年収500万円の住宅ローンはいくら組むべき?住宅ローンの種類や選び方を教えます!

「年収500万円あれば住宅ローンは組めるよね?」

「年収500万円あれば住宅ローンの返済は負担にならないでしょう!」

「住宅ローンってどの金利、種類を選べばいいの?」

年収だけで住宅ローンの返済が負担になるか否かの判断は危険です!!

住宅ローンの種類や特徴を理解したうえで、正しい住宅ローンを選びましょう!

この記事では、住宅ローンの種類や特徴を理解したうえで、年収500万円で借り入れできる住宅ローンの上限額と自分に合った住宅ローンを選ぶ基準を知ることができます。

住宅ローンの種類は3つ!!なにが違うの?

住宅ローンには3つの種類があります。

<住宅ローンの3つの種類>

・固定金利型

・変動金利型

・固定期間選択型

それぞれ金利の違いや特徴がありますので、説明していきます。

固定金利型

固定金利型は完全固定型とも言われていますが、固定金利型は住宅ローンの完済まで、借り入れ期間中はずっと金利が固定される商品になります。

返済額が完済まで固定になるため、返済スケジュールが金利変動によって変わってしまうなどのリスクがなく、返済スケジュールが安定しやすいことが特徴としてあります。

変動金利型

変動金利型は金利が変動する商品になります。

金利が変動するタイミングは6ヶ月ごとで設定されているため、6ヶ月ごとに金利が見直さます。

さらに、6ヶ月ごとの金利変動に伴って5年ごとに返済額が見直される特徴があります。

但し、金利が上昇することによる返済額には限度が定められていて、従来の返済額の1.25倍が上限となります。

変動金利型は、金利上昇による返済額増加のリスクがありますが、金利が1番低いというメリットも兼ね備えた商品になります。

固定期間選択型

固定期間選択型は、5年や10年といったように一定期間は固定金利になる商品になります。

選択した5年や10年などの期間満了の時点で再度金利を設定し、設定した期間満了以降の金利(商品)を固定金利型にするのか変動金利型にするのかを再度選択します。

固定期間満了後に選択した金利によって返済額が見直されるという特徴があります。

変動金利のように金利上昇による返済額の増減割合の上限が定められていないため、金利上昇による影響を大きく受けやすく、リスクとして返済額の大幅増加になる可能性があります。

年収500万円の返済比率ってどれくらい?

年収500万円の人なら、返済比率は35%が上限となるのが一般的です。

返済比率35%で算出すると、下記になります。

(例)年収500万円の人の場合の返済比率

年収500万円の人の年間の借り入れ限度額は175万円になります。

年収500万円×返済比率35%=175万円(1年間の住宅ローン返済可能額)

年収500万円の人が住宅ローンを組む際に年間の返済額は175万円が上限となり、月々の住宅ローンの返済額は145,833円が上限という結果になります。

そもそも返済比率ってなに?

返済比率とは、年収に占める年間の返済割合のことを指します。

金融機関によって返済比率の設定は若干異なる場合がありますが、年収400万円以下の人は返済比率30%上限など、基本的には年収からの返済比率として、各金融機関でパーセンテージが設定されています。

住宅ローンを組む際に重要視されるのは、返済比率です。

年収に対しての返済比率のため、住宅ローン以外に車のローンなどがある人は、住宅ローンとの合算で35%が上限となります。

年収500万円の人はいくらまで住宅ローンが組める?

前述で説明した返済比率35%での1年間の住宅ローン返済可能額は175万円が上限でした。

年収500万円の人が住宅ローンを35年で組むとすれば、175万円×35年=6,125万円までの住宅ローンの借り入れが可能ですよ!ということになります。

年収500万円の住宅ローンの借り入れ限度額の計算方法

年収×返済比率÷12÷3,195×1,000,000(円)が計算式になります。

500万円×返済比率35%÷12÷3,195×1,000,000=4,564万円

年収500万円の人が住宅ローンを組める金額の上限は4,564万円となります。

この住宅ローンが組める金額の上限を見て、「さっきは6,125万円が上限ではなかった?」と思った人もいると思いますが、先ほどの6,125万円も間違いではありません。

混乱させてしまうかもしれませんが、住宅ローンの上限の計算は「年収と返済比率から算出する計算方法」と加えて「定数を入れる計算方法」があります。

住宅ローンの定数ってなに?店頭金利と優遇金利の違いと審査金利

定数=審査金利から算出した数になり、金融機関というのは「審査金利」というものがあります。

この「審査金利」とは、金融機関の金利には店頭金利と優遇金利があり、金融機関によって優遇される金利が「優遇金利」となるのですが、ホームページなどで公表されている金利は「店頭金利」となります。

実際に住宅ローンに利用される金利は「優遇金利」ですが、住宅ローンでいくら借り入れ可能なのか、審査する際の審査時のみに適用される金利が「審査金利」となり、審査金利から算出した「定数」というのが「3,195」という数字になります。

住宅ローンの借り入れ限度額の注意点と営業マンの裏話

不動産屋が住宅購入者へ「○○円まで借りれますよ!」と提案する『営業トークで使用する借り入れ上限額』は年収500万円の人へは6,125万円で伝えることで購入者の気持ち(テンション)あげることで購入意欲を引き出すために使われる算出額です。

「そんなにローン組めるんですか?!」ってなりますよね?だからです。

計算できる人はあらかじめ定数の計算で出した4,564万円以内と決めておくことをおすすめします。

現在の借り入れやその他ローンの状況

住宅ローンを組むうえで、返済比率の上限の目安が35%以内だと説明しました。

住宅ローン以外に車のローンや奨学金などがある場合は、住宅ローン以外の借り入れも含まれますので、返済比率の内訳に入ることになります。

(例)年収500万円の人の場合

年収500万円の人の年間の借り入れ限度額は175万円でした。

計算式:年収500万円×返済比率35%=175万円(年間の借り入れ限度額)

年間の借り入れ限度額の175万円から、例えば車のローンなどのその他借り入れへの返済額が年間12万円(毎月1万円の返済)がある人の場合は、住宅ローンにおける年間の借り入れ限度額は163万円ということになります。

住宅ローン以外の借り入れがある人は、それだけ借りられる額が減ることになります。

住宅ローンを組むうえで他の借り入れがないか、確認しておきましょう。

年収500万円で4,000万円の住宅を35年ローンで購入した場合の月々返済額

<金利1.35%>

・借り入れ金額=40,000,000円

・返済額合計=50,213,515円(利子計:10,213,515円)

・月々の返済額=119,555円

計算方法は年利の兼ね合いなどで金融電卓が必要になるため、計算式の説明は割愛しますが、35年ローンということは「月」にすると支払い期間は「420ヶ月」になります。

※「月々の返済額」は返済額合計÷420(ヶ月)で算出します。

年収500万円の人へおすすめの住宅ローンの種類と組み方!

住宅ローンには3つの種類があると説明しました。

その3つの種類の中で、1番リスクのある商品が「固定期間選択型」になります。

固定期間選択型は金利の上昇の影響をもろに受けやすい商品で、金利の上昇が大きければ大きいほど、返済額が増額し負担が増えますのでおすすめはしません。

固定金利型と変動金利型のメリットや特徴によって自分のライフスタイルにはどちらが合っているのかをふまえたうえで選択することをおすすめします。

また、住宅ローンの返済期間は35年で組むことをおすすめしています。

住宅ローンの契約時に返済期間を短く設定すれば、期間を伸ばすことはできません。

しかし返済期間を長く設定しておけば、繰上げ返済などで期間を短くしたり、毎月の返済額を減額したりと、柔軟な対応が可能になります。

よって、固定金利型か変動金利型のどちらかが無難でしょう。

住宅ローンで頭金は必要?

実際に頭金(自己資金)なして住宅を購入した人で現在も住宅ローンの返済で生活は圧迫されていないので問題ないなど、賛否両論あります。

頭金を用意することで、住宅ローンの組める金額以上の住宅が購入できるようになる場合や、頭金を用意することで、住宅ローンの毎月の返済額を減額することができるというメリットがあります。

住宅ローンの頭金が用意できない際はどうする?

頭金が用意できなければ、住宅ローンが組めない金融機関や商品もありますので、頭金が用意できない際は、頭金なしでも可能な金融機関や商品を選ぶ必要があります。

頭金を用意することでメリットがあり、住宅ローンの返済比率以内の借り入れで月々の支払い額によって生活に支障がでないのであれば「絶対ではない」といえます。

今後のライフプラン(結婚・出産・子供の成長に必要な資金)などを考慮し、手元資金を残しておくことも住宅ローンを安定的に返済していくためには必要なことです。

まとめ

年収500万円程度になれば、不動産屋の営業マンは積極的に住宅を売りに来ます。

それは年収300万円から400万円の人よりも住宅ローンを組みやすく、審査で落ちた際に発生する金融機関への提案や提出書類などの工数を減らすことが可能だからです。

営業マンは売るのが仕事ですから、効率よく住宅購入ができる人へ注力するのは当然のことです。

だからこそ「借り入れ上限額」を知り、月々の住宅ローンの返済額が負担にならないことを前提に「払える金額」で住宅ローンを組むことをおすすめします。

住宅ローンの審査を通過できるように、基準や注意点をふまえて住宅の購入を検討してください。

住宅ローンの審査を通過し、晴れてマイホームを取得した後は住宅ローン控除や住まい給付金などの「もらえるお金」を上手に利用し、無理のない生活を送りましょう。

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