＜記事の情報は、2023年1月1日時点のものです＞
住宅ローンを借りるには、その関門として審査に通る必要があります。
審査は入学試験や期末テストと同じで苦手な人もいるものです。
ここでは、住宅ローン審査の流れ、必要となる書類から審査に落ちた時の対処法まで網羅しています。
この知識をもとに住宅ローン審査に対峙することが可能です。
住宅ローン審査の基本について見ていきましょう。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては何千万円という大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いはず。
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メーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。
また、上場企業が厳しい審査をしているのも大きなメリットです。
審査に通った優良住宅メーカーのみ掲載が許されているので、悪質な会社に騙されたりしつこい悪質営業をされることもありません。
家を建てる前には1番最初にカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
また、より慎重に住宅メーカーを決めたい方には、同じく東証一部上場企業のリクルートが運営している「SUUMO」の一括資料請求サービスもおすすめです。
正直、LIFULL HOME'SとSUUMOで資料請求をすればハズレないでしょう。最初は検討もしていなかったハウスメーカーや工務店の中から、予算や理想にぴったりの会社が見つかったということも意外と多いもの。
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それではここから、詳しく解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
住宅ローン審査の流れは大きく3STEPです！
多くの金融機関が住宅ローンの審査では事前審査と本審査の二段階の体制としています。
事前審査と本審査では要求される書類が違うため注意が必要です。
そもそも、同じ金融機関内でも審査する部署が異なります。
ここで解説することは住宅ローン審査の流れについてです。
それぞれの審査の性質、必要書類等を確認しておきましょう。
住宅ローン事前審査
住宅ローンの審査を申し込むとまずは事前審査を受けます。
書類を揃え、不備がなければ2から3営業日で結果をもらうことが可能です。
事前審査では、収入面や物件から考えて、融資金額が妥当かどうかをチェックします。
事前審査は支店内部で行なわれることが多いのです。
住宅ローン事前審査で必要な書類
住宅ローンの事前審査で必要な書類は収入に関する書類、本人確認書類、物件に関する書類の大きく3つです。
すでに持っている書類や比較的簡単に入手できる書類が多くなっています。
人気物件ではスピード勝負になることも多いもの。
もし狙っている物件があるなら事前に準備しておきましょう。
源泉徴収票
サラリーマンなどの給与所得者が雇用主から受け取る書類です。
年末か退職時に受け取ります。
普段は一瞥して保管してしまいますが、住宅ローンを借りる際には収入を示す重要な書類です。
万一なくしたとしても、雇用主に依頼すれば再発行ができます。
収入、源泉徴収額から配偶者の有無まで記載されているとても大事な書類です。
確定申告書
個人事業主の場合は源泉徴収票がありません。
あったとしてもその人の全収入が記載されているわけではないのです。
このため、税金の申告に使った確定申告書の控えを代わりに提出します。
金融機関によっては、複数年の申告書を要求する場合も。
近年はウェブサイト経由で申告できるイータックスも増えてきました。
電子情報で保管をしておけばなくすことはありません。
決算報告書
会社の代表や取締役等の経営者の場合は、その経営している会社の決算報告書が3年分必要です。
会社に融資をする際にも、3年分の決算報告書が必須となります。
経営者の場合、会社の業績が自分の収入に直結することも。
このため、会社に融資するのと同じような書類が必要なのです。
本人確認書類
住宅ローンを悪用した詐欺や横領を防ぐため、免許証などの本人確認書類が必要です。
免許証の場合は、裏面のコピーも必要になります。
これは住所変更などが裏面に書かれているためです。
本人確認書類は携帯している人が多いこともあり、入手しやすい書類のひとつになります。
健康保険証コピー
健康保険証のコピーも要求されます。
これは本人確認書類を補完することが目的です。
このほか、きちんと仕事に就いているかもわかります。
健康保険証は会社をやめるときには返却しなければいけません。
このため、健康保険証を見れば、本当に働いているかがわかるのです。
物件資料
いわゆる登記簿謄本ともいわれる全部事項証明書、未完成物件ならば間取り図、概略設計図などの物件の資料も提出します。
これは物件の大きさや評価額を審査するためです。
審査では物件の担保価値も評価する必要があります。
事前審査の段階では詳細な調査をする時間はありませんが、それでも過去のデータからおよその評価額を判断することは可能です。
住宅ローン本審査
事前審査を無事通過すると次は本審査です。
ただ、本審査にはタイミングがあります。
それは売買契約をした後でないといけないのです。
金融機関としても売買契約をしていないと、本当に物件を購入するのか断定できません。
不正を防ぐためにも売買契約後に行っているのです。
事前審査が支店内で行なわれるのに対し、本審査は本店や基幹店の審査部で行われます。
その分第三者的な目線での審査が行なわれるのです。
住宅ローン本審査で必要な書類
住宅ローンの本審査は事前審査とは異なる書類が必要になります。
事前審査では収入面や本人確認が重視されました。
これらは本審査でもチェックされますが、契約内容や物件の内容も大事です。
ここでは本審査で必要な書類について解説します。
これらは一般的に要求されるものです。
金融機関によってはこれ以外にも提出を依頼する場合もあります。
住民票
住民票は市町村が発行する公的書類のひとつです。
氏名、現住所等が記載されています。
以前よりも簡単に取得できるようになったとはいえ、手数料もかかる書類です。
免許証や健康保険証といった、手元にある書類よりも入手するのに手間がかかります。
早めにとっておくのが賢明ですが、こうした公的書類は取得後3カ月以内のものでないといけません。
発行日にも注意を払いましょう。
売買契約書、重要事項説明書
売買契約書や重要事項説明書も写しを提出します。
もちろん、売主買主双方、さらには仲介業者も押印した原本のコピーです。
この売買契約書や重要事項説明書の写しがないと、金融機関は売買契約の事実を把握することができません。
本審査が売買契約締結後に行うのも、この売買契約書や重要事項説明書の原本のコピーが欲しいからです。
これほど、売買契約書や重要事項説明書は重要視されています。
建物に関する書類
建物に関する書類も要求されます。
全部事項証明書などは事前審査で提出済みです。
ここでは建築確認済証、確認申請書、工事請負契約書等といった、より専門的な書類になります。
こうした書類は売主の協力がないと手に入りにくいものです。
売買契約後ならばこうした協力は得やすくなります。
売買契約書にもお互いに契約の成就に向けて協力する、といった文言が含まれている場合も。
より詳しい物件資料で担保価値の評価を行うのです。
住宅ローン審査には落ちることもある
住宅ローンの審査は、文字通り審査であるため、書類を出せば必ず合格するものではありません。
これだけ多くの書類を提出し、多くの時間をかけても住宅ローンの審査には落ちることもあります。
中には事前審査は合格しても本審査で落ちる場合もあるのです。
審査に合格するためには、その審査の内容を知る必要があります。
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住宅ローンの審査項目には何がある？5つのポイントを紹介
審査に落ちる人にはそれなりの原因があります。
ただ、それを金融機関は教えてくれません。
自分で審査に落ちないように工夫する必要があるのです。
そのためにはどんな項目が審査されているのかを知る必要があります。
ここに挙げたのは、一般的な項目です。
住宅ローンの審査項目について解説します。
借入金額
まずは借入金額です。
収入や担保価値に対して過大な借入金額は審査でひっかかる可能性があります。
年収の5倍というのがひとつの目安です。
もちろんこれ以上でも担保価値が高かったり、連帯保証人の収入が多かったりすれば審査をパスする可能性はあります。
逆に年収の5倍以下でも審査に落ちる場合も。
年収そのものが低い、物件に問題がある、といった場合は審査に落ちやすくなります。
信用情報
いわゆる「ブラックリスト」です。
信用情報にネガティブ情報の記載があると審査には大きなマイナスになります。
一度くらい、クレジットカードの支払いを残高不足で引き落としできなかったくらいでは記載されません。
この信用情報は、自分でも閲覧することができます。
ただ、閲覧したことが履歴として残る仕組みです。
その履歴を見た金融機関はあまりよい評価をしません。
トータルで考えると閲覧はすべきではありません。
審査に落ちやすい職業、年収、年齢がある
年収は低いほうが審査には落ちやすくなります。
逆に年齢は上がるほど落ちやすくなるのです。
これは返済完了年齢と関係しています。
住宅ローンを借りる年齢の上限は70歳が多いものです。
これに近づくほど借りにくくなります。
審査に落ちやすい職業としては、やはり自営業です。
同じ収入であっても、サラリーマンのほうが評価は高くなります。
審査に落ちやすい物件もある
しっかり建てられた建売住宅や一般的な中古住宅で、それを理由に審査に落ちることはありません。
ただ、私道に面している、建物が違法建築である、再建築が不可といった物件は審査に落ちる可能性が高まります。
審査に落ちないまでも融資額を減らされる可能性があるのです。
こうした訳あり物件は担保価値が落ちてしまいます。
このため金融機関は敬遠するのです。
また、違法建築はコンプライアンス上融資できない場合があります。
審査と健康状態の関係
健康状態がよくなかったり、既往症があったりすると団体信用生命保険に加入できないケースがあります。
加入ができないと融資を受けられない場合があるのです。
こうした場合は「ワイド団信」という、持病があっても加入できる団体信用生命保険があります。
ワイド団信だと金利が上乗せされる恐れもありますが、持病があればやむをえないことです。
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住宅ローンの再審査の攻略方法
不幸にして審査に落ちてしまった場合はどうすればよいでしょうか。
ほかの金融機関を探すとともに、同じ金融機関に再審査を申し込むことも可能です。
ここでは一度審査に落ちて再審査や他の金融機関に審査を申し込む際にどこを修正すべきかを解説します。
わずかな変更で再審査をパスすることも可能です。
借入額と借入期間
審査に落ちる最も多い原因は、借入額が限度を超えている場合です。
金融機関の考える限度額が3,000万円なのに、3,500万円を借りることはできません。
返済期間も長いよりも短いほうを金融機関は好みます。
物件が決まっていると苦しい部分もありますが、返済額と返済期間を再考してみましょう。
頭金をなるべく多くする
頭金を多くすると、その分借入額は少なくなります。
借入額が少ないほうが金融機関はリスクが少ないと判断します。
頭金を多くしましょう、というのは簡単ですが、実際は容易ではありません。
物件自体を変える、諸費用のために取っておいた資金を頭金に流用するなどして、乗り切ることもできます。
ペア住宅ローンやリレー住宅ローンも検討する
住宅ローンは債務者ひとりで借りることが多いですが、複数人で借りることもできます。
夫婦で使うことが多いペアローン、親子で借りるリレーローンなどです。
複数の人間で借りれば、カウントできる収入も増えるというもの。
家族に収入があれば、これらのローンも検討できます。
住宅ローンを申請する際の注意点4選をケース別に紹介
住宅ローンを借りることは人生のうちでも一度か二度です。
住宅ローンを借りることになれている人は多くありません。
そんな慣れていない住宅ローンで注意すべきケースを4点ご紹介します。
夫婦で借り入れるときの注意点
ペア住宅ローンを借りると、カウントできる収入が増加してより多く借りることができます。
メリットも大きいペアローンですが、注意点も。
それはどちらかひとりが何らかの理由で働けなくなった場合です。
けがや病気、介護に子育て。
どんな夫婦にも考えられることです。
短期間であれば貯金で何とかなったとしても、長期的には資金計画の練り直しが必要になります。
自営業者が借り入れるときの注意点
自営業者の場合は、収入が安定しない、本当の収入が判断しづらいといった事情があります。
このことから自営業者へ住宅ローンを貸すことを敬遠する金融機関もあるほどです。
最近は顧客の取り合いが激化しています。
それでもまだまだ自営業者は借りにくいのが現状です。
セカンドハウスは借りられるか
別荘やセカンドハウスは一般的な住宅ローンは借りることは難しいものです。
かといって、セカンドハウスを買う時でも融資を受けることはできます。
その際には金利が高かったり、頭金を多くしたりと条件が厳しくなることもあるのです。
もともと住宅取得を促進するために住宅ローンはあります。
別荘やセカンドハウスには適用されにくいのです。
借り換え時の審査の特徴と借り換えの注意点
借り換え時でも審査はあります。
新規時の審査に加えて、現在のローンの返済状況、ローンの残高も重視されるのです。
借り換えは目先の金利だけでなく、諸費用にも注意が必要になります。
金利が安くなったとしても、借り換えのための費用が多額になる場合もあるのです。
借り換えをしてもトータルの支出はあまり変わらないという事態にもなってしまいます。
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住宅ローン審査の8つの疑問点
住宅ローンはいわばブラックボックスの一面もあります。
金融機関は審査に落ちた理由を教えてくれない、金融機関によってスタンスも違うといったものです。
一般の人には見えにくい一面もあります。
ここでは住宅ローン審査でよく聞く疑問点を集めました。
以下にしめしたものがその疑問点です。
- 審査に落ちた理由は教えてくれない？
- 審査が通りやすい金融機関はあるのか
- 自営業者は住宅ローンが組みにくいのか
- ほかのローンを返済中だと不利になるか
- 事前審査に通っても本審査で落ちることがある
- たった一度のクレジットカードの支払い延滞でも不利になるか
- 外国人でも住宅ローンを組めるのか
- 団体信用生命保険に加入できない場合はどうすればいいか
それらについて解説します。
1.審査に落ちた理由は教えてくれない？
基本的に金融機関は審査に落ちた理由を教えてくれません。
窓口担当者もはっきりとは言わないものです。
審査基準が漏れてしまうのを防ぐためともいわれています。
再審査に挑戦したり、他の金融機関に申し込んだりする場合には、自分で落ちた原因を探し、改善する必要があるのです。
2.審査が通りやすい金融機関はあるのか
審査が緩い金融機関は多くありません。
ただ、金融機関によって重視する項目が違うことは事実です。
A銀行は年収を重視するものの、B銀行では収入が低くても担保があれば貸す、といったことが起こります。
このため、自分の属性にあった金融機関を探すことが必要です。
今ならばネット上の口コミでもある程度は予測できます。
こうした情報を参考に探してみましょう。
3.自営業者は住宅ローンが組みにくいのか
サラリーマンに比べると住宅ローンが組みにくいのは事実です。
ただ、最近は金融機関同士の競争も激しくなり、かつてほどではなくなりました。
また、自営業者の場合、フラット35を活用すれば自営業であることのデメリットはありません。
民間の金融機関でも担保や連帯保証人を増やすといった方策が考えられます。
4.ほかのローンを返済中だと不利になるか
車のローンやリボ払いなど、他のローンや債務を返済している場合もあります。
これらがあるからといって、不利になるわけではありません。
きちんと返済をしていれば、審査にプラスになることもあります。
ただ、あまりに過大な金額だと問題です。
融資の限度額が減らされるおそれがあります。
住宅ローンを借りるにあたっては、返済できるものは返済してからのほうがベターです。
5.事前審査に通っても本審査で落ちることがあるか
同じ金融機関であっても審査する部署や審査方針が異なるため、事前審査は通っても本審査で落ちることもあります。
全体の3％から5％程度がこうしたケースになるといわれますが、はっきりとした統計はありません。
こうなると大急ぎで他の金融機関を探すか、再審査を申し込まないと、最悪の場合契約が破談してしまいます。
6.たった一度のクレジットカードの支払い延滞でも不利になるか
口座の残高不足などでクレジットカードの支払いを延滞したとしても、一度程度であれば審査に影響することはありません。
ですが、度重なる延滞は審査に大きな影響を及ぼします。
個人の信用情報を管理するのは信用情報機関です。
ここで異動情報、いわゆるブラックリストに掲載されると審査はほぼ通らなくなります。
7.外国人でも住宅ローンを組めるのか
外国籍の人でも永住権を持っていれば、住宅ローンを組むことは可能です。
日本の場合、外国籍の人でも不動産を購入することができます。
ただ、返済が長期にわたる住宅ローンでは簡単に帰国されてしまうと、貸し倒れの危険も。
このため、永住権が条件とされています。
ただ、例外的に永住権のない外国籍の人向けに住宅ローンを販売している金融機関もあるのです。
この場合、頭金を一定割合以上とする、金利を割り増しといったことが条件となります。
8.団体信用生命保険に加入できない場合はどうすればいいか
債務者が死亡した場合、ローンを肩代わりし、残された家族の負担を減らしてくれる保険が団体信用生命保険、通称「団信」です。
現在はほとんどの住宅ローンで加入が必要となっています。
ただ、団信への加入が健康上の理由でできないことも。
こうした場合はどのようにしたらよいでしょうか。
この場合、「ワイド団信」が救済策として用意されています。
一般の団信への加入が難しい人でも加入できるのがワイド団信です。
団信よりも門戸をワイドに広げた団信になります。
ワイド団信は金利や保険料が割り増しになるというのがデメリットです。
それでも、少しずつワイド団信対応の住宅ローンも増えつつあり、使いやすくなってきています。
まとめ
不動産の売買には土地や建物の知識、契約の常識、税金の知識等多くのものが必要です。
その中でも住宅ローンは金融も絡んでくることから苦手な人も多くいます。
何千万円ものお金を借りることは人生でも多くありません。
一度きりと覚悟を決めて、少しだけ住宅ローンの勉強をすれば、クリアすることができます。
住宅ローンの知識をもって審査にあたってみましょう。
