4,000万円の住宅ローンの返済総額は?年収はいくらが適正?シミュレーションつきでわかりやすく解説

「住宅ローンを組みたいけど種類ってあるの?」

「4,000万円の住宅ローンを組みたいけど、利息はどうなるの?」

4,000万円の住宅ローンを組むためには、毎月の住宅ローンの返済額が高くなるため、返済額に耐えられる年収が必要になってきます。

住宅ローンの返済額をシミュレーションで見ていくことで4,000万円の借り入れがどれだけ家計への負担になるのか、返済していくうえでどのくらいの年収が必要なのかを解説していきます。

この記事を読むことで4,000万円の住宅ローンの適正年収と選ぶべき金利の種類がわかります。

年収800万円で4,000万円の住宅ローンは危険?

4,000万円の住宅ローンを組むうえで年収800万円あれば危険ではありません。

年収800万円の人が住宅ローンを組もうとする際に借り入れできる金額の上限は、審査金利にもよりますが7,300万円の住宅ローンを組むことが可能です。

借り入れできる金額の上限が7,300万円となりますので、4,000万円の住宅ローンを組むことは年収800万円の人からすると危険ではないといえます。

4,000万円の住宅ローンを組むと月々の返済はいくら?

4,000万円の住宅ローンを組む際に月々の返済額を算出するには、金利と返済期間が必要です。

住宅ローンを組む際の現在の年齢からいつまでに住宅ローンを完済するのか、完済時年齢から逆算して返済期間が何年の住宅ローンを組むのかを考える必要もあります。

①購入する(したい)住宅の金額

②住宅ローンの金利

③住宅ローンの返済期間

上記3つの基準を設定してシミュレーションしていくことで、住宅ローンの月々の返済額や利息額、返済額合計が算出できますので金利の種類からシミュレーションまで説明していきます。

住宅ローンの種類は3つ!!なにが違うの?

住宅ローンの商品を選ぶ際には、返済していくパターンを決める必要があり、どの金利の種類を選択するかで今後の返済額が決まります。

住宅ローンの金利の種類はよく耳にする「固定金利」「変動金利」と、あまり選択されない「固定期間選択型」の3つの種類があります。

それぞれ特徴があり、長い年数をかけて返済をしていくため、どの商品を選択するかが最も重要になりますので金利の特徴を説明していきます。

住宅ローンの種類(固定金利)

住宅ローンの固定金利は、借り入れした時の金利が全返済期間中変わらず一定した金利で返済していくタイプになります。

住宅ローンの借り入れ後に市場金利が上昇しても影響を受けずに借り入れ時の金利で返済額が確定するため、将来的な返済スケジュールが借り入れ時に確定している商品になります。

一方で市場金利が低下しても返済額が一定のため、金利低下による返済額の減額などの恩恵を受けられないといったデメリットもあります。

住宅ローンの種類(変動金利)

住宅ローンの変動金利は、金融市場の変化に伴って返済期間中であっても定期的な金利変動による影響を受ける商品になります。

市場金利が低下することによって返済額が減額されるメリットがありますが、低金利時代には市場金利が上昇する可能性があるため、昨今では金利上昇が懸念されます。

金利上昇によって増額される返済額は1.25倍までと規定があるため、急な上昇はありませんが、未払い利息といって規定以上の返済額上昇が起こった場合に上昇した利息分のみの返済が増額される可能性があります。

未払い利息とは

変動金利は半年ごとに金利が見直されますが、月々の返済額は5年ごとに見直されます。

半年ごとに見直された金利によって月々の返済額は5年ごとの見直しになるため、大幅な金利上昇があった場合は月々の利息の支払額が月々の返済額を超えてしまう場合があり、その場合の利息の支払額は繰り延べられるという事態が発生します。

万が一大幅な金利上昇があり、返済額の増額が規定を超えてきた場合には繰り延べられた利息を支払い続けることになるため、元金がなかなか減らないといったことが起こりえます。

住宅ローンの種類(固定期間選択型)

固定期間選択型は、当初5年○○%や当初10年○○%といったように、一定期間のみ固定金利が適用される商品になります。

固定期間中は返済額を一定に保つことが可能となり、市場金利が低下することで返済額が減少するといったメリットがあります。

一方で市場金利が上昇すると返済額が増加し、固定期間終了時の返済額が確定せず市場金利の変動による返済額が増額されるといったデメリットがあります。

よって返済計画が立てにくいため、固定期間選択型を選ぶ人は少ない印象です。

4,000万円の住宅ローンシミュレーション!

4,000万円の住宅ローンを返済期間ごとにシミュレーションしてみましょう。

ここでは借り入れ金額4,000万円、金利1.2%で返済期間35年から20年の期間でのシミュレーションを通して月々の返済額や返済額の総額を見ていきますので、自分の年齢から返済期間の目安をつけ、住宅ローンの返済イメージをつけていきましょう。

それでは、始めていきます。

返済期間35年の場合の返済額はいくら?

借り入れ額4,000万円、金利1.2%で返済期間35年(420ヶ月)の毎月の住宅ローン返済額は116,680円となり、利息の支払い額合計は9,005,983円、返済額の総額は49,005,983円になります。

住宅ローンは返済期間を長く設定することで毎月の返済額を軽減できますが、一方で返済期間を長く設定すれば支払利息が増額されるため、返済額の総額は利息額に伴い増額されます。

では、返済期間を5年ごとに短縮した際の返済額などを見ていきましょう。

返済期間30年の場合の返済額はいくら?

前述と同じように借り入れ額4,000万円、金利1.2%で返済期間30年(360ヶ月)の毎月の住宅ローン返済額は132,363円となり、利息の支払い額合計は7,650,851円、返済額の総額は47,650,851円になります。

返済期間を5年間早めることで、利息の支払い額合計を大幅に減額することが可能になり、利息額の減額に比例して住宅ローンの返済額の総額も減額されています。

返済期間25年の場合の返済額はいくら?

ここまでの算出でわかるように、定義は同様で返済期間のみの変動になります。

借り入れ額4,000万円、金利1.2%で返済期間25年(300ヶ月)の毎月の住宅ローン返済額は154,397円となり、利息の支払い額合計は6,319,398円、返済額の総額は46,319,398円になります。

返済期間20年の場合の返済額はいくら?

借り入れ額4,000万円、金利1.2%で返済期間20年(240ヶ月)の毎月の住宅ローン返済額は187,548円となり、利息の支払い額合計は5,011,716円、返済額の総額は45,011,716円になります。

返済期間35年から20年と比較をすると毎月の返済額が7万円ほど増額されますが、毎月18万円以上の住宅ローンの返済が可能な年収は最低でも800万円以上は必要でしょう。

住宅ローンに頭金は必要なのか

住宅ローンで住宅を購入するうえで頭金が必要か否か議論は多くありますが、頭金を用意するメリットはあるのでしょうか?

頭金を用意することで住宅ローンの総返済額を減額でき、利息の合計額も月々の返済額も減額することが可能になるため、頭金を用意することのメリットはあるといえます。

住宅ローンも借金ですから、借り入れする金額は少ないに越したことはありませんが、100万円や200万円の頭金を用意したところで住宅ローン返済へのインパクトはそれほど感じないというのが実態です。

頭金は、最低でも借り入れする10%以上(4,000万円の住宅ローンには400万円)を用意できなければ必要ないのではないかといえます。

また、住宅ローンの商品を選ぶ際に借り入れ金額の10%は自己資金が必要といった商品も多くありますので、頭金を用意することで住宅ローンの商品の選択肢が広がりますし、理想の住宅ローンの商品に出会える可能性は高くなります。

本来の住宅ローンというのは頭金ありきで話がすすむものです。

住宅ローンの頭金が用意できない場合はどうする?

住宅ローンで住宅を購入する際に頭金が用意できない場合は、用意しなくていいでしょう。

前述でも述べたように頭金を用意することのメリットはありますが、デメリットはそこまで感じられないことから、頭金が用意できないのであれば用意せずにフルローンまたはオーバーローンで住宅ローンを組めばいいのです。

その際には、毎月の返済額が許容範囲を超えないように十分注意をしてください。

また、その他の借り入れなどの自分の周りの環境の影響で頭金を用意しないと組めない住宅ローンの商品しか選択肢がない場合は、住宅ローンを借り入れする金融機関へ頭金の減額交渉をするか、住宅購入の時期ではないと諦めるかの2択だと考えますので、冷静な判断をおすすめします。

住宅ローンには2種類のもらえるお金がある!?知らなきゃ損するお金!

住宅ローンで住宅を購入する際のメリットとして「控除」と「給付」があり、言葉や制度の内容は違いますがどちらももらえるお金で、住宅ローン控除と住まい給付金という制度になります。

住宅ローン控除は住宅ローンを借り入れした初年度から10年または13年間は控除が受けられ、年間で天引きされた所得税を最大で40万円(長期優良住宅は最大50万円)戻すことが可能になります。

住宅ローン控除は10年以上受けられる長期の還付金となりますので、購入する住宅の金額や住宅ローンの返済額にもよりますが、総額で200万円から300万円ほどの金額になるため、住宅の修繕費用や住宅ローンの繰り上げ返済の資金にしてもいいでしょう。

一方で住まい給付金ですが、住宅を住宅ローンで購入した人を対象に最大で50万円の給付が受けられる消費税増税時に創られた税金対策です。

年収の基準が消費税8%の時と10%の時とでは基準の変更がありますが、一般的なサラリーマンの平均年収前後であれば対象となるため、申請しておくことをおすすめします。

年収や住宅ローンの金額にもよりますが、住宅ローン控除と住まい給付金を合わせて最大で400万円前後の還付と給付を受けられます。

まとめ

4,000万円の住宅ローンの月々の返済額は11万円前後が平均となります。

毎月の住宅への固定費を支払える環境を整えるには、年収600万円から800万円は必要になるため、頭金を用意することや住宅ローン商品の最適な選択と計画をたてることをおすすめします。

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