宅・宅地の購入、新築、増改築(リフォーム)のための資金であり、融資額は最大1億円で、返済期間は最大35年間です。

融資条件としては、安定継続した年収が150万円以上あること、同一勤務先に1年以上勤務していることなど一般的な住宅ローンと比較すると甘めですが、返済割合(銀行における返済負担率と同義)が決められていることから、年収が低ければ結果として借入できる金額も限られることになります。

また、満20歳以上であること、最終返済時が満76歳未満であること、団体信用生命保険に加入できることなどは一般の金融機関と同等です。

審査については、ネット銀行より厳しめで、一般の金融機関よりは甘いといわれていますが、労働金庫の貸出金に占める不良債権の割合が低いことからも、しっかりとした審査が行われていることがわかります。

公務員が住宅ローンを借りる時の落とし穴と対策

公務員はその安定性から住宅ローン審査に最も通りやすい属性であることは間違いありませんが、借りやすいというメリットが思わぬ事態を引き起こす可能性もあります。

住宅ローン審査が通りやすいがために返済が苦しくなる

審査が通りやすい属性である公務員は、住宅ローンの緩和的な条件下において、返済能力を超えた借り入れを行ってしまいがちです。

特に、共済貸付という独自の貸付制度と一般的なローンとの併用によって、多重債務に陥らないよう十分に気を付けなければなりません。

住宅ローンの返済苦に陥らないための対策

住宅ローンの返済苦に陥らないようにするためには、公務員という職種に限らず、計画性が必要です。

「借りられる額」と「返済できる額」は違うことを心得る

金融機関で借りられる額については、年収など一定の基準を元に算出されるものであり、各家庭の状況を勘案したものではありません。

つまり、家計においてどれだけの金額が返済に充てられるかをしっかり把握した上で、提示された借入限度額の範囲内で借り入れを行うべきでしょう。

ライフプランとそれに伴う収支計画をたてる

計画的な返済を行うためには、家族の年齢に応じたライフプランに沿った収支計画を立てることが重要です。

例えば、お子様の進学や車の購入、親族に関する医療費や介護費なども含め、ある程度予測ができる出費に備えて貯蓄をし、突然の出費にも対応ができるような無理のない収支計画を立てることが重要です。

初めから繰り上げ返済を当てにしない

繰り上げ返済は、利息の支払い軽減につながりますが、繰り上げ返済を積極的に行った結果、手元資金に余裕がなくなり、万が一の病気やケガに対応できない事態にもなりかねません。

当初の収支計画から大幅に余裕ができた場合などは別ですが、ギリギリまで出費を抑えて繰り上げ返済をすることは、返済苦につながるため避けるべきでしょう。

完済年齢は60~65歳までに設定する

完済時の上限年齢が緩和されているとはいえ、高齢になれば収入が減ることは間違いありません。

特に定年を迎える60歳から年金の支給年齢までは無収入になります。

個人年金や副業収入が無い限り、退職金や貯蓄などを削る生活を余儀なくされますので、可能であれば定年までに完済できるような返済計画を立てることが望ましいといえるでしょう。

しかし、完済年齢を短くすれば短くするほど、毎月の返済額を増やすか、借入総額を減らすか、別の部分で調整をせざるを得ません。

定年前後の収支計画についてもしっかりと吟味して、完済年齢を設定すべきでしょう。

公務員の住居は持ち家・賃貸・官舎どれがおすすめ?

公務員の住まいとして考えられるのが、マイホームとして持ち家を購入する場合と、賃貸物件を自費で借りる場合、そして、公務員宿舎である官舎に住む場合の3通りです。

それぞれのメリットとデメリットを挙げていきますが、ここには住宅手当と経費削減の流れという2つのポイントがあります。

公務員が「持ち家を持つ」ことのメリット・デメリット

持ち家を持つことの最大のメリットは、何といっても資産が残ることです。

持ち家の購入額と同等の家賃を支払った際に、手元に資産が残るのと残らないとでは大きな差があります。

将来、子どもたちに遺産を残すことができますし、小規模宅地等の特例のような、相続に有利な節税制度の適用も検討できるでしょう。

また、後述する住宅ローンの低金利状態や住宅ローン控除など、資産形成に有利な状況下であることも、持ち家を持つことのメリットとなっています。

一方、デメリットとしては、住宅手当や公務員宿舎など、公務員ならではの手厚い福利厚生を放棄することになる点です。

かつては持ち家に対しても手当が支払われていた時世がありましたが、現在はほとんどの自治体で廃止されている状況です。

とはいえども、住宅関連の福利厚生は、公務員の経費削減の対象となっていることには気を付けなければなりません。

後述しますが、確実に削減が続いている状況であるため、福利厚生に依存することで持ち家を持つチャンスを逃すことにもつながりかねません。

公務員が住宅ローンを組むことのメリット・デメリット

公務員が持ち家を持つにあたって、住宅ローンを組むことになりますが、住宅ローンを組むことに関してのメリットやデメリットにはどのようなものを挙げることができるでしょうか。

まず、メリットとしては、長らく続いている低金利状態が、住宅ローンを組む恰好のチャンスであることです。

低金利がこの先ずっと続くわけではなく、いずれは金利を上げる政策に転換せざるをえないため、金利が上がった後に住宅ローンを組むことになれば金利負担が重くのしかかります。

そして、住宅ローン控除など、節税に関する優遇措置が多くなされている時世であることもメリットです。

この優遇措置に関しても、永久的に続くものではないでしょう。

さらに、住宅ローンを組んで定年退職までに完済できれば、退職金に関してはすべて貯蓄として残せるというメリットもあります。

持ち家がある状態で年金受給をし、さらに退職金がすべて貯蓄に回せるのであれば、老後を自由気ままに贅沢に過ごすことができるでしょう。

また、持ち家ならではの自由度も、賃貸にはないメリットです。

自分の理想とするマイホームを手に入れることができるほか、庭を作ることも可能ですし、一戸建てであれば隣人への配慮も最低限で済むといえるでしょう。

一方、デメリットとしては、住宅ローン補助を含め持ち家に関する福利厚生が無いことです。

持ち家購入者には、住宅手当や格安な宿舎と同等な福利厚生がありません。

公務員が「賃貸」に住むメリット・デメリット

公務員が賃貸物件に住む最大のメリットは、住宅手当が支給されることです。

賃貸物件に住む場合、月額家賃が59,200円以上で28,000円の住宅手当が出ます(令和2年4月現在)。

つまりは、年間で336,000円の特別な手当を受けていることと同等であり、もし59,200円の賃貸物件を借りたとしても、21,200円の家賃で住み続けることが可能なのです(共益費は除く)。

デメリットとしては、後述する公務員宿舎の削減と同様、経費削減として福利厚生の縮小が進んでおり、住宅手当のカットにまで拡大する可能性があることです。

万が一、手当てが無くなった際に、すでにローンを組むことができない年齢になっていたとすれば、住宅手当も無いまま一生涯家賃を支払い続けなければならないのです。

もちろん、定年退職後に住宅手当が無くなることも類似のデメリットといえるでしょう。

また、持ち家のメリットである自由度が無いことも、賃貸のデメリットといえます。

部屋の中を勝手にリノベーションすることはできませんし、隣人の生活音などに悩まされる可能性もあります。

問題があれば引っ越せばよいという考えも楽観的であり、実際には引っ越し費用は100万円近い無駄な出費になります。

平穏な生活が守られる保障がないことは、賃貸物件に住むデメリットなのです。

公務員が「公務員宿舎」に住むことのメリット・デメリット

公務員が公務員宿舎に住む最大のメリットは、住宅手当を支給されて賃貸物件に住むよりも、さらなる家賃の節約になることです。

住宅手当が月額家賃59,200円以上で28,000円ですから、一人住まい用の物件を賃貸した場合には最低21,200円の家賃負担が必要ですが、公務員宿舎であれば、独身用で13,400円、世帯用で48,100円と格安です(東京23区の平均月額使用料)。

また、無料の宿舎も存在しています。

しかし、大きなデメリットとして、2011年に発生した東日本大震災をきっかけとした経費削減が広まりつつあることです。

この時に発出された削減計画を元に、2004年度に約24万戸だった公務員宿舎は、2016年度末には約16万戸まで削減されています。

さらに、平均月額使用料についても、値上げが数年ごとに実施されています。

昨今のコロナショックの影響もあり、さらなる経費削減が進んだ結果、宿舎に住めなくなった場合についての対応も十分に考慮しなければならないでしょう。

そして、公務員宿舎が必ずしも良い物件とは限らないことも、デメリットといえるでしょう。

入居の際にある程度の希望は出せますが、家族構成などに応じて割り当てられるため、当たりはずれが大きいといわれています。

新しい建物であれば、既存の賃貸物件と変わらぬ設備を誇りますが、古い物件ともなれば、壁が薄くプライバシーが守られない造りや間取りであったり、風呂がバランス釜であったりと、見劣りする物件が割り当てられる可能性もあるのです。

さらに、定年で公務員を退職した場合に、当然宿舎に住み続けることはできず、新しい住居を探さなくてはならないこともデメリットといえるでしょう。

公務員宿舎に住み続け、退職後家を買うという選択肢

家賃負担の少ない公務員宿舎に住み続け、定年退職と同時に、退職金とそれまでの貯蓄を合わせて好きな場所に家を買うという選択肢は十分魅力的に感じられます。

ただし、定年後の住宅ローンを取り巻く環境が必ずしも緩和的ではないと考えれば、この状況下で持ち家を買うという選択肢が間違いとも言い切れないのです。

公務員が住宅ローンを借りる時の注意ポイント

公務員に限らず、住宅ローンを借りる場合に注意すべき点は、勤務先の福利厚生がどのように変化するかです。

さらに、住宅ローン控除についても、産休中の適用に注意点があります。

公務員はマイホームを持つと住宅手当・補助が出ない

先述しましたが、持ち家に対する補助はほとんどの自治体で廃止されている一方で、住宅手当は残っており、公務員宿舎も削減傾向にはあるものの現存しています。

これらの住居に関する手厚い補助を受けることができなくなることは大きな注意点として改めて認識すべきでしょう。

公務員が住宅ローンを借りてから産休・育休に入ると住宅ローン減税は受けられる?

住宅ローンを組むメリットの1つとして、節税効果の高い住宅ローン減税がありますが、住宅ローン減税はあくまでも所得税(控除しきれない分は翌年の住民税)からの控除となります。

所得税や住民税は、所得に対して課税される税金であるため、産休や育休で所得が減った場合には住宅ローン減税効果が薄くなることには注意が必要です。

住宅ローン審査において最も審査に通りやすいともいえるのが公務員であり、共済貸付など独自の貸付制度を利用することも可能ですが、借り過ぎて返済苦にならないような収支計画を立てることは必須です。

また、持ち家を購入することで住宅手当などの福利厚生を放棄することになりますが、低利金や節税の特例など住宅ローンを組むことが有利な時世であることは間違いありません。

持ち家を購入する、賃貸物件を借りる、宿舎に住むというそれぞれのメリットとデメリットについて十分に勘案しながら、一番良いと思われる選択肢を賢く選んでいきましょう。

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