離婚を考える際に悩むポイントの一つに「自宅マンションをどうするか」と言う問題があります。
「今までの生活をすべて清算したいから売却してしまいたい」と言う人もいれば、「せっかく購入したのだから売らずに残しておきたい」と言う人まで様々でしょう。
離婚をする際には、共有財産を分ける財産分与をする必要がありますので、マンションのような現物資産は揉める要因になりがちです。
離婚時の自宅マンションは、どのように処分するのが正解なのでしょうか？
今回は、離婚時の自宅マンションの処分をテーマに、処分方法からそれぞれのケースにおける注意点などについて解説します。
離婚時に自宅マンションをどうするか悩んでいる人は、必ず参考になる内容ですので、是非最後まで目を通してみて下さい。
また、2021年は不動産価格が高止まりしており、高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「6社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、6社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
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東証一部上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスがいい。 東急リバブル、住友不動産、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所ハウスネットなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。都心部の不動産査定におすすめ。 JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」が運営。チャット形式で査定を依頼できるため、操作方法がかんたんでわかりやすいのが特徴。地方の不動産会社とも豊富に提携している。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合があります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つの一括査定を併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
どの一括査定サイトも上場企業が運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
離婚したら所有マンションはどうすれば良い？
今回最大のテーマである、離婚時の所有マンションをどうすれば良いかについて、まずはじめに頭に入れておいて欲しい前提を解説します。
まず、離婚時のマンションをどうするかについては、大きく以下の２つの選択肢に絞られます。
- １．売却する
- ２．売却せずにそのまま誰かが住み続ける
離婚時にマンションをどうするかについては、離婚の理由や夫婦の関係性、子供の有無などケースによって選ぶべき選択肢は異なってきます。
夫婦の価値観や考え方も関係してくる部分ですので、一概にこうするのが必ず正解と言うもの存在しません。
ここでは、まず「売却する」パターンと「売却せず誰かが住み続ける」パターンについて、説明しましょう。
１．売却する
住んでいたマンションを売却してしまえば現金化できるため、夫婦で財産分与をおこなうことができ後腐れがありません。
問題は住宅ローンの残債がある場合です。
売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかは、ひとつの判断ポイントになります。
売却代金でローン完済できるケース
住宅ローンを借り入れると、対象の物件には「抵当権」がつきます。
これはいわゆる「担保」と同じもので、住宅ローンを完済するまで抵当権を外すことはできません。
マンションを売却して得た金額で住宅ローンを完済できるのであれば、この抵当権を外すことができ、さらに残りの金額を夫婦で折半して財産分与することができます。
売却代金でローン完済できないケース
問題はマンションを売却してもローンを完済できないケースです。
不動産購入直後の離婚では多く見られるケースです。
この場合、残った残債は貯金で賄うか、あらたに住み替えローンなどを組んで支払っていく必要があります。
この際に、「この残債分を夫婦どちらがどのような形で支払っていくのか」という点において揉めることがよくあります。
ローンを完済できない見込みであれば、金融機関の許可を得て売却する「任意売却」という方法をとることもできます。
いずれにしても夫婦でよく話し合う必要があります。
２．売却せず住み続ける
売却せずにどちらか一方が住み続けるという選択肢もあります。
子どもに転校させたくなかったり、仕事上の関係で今の住まいから離れられない場合もあるでしょう。
この場合、今までの生活環境を大きく変えなくても良いというメリットがあります。
一方で、住宅ローンの支払いをどうするか、また将来売却する際に相手の同意を得る必要があるなどの問題が発生する恐れがあります。
まずはマンションの資産価値を調べよう
いずれにしても、まずはマンションがいくら程で売却できるのかを知らないと、その後の資金計画をたてることができません。
特に住宅ローンの残債がある場合には完済できるかどうかが重要なポイントとなります。
複数の不動産会社へ査定に出し、相場を知ることから始めてみましょう。
また離婚に際して最も大切なことは、離婚をする当事者二人がよく話し合った上でお互い納得のいく決断をすることです。
離婚をする際の夫婦と言うのは感情的になっていることが多く、まともに冷静な話合いがなされていないケースも多いです。
話合いが不十分なまま事を進めてしまうと後になってトラブルになるケースもありますので、その点はお互いが静に話し合えるよう協力する姿勢が必要です。
離婚しても売却せずに住み続けるメリットとデメリット
ここでは、離婚しても売却しない選択をするメリットとデメリットについて解説します。
例えば子供がいる家庭の場合、離婚をしたとしても子供の学区や生活環境を変えたくないと言う理由で売却せずに親権者と子供だけ住み続けるケースもあります。
このように売却しない選択をした場合にどのようなメリットとデメリットがあるのか、ここで確認していきましょう。
離婚しても売却しないメリット３つ
まず、離婚しても売却しない場合のメリット３つについて紹介します。
１．子供の生活環境を維持できる
子供がいる家庭では、売却をしてしまうと引越しの必要性が出てくるため、場合によっては学区を変更しなければならない可能性もあります。
そうでなくても両親の離婚に直面しているのに、自分が通う学校や生活環境まで変化してしまうことは子供に大きなストレスを与えてしまいます。
売却せずに住み続けることが出来れば、子供の生活環境自体は変化しませんのでストレスを軽減することが出来るでしょう。
２．新居を探す必要がなくなる
これも子供がいる家庭にメリットが大きいですが、新しく住む家を探す手間がなくなると言うメリットもあります。
夫婦二人だけであればお互いのことは自己責任の範疇で納められますが、子供がいるとそうはいきません。
当然ですが、夫婦二人は一緒に住まないとしても子供が住むための新居は探さなくてはいけません。
子供が住み続けることが出来れば、少なくとも子供のための新居を探す必要が無くなりますので、気持ち的にもかなり楽になるでしょう。
３．引越しをする労力とコストが少なくて済む
マンションを売却して引越しをすると、その分費用も掛かります。
売却してしまうと、もちろんマンション内の荷物はすべて運び出すか捨てる必要がありますので、労力だけでなくお金も必要になります。
新居を探して契約するにも敷金、礼金、仲介手数料、家具や家電など必要な生活用品の購入費など多額のお金がかかります。
これは、家族が多いほどコストは上がると思って良いでしょう。
マンションを売却しなければ、少なくとも家の中の物すべてを運び出す必要はないので、労力的にも経済的にも負担を大きく減らすことが出来ます。
離婚しても売却しないデメリット３つ
次に、離婚してもマンションを売却しない場合のデメリットについて紹介します。
実を言うと、こちらの方がトラブルに発展するケースが多いため、家を売却しない方向で話を進める場合はよく確認した上で判断する必要があります。
１．ローンの返済がきつくなる
これは、自宅マンションを購入している側が抱えるリスクですので、多くの場合は夫側のデメリットになります。
夫婦一緒に住んでいた時は一緒に家計を支えていた場合でも、離婚をして別居してしまうとローンの返済が同居時よりも大変になるケースは多いのです。
例えばマンションの購入が夫で、離婚をした後も妻や子供をそのままマンションに住まわせているケースを考えます。
夫は、マンションのローンが残っていれば、その支払いにプラスして自分が新たに住む家の家賃まで合わせて支払う必要があります。
子どもの養育費などがあれば、尚更厳しくなるでしょう。
２．ローンを支払いがストップされ差し押さえになる可能性も
こちらは、マンションに住み続ける側である、多くの場合は妻側に関わってくるデメリットでありリスクです。
例えば、妻と子供が元のマンションに残り、マンションの購入者である夫側が出て行った場合を想定します。
夫側は、自分で住んでいる訳でもないのに月々一定の返済を迫られ、加えて自分の家賃と生活費まで負担する必要があるため、ローンを支払うモチベーションが下がりがちになります。
このようなケースではローンの支払いをストップしてしまうことも多く、その結果、銀行側からマンションが差し押さえられる可能性も発生してきます。
差し押さえになったマンションにはもちろん住み続けることが出来ませんので、残された妻と子供は強制退去させられる可能性があるのです。
３．後々、勝手に売却が出来ない
マンションの所有者からすると、例えば、離婚後にマンションの資産価値が上がって高く売れそうであれば売却を検討したくなるでしょう。
高く売れてローンを完済出来れば、ローンの支払いもなくなるので購入者からするとメリットしかありません。
ただ、マンションに元妻や子供が住んでいる場合には、そう簡単にはいきません。
元妻からすると、自宅を奪われる上に生活環境まで変化することになりますので、デメリットしかないからです。
このような場合にも、売却したい側と売却されたくない側でトラブルに発展するケースが多く、お互いにとって精神的にとても疲れることになってしまいます。
離婚した後のトラブルを避けるためには売却した方か良い
ここまで、離婚時にマンションを売却しないメリットとデメリットについて紹介しましたが如何でしたでしょうか？
感じ方は人それぞれであり、メリットとデメリットの内容を見て「売却してしまいたい」と思った人もいれば「売却せずに残しておきたい」と思った人もいるでしょう。
あくまで当事者となっている人の考え方や置かれている状況によって違うので、当事者双方でよく話合いをして決断するのがベストです。
ただ、傾向としては、離婚後に自宅マンションを残しておくと多くの場合でトラブルになります。
トラブル事例は、デメリットで紹介した内容のように金銭にまつわるものがほとんどです。
したがって、経済的に余裕があって金銭的な理由では絶対に揉めない、トラブルにならないと言うケースを除いては、売却してしまう方が賢明な判断です。
意地になって売却しない判断をしてしまうと、後々になって取返しのつかない事態になりかねません。
もちろんですが、ローンを支払わないと理由がどうであっても信用情報にキズが付きます。
トラブルに発展すると追い込まれるのは当事者どちらかではなく、両者ともに必ず追い込まれて精神的に疲れます。
状況はその夫婦によって様々ですが、トラブルにならない絶対的な根拠がある場合を除いて、離婚時には自宅マンションを売却することをおすすめします。
マンションを売却して財産分与をする方法
離婚をする際の財産分与にはいくつかの方法があります。
一般的には、夫婦が結婚期間中に形成した財産を１／２ずつ折半することが多いですが、場合によっては慰謝料として一方がもう一方に財産を分与したりすることもあります。
不動産の場合は、売却して現金化することで夫婦間の財産分与が簡単になります。
売却して財産分与が行えるのは、住宅ローンの支払いがすでに終わっているケースか売却金で住宅ローンを完済できるケースです。
売却することで住宅ローンが完済できるのであれば、残った利益分を分与することになり一番楽に収まるのです。
一方で、売却しても住宅ローンを完済できない場合はローンを借り入れている金融機関の許可を得て売却する「任意売却」、自己資金で補う、または住み替えローンを利用するなどといった選択肢をとることになります。
いずれにしても、住宅ローンの残債がある場合は必ずしも売却できるとは限らないということを覚えておかなくてはいけません。
また財産分与に関しては後のトラブルを予防する意味でも、「離婚協議書」として文書化し、公正証書化することをお勧めします。
マンションを売却するときにかかる費用・税金
マンションを売却する際には、様々な諸費用や税金がかかります。
単純に売却価格すべてが手元に入るわけではないので、注意が必要です。
マンション売却でかかる主な費用や税金は下記です。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 譲渡所得税
- その他費用
仲介手数料
仲介手数料は不動産会社に支払う費用です。
売却金額×３％＋６万円に消費税をプラスした金額で、売却にかかる費用の中でも大きな金額を占める部分です。
印紙税
売買契約書に添付する印紙の税金です。
売却金額により1,000円～60,000円程度と変わります。
登記費用
現在のマンションの登記に関する手続きを行う際は、司法書士に依頼するのが一般的です。
現在の住まいについている抵当権を抹消したり、所有権を移転する登記を行います。
１万円～２万円程度が相場です。
譲渡所得税
マンションを売却して利益が出た場合に支払う税金です。
マンションを所有していた期間によって税率が異なります。
- 所有期間５年以下：譲渡所得の39.39％
- 所有期間５年超 ：譲渡所得の20.315％
譲渡所得税は軽減措置もあるため、実際にはかからないケースもあります。
その他費用
その他、マンションを売却する際にはハウスクリーニングをかけたり、引っ越し代がかかります。
このあたりはケースバイケースになるため、どんな費用がかかってくるのか事前にリストアップしておくと慌てないで済みます。
離婚してマンションを賃貸に出すのはどう？
離婚時にマンションを売却せずに賃貸に出すという選択肢もあります。
賃貸に出せば家賃収入が得られるので、その金額を住宅ローン返済に充てられるというメリットがあります。
しかし入居者が思うように見つからなかったり、リフォーム費用がかかったりと思うように収入が得られないリスクも大いにあります。
また、賃貸経営の方針や収入に関して離婚した夫婦間で話し合う必要も出てくるため、心理的負担も大きくなります。
さらに一番問題なのは、住宅ローン返済中のマンションである場合はそもそも賃貸に出すことが認められない可能性があるということです。
金融機関は居住用の住まいに対してその居住者に向けてお金を貸しているため、その前提条件が崩れると契約違反を問われる可能性があるのです。
マンションを賃貸に出そうとする場合には、必ず住宅ローンを借り入れている金融機関に事前に相談してみましょう。
離婚後にマンションを売却する際の注意ポイント４つ
離婚時にマンションを売却する場合には、いろいろと留意する点があります。
中でも大きくトラブルにつながりやすい点については特に注意する必要があります。
ここでは、離婚時にマンションを売却する際に注意したいポイント４つについて解説します。
- オーバーローンにならないか
- 任意売却したい時には、事前に制度の確認が必要
- マンションの名義人は必ず確認
- 事前に複数の査定を出す
順に見ていきましょう。
１．オーバーローンにならないか
マンションを売却する際に売値よりも住宅ローン残債が多く残っている場合には、売却できない可能性があります。
売却額でローンの支払いが出来ない場合には、自己資金でまかなう必要がありますので、手持ち資金ともよく相談する必要があります。
２．任意売却したい時には、事前に制度の確認が必要
オーバーローン状態が確定である場合には、任意売却も視野に入れる必要があります。
任意売却とは、ローンの支払いが難しくなった債務者が、銀行に同意を得てマンションを売却出来る救済制度です。
ただ、任意売却は、手続きも煩雑であり手間と時間がかかる上に、100％売却できるかと言うとそうでもありません。
「いざと言うときは任意売却に頼ればいい」と考えている人は要注意です。
任意売却を検討している人は、事前に制度の仕組みや手続きについてよく確認をしましょう。
３．マンションの名義人は必ず確認
日本の不動産は共同所有が認められているため、名義人が自分だけではない可能性もあります。
例えば、相続したマンションであれば、名義人が他にもいる可能性があります。
原則、共有名義の不動産を売却する際は、名義人全員の同意が必要になりますので、勝手な売却は禁物です。
仮に、他の共有者がいるのに物件を売却してしまうと、マンションを購入した買い主は、元の名義人が所有する持ち分しか所有権を主張することが出来なくなってしまいます。
マンションだけではないですが、不動産を売却する際の名義人は必ずチェックが必要です。
４．事前に複数の査定を出す
マンションを売却する際、はじめから近くの不動産会社に持ち込むのではなく、その前に必ず複数の不動産業者からの査定をもらうことをおすすめします。
とにかく早めに売却してしまって楽になりたいと言う気持ちは分かりますが、査定なしに売却に出してしまうと、売却額が適正であるのか判断出来ません。
後々になってもっと高く売れたと言うことにならないよう、複数業者に当たって査定をしてもらって下さい。
今では不動産の一括査定サイトもありますので、そちらもうまく使いながらより高く売る為の行動をしていきましょう。
まとめ
今回は、離婚時の自宅マンションをどう処分すれば良いかについて解説しましたがイメージは出来ましたでしょうか？
マンションは財産分与の対象になるため、離婚時にトラブルの原因になりやすい資産です。
現金や有価証券のような金融資産と違って物理的に半分に分けることが難しい点が、不動産と言う資産の難しいところです。
売却してしまえば現金化ができるので、財産分与もスムーズにいき簡単に進めることが出来ます。
離婚時には自宅マンションを売却して清算してしまうのが、後々のトラブルや揉めごとに発展しにくいため、おすすめしたい選択肢です。
夫婦間でよく話合いをして決めたいという人は、是非、今回の内容を参考に将来に渡ってお互いが安心して幸せに生活できる選択をしてほしいと思います。
