2,000万円の住宅ローンの返済総額は?400万でも借りられる?月々の返済額をシミュレーション!

「2,000万円の住宅ローンはいくらの年収があれば組める?」

「住宅ローンを安心して無理なく返済していく方法はあるの?」

住宅ローンを組む時に誰もが気になる点でしょう。

この記事では、2,000万円の住宅ローンを組むのに安心な年収、具体的な年収額、住宅ローンの返済を無理なく行っていく方法などを解説していきます。

是非この記事を読んで住宅ローンの仕組みについて理解を深め、返済への不安を解消しながら納得のマイホームを購入しましょう!

また本文に入る前に、家づくりを失敗させない為に1番重要なことをお伝えします。

マイホームを建てたい!と考えたら、何よりも先に始めなければならないことがあります。

それは、自分の住んでいる場所に対応しているハウスメーカー・工務店のカタログを一気に集めてしまうこと

実は、家づくりでよくある失敗例として、「住宅メーカーの比較を十分にしなかった」というケースが非常に多いのです。

しっかりと比較せず、たまたま行った住宅展示場で気に入った住宅メーカーと契約してしまい、後から取り返しのつかない失敗をしてしまう方は少なくありません。

マイホームは人生で一度あるかないかの大きな買い物。

絶対に失敗したくはないですよね?

その為には、事前に多くの住宅メーカーのカタログを集め比較することが何よりもまず最初にやるべきことなのです。

「でも数多くある住宅メーカーからカタログを取り寄せるなんて、時間もかかるし面倒くさい」

ほとんどの人がそう思うでしょう。

そこでぜひ活用してほしい、便利なサービスをご紹介します。

東証一部上場のリクルートが運営するSUUMOのカタログ一括請求サービス。

マイホームの建設予定エリアを入力するだけで、住んでいる地域に対応しているおすすめ住宅メーカーを最大30社ピックアップしてくれます。

はじめは名前も知らなかった住宅メーカーが、あなたの希望を実現してくれる家づくりのパートナーになるというのもよく聞く話です。

最短1分ほどで請求できちゃうので、まずはカタログ一括請求サービスを利用して納得がいくまで住宅メーカーの比較検討をしてみてください。

また、「大手から地場のメーカーまで総合的に比較して、後悔のない家づくりをしたい」

という方は、大手や知名度が高いハウスメーカーを中心に扱っているLIFULL HOME'Sの一括請求サービスも併用すると良いでしょう。

正直、suumoとhomesを抑えればほぼ対応している住宅メーカーは網羅できるといっても過言ではありません。

どちらもスマホやPCから簡単に、1,2分程で出来るので面倒くさがらずまずは今すぐにカタログを集めてしまうことをおすすめします。

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それでは解説を進めていきます。参考にして下さい!

年収400万円で2,000万円の住宅ローンは可能?

住宅ローンは返済期間や金利、その人の経済状況などによって、金融機関から借り入れられる「借入可能額」が決定されます。

ただし金融機関から提示された「借入可能額」は、必ずしも「返済できる金額」とは限らないという点には注意が必要です。

借入可能額は、返済期間中に起こり得る、例えば教育費の増加や妻の退職による収入の減少などといった事情は考慮されません。

あくまで現在の経済状況から判断します。

そのため、実際に長期にわたって返済し続けられるのか?という点については十分に計画を立てる必要があります。

年収400万円で住宅ローンはいくらまで可能か

年収400万円の場合、返済期間35年、金利3.5%の条件で借り入れできる住宅ローンの借り入れ可能額は3,000万円程です

また、返済負担率を抑えてより現実に沿った条件でシミュレーションしてみても借入妥当額は2,700万円程です(金利1.4%、返済負担率25%)。

したがって2,000万円の住宅ローンの借り入れは可能です。

2,000万円で新築物件を購入しようとすると郊外や地方が主な選択肢になるでしょう。

中古住宅またはリノベーション物件であれば、都心でも2,000万円で購入できる住宅の選択肢に入ります。

流行としては中古住宅を購入し、自分の好きなようにリノベーションしていくタイプと、中古住宅ですがリノベーション工事済みで外観の古さは残りますが内装は新築同様というタイプが人気を集めています。

年収別に見た住宅ローンの返済可能な金額

では、400万円以外の年収ではいくらまで住宅ローンの返済が可能なのでしょうか?

以下の条件で返済額を算出しました。

【条件】

借入可能額:返済期間35年、金利3%、返済負担率35%

返済可能な金額:返済期間35年、金利1.4%、返済負担率25%

年収 借入可能額 返済可能な金額
200万円  15,150,000円 13,820,000円
300万円 22,730,000円 20,740,000円
350万円 26,520,000円 24,190,000円
380万円 28,790,000円 26,270,000円
450万円 34,100,000円 31,110,000円
500万円 37,890,000円 34,570,000円
600万円 45,470,000円 41,480,000円
800万円 60,620,000円 55,310,000円

※金額は様々な条件によって変わるためあくまで目安です。

2,000万円の住宅ローンには、最低300万円の年収が必要であることが分かります。

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2,000万円の住宅ローンは月々いくら返済?返済総額は?返済期間でシミュレーション!

2,000万円の住宅ローンを借り入れする際に、一番気になるところは月々の返済額です。

住宅ローンの月々の返済額によって生活水準や家計に影響が出てくるため、物件探しをする前にシミュレーションしておくといいでしょう。

早見表での計算方法や月利(月々の金利)を算出して出す方法や、金融電卓や無料アプリなどで簡単に計算できますが、一番簡単な方法は住宅ローンシミュレーションサイトを利用することです。

ここでは住宅保証機構の住宅ローンシミュレーションを用いて計算してみました。

参考:住宅ローンシミュレーション

それでは、実際に2,000万円の住宅ローンを金利1.35%で期間35年で組んだ際の返済額をシミュレーションしてみましょう。

返済期間30年の場合の月々の返済額は?利息は?

以下の条件で計算しました。

【条件】借り入れ金額:2,000万円、返済期間:30年、金利:1.35%

  • 月々の住宅ローン返済額は67,593円
  • 返済額合計は24,333,726円
  • 利息額は4,333,726円

返済期間25年の場合の月々の返済額は?利息額は?

では返済期間が25年ではどうでしょうか?

【条件】借り入れ金額:2,000万円、返済期間;20年、金利:1.35%

  • 月々の住宅ローン返済額は78,585円
  • 返済額合計は23,575,626円
  • 利息額は3,575,626円

返済期間が5年短くなるだけで100万円近くの住宅ローン返済額を減額できます。

そのかわり、月々の返済額は1万円ほど増額されます。

返済期間20年の場合の月々の返済額は?利息額は?

では更に短い返済期間20年のケースも見てみましょう。

【条件】借り入れ金額:2,000万円、返済期間:20年、金利:1.35%

  • 月々の住宅ローン返済額は95,135円
  • 返済額合計は22,832,532円
  • 利息は2,832,532円

ここまでの住宅ローンのシュミレーションでお分かり頂けたように、返済期間が短くなるほど返済額合計は減額される一方で月々の返済額は増えます。

定年退職までの期間が長く、まだ教育費などにお金がかかる世代では、返済期間を長くすることで毎月の返済額を抑えることができます。

反対に、定年退職までの期間が短く生活にも余裕がある世代にとっては、返済期間を短くすることで老後に金銭的な負担をかけずに済むのです。

住宅ローンを無理なく返済していく3つのコツ!

住宅ローンを無理なく家計に負担をかけずに返済していくコツは3つあります。

  1. 頭金をいくら用意するか考える
  2. 繰上げ返済を上手に利用する
  3. お得な制度を利用する

順に見ていきましょう。

1.頭金をいくら用意するか考える

フラット35の利用者調査によると、マイホームを購入するときの頭金の割合平均は物件価格の1~2割程度です。

これは2,000万円の物件であれば200万円~400万円程ということになります。

頭金を多く用意すれば住宅ローンの借入額は少なくなり、その分返済負担も減ります。

一方頭金の額が少ない又はゼロであった場合、当然借入額は増えることになり、ローン審査が厳しくなったり利息が増えて返済総額が大きくなったりするデメリットがあります。

ここで多くの人が悩むポイントが、「頭金を数年貯めて購入するのと、頭金は少ないけど今すぐ買うではどちらがお得なの?」という問題です。

今賃貸に住んでいるのなら頭金を貯めている間にも家賃はかかりますし、金利が上昇してしまうリスクもあります。

詳細な金額の比較はシミュレーションサイトなどを使って比較してみることをお勧めしますが、大抵のケースでは両者に大きな金額の差は出ないでしょう。

物件との出会いは一期一会です。

もし今気に入った物件があるのであれば、頭金を貯めるのを待たずに購入するのも良いのではないかと思います。

ただ頭金を多く入れた方がその後の返済負担が軽くなることは事実なので、今実家に住んでいる人などは頭金を貯めてから購入する方がお得になります。

頭金を捻出する際の注意ポイントとしては、貯蓄が最低100万円程度は残るようにするということです。

大きな怪我や病気、冠婚葬祭などで急な出費が必要になることもあるからです。

参考:2018年度フラット35利用者調査|住宅ローン:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

2.繰り上げ返済を上手に利用する

繰上げ返済とは、通常の毎月の返済とは別にまとまった金額を返済に充てることを言います。

繰上げ返済を利用すると、利息分を減らすことができるため総返済額が減りお得なのです。

繰上げ返済には以下の二つがあります。

  • 「期間短縮型」:返済期間を短縮する方法
  • 「返済額軽減型」:毎月の返済額を減額する方法

利息をより大きく減らす効果があるのは「期間短縮型」の方法です。

資金に余裕があるのなら是非この「期間短縮型」で繰り上げ返済を行いましょう。

一方、毎月の家計に余裕がないというのであれば「返済額軽減型」を選択することで、月の返済負担を抑えることができます。

繰上げ返済には一回に返済できる最低金額が設けられていたり、手数料がかかったりしますのでその点も含めて検討しましょう。

3.住宅ローンを組んだら利用できるお得な制度を知る

住宅ローンを組むにあたりもらえるお金があることを知っておくことで、想定していた住宅ローンの返済額を始めのうちから軽減できるメリットが出てきます。

資金に余裕が出ることで家計の足しにしたり、築年数が経つことによる住宅の修繕に必要な修繕費用へあてることも可能となります。

ここでは住宅ローン控除と住まい給付金について解説します。

住宅ローン控除ってなに?2,000万円借り入れている場合

住宅ローン控除というワードはよく聞くと思いますが、住宅ローン控除について詳細を理解している人は多くはありません。

マイホーム購入者にいわれる「節税」というのがこの住宅ローン控除のことで、住宅ローン減税制度と言ったりもしますがその概要は以下の通りです。

  • 住宅ローンを組んで住宅を購入した人には、購入した年から10年または13年の期間、年末12月の時点で住宅ローンの残高1%を上限として確定申告または年末調整で還付される制度

控除されるのは所得税で、所得税で控除しきれない場合はさらに住民税から控除されます。

反対に、年末時点でのローン残高1%が上限ですから所得税すべてが控除されるとは限りません。

例えば毎年所得税を25万円払っている人の場合、住宅ローンの年末時点での残債が2,000万円なら還付される金額はその1%である20万円が上限ということになります。

手続きですが、住宅ローン控除を受けるには「年末残高証明書」が必要です。

企業に勤めている人は、住宅購入の初年度は必ず確定申告で申請して2年目以降は会社の年末調整で手続きをしましょう。

住宅ローン控除の制度は現在コロナウイルスの影響を受けて、期間を延長する可能性もありますのでニュースにも注目しておきましょう(2020年10月時点)。

すまい給付金ってなに?どういう人が対象?

すまい給付金とは、消費税引き上げによる住宅購入者の負担を緩和するために創設された制度です。

対象者については残念ながら全員が対象ではなく、収入などが基準となります。

①不動産登記上の持分を保有している人

②取得した住宅への居住が住民票で確認できる人

③収入が一定以下の人

④住宅ローンで住宅を購入した人

上記が基準になりますが、③の収入が一定以下の人というのは年収775万円以下の住宅購入者が対象となります。(消費税が8%だった時は年収510万円以下の人が目安でした)

また、住まい給付金の制度は消費税の引き上げによる負担減が目的で創設された制度であるため、令和3年12月までに引き渡されて入居が完了した住宅までが対象となります。

住宅ローン控除と住まい給付金を合わせると大きな金額になりますので、忘れず申請しておきたい制度です。

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2,000万円の住宅ローン返済で苦しくなった時の2つの対処法!!

万が一住宅ローンの返済が苦しい、返済ができなくなったなどの事態が起きた場合はすぐに対処することが一番の対策です。

返済途中で大きな病気やケガが発生する可能性は誰にでもありますが、そのことによる延滞や滞納はその後の生活にとって非常に大きなリスクです。

住宅ローンの延滞や滞納によって、金利の優遇が受けられなくなったり、最悪の場合は競売にかけられて住居を失うというところまでいってしまうからです。

では万が一、住宅ローンの返済が苦しくなった場合どうするべきか説明していきましょう。

住宅ローンの返済で苦しくなったら相談する!

一番の対策はまず第一に「相談する」ということですが、その相談先は住宅ローンを借り入れしている金融機関に行いましょう。

間違っても、最初に弁護士への相談やカードローンの利用などの選択肢を考えないでください。

金融機関は厳しいイメージがあると思いますが、お金を貸している以上は利息も含めて全額きちんと返済してくれた方が金融機関にとってもいいのです。

一方で、滞納が続いたとしても保証会社が代わりに全額一括で支払ってくれるため、貸している金融機関からすれば損はないので関係ない!!といった意見も聞くことはあります。

しかしお金を貸している以上関係ないということはありませんし多少なりとも保証会社への手数料が発生しますから、多くの金融機関では親身に相談を受け入れて返済スケジュールの見直しなどを考えてくれます。

返済条件の変更ができるケースもあります。

大切なのは、住宅ローンの延滞や滞納の実績が出てしまった後では手遅れになる可能性があるので、返済が厳しそうだと思った時点ですぐ相談することです。

住宅ローンの返済で苦しくなったら借り換えを検討する!

住宅ローン返済が苦しい時のもうひとつの対処法は、借り換えです。

住宅ローンは借り換えが可能な商品です。

そのためより低い金利への借り換えや、さらには金融機関ごと借り換えることも可能なのです。

ただし借り換えにもやはりローン審査はあること、手数料がかかること、この2点には注意する必要があります。

現状借り入れしている住宅ローンと比較をして、借り換えることで返済が可能になるかどうか検討することをおすすめします。

まとめ

2,000万円の住宅ローンを組んだ時の月々の返済シミュレーションをはじめ、返済期間の影響による特徴やもらえるお金について解説してきました。

住宅ローンというのは大きな金額の商品ですから一歩間違えると大きな失敗につながります。

事前にしっかりと計画を立てること、さらにもし予期しない事態が起こったとしてもそれに対してどう対処していくのかが重要なポイントになります。

給付金などのもらえるお金は漏れなく申請し、万が一の場合のリスクヘッジができる人ほど余裕をもった有意義な生活を送れることでしょう。

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